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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、複数の都市計画がなされている西新宿エリアを、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
オフィス街のイメージを持つ反面、密集した木造住宅や狭い路地も残る西新宿エリアですが、道路整備や開発によって新しい街並みに変化することが期待出来ます。
大規模な開発を主体に大きく変化する西新宿駅周辺について、まとめてみました。
２０１９年に都市計画決定され、２０２２年に着工予定の西新宿三丁目や２０１７年に都市計画決定され、２０２０年に着工された西新宿五丁目中央南地区等、変化が激しい副都心、西新宿を不動産の購入を踏まえ、分析していきます。
おしゃれな主婦に人気がある雑誌「ＶＥＲＹ（２０２１年３月号）」で「週末、家族で行ってみたい！」スポットとして紹介された西新宿。
オフィス街として、知られる西新宿は今まで女性誌で家族と行きたいスポットとして取り上げられるイメージがなかっただけに驚きました。しかし、あらためて調べてみると再開発の歴史が深く、今後もあらたな動きのある注目のエリアだということが分かりました。
西新宿は今から６０年以上前、１９６０年に決定した「新宿副都心計画」から、淀橋浄水場跡地とその周辺に広場や地下道、公園、宅地、ビルなどを建設してきました。
１９９１年に都庁が丸の内から移転してからはしばらく大型新規開発が行われず、都心部や臨海部の魅力ある開発に押されている状況でした。
*ホームの様子
しかし、西新宿に広がる日本屈指のオフィス街・新宿副都心エリアは、２０２０年から大きく変わり始めています。
例えば、２０２０年７月には新宿駅東西自由通路が開通しました。それにより、イベント空間や公園の新施設が相次いでオープンしました。
また、新宿区立新宿中央公園に開業した交流拠点施設「ＳＨＵＫＮＯＶＡ（シュクノバ）」や新宿住友ビルがリニューアルなど続々と「新宿副都心エリア」が変わりました。
更に、「西新宿五丁目中央南地区」の再開発が２０２０年着工や「西新宿三丁目西地区」の再開発も２０１９年に都市計画決定され、２０２２年から着工予定となっています。
西新宿はこのように新しく生まれ変わる注目の街ではあります。しかし、不動産を購入するポイントとしてはそれだけでは不十分だと思います。この記事では西新宿の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り定量的に不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。
マンションや住宅等の購入を検討している方は最後までは読み、参考にしてみて下さい。
１．東京、西新宿はどのような都市なのか？
ここでは、西新宿エリアの中でも閑静な住宅が広がる「西新宿五丁目」駅と近隣の「東中野駅」、「初台駅」の年収別割合を比較してみました。
すると、「西新宿五丁目」駅は３駅との比較では、７００万～１０００万の年収の層が比較的割合の高い傾向にありました。初台駅周辺はもっと高いですが・・・。
一旦、このエリアの歴史を振り返ってみます。１８９８年、近代的な水道施設「淀橋浄水場」が西新宿に完成しました。これにより上水道が整備され、東京の衛生環境を大きく改善しました。
それから１９６０年に「新宿副都心計画」が決定され、その事業の一環として「新宿中央公園」が開園。１９７１年には新宿に初めての高層ビル「京王プラザホテル」が竣工しています。
副都心計画の一環として、「東京都庁舎」が西新宿に移転すると決定し、建築家・丹下健三により現在の「都庁」が設計され、１９９１年に竣工しました。
*駅周辺の様子
当時は、国内で最も高いビルとして注目を集め、副都心のシンボルとなりました。参考年として、写真で見る新宿はこちらです。
このように「日本屈指のオフィス街」というイメージが強い西新宿は「人が快適に居住できるエリアなのだろうか？」と懸念する方が多いかもしれません。
しかし、そのオフィス街から西へ更に進むと、昔から人々の憩いの場所だった「新宿中央公園」があります。
その近くには、マンションが並び、商店や飲食店も豊富にあります。実は、西新宿は生活感のある街の側面も持ち合わせているのです。そこで、暮らしやすさの観点から西新宿の街について、もっと調べてみました。
１－１．西新宿の中で最も閑静な住宅地「西新宿五丁目」
*駅前の様子
都営大江戸線で新宿駅から２駅の「西新宿五丁目」駅まで行くと、副都心のビジネス街のイメージから一転し、閑静な住宅地が広がります。
「西新宿五丁目」駅は西新宿エリアの中でも最も落ち着いた雰囲気を持ち合わせている場所です。
買い物が便利なエリアで新宿まで出れば、伊勢丹や小田急百貨店などのデパート、ヨドバシカメラなど家電量販店もあるということは大半の人は知っています。
他にも、近所で食料品やちょっとしたご飯を食べる場所なども調べてみると駅周辺に多くあります。例えば、「ｍｉｎｉピアゴ」「マルエツプチ」など食料品、日用品の買い物に便利なスーパーです。駅から少し離れたところには庶民の味「サミットストア」もあります。
１－２．「昔ながらの元気な商店街」をキャッチコピーに掲げる商店街も！
*川島商店街
中野区と隣接する西新宿五丁目は方南通りを西に進み、北へ１本入った場所に「川島商店街」があり、そこも利用圏内です。
この商店街は生鮮食品のお店を中心に「キラリと光る」物販店や飲食店が数多く揃っています。キャッチコピーは「昔ながらの元気な商店街」。都会と下町、まるで違う二つの顔を同時に楽しむことができる場所でもあります。
２．西新宿の治安は決してよくないイメージがあるが実際は？
*参考：新宿警察署
では、下町の雰囲気も併せ持ちながら、大都会のイメージが強い西新宿の治安は案外良いかもしれません。
西新宿を管轄としている新宿警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。新宿警察署の管轄には「歌舞伎町」もあるため、件数は非常に多い数値となっています。実際「歌舞伎町」に近い西新宿駅付近は決して治安がいいとはいえません。
*代々木警察署
犯罪情報マップを継続してチェックしたところ、西新宿三丁目、五丁目、六丁目の犯罪数は比較的少ないようです。２週間更新で犯罪件数を確認することができるので必要な時に参考にしてみて下さい。
３．西新宿三丁目再開発が動き出した！「西新宿五丁目中央南地区」も着工へ
*開発地の様子
「パークハイアット東京」と初台駅の「オペラシティ」に挟まれた一角のプロジェクト「西新宿三丁目西地区市街地再開発」は、２０１９年に都市計画決定がされました。
この計画は１９９３年、細い道路が多く、老朽化した木造家屋の密集地の解消をめざし、地区内の権利者有志により再開発研究会が設立されたことから始まりました。
長い時間を経て、いよいよ本格的に始動することとなります。
他にも、初台駅とオペラシティを繋ぐバリアフリー動線を確保するための歩行者デッキも整備される予定です。これにより、今まで開発が進まなかった初台寄りの甲州街道側が大きく変わることになります。
また、「西新宿五丁目中央南地区」は２０１７年に都市計画決定され２０２０年着工となりました。再開発ビルは住宅を配置する高層棟、商業・業務機能と保育所を入れる低層棟で構成されています。
２０２３年の竣工時には街並みが変貌し、周辺にその恩恵が広がっていると思います。
４．西新宿周辺の価値は今後も上昇するのか？
*開発予定地
既述の通り、西新宿では三丁目、五丁目の開発を控え、注目のエリアであることは間違いありません。
しかし、不動産購入を検討するには将来的な売却を踏まえ、その価値を見込めるか更に深く見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．西新宿五丁目駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「西新宿五丁目」駅と「東中野駅」、「初台駅」の世帯数の比較です。
「西新宿五丁目」駅は単身者の比率が大きいことがわかります。東中野や初台駅と比べ、仕事場に近いだけでなく、新宿駅まで歩いて行ける利便性の高い立地であることも一人暮らしの方には魅力なのかもしれません。
４―２．西新宿五丁目駅周辺の人口予測
上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
どの駅も２０５０年までの人口予測は大きな変化がなく横ばいであることがわかります。強いて言えば、東中野駅の人口が今後、減少傾向にあり、初台駅の人口が今後も増えていきそうです。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
個人的に、最も大切にしている駅の利用者について、東京都統計年鑑をもとに２０００年から２０１９年の「西新宿五丁目」駅と、近隣の「東中野駅」、「初台駅」の乗者人数の推移を考察していきます。
「西新宿五丁目」駅は周辺の開発が進み、社会人だけでなく、学生も増え始めた２０００年頃から徐々に乗者数が増加しており、２０１８年は更に増加しています。
したがって、今後行われる再開発を鑑み、今後も「西新宿五丁目」駅の乗車率は増加傾向といえるのではないでしょうか？
４－４．西新宿五丁目の土地の価値の推移
次に、ここまで見てきた西新宿五丁目駅周辺の土地の価値を確認していきます。上記グラフは商業地域に区分されている『新宿５－４１（新宿区西新宿４－１６－２）』と、住宅地に区分されている『新宿－９（新宿区西新宿５－１５－４）』の地域データを基に２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめました。
４－４－１．商業地『新宿５－４１（新宿区西新宿４－１６－２）』について
アベノミクス始動後の２０１４年から徐々に地価が上昇しており、一部再開発が完了し、開業した２０２０年には商業地域の地価は更に上昇したことがわかります。１０年間で２８２，０００円／㎡（約４０％）増加していました。
４－４－２．住宅地『新宿ー９（新宿区西新宿５－１５－４）』について
住宅地も商業地と同じくアベノミクス始動後、２０１４年から徐々に価格が上昇しています。１０年間で１９２，０００円／㎡（約３４％）増加しているため、再開発の進展と共に周辺の地価も安定して価格が上昇してきたと言えます。
４－５．西新宿の中古マンションの価格の推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の西新宿五丁目周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの西新宿五丁目駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在西新宿五丁目駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。２０１２年から継続的に価格が上昇していることがわかります。直近の３年間では９．５１％程度上昇していました。
土地値が長らく横ばいの中、マンション価格のみが上昇しているのは気になります。しかし、その利便性から将来的にも価格は安定して上昇傾向だといえるのではないでしょうか。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している西新宿駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を６，１５０万円（２９０万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格９，４５３万円（４４６万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，２７９万円（３９１万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格６，３５４万円（３００万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（６，９２８万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３６%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
ちなみに、過去西新宿駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
５．西新宿の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産購入をするうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。災害に関しては軽視されがちですが、２０１１年の大地震で湾岸エリアが、２０１９年の大型台風の時には、武蔵小杉が、それぞれ悪影響が出て、売買価格に影響を受けました。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都新宿区・地域別危険度』について
*引用：地震情報サイト『ＪＩＳ』
西新宿１丁目～８丁目までを見てみると、一番地盤の揺れに対し危険度が低いのは、５，１０９位の西新宿２丁目ということがわかります。
総合危険度は東京都内５，１７７町丁目中の４，７６０位で、１ヘクタールの危険０棟という調査結果が出ています。
逆に、西新宿駅近くの西新宿５丁目は、建物倒壊危険度１，２８９位となっており、総合危険度も７４４位となっており、同じ新宿区西新宿でも注意が必要な地域になっています。
５－２．新宿区では「洪水ハザードマップ」を配布しています
*引用：新宿区洪水ハザードマップ
新宿区の洪水ハザードマップを確認すると「西新宿五丁目」は東海豪雨の想定最大規模降雨の浸水ランクが０．１ｍから３．０ｍの場所がありました。不動産を購入の際は確認が必要です。
現在、新宿区では「洪水ハザードマップ」を本庁舎４階の危機管理課や本庁舎７階の道路課環境対策課、本庁舎８階、新宿区立防災センター、各特別出張所の建築指導課で配布しています。
このエリアの不動産を検討している方は、いざという時に備え、事前に確認することをおすすめします。
*引用：新宿区
６．西新宿三丁目の再開発が本格化で益々利便性が高まり、暮らしやすくなる西新宿
*駅周辺の街並み
今まではオフィス街のイメージが強く、居住地の印象が少なかった西新宿エリアですが、複数の再開発により、バリアフリー化や緑化などが計画され、居住地として利便性が高まるエリアと生まれ変わります。
今まで他地域の再開発が注目されていましたが、これからは西新宿がかつてのように注目され、不動産価値の上昇は高確率で起きそうです。
以上のことを考慮すると、西新宿は今後も注目のエリアと言えます。もし、この地域で不動産の購入を検討しているのであれば、物件だけでなく、一度現地を確認し、街の状況を自分の目で確認することをお勧めします。
７．最後に、自分のライフプランにあった物件をキチンと探したい方へ
私たち、リビングインは２０１３年の設立以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。ご自宅をただ紹介するだけでなく、ライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
タワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、１０年、１５年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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駅前の再開発を期待し、中野の物件に投資した事例
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