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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、東京の最南端に位置し都心のベッドタウンでありながらも商業も盛んな町田駅を、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
既に街としては成熟しているように見える町田も駅前開発が予定されており、これからの進化が期待できる街です。
交通環境の整備、既存の古い建物を取り壊してタワーマンションや商業施設といった新しい複合施設の建設が開発計画に盛り込まれています。
大規模な開発を主体に大きく変化する町田駅周辺について、まとめてみました。
東京西部に位置し、新宿まで３０分と都心のベッドタウンとして発展した町田はＪＲ町田駅南地区再開発が２０２４年着工で予定されています。
*駅周辺の様子
また、毎年話題になる、SUUMO『住みたい街ランキング２０２１』では５４位にランクインし、過去は５０位以内に度々ランクインしていました。
更に、２０１８年６月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）で町田が特集された際には、『何でも揃う、買い物天国』として紹介され、街の利便性があらためて注目されました。
*様々な店が立ち並ぶ
他にも、スポーツの街としても有名で、サッカーチーム「FC町田ゼルビア 」、フットサルチーム「ASVペスカドーラ町田」、ラグビーチーム「キヤノンイーグルス」らが拠点として活動しています。
しかし、人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分だと思います。そこで、この記事では町田の利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。不動産購入を検討している方は、最後まで読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１． 東京、町田はどのような都市なのか？
まず、「海老名駅」や「橋本駅」と「町田駅」を年収別にその割合で比較してみました。町田駅は、年収２００～４００万の層の世帯数の割合が多く、単身者を含め、一般家庭にも愛されているエリアだと言えます。
ここら辺は海老名駅との大きな違いでした。海老名駅周辺の方が比較的裕福な世帯が多いと言えそうです。ただ、年収１０００万以上の層の世帯数が他の駅に比べて若干多いことから、町田駅は比較的ゆとりのある世帯も住むエリアだと言えます。
１－１．町田を繁栄させた「絹の道」、現在は都心に近いながらも里山の風景が感じられファミリー層に人気
かつて八王子から横浜港へ生糸を輸送するルートだった「町田街道」は『絹の道』と呼ばれ、そのほぼ中間に位置していた町田は中継地として発展しました。１９２７年に小田急電鉄が開通すると、 駅前商店街も整備され現在の賑わいとなりました。
今も変わらず商業施設が充実する町田は、新宿まで３０分と、都心への通勤圏内でありながら、緑豊かな郊外での子育てが可能です。更に、国際版画美術館や文学館など、近代的な文化施設も多数あり、恵まれた住環境から、ファミリー層に人気が高まっています。
１－２．大型店と昔ながらの商店街が共存する
北側は横浜線と小田急線それぞれの駅周辺に大型商業施設があり、昼夜を問わず賑やかです。古くからある闇市の面影を残す町田仲見世商店街は時代に応じて変化しており、昭和レトロなお店だけでなく、流行のバルやエスニックレストランなどもあります。古さの中にも新しさが共存する街です。
１－３．２路線使えて、新宿へは乗り換えなしでアクセスできる
*小田急ロマンスカー
「ＪＲ横浜線」と「小田急小田原線」の２路線が通る「町田駅」。ＪＲ横浜線を使えば、横浜駅まで約３０分で行くことができます。また、小田急小田原線は新宿へ乗り換えなしで行くことができ、快速急行を利用すると約３８分です。今後も発展する東京と横浜、双方向にアクセスできるのがこの町の魅力でもあります。
２．町田の治安は悪いイメージがあるが実際は？
*参考：町田駅を管轄としている町田警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向です。バブル崩壊後、風俗店が乱立するなど、治安が悪化していた町田は、マスコミから「西の歌舞伎町」と呼ばれていました。
しかし、２００４年繁華街の角に市民交番「セーフティボックス・サルビア」が開設し、「安心して買い物してもらえる街づくり」を目指し防犯活動をするようになり、防犯件数は半減しました。
３．２０２４年着工予定のＪＲ町田駅南地区再開発、超高層のタワーマンションや広場などを検討
*駅前広場
町田駅周辺では、新たな賑わいと交流を創出するまちづくりを進めるため、２０１６年７月に「町田市中心市街地まちづくり計画」が策定されました。
交通環境を整備し、街中へのアクセスの強化に取り組む「南の⽞関⼝のまちづくりプロジェクト」を推進していきます。
町田市が発表した資料によると、２０２４年には、ＪＲ町田駅南地区再開発が着工予定です。
ＪＲ横浜線と境川谷口橋南側、主要道町田厚木線に囲まれた約６万８,１００㎡を「複合拠点ゾーン」と「複合居住ゾーン」、「都市型居住ゾーン」の３つのゾーンに分け計画を進める予定です。市営原町田一丁目駐車場や鉄道関連施設 を含む、約１．０ｈａのゾーンである、「複合拠点ゾーン」でも、再開発事業を行う計画となっています。
今後の流れとしては、２０２１年度の都市計画決定、２０２２年度に事業計画認可、２０２３年度に権利変換計画認可、２０２４年度以降の施設着工とする計画です。
４．町田駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
今まで見てきたように、東京や横浜へのアクセスに優れた町田駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、２０２４年着工の南口再開発により更に洗練された街へと発展することが大いに期待できます。
しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．町田駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは、「町田駅」と「海老名駅」、「橋本駅」の世帯数の比較です。「町田駅」は、DINKS、ファミリー層よりも単身世帯が圧倒的に多い傾向でした。なぜなら、世帯別年収でも明らかになっていましたが、近くに玉川学園や相模女子大があり、町田駅周辺には学生が多く住んでいます。家賃と物価の安さが学生や単身者、ファミリー層まで愛される理由の一つとなっています。
４―２．町田駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。２０５０年までの人口予想は、町田駅は５,９５８人減少する予想となっています。海老名駅の人口減が緩やかではあるものの、その他近隣の駅も同様に人口は減少傾向であることが予測されています。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、町田駅の乗降者数の推移を考察していきます。過去２０年間、町田駅の乗降客数は再開発の影響もあり、増加傾向にあります。
４－４．町田駅周辺の土地の価値の推移
町田駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『相模原南５－３（町田駅）』と、住宅地に区分されている『町田市原町田３－１４－８（町田駅）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『相模原南５－３（相模原市南区上鶴間本町３－１０ー７）』について
*参考：２０１７年からは徐々に地価が上がり、２０２０年に地価が上昇しています。特に、２０２１年と２０１１年を比較すると、６．７万円／㎡（約２０％）増加しています。
４－４－２．住宅地に区分されている『町田市ー１９（町田市原町田３－１４－８）』について
*参考：こちらも、２０１３年以降に徐々に地価が上昇し増加しています。２０２１年と２０１１年で２．８万円／㎡（約１０％）増加していました。
ただ、町田駅に関しては、これまで見てきた地域と比べ、住宅地の価格はあまり上昇していない気がします。一方、橋本駅は２０１５年から徐々に価格は上昇し、他の駅周辺に比べ上昇率が高くなっています。これは２０１４年に国土交通大臣からリニア中央新幹線の工事実施計画の認可を受け、リニア駅が設置されることが影響しているのかもしれません。
４－５．町田の中古マンションの価格推移
*駅周辺のマンション群
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の町田駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの町田駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在、町田市の標準的な中古マンションの価格は直近の３年間で８．９０%程度上昇しています。一方で、一戸建ての価格や土地価格は２０１７年から横ばいで推移していることを考えると、都心やマンション選好の影響から将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか？又は、都心のマンション高騰の影響が町田まで派生し、今後は土地の値段も上がってくるかもしれません。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している町田駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，２６４万円（１５４万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格４，８３７万円（２２８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格３，７７０万円（１７８万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格３，６２３万円（１７１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，５５２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３６%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
５．町田市の地盤や災害の影響は？
歴史的な長雨が続く等、異常な天気が続いているため、ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。町田駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都町田市・地域別危険度』
*参考：東京都町田市【地域別危険度】｜ 地震情報サイトＪＩＳ （ｊ－ｊｉｓ．ｃｏｍ）
原町田１丁目～６丁目までを見てみると、地盤の揺れに対し、2丁目が一番危険度が高いということがわかります。原町田２丁目の地盤が一番危険度が低いことがわかります。ただ、全体として、古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域だと言えます。建物倒壊危険度の順位は東京都の中で３４３９位と、１ヘクタール１．２棟と予測されています。
５－２．町田市作成の「水害ハザードマップ」や対策
*駅周辺の様子
一方で、長雨の影響が出やすい水害について、２０１８年、町田市は鶴見川の浸水予想区域図を公表しました。鶴見川流域は古くから洪水氾濫を繰り返してきました。これは、低平地である下流区間 の河床勾配が緩いため、東京湾の潮位の影響を受ける区間が長く、また、台地のせり出 しにより極端に蛇行しているため、流水が滞り、洪水が疎通しにくい河道の特性によるものです。
さらに、昭和３０年代中頃からの急激な市街化により、流域の保水・遊水機 能は減少し、水害の頻発を助長させるものとなりました。また、近年では下水道の施設能力を上回る局地的な集中豪雨などにより、流域での内水被害も頻発しています。
その為、マンションを含め、住宅を購入する際は特に標高や傾斜、ハザードマップを確認し、住まいの安全を確保できる家を購入して下さい。
*参考：町田市洪水ハザードマップ
また、以下の通り、過去の水害実績のデータがあります。
*参考：国土交通省「鶴見川水害対策計画」
*引用：町田市の土砂災害ハザードマップ
最近では、２０１９年の台風１９号で警戒レベル４の避難勧告が、さらに警戒レベル５の災害発生情報が発令されました。境川の風戸橋や昭和橋、幸延寺橋付近では氾濫危険水位に達し、相原小学校の観測点では総雨量４５２ｍｍ、時間最大雨量６１．０ｍｍを観測しました。真光寺町・大蔵町・小野路町では電柱の倒壊による一時停電も発生し、各交通機関に乱れが生じました。
市内の３３カ所に避難施設が開設され、１４２９世帯、３０８５人が避難しました
６．東京西部最大規模の都市町田、ＪＲ町田駅南地区再開発で利便性向上へ
*開発予定の町田駅南地区
多摩地域随一の繁華街であり、東京近郊の住宅地として注目される町田。今後行われる再開発で生活の利便性は今より向上することでしょう。東京西部最大規模の都市として、更なる発展が期待できそうです。しかし、災害の面では鶴見川、境川付近に不動産を購入するのは慎重になった方が良いと個人的には思います。
また、将来的には人口減少が予測されているため、資産性形成としては不安な要素がありそうだと個人的には感じます。
ただ、市内には「桜美林大学」や「国士舘大学」、「玉川大学」など、多くの大学が点在する学園都市としての側面もあり、単身者が多いことからも賃貸物件であれば、注目のエリアと言えるかもしれません。
以上のことから、鶴見川、境川周辺は、過去に浸水実績があるので、比較的被害が少ないエリアを担当者に相談し、購入することを強く勧めます。
７．最後に、自分のライフプランにあった物件をキチンと探したい方へ
私たち、リビングインは２０１３年の設立以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。ご自宅をただ紹介するだけでなく、ライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
タワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、１０年、１５年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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