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急な住み替えで自宅に住みながら売却を検討している方へ
お父様が亡くなり、お母様の介護を踏まえ、子どもと３人で実家に暮らすため、築６年のデザイナーズ・狭小住宅を売却した事例です。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２２年の春に前職の友人からの紹介で、住み替えを検討している５０代の男性から神奈川、小田原市にあるご自宅の売却について、相談を受けました。
正直、購入したばかりの家でしたが、嫁が出て行ったあと、息子と二人で暮らしていました。
一昨年、父親が亡くなり、母親と一緒に暮らす事を考えていました。
ただ、今の家は狭かったり、階段を登らないと行けなかったりと、色々と無理があったので思い切って、売却を頼みました。
相樂さんには、はじめての不動産売却であることや仕事の関係で一先ず、住みながら売却したいと話し、売却や引っ越しまでのスケジュールを決め、進めてもらいました。
途中、内覧の日程調整や資料の整理でご迷惑を掛けてしまいました。
ただ、不動産業者の査定の取りまとめも含め、本当にお世話になりました。
お仕事で休みがないと言っていたので、まずはゆっくり休んでほしいです。
私たちに相談を頂く前に、インターネットで訪問査定を頼んだら、どうみてもふざけた若い担当２人が来て、まったく話にならなかったようです。
上司も「任せて下さい！」の一点張りで怖かったと話していました。
過去の取引事例を見てもらい、信用して貰えたようで本当に良かったです。
１．自宅の売却を考えた理由は？
部屋の大きさや階段の上り下りから、母親を呼んで３人暮らしは現実的に難しいと思い、自宅を売って、実家で３人で暮らすことにしました。
今の家は６年前に新築で購入しました。
ただ、２０２０年に離婚し、それからシングルファーザーとして、息子と二人で暮らしてきました。
流行りのデザイナーズ・狭小住宅で２階にリビングがあり、３階に子供の部屋やベランダがありました。
買ったばっかりの家だったので、賃貸も含め、どうしたら良いか、相楽さんに相談しました。
当初、相楽さんから、「小田原という立地から観光客に民泊や賃貸ニーズもあるし、賃料を毎月もらい、生活費として使うのもいいのでは？」と教えてもらいました。
しかし、今後の管理の面倒などを考え、自宅を売却し現金を得る事を優先しました。
他にも、急いでないなら、これまでの査定価格を無視して、希望価格から売り出した方が良いとか、小田原なら路線価の二倍の値段からなど、相楽さんには色々と教えてもらいました。
２．自宅の売却に当たっての希望は？
仕事の都合もあり、プロジェクトが終わるまですぐに実家に引っ越すことが出来なかったので、自宅に住みながら売却したいと伝えました。
家のローンもあったのでなるべく高い価格で売る事や仕事が終わる４，５カ月間で売却し、有給を取って、引っ越すことを考えていました。
仕事は忙しかったですが、売却までの時間的な制約はなかったので、相楽さんには「そこまで焦っていなかったため、時間は掛かってもいい。なるべく高い値段で売りたい。」と伝えました。
また、あまり話したことはありませんが、子供の学校やご近所付き合いもあり、地元に知られず、売却したかったです。
３．家を売却を検討する際の不安や悩みは？
友人の紹介でしたが、相樂さんとはこの件で初めて会ったので信用できるのか？
そして、ちゃんと売却が完了するのかがすごく不安でした。
また、いつ銀行に連絡すれば良いのか等、はじめての不動産売却でどのような手順で進めればいいか、分からないことが多かったです。
インターネットで家に人が住みながらの売却だと、売買価格が低くなりがちと書いてあったので、その辺りも相樂さんに相談しました。
最後に、子供の学校やご近所付き合いもあり、地元にバレたくないと思っていました。
ただ、相樂さんには何度も自宅まで来てもらい、小さなことも直接相談できて、良かったです。
４．荷物がある家をどうアピールするか？
「仕事が一区切りつくまでどうしても家に住みながら、１０月までに売って、引っ越したい」と相樂さんには伝えておきました。
その条件を満たすため、相樂さんは色々と動いてくれました。
当初、インターネットで査定を頼み、怪しい二人組が来たので後悔していましたので、本当に助けてもらいました。
４－１．不動産業者４社による買取査定
募集を開始して、先ず、不動産業者の人が買取の為、家を見に来ました。
その際に、一部の設備や床材が古くなっていたので、改修が必要な事を言っていました。
結局、４社見てもらいました。
ただ、不動産会社の買取では僕らが満足する価格は出なかったので、相楽さん達は個人の購入者を探すため、希望者のメーリングリストや大手不動産会社に物件の紹介しててくれました。
４－２．住みながら家を売るため、CGイメージの作成
同時に、室内を色々な人に見られるのは嫌だったので、CGイメージを使って、インターネットに掲載しても良いと相楽さんに伝えました。
その週末から３組の家族が内覧に来て、家族で行けるのでは？と俄然盛り上がりました。
結局、CGを見たご家族が購入してくれることになり、本当に良かったです。
４－３．購入希望者へ直接紹介
個人のお客様に高い値段で購入して貰うため、室内のCGを使って、私たちが持っている９，０００件の購入希望者のリストに２カ月掛け、順次紹介していきました。
すぐに３名の方から反響があり、資料を開示し、週末に内見をしてもらいました。
５．友人の不動産会社の紹介で個人から買い付けを取得
結局、相談のあった５月から４カ月掛かってしまいましたが、９月にお子様がいる若いご家族から３，３００万円の買い付けを頂きました。
実は、東京で以前働いていましたが、今は熱海や箱根近辺の不動産を専門に扱っている友人がお客様を見つけてきてくれました。
他の不動産会社さんが出していた希望金額を上回る３，３００万円で買付を出してくれました。
築６年の建物の痛みもそれほどなかったため、１０月の引き渡しまでに荷物を整理して、引っ越すことを条件に、スケジュールや金額などの条件を納得してもらい、手付金２００万円で契約しました。
その後、１０月の最終週に残りの支払いも無事に終わり、自宅の売却は完了しました。
６．担当のコメント
今回は家庭の事情もあり、買ったばかりのご自宅の売却でしたが、このようなケースは本当に稀です。
また、私たちが小田原の物件を扱うのも本当に稀です。
そのため、周辺の事例を見ても同じような物件がなく、戸建て住宅の相場把握が難しかったです。
なるべく高い価格を提示し、希望の金額を教えてもらうという方式で売却活動を行い、上手く行ってよかったです。
売主も買主も友人の紹介で出来た、本当に偶然の案件でした。
６－１．戸建ては売却だけでなく、賃貸運営も？
ちなみに、現在、小田原は３０代、４０代の若い人に人気があり、立地次第では賃貸運営が十分にできます。
そのため、私たちが場所次第で提案しているのは、『金利等条件のいい制度融資』を使って、しっかり作り、ゆっくり長く儲け、将来的な売却益も手に入れる事です。
と言うのも、人気の立地は賃貸需要が強いため、単身者向けのアパートやマンションになってしまう事が多く、１階が広い戸建ては使い道が多く、シェアハウスやグループホームに貸す事で、相場を上回るいい家賃で貸す事が出来るからです。
過去の事例では、戸建てをそのまま家族に貸すと１６万円でしたが、シェアハウスだと２４万円、グループホームに貸すと２８万円になりました。
相場の１．５倍以上です。
ただ、今回の事例では、賃貸に出して、遠方の不動産を管理するストレスより、売却し、現金にして、生活費として、使いたいとのことだったので、一生懸命売却活動をさせて頂きました。
・購入希望者のリストへ定期的な紹介
・地元の不動産会社への買取・紹介
・大手仲介会社への客付け営業
・SUUMOやホームズなどホームページへの掲載
この案件は２０２２年の秋に成立したものです。
ただ、今思うと、コロナバブルが終わり、いよいよ外国人を含め、環境客が戻ってくるタイミングなので、もしかしたら、もっと高く売れたかもしれないと思っています・・・。
周辺相場や過去の成約事例などを見て、かなり高値で出したつもりでした。
それでも、最終的には個人の方に買って頂いたので、小田原市内であれば、物件がない状況を踏まえ、本当に希望価格で出すのが正解かもしれません。
ともかく、この案件はいくつかの幸運が重なって、売却がうまく出来た案件だと思います。
６－２．戸建ては個別性が強く、強気で売却を！
最後に、下のグラフの通り、戸建てはマンションと比べ、個別性が強く、査定価格が全く当てにならないと分かっています。
そのため、もし、建物が古くても、立地が良い戸建ては強気で売却を開始してみて下さい。
家を売却し、ローンを返済したり、生活費にするにしても、その後の生活をよくするためにはともかく高く売り出す事が大切だと思います。
地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
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＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
＞＞１０年以上今の自宅に住んでいる方は売却前に読んでほしい、税金の控除や特例について、具体例と共にまとめました。
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