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これから一人暮らしする方向けに、この記事にでは、賃貸退去時トラブルの実情と対策および引っ越す度にかかるお金について、アットリビングで４，０００件を超える部屋探しの失敗や口コミを８年近く見てきたファイナンシャルプランナーの馬場がトラブル解消や改善方法をまとめています。
まず、あなたが思っている以上に引っ越しは何かとお金がかかります。と言うのも、引っ越し業者に支払うお金だけではなく、前もって２か月近い前家賃を払わなければならなかったり、よく耳にする「敷金・礼金」の支払いがあったり、不動産屋への仲介手数料の支払いがあったり・・・、ともかく、まとまったお金が必要になります。
もちろん、敷金・礼金がゼロだったり、仲介手数料が無料の不動産屋もあります。弊社も一部そのようなマンションを扱っています。また、ポイントや支払いの山をなだらかにするように一時金や初期費用、家賃等をクレジットカードで分割払いOKにしています。
ただ、引っ越し先でかかるお金の他にも、今回のテーマである将来退去する部屋でもお金を支払わなければならなくなってしまうケースがあります。退去時の請求費用や「敷金が返ってこない」問題は賃貸住宅の大きなトラブルとして度々住人たちの頭を悩ませている深刻な問題です。先日も入居前に解約を決めたのにお金が一部返ってこない、事前に告知してくれていたら、契約しなかったのにと相談されました。
そこで、今回は引っ越す時には何にどのくらいお金がかかるのか？というお話や東京ルールを踏まえ、退去時のトラブルである敷金問題や「原状回復」などについて、詳しく解説いたします。引っ越しや退去時に困らないよう、参考にしてください。
１．引っ越す度にお金がかかる！賃貸物件の住居期間と引っ越し初期費用
引っ越しの度に実はかなり高額なお金がかかるということ、ご存じですか？なんとなく「引っ越し業者に頼むお金？」、「敷金・礼金ってやつ？」というイメージがあると思いますが、具体的に何にどのくらいかかっているかは考えてみたことがないのではないでしょうか？
１－１．引っ越しの初期費用
大手ポータルサイト、ホームズに書かれている引っ越しの初期費用の内訳とその首都圏の金額相場は次の通りです。なお、初期費用自体に関する説明はこちらにまとめました。
・敷金（１～２ヶ月分の家賃に相当）
・礼金（１～２ヶ月分の家賃に相当）
・仲介手数料（最大で家賃１ヶ月分）
・前家賃（平均１～２ヶ月分）
・住宅保険料（２年契約で１～２万円程度）
・家賃保証会社の保証料（家賃の３～１０割で、１年または２年契約）
※参考：ホームズ
家賃が６万円だった場合、なんと最大で家賃の８倍以上、５００，０００円もの初期費用がかかってしまうのです。手数料無料や敷金・礼金ゼロ物件を選び、安く見積もっても、５倍の３００，０００円は必要になります。
１－１－１．敷金・礼金ってそもそも何？
ところで、敷金や礼金ってよく耳にする言葉ですが、なんとなく「賃貸に住む時に最初に支払うよく分かんないお金」と理解しているのではないでしょうか？
・敷金とは、入居期間中の家賃等の保証金のことです。
賃貸物件に住んでいれば、当然色々なことが起こり得ます。壁に染みをつけてしまったり、床に傷をつけてしまったり、タバコを吸う人はヤニが染みついてしまったり…といったことです。これらの修繕費やいわゆる「原状回復費（貸す前の状態にもどすための費用）」として使うためのものであり、これを使う必要が無ければ、返金されます。東京の新築マンションであれば、家賃の１～２ヵ月分が平均なので、例えば１０万円払った時に修繕費が２万かかれば、８万が退去時に返金されます。ちなみに、保証金に関する説明はこちら
・礼金は、「礼」という字の通り、大家さんへの「心づけ」です。
日本人は古くからお世話になる人に「心づけ（「お世話になります」という気持ちを込めたお礼金）」を渡す習慣がありました。その名残が「礼金」であり、これは退去後も返金されません。
つまり、礼金が１０万、敷金が１０万だった場合、返ってくる金額は最大で１０万、最悪の場合はマイナス（修繕費、原状回復費が１０万を超えた場合）となるわけです。念のため、退去費用に関する説明はこちらにまとめておきました。長期化する空室対策で最近増えている敷金・礼金ゼロ物件を借りる際に確認してほしいポイントははこちら
１－２．賃貸物件の平均住居期間と引っ越し費用
同様に、賃貸物件の平均住居期間は賃貸から賃貸へ住み替えた人で６年程度との調査結果が出ています。そのため、６万円程度の家賃の家に住んでいる場合で、平均して６年に１回は３０～５０万円の出費があるという計算になります。
正直、引っ越しの度にこんなにお金がかかってしまっては勿体ないと思いませんか？前家賃はいずれにせよ、払わなければならないお金なので良いとして、それ以外でかかるお金が高すぎます。
２．退去時にもお金がかかる！？引っ越し回数が多い人ほど損するカラクリ
引っ越しでかかるお金は引っ越す先だけで発生するわけではありません。もともと住んでいた家を退去する時にもお金がかかるケースがあるのです。もう、お分かりだと思いますが、引っ越し回数が多いということは、すなわち「引っ越し貧乏」になるということです。そのカラクリと、退去時には一体何にお金がかかるのかという点を紐解いていきましょう。どうしても引っ越し貧乏になってしまう行動について、論理的にまとめたものはこちらです。
２－１．賃貸の退去時トラブルの代表は敷金の返金と追加請求
全国消費生活情報ネットワークには、２０１２年～２０１６年の平均で毎年１４，０００件前後の「賃貸退去時の敷金や原状回復に関するトラブル」の相談が寄せられています。例えば、大手ポータルサイトに書き込まれていたものをまとめると、
「２年間居住した賃貸アパートを退去した。当初から傷が付いていた扉の修理代を敷金から差し引かれ不満だ。返金してほしい！」
「半年で賃貸アパートを退去したら畳と襖の修理代を強引に請求された。汚していないのに修理費用を請求するのはおかしい。返金してほしい！！」
「賃貸マンションの退去時、口頭で原状回復費の額について説明を受けたが、後日届いた明細書の額と異なっていた。納得いかない。」
など、身に覚えのない汚れや傷みについての請求によるトラブルが目立ちます・・・。前述した通り、敷金を支払っている場合は大家さんが物件の原状回復において必要と思われる修繕を依頼し、そこでかかった費用を差し引き返金します。この時、修繕作業をおこなった業者からの請求書または領収書を確認するというのが通常ですが、その内訳を見たところ、「えっ！？最初から傷があったのに修繕項目に入ってる…！」とか、「こんな小さなシミまで取る必要ある！？」とか、どうにも納得できないようなことになっているケースが相次いでいるんです。
また、敷金として渡した金額をはるかに超える修繕費となり、その差額を請求されたり、敷金無しで賃貸していた場合には修繕費・原状回復費を全額請求されたりという「マイナス」のトラブルも後を絶ちません。
２－２．原状回復はどこまで求められるのか
難しいのは、原状回復をどこまで求めるのか、という点です。「経年劣化」という言葉を聞いたことはありますか？年月が経つと自然に住宅が劣化していくことで、これについては東京ルールでは「原状回復」の必要は無いとされています。
しかし、何をもって「経年劣化」とするのか、というのがかなり曖昧だったんです。畳の色褪せ、壁の黄ばみ、床の軋みなど…普通に暮らしていれば自然と「そうなる」変化まで、いちいち細かく指摘して、全て「原状回復」という名目でリフォームして、その費用を退去人に負担させるという悪質なケースもあるかもしれません。そんな曖昧な線引きに対して、東京都は「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」というものを作成したのですが、これについては後ほど詳しく説明しますね。
２－３．退去時にも入居時にもお金がかかる
このように、退去する際にもお金を請求され、入居する際にも様々な費用がかさみ、引っ越しを１回するだけで、相当な財産を失うことになります。もちろん、工夫次第で極力抑えることは可能ですが、一番の対策は「同じ場所に長く住み続ける」ことと言えるでしょう。
個人的には、せめて４年ぐらい、一回更新してもいいなと思える街や部屋がおすすめです。もちろん、海外移住、結婚等も含め、人生の次のステージに行く際にはこの限りではないと思いますが。部屋探しをする時の意気込み的にはこれくらいを目指してほしいと思っています。
３．民法の改正とガイドラインの登場で原状回復のボーダーラインが明確に
さて、多数の退去時トラブルの報告が上がる中、２０１７年に実に１２０年ぶりに民法が改正され、敷金と原状回復についてのルールを明確化するといった内容が盛り込まれました。
また、東京都では「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を作成し、原状回復についての細かいルールを明記することにより、どこまでが原状回復に相当し、どこからが「ただのリフォーム」に相当するのか、ということが分かるようになりました。
３－１．民法改正により敷金と原状回復のルールが明確化
敷金については、それまでの民法では明文化されていなかったのですが、以下のような文言が追記されました。「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」（改正民法 第６２２条の２）
これだとちょっと分かりづらいですが・・・、一先ず、「敷金っていうのは保証金のことで、賃借人が家賃を払わなかった時の家賃や、部屋を故意に損壊した時の修繕費などに充てるよ！あと、使わなかった分の敷金は賃借人の退去時に返金するよ！」という内容になっています。
結局のところ、これまでの「敷金」の認識と同じもので「え…？だったら何も変わんないじゃん」と思うかもしれませんが、実はこれ、ものすごく大事なことで、悪徳大家が敷金を不正に自分のものにした場合（要するに原状回復ではなく、ただのリフォームのために使った、など…）、きちんと「法の下」で罰せられるようになったんです。
これまでは法律に記述が無いがゆえに泣き寝入りするしかなかったのが、ちゃんと戦えるようになったということですね。
３－２．賃貸住宅トラブル防止ガイドラインによってチェックポイントが明確に
こちらが、最新版の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」です。上記公式サイトから無料でダウンロードできます。
１．トラブル防止と東京都の条例
２．賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
３．賃貸住宅の契約と住まい方の注意事項
４．トラブルになってしまったら
５．資料
という項目に分かれていて「２．賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」の項目に、退去時の復旧および入居中の修繕についてのガイドラインが細かく掲載されています。ここでは「賃主・借主の負担区分」について非常に細かく図解も含めて解説されています。
例えば、こんなかんじです。
・冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
（通常損耗）＝貸主負担
・台所の油汚れ（使用後の手入れが悪くススや油が付着している場合）
（通常の使用を超える）＝借主負担
・タバコのヤニ
①喫煙等によるヤニでの変色や臭いの付着で、通常の使用による汚損を超えると判断され
る場合＝借主負担
②喫煙が禁じられている場合＝借主負担（用法違反）
このように、各部屋において非常に分かりやすく「どちらが負担するのか」ということが書かれているので、トラブルを回避する効果が高いことが分かります。法律の改正や行政の努力で、少しでも住宅に関するトラブルが減っていくと良いですね。その為にも大家さん、不動産会社だけでなく、多くの人が軽くでも知識を付けてもらいたいなと思いこの記事を書いています。
４．自分でできるトラブル対策
退去時のトラブルを避けるため、自分自身も入居時から入居中、そして退去時に至るまで、その対策をした方が良いです。その具体的な方法をご紹介します。
４－１．入居時に写真を撮って報告し、記録しておく
これは必須事項と言っても過言ではありません。入居したらすぐに全室、全ヵ所、写真に収めておきましょう。特に壁や床などについた小さなキズやシミがあったら絶対に撮影しておくべきです。その他、特に気になる部分が無くても、何かあった時のために記録しておくことが大切です。
さらに、撮っただけだと後々突っ込まれることがあるので、それを関係者で共有しておいてください。過去に、写真を基に覚書を作ったこともあります。両者の承認をキチンと残しておくことで、将来関係ないことにお金を支払ういわれはないですから。その為、鍵の受け渡しと同時に、お客様の意向を確認し、最終確認同行を弊社では行っています。その辺りまで一緒にやってくれる不動産屋さんの方が安心できると思うんですよね。
４－２．入居中はこまめに掃除などのお手入れを
賃貸物件で暮らしている最中、特に一人暮らしの悠々自適な生活だと、ついつい掃除や片付けを怠ってしまいがちですが、掃除せずに放置してると油汚れがこびりついたり、気付かずにこぼしてしまったジュースなどが床に染み込んで腐食したり、何かと原状回復が難しい状況に陥ってしまいやすくなります。毎日する必要はありませんが、せめて週に１回ぐらいは掃除して清潔に保つように心がけましょう。
契約書内にも書かれているように善管注意義務がこれに該当します。もちろん、義務の為、善管注意義務違反があり、お金の支払いだけでなく、最悪強制退去等もあります。
４－３．退去時の原状回復は徹底して
退去時には原状回復のための大掃除をしますが、これは徹底してやった方が良いです。なぜなら、自分で頑張ればキレイにできるのに、大家さんが業者に依頼してしまったために高額な清掃費を請求される可能性があるからです。
また、大家さんが依頼した業者に支払う費用よりも、自分でプロの業者に依頼した方が安く済むこともありますので、自力での原状回復が難しい時は自分で業者を手配するというのもひとつの手です。
４－４．引っ越し回数を減らす
なんだかんだ、ここに行きつくのですが、本記事でずっと説明してきたように、とにかく引っ越しにはお金がかかります。退去時にも、入居時にも、まとまったお金が飛んでいきます。それに、お金だけではなく、家探しや契約、入居後の写真撮影、家具配置、足りないものの買い足し…など、時間も労力もものすごく消耗します。このように、お金、時間、体力、気力を無駄遣いしないためにも、なるべく引っ越し回数は減らすために部屋探しをしっかり行うのが最もコスパが良いと思います。
５．引っ越し回数を減らして同じ部屋に長く住むために
それでは、引っ越し回数を減らして同じ部屋に長く住むためには、一体どうしたら良いのでしょうか？答えは簡単です。「良い家に住む」これだけです。結局のところ、なぜ平均で６年に１回も引っ越しするのかというと、そこには何らかの理由があるわけです。
転勤や結婚、恋人との同棲など、物理的に引っ越さなければならないケースもあれば、なんとなく住み心地が悪い、近隣住民の騒音に耐えられない、日当たりが悪くて部屋がかび臭い、立地が悪すぎて買い物ひとつ行くのに苦労する…なと、住宅への不満により引っ越しをするケースもあります。このような「不満」が原因で引っ越しを繰り返していては、お金、時間、体力、気力をどんどん消耗していくだけです。
では、どうやって「ずっと住み続けたい良い家」を探したら良いのでしょうか？その答えは「住宅のプロフェッショナルにサポートしてもらい、本当に納得いく部屋探しをする」というものです。当たり前だろと思われるかもしれません。ただ、言われた情報を基に部屋を紹介するだけで、自分は見にも行ったことが無い営業さんが結構いるのがこの世界です。試しに、お部屋を紹介されたら聞いてみるといいと思います。「実際、どうでしたか？」と。見たこともない部屋をおすすめしてくる人がいたら、それこそ、人ではなく、検索サイトでいいのではないかと思うんです。
これまで書いてきたように、引っ越しは時間もお金も掛かり、人生でそう何回も何回も繰り返すものではありません。「引っ越しには慣れてるから何でも聞いてよ！」という人はそう多くないと思います。だからこそ、安易な引っ越しは失敗してしまうのです。そこで頼るべき人間は住宅や不動産のプロになってくると思います。せめて自分の紹介する物件に責任を持てる人が良いと思います。正直、知識がない内は素人目で家探しをしても、表面的な条件だけで選んでしまい、いざ住んでみると「なんか違う…」と失望してしまうリスクが大きく、結局また引っ越すことになります。
自分が本当に心から住居に求めるものを引き出してくれるプロ、そしてその要望を叶える住居を探してくれるプロ、彼らの存在が必要なのです。なお、弊社では豊富な知識と経験だけでなく、引っ越し後の面倒なトラブルを少しでも減らすため、実際に見に行った駅や部屋を失敗談と口コミで厳選し、あなたの希望にあった部屋を紹介しています。工夫次第で一人暮らしでもコストカットは実現で来ると思います。一度、プロの力を使って理想のお部屋に長く住み続け、コスパの良さも実感してみてください。
ここまで読んで頂き、ありがとうございます。あなたの部屋探しがもっと効率的になるように参考にしてもらえると嬉しいです。ただ、自分で色々と確認するのが面倒な場合には、担当者に色々な確認をお願いする方が簡単に効率的になると思います。もし、動いてくれない、連絡くれない又は遅い担当なら、他の不動産屋に行った方がいいと思います。星の数ほど、不動産屋はありますから…。
もし、それでもなんか、ダメな感じがする場合にはメール✉で連絡をもらえれば、何かアドバイスできると思います。特に、これまでの引っ越しの失敗インタビューを生かし、事件・事故に遭わない部屋探しの手順を基に回答や対応していきたいと思っています。最後に、他にも同じような部屋探しの診断をやってもらった人のインタビューがあります。もし、変なところで失敗したくない方は読んでみて下さい。
内覧後に契約をせかされ、不安になった方のお話とその対策をこちらにまとめています。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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