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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、２０２０年９月に東京都から組合設立の認可が下りた、三田小山町西地区第一種市街地再開発事業が行われる麻布十番について、再開発データを基に情報をまとめました。
なお、当事業は解体工事を含め、２０２２年度から２０２６年まで行われる予定で、２０２７年度の竣工を計画しています。
麻布十番駅は六本木徒歩圏にありながら、商店街が色濃く残り、都会の下町的なポジションを確立しています。今回は地価や人口、乗降客数などの定量的なデータを基にその趨勢を見ていきます。
これまで東京都内を中心に、都市計画決定された１４個の駅を見てきましたが、１５駅目の今回は、２０００年に大江戸線や南北線が開通し、六本木や白金高輪に挟まれ、東京でも有数のセレブが集まる街、東京都港区に位置する麻布十番を見てきました。
現在も下町の良さを残している住みやすい街として幅広い世帯から支持を集めています。その代表的なのが麻布十番駅周辺にある『麻布十番商店街』だと思います。近くには、普段使いできる商業施設もあり、庶民的な雰囲気を感じることができ、生活がしやすいと感じる方が多くいます。
*下町の良さが残る街並み
企業戦略に特化したビジネスサイト『ITmedia ビジネスオンライン』が発表した『首都圏の住み続けたい街（駅）ランキング』で、麻布十番が１位を獲得したことからもこのことが見受けられます。
このランキングに投票した方の意見を見ると、「地域柄物価が高いイメージだったが、下町の雰囲気が残っているうえに意外と物価が安くて住みやすい」とセレブタウンのイメージからは想像もつかないような庶民的な意見が寄せられていました。
不動産を購入するうえで住みやすさは購入を判断する重要なポイントであるため、魅力的な不動産であることは間違いありません。しかし、麻布十番の不動産購入を検討する上で、これだけの情報だけでは購入に踏み切ることは危険です。
そのため、この記事では不動産を購入する観点から麻布十番の将来性や利便性などについて詳しく解説していきます。最後まで読んで、参考にしてみて下さい。
１．東京、麻布十番はどのような街？
*駅前の様子
麻布十番は２０以上の大使館が集中しているエリアとなっており、外国人向けの住居や商業施設が多いインターナショナルタウンです。街の至るところに外国人向けの住居やスーパー、飲食店が立ち並んでいるため、国際色豊かな雰囲気を感じることができます。
また、子育て世帯に優しい充実した行政サービスを用意している点も麻布十番の魅力です。例えば、生後４ヶ月〜就学時前のお子さんを一時的に預かってくれる『あっぴぃ麻布 乳幼児一時預かり』と呼ばれるサービスがあります。預け先に悩む年代の子供も預かってくれるため、子育てがしやすいと親世代から大人気です。
１－１．庶民的な一面を兼ね備えている商店街
*駅周辺の街並み
先ほど紹介した『麻布十番商店街』は、『麻布山 善福寺』の門前町として江戸時代から栄え続けている場所です。当時から活気に満ちた場所となっており、３００年以上麻布十番の顔として人々の生活を支えています。
商店街は六本木方面まで続いており、江戸時代や明治時代に創業した老舗やスーパーマーケット、飲食店など全４００近いお店で構成されているため、生活に必要な買い物だけでなく外食や週末の憩いの場としても利用することが可能です。
*駅周辺の街並み
さらに、麻布十番商店街では、毎年夏に『麻布十番納涼まつり』と呼ばれるお祭りも開催されています。麻布十番をはじめ都心の高級店や地方の人気店も出店を出すうえに、さまざまな有名人が訪れると話題の行事であるため、地域住民以外からも非常に高い人気を得ている街です。
１－２．都内の主要駅へすぐにアクセスできる利便性の高い交通網
*駅前の様子
麻布十番は今でこそ利便性の高い街として知られていますが、２０００年に『都営大江戸線』と『東京メトロ南北線』が開通するまで電車が通っていなかったため、『陸の孤島』扱いされていました。
しかし、この２線路が通ったことで六本木駅まで２分、新宿駅まで１２分、大門駅９分で行くことが可能となり、オフィスが集中する主要駅へすぐにアクセスできると現役世代の人気を集めています。
１－３．麻布十番の治安は実際に良いのか？
*駅周辺の街並み
麻布十番は富裕層が住む街として知られているため、治安が良さそうと言った意見が多いです。女性のお客様からも治安に対し、不安視する意見をもらうことは滅多にありません。
ここでは、実際に麻布十番駅周辺の治安が良いのかを麻布十番駅を管轄としている『麻布警察署』が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』データを基に確認していきます。
まずは、下記のグラフをご覧ください。『過去５年間の刑法犯の推移』内の『刑法犯 ５年間の総件数』と『粗暴犯件数』データをグラフにまとめたものです。
*参考：麻布警察署
上記のグラフを見ると、麻布警察署が管轄するエリアで発生した犯罪件数は、年々大幅に減少していることが分かります。しかし、同じ港区に位置する赤坂駅周辺を管轄とする赤坂警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』を確認すると、２０２０年には３６３件となっているため、麻布警察署が管轄するエリアの犯罪件数の方が多いです。
ですが、警視庁が発表した『令和２年 区市町村の町丁別、犯罪別及び手口別認知件数』を見ると、麻布十番１〜４町目の犯罪件数は６５件だったのに対し、隣接する六本木１〜７町目は３２１件と約５倍近くの犯罪が起きていることが分かりました。このことから、麻布十番は周辺地域の中でも比較的治安の良い地域だと言えそうです。
２．麻布十番の再開発地域
*駅周辺の様子
２０２１年現在、麻布十番駅周辺では、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』と呼ばれる約２．５haの大規模な再開発事業の計画が進められています。
リリースされている情報によると、三田一丁目地区を北街区と南街区の２つのエリアに分けて、住居やオフィス、商業施設などで構成される４つのビルが建設される予定です。
この事業は、質の高い都市型住居と共に、地域のコミュニティーの核となる商業施設や子育て支線施設などの整備、災害に強い市街地の形成を目的としています。『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』の具体的な詳細は、下記の画像をご確認ください。
*上記４点引用：三井不動産レジデンシャル株式会社、東京都
『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』は、２０２０年に『三田小山町西地区市街地再開発組合』の設立が認可されました。２０２１年現在で発表された情報によると、２０２３年３月に工事を着手し、２０２７年３月に竣工・完成を目指して動いています。
ただし、発表された資料を見ると計画内容は予定となっており、今後事業内容に変更が生じる可能性があるため、事業の動向に注視が必要です。このため、麻布十番の再開発事業について詳しく知りたい方は、東京都の『都市整備局市街地整備部再開発課』に問い合わせるようにして下さい。
３．麻布十番の価値はさらに上昇するのか？
*徒歩圏内に六本木ヒルズも
麻布十番は既述の市街地再開発事業や港区に集まる富裕層に好まれるレベルの高い街であるため、将来的にも街全体の価値が高まっていくことは疑いの余地がありません。しかし、不動産を購入する上で、イメージや曖昧な情報だけで決めるのは短絡的すぎます。
そのため、ここからは麻布十番が将来的にどのように変化していくのかについて、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。
３－１．港区全体の人口の推移
*参考：港区役所HPより
港区が発表した『各年１月１日現在の人口・世帯数』のデータを基に、港区の人口を考察していきます。このデータによると２００６年以降、人口は一度も減ることなく安定して増加していることが分かります。
港区はどのエリアも人気がある上に、麻布十番エリアで現時点で計画されているタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も安定して区の人口が増加していく可能性は高そうです。
３－２．港区の全体の人口予測
将来的になぜ港区の人口が安定して増加していくと言えるのか、港区が発表した『港区人口推計』のデータを基に考察していきます。まずは、下記のグラフをご覧下さい。こちらは、港区の５つのエリア別の将来人口の推計結果をグラフにまとめたものです。
*引用：港区人口推計
上記のグラフを見ると、麻布や赤坂など全てのエリアで人口が増加していくと予測されています。どのエリアでも２０３０年まで毎年１,０００人以上増加していくと予測されているうえに、港区が発表した『都市計画による街づくり地区の一覧』を見ると、虎ノ門や白金等区内の他のエリアでも再開発事業が計画されているため、将来的に利便性が向上し、人口が増えていくのは間違いなさそうです。
３－３．交通機関の乗降率から見る利便性
*引用：関東交通広告協議会
関東交通広告協議会が発表している『関東交通広告協議会・各社・各駅・乗降人員・通過人員・運送人員』のデータを基に、麻布十番駅を通っている東京メトロ南北線と都営大江戸線の乗降客数の推移を考察していきます。
２００６年以降、一時的に乗降数が減少している時期もありますが、どちらの電車も全体的に利用者は増加傾向です。
また、どちらの電車とも１４年間大幅な減少を見せていないことや現在計画されている高層ビルの入居が開始することを考慮すると、ウイルスの影響があったとしても、将来的にも増加していくことが見込まれます。
３－４．麻布十番の土地の価格の推移
*参考：国土交通省
次に、麻布十番駅周辺の土地の価値の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『港５－１１（東京都港区麻布十番２－２０－７）』と第二種中高層住居専用地域に区分されている『港－２１（東京都港区南青山４－１２－１）』のデータを基に、２０１２年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
３－４－１．『港５－１１（東京都港区麻布十番２－２０－７）』について
２０１２年以降、価格が減少することなく安定して上昇しており、８年間で１１４万円／㎡（４８％）増加しています。
３－４－２．第二種中高層住居専用地域に区分されている『港－２１（東京都港区南青山４－１２－１）』について
データがない時期もありますが、２０１２年から徐々に価格が上昇しており、８年間で４６万円／㎡（４５％）増加しているため、どちらの地区も安定して上昇傾向です。
３－５．麻布十番周辺の中古マンションの価格推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格の推移を確認していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフを見ると、２０１３年７月以降、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格は安定して右肩上がりであることが分かります。
直近３年間での上昇幅は約７％となっており、東京都全体の中古マンションの価格変動の約７％とほぼ同水準です。
さらに、東京都の平均価格推移の約２倍近くの価格を推移しているため、人口や世帯数の集約が進みつつあり、今後も安定して上昇していくことが期待できます。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している麻布十番駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，６９２万円（３６３万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１３，６０１万円（６４２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格９，０９０万円（４２９万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格９，７７０万円（４６１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（８，８５１万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５４%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
麻布十番を含め、タワーマンションの大量供給を踏まえ、買っていい再開発について、過去データを基にその傾向を分析しました。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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ちなみに、過去麻布十番駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
４．麻布十番の地盤や災害の影響は？
不動産を購入するうえで重要なポイントである『地盤や災害』の影響について、データを基に解説していきます。近年、東京都近郊ではマグニチュード７クラスの大地震が３０年以内に発生すると言われているため、麻布十番にどのような影響があるのか不安を感じる方は少なくありません。
では、実際にどのような影響を受けるのでしょうか？
地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区麻布十番・地域別危険度』のデータを基に確認していきます。このデータによると、麻布十番駅周辺の地盤は軟弱だと警告されており、大規模な地震が発生した際に揺れが増幅されやすいため、比較的危険度の高い地域だと言えます。
このため、麻布十番駅周辺の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震性に優れた物件』を購入した方が安全です。
４－１．麻布十番のハザードマップや対策
２００４年に冠水を経験した麻布十番駅周辺が不安視されているのは地震だけではありません。麻布十番駅がある港区は東京湾の近くに位置しているうえに、隅田川や新河岸川と隣接しているため、津波や川の氾濫による浸水や液状化が懸念されています。
このため、港区では大震災が発生した際に液状化や津波の浸水などが発生した場合を想定して、ハザードマップを作成しています。
*引用：港区
*引用：港区
このハザードマップによると、大震災が発生した場合、麻布十番駅周辺は津波や液状化による影響は受けないと想定されています。
一方で、隣接する川が氾濫した場合、麻布十番駅周辺は場所によっては０．１〜３．０ｍ浸水すると警告されています。そのため、ハザードマップを確認し、『浸水による被害を受けないと想定されているエリア』か、『３階以上の物件』を購入することをおすすめします。
５．下町の良さとセレブタウンが調和した住みやすい街麻布十番、再開発により、さらに街全体の品格が高まっていく？
下町の良さとセレブタウンが調和した麻布十番は、現在計画されている再開発事業が順調に進めば、さらに街全体がレベルの高い街へと変わっていくことが期待されています。
このため、２０２７年に竣工予定となっている事業計画が進展するにつれ、不動産価値が上がっていくことは間違いなさそうです。
しかし、不動産を購入するうえで懸念材料となり得るものとして、川の氾濫による浸水や大規模な地震の影響があります。どちらが発生した場合も麻布十番駅周辺は、何らかの影響を受けると警告されているため、どの不動産を購入するか見極めることが重要です。
その為、もし、麻布十番の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震性に優れた３階以上の物件』を検討するようにして下さい。
＞＞なお、２０１４年に駅周辺のまちづくりのグランドデザインが発表され、５～１０年掛けて再開発が行われている王子駅周辺に関する分析はこちらです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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