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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、「なかめ」の愛称で親しまれ、元々のおしゃれな街のイメージと２０１６年に完了した再開発で、より一層の魅力を発する中目黒駅について人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
中目黒と言えば、若者に人気の街、洗練されたお店や芸能人が集うお店が多い街、住んでみたい街・・・良いイメージが強いエリアですが、資産として物件を購入するにはどうなのでしょうか？なお、以前中目黒駅近くで行った相談事例はこちらです。
目黒区東部に位置し、スタイリッシュな住宅街として知られる中目黒は、２０１６年に「中目黒高架下」の再開発が完了し、洗練されたお店が軒を連ねる新しい商業施設として、リニューアルオープンしました。
*改札の様子
また、２０２０年１２月には「中目黒駅前北地区市街地再開発準備組合」が発足し、東急ストアやその周辺エリア(上目黒１－２０・２１)を対象に、再開発が検討されています。
他にも、２０２１年１月には人気情報番組『ヒルナンデス』（日本テレビ系）で「中目黒」が特集されました。同番組では、定期的に「中目黒」を取り上げ、最新情報を届けています。
それは「中目黒」ならではの個性ある隠れ家的な飲食店や雑貨店、日本初上陸のお店など、このエリアが常に流行が生まれるハイセンスなスポットとして、幅広い層が憧れる街だからだと思います。
その為、ＳＵＵＭＯが発表した『関東住みたい街ランキング２０２１』では、１０位にランクインしています。
*駅前の様子
洗練された「流行の街」だけでなく、実際に「住んでみたい街」としても注目される「中目黒」。しかし、不動産購入を検討するうえでこれだけの情報では購入を決意するのは危険だと思います。
そのため、この記事では不動産を購入する観点から、中目黒駅周辺の特徴や将来性、利便性を極力定量的に分析・詳細に解説していきます。中目黒駅周辺の不動産購入を検討している方は、最後まで読み参考にして下さい。
１．東京、中目黒はどのような都市なのか？
まず、恵比寿駅や広尾駅と中目黒駅を年収別にその割合で比較してみました。中目黒駅は他の駅と比べ、年収３００万～４００万の方の割合が他の２駅と比較して多いことがわかりました。家賃は高めの印象ですが、恵比寿や広尾と比較して、単身者が住みやすい街なのかもしれません。
また、恵比寿駅に比べ、年収１，０００～１，５００万円の割合も高く、バリバリ働く若い世代や余裕ある世帯両方に愛される地域だと言えそうです。
１－１．こだわりの店舗や最先端のカルチャーが魅力！「なかめスタイル」を確立すべく街づくりを進める
*中目黒ゲートタウン
中目黒駅周辺は、１９８８年に目黒区が「中目黒駅周辺地域整備構想」を発表してから長い年月をかけ開発が進められ、２００２年中目黒のランドマーク的存在である「中目黒ゲートタウン」がオープンしました。
更に２００９年には、ひと際目を引く高層マンション「中目黒アトラスタワー」がオープン。
その後も「中目黒高架下」の再開発が行われ、こだわりの店舗や最先端のカルチャーなど多種多様なコンテンツが溢れる街として変貌を遂げてきました。
こうした状況から、目黒区は街づくりのテーマを「創造的コミュニケーションがあふれるまち」とし「なかめスタイル」を確立すべく取り組みを続けています。
１－２．目黒川沿いの最先端おしゃれスポットから、昭和２８年発足の歴史ある商店街まで、エリア別の魅力で訪れる人を飽きさせない街
*駅周辺の街並み
おしゃれタウン「中目黒」には、ＳＮＳで話題の人気カフェやランチスポットなどが多くあります。例えば、２０１９年には高級スタバとして知られる「スターバックスリザーブロースタリー東京」
が日本初上陸。更には、２０２０年『嵐にしやがれ』（日本テレビ系）で、１日４００個売れる水餃子が紹介された「東京台湾」や、常に行列のフルーツサンド屋「ダイワ中目黒店」など、話題のスポットには事欠きません。
*目黒銀座商店街
一方、おしゃれな目黒川沿いの逆側にある「目黒銀座商店街」は昭和２８年発足。約９００ｍの長い商店街には個性豊かな１７０の専門店があります。他にも、駅近くには「ニトリ」もでき、リーズナブルでちょうどいいい家具を買い揃えることもできるので便利です。
１－３．渋谷駅まで約４分！乗り換えせずに横浜へも行ける
*中目黒駅
「東急東横線」と「東京メトロ日比谷線」の２路線が通る「中目黒駅」。渋谷へはなんと４分というアクセスの良さ。銀座、六本木、恵比寿にも出やすく、また東急東横線は東京メトロ副都心線とみなとみらい線に直結しているので、池袋、新宿三丁目、元町・中華街などへも乗り換えせずに一本で行けるのも魅力です。
２．中目黒の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：目黒警察署
テレビやドラマでも度々登場するおしゃれな街「中目黒」は、スーパーやレストランで芸能人を見かけることもあるほど著名人が多く住む街として有名です。
それは裏を返せば治安がいいというイメージにも繋がりますが、２０２０年、中目黒の高級タワーマンションで現金約６００万円が奪われるといった強盗事件が起こり、お店も多く人出もあるため、実際はどうなかと心配される方もいるのではないでしょうか？中目黒駅を管轄としている目黒警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。
過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。２０２０年には大きく減少しています。それは、新型コロナウイルスの感染防止のための外出自粛も減少の一因になっているのではないでしょうか？その他には、街をあげての犯罪対策推進や防犯機器の普及なども考えられそうです。
３．地域主体のエリアマネジメント活動が活発化！注目は再開発検討中の中目黒駅前北地区
*再開発検討中の中目黒駅前北地区
中目黒駅周辺で記憶に新しい再開発は、２０１６年にオープンした「駅高架下」の商業施設でしょう。更に、２０１９年には駅北東側に東京音楽大中目黒・代官山キャンパスが開校し、中目黒駅から代官山方面にかけて新たな人の流れが生まれています。
注目なのは、２０２０年「中目黒駅前北地区市街地再開発準備組合」が発足した東急ストアや中小ビルが建ち並ぶ約０．６ｈａのエリアです。
*急ストアや中小ビルが建ち並ぶエリア
丸紅都市開発と東急、コンサルタントとして日本設計がプロジェクトに参画、今後この場所が大きく変わることになります。
更に目黒区は、住民や企業、訪れる人たちと実践する「なかめスタイル」を掲げ街づくりに取り組んでいます。コロナ禍でも黒川船入場広場を活用した「なかめテイクアウトプロジェクト」など独自の取り組みが話題となっています。
４．中目黒駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
このように、中目黒駅周辺は常に時代の先端を行き、新たな再開発も検討されている非常にホットな場所です。しかし、不動産購入を見当するには、更に詳しく将来的な価値を見込めるか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．中目黒駅周の世帯数の比較
上記のグラフは「中目黒駅」と「恵比寿駅」、「広尾駅」の世帯数の比較です。
「恵比寿駅」は単身者が多いのに比べ、「中目黒駅」は２人以上の世帯の割合が多い傾向がありました。恵比寿駅周辺に比べ、目黒川が流れ自然も身近に感じられる立地などの理由から、単身者よりもファミリー世帯が居住しているのかもしれません。
４―２．中目黒駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
２０５０年までの人口の増加数は、中目黒駅は３，８９８人増加の予想となっています。一方、広尾駅周辺の人口は１７，７１５人もの増加を見込んでいます。今後は駅個別で不動産の選別を行っていく必要がありそうです。
ただ、中目黒駅周辺であれば、今の所、将来的な人口の減少を心配することはないように思います。
上記は、目黒区「町丁別世帯数および人口表」を基に過去１０年間の目黒区全体の人口推移をグラフにしたものです。２０２０年までは上昇していましたが、２０２１年に減少しています。しかし、２０１９年と比べると総人口数は多く、今後大きく減少するといった心配はないように思います。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）
の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「中目黒駅」の乗降者数の推移を考察していきます。
東急電鉄、東京メトロ共に中目黒駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。一方、東京メトロ中目黒駅の利用者が２０１２年以降増えており、東京メトロ恵比寿駅から大きく引き離しています。中目黒駅は東京メトロ日比谷線の始発でもあることが影響しているのかもしれません。
４－４．中目黒駅周辺の土地の価値の推移
中目黒駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『目黒区５－３（中目黒駅）』と、住宅地に区分されている『目黒－９（東京都目黒区上目黒３－２４－１０）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『目黒区５－３（中目黒駅）』について
*参考：２０１４年からは徐々に地価が上がり、２０２１年と２０１１年では１８万円／㎡（約２６％）増加しています。しかし、恵比寿駅や広尾駅に比べ、その上昇率は低いように思われます。駅周辺の状況を踏まえると、恵比寿駅まで行かなくても、今後、広尾駅並みの上昇率にはいくのではないでしょうか？
４－４－２．住宅地に区分されている『目黒－９（東京都目黒区上目黒３－２４－１０）』について
*参考：こちらの方が地価の上昇率は高く、２０２１年と２０１１年で２８万円／㎡（約４３％）増加していました。商業地と異なり、こちらは恵比寿駅周辺の住宅街と同じレベルで上昇しています。マンション価格が上がりやすい単身者世帯より、家族世帯が多い分、比較的穏やかな上昇に思えます。
４－５．中目黒駅の中古マンションの価格推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の中目黒駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの中目黒駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、他の地域同様、現在駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の３年間を見ると１５．３４％程度も上昇しています。戸建ての価格も上がる一方です。ただ、ウイルスの影響を受け、２０２１年の土地価格は下落していました。今後、再開発が動き出し、目黒区自体の人口が増えていく過程で、土地価格も上昇する可能性が高いと思います。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している中目黒駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，４９８万円（３５４万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１０，５４２万円（４９８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，５９４万円（４０６万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格８，５８４万円（４０５万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（８，２２５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２８%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
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ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。
最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
５．目黒区の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。中目黒駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都目黒区・地域別危険度』
*目黒川
上目黒１丁目～５丁目までを見てみると、一番危険度が低いのは、１丁目だということがわかります。ただ、調べてみると軟弱な地盤であり、目黒川もあります。
過去の調査では危険度のランクは高い場所でしたが、高架下の再開発で街が整備されたこともあり総合危険度は良化しているようです。倒壊危険度は１ヘクタール０．０８棟と予想されています。
一方、１９９０年に地区計画が決定された上目黒４丁目地区は、東京ガス（株）が所有する敷地内の建て替えが完了した後、目立った動きはありません。そのため、街の整備が進まず昔からの小さな住宅も残っているからでしょうか、上目黒４丁目は火災危険度が３０６位と要注意のエリアとなっています。
*東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳ
５－２．目黒区作成の「水害ハザードマップ」や対策
*参照：目黒区
目黒区は「目黒区水害ハザードマップ」を作成し、想定し得る最大規模の水害が起こった際の影響を見える化しています。
目黒川が流れる上目黒１丁目～５丁目は、今まで大雨の際に浸水被害にあっており、目黒区のＨＰ
で浸水履歴を確認することができます。
これまで目黒川は３年に１度は浸水被害が発生していましたが、近年は「荏原調節池」の稼働により、浸水被害の軽減に効果を発揮しているそうです。なお、荏原調節池は巨大な箱型タイプの構造になっていて、２５メートルプール約６７０杯分（２０万トン）の貯水が可能となっています。
６．独自のカルチャーが醸成された最先端の街「中目黒」これから動き出す再開発で更に新しい街へと生まれ変わる？
*駅周辺には飲食店が立ち並ぶ
コロナ禍であっても、洗練されたカフェやアパレルショップが新しく出来、立ち並ぶ一方、昔ながらの商店街も存在し、新旧ミックスしながら変化を続け、他にはない魅力ある独自のカルチャーが醸成される「中目黒」。
今回実際に現地を歩き、これからも若い世代にとって魅力あるスポットであり続けるのではないかと個人的に感じました。
*中目黒駅
目黒区の人口や２０５０年までの駅周辺の人口予測を見ても減少する予想はされておらず、これから動き出す再開発により更に移住者は増えるのではないでしょうか？
土地の値段が一時的に下がっているデータも出ているので、今後動き出す再開発完成前に不動産を購入すれば、時間を掛け、値上がりが期待できそうです。なお、以前中目黒駅近くで行った戸建ての売却・購入等の相談事例はこちらです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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