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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、人気の赤羽駅と王子駅に挟まれ、いまいち独自色を表現しきれていないものの、商業・業務機能と住宅が共存するバランスのとれた市街地を目指している十条・東十条駅周辺について、地価や人口の予測などを基にまとめました。
利便性が高いわりに、目立たない地域の為、積算価格が出るケースが多く、売買価格との乖離が少なく、銀行融資が下り易く、個人投資家向けの地域で何回か取引をさせてもらいました。北区役所のホームページを見ると、近年、十条駅周辺で再開発事業が発展しています。
２０１２年に十条駅西口駅の都市計画が決定し、２０１７年に事業認可・再開発組合認可が下り、２０２４年秋に「十条駅西口再開発ビル（仮称）」が完成予定で動いています。
現在、駅前の市街地再開発事業が行われている十条駅は実際に歩いて見ると繁華性もあり、ＪＲ埼京線の十条駅だけでなく、ＪＲ京浜東北線の東十条駅も使え、新宿へ１３分や渋谷へ１８分のアクセスを考えると、利便性が高く、意外と穴場ではないかと思っています。
今回は、市街地再開発事業が行われ、繁華性が格段に上がった赤羽駅や飛鳥山公園や付近の開発が進む王子駅に挟まれ、あまり話題にならず、狙い目？の十条駅周辺の人口や再開発計画、マンション相場について、データを基に深堀してみました。
*東京三代銀座商店街
今回取り上げた、東京都北区中部に位置する十条駅周辺は、２０１２年に放送された松重豊さん主演の「孤独のグルメ」のロケ地になった人気エリアです。実際、「聖地巡礼」としてドラマで取り上げられた飲食店や撮影現場を訪れる人は多く、老若男女関係なく注目を集めています。
また、あまり知られていませんが、買い物面でも十条銀座商店街は「東京三代銀座商店街」と呼ばれる異名を持っており、商店街にある店舗数は２００店舗以上に及びます。
*富士見銀座商店街
さらに、有名デパートに並ぶブランドシューズが５００～１，０００円程度で買えるため「安くて可愛いファッションの聖地」として訪れる人も非常に多いです。この辺りは、既に何度もテレビや雑誌などのメディアに取り上げられていることもあってか、不変の人気を誇っています。
その他、近年十条駅周辺で再開発事業が発展しているのも幅広い年齢層から注目を浴びている理由のひとつです。現在進行している再開発が完成すると、下町とセレブタウンが融合され、更なる魅力のある街になることは間違いありません。
このように様々なところで話題に上がる十条ですが、実際、街の価値は上昇しているのでしょうか？
*再開発予定地
既に大きな影響を受け、街全体の価値が上がりつつあります。２０２０年７月にスーモが発表した「物価が安い街ランキング」で十条は１位を獲得していることもその要因のひとつです。
生活物資などの物価が安く住みやすいため、住みたいと思う人も増えています。このように、十条は魅力の多い街ですが、治安や交通面、災害の影響など他にも知りたいことは多いはずです。
この記事では実際に十条駅周辺を３時間探索し、「十条周辺がどのような街なのか？」、「交通などの利便性や災害時の影響はどうなのか？」について具体的に各データを用いて解説していきます。最後まで読み、今後の参考にしてみてください。
*合流式下水道の改善事業
１．東京、十条はどのような都市か？
*十条駅前
十条は昭和にタイムスリップしたのかと見間違えるほど人情味に溢れた街です。住居や食品、衣服などの生活用品などの物価が安く、世帯収入に関係なく住みやすいため、人気があるのにも頷けます。
また、東京の主要駅に３０分以内で行ける高い利便性を有しているにも関わらず、大手ポータルサイトの一人暮らし向けの物件の相場が約７４,２００円なことも人気が高い一因です。
隣駅で同じく市街地再開発事業が行われている赤羽駅周辺の１Ｋやワンルームの家賃相場が約７５,０００～９０,０００円なことを考慮すると、立地を考慮しても比較的リーズナブルであることが分かります。
１－１．人の暖かさを感じられる商店街
*東京三代銀座商店街
２０２１年現在では、十条のショッピングエリアは十条駅周辺にある「十条銀座商店街」がメインです。商店街周辺は飲食店や総菜屋、オーケーストアなど知名度の高いスーパーや薬局が数多く立ち並んでいます。
また、商店街に店を構えている店舗は非常に安く販売してくれているため、気軽に買い物をしやすいことも特徴です。どのお店の店員もフレンドリーに対応してくれ、買い物客を気にかけてくれたり、商品を値引きしてくれたりと人の暖かさを感じられる魅力があります。
１－２．２線路利用できる都心へのアクセスが抜群の都市
十条駅は行き先に合わせて２つの路線から選択することができます。JR埼京線の十条駅から徒歩１０分程度の場所にJR京浜東北線「東十条駅」があるためです。そのため、埼玉県や東京の都心部へのアクセスが良く、池袋駅まで約６分、新宿や渋谷駅まで２０分以内で行くことができます。
さらに、現在十条駅では「連続立体交差化計画」と呼ばれる線路の高架化を工事中です。この工事により、今まで踏切で遮断されていた十条の東と西が繋がり、車を使用した利便性も高くなることが期待されています。
１－３．十条駅周辺の治安や安全性はどうなの？
*十条駅前の様子
十条駅周辺は、朝まで営業している飲み屋や多国籍の外国人移住者が多いため「治安が悪いのではないか」と不安に感じる方が多いです。
しかし、２０２０年１１月に警視庁が発表した「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」のデータを見ると、２３区の中でも犯罪率が低い方であることが分かりました。主に自転車やオートバイクなどの盗難などの犯罪がメインとなっているため、凶悪犯罪が起きやすい地域ではないと言えます。
ただし、上十条や中十条、東十条など町別に犯罪件数や内容に差があるため注意が必要です。移住を検討している方は、しっかりと地域ごとに見極めてから検討することをおすすめします。
２．十条のエリアの再開発地域の状況
２－１．十条駅西口地区第一種市街地再開発事業の概要
現在、十条では日鉄興和不動産と東急不動産を参加組合員として、「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」による、商業や業務施設、住宅や地方公共団体の支所または支庁などで構成するタワーマンションを建設中です。
具体的な構成は、地上３９階地下２階、１～３階までは商業や業務施設、５階以上は約５８０戸の住宅が予定されています。このタワーマンションを北区の「にぎわいの拠点」とすることで、十条をはじめ区の活性化を図っているのです。
さらに、タワーマンションの建設に伴い、十条駅周辺に不足するオープンスペースや駅前広場などの都市計画道路の建設も進められています。具体的な十条の再開発の詳細は、以下の画像をご確認ください。
なお、複合施設の名称は「J& TERRACE」と「J& MALL」にそれぞれ決定しました（２０２１年１１月２５日追記）
*引用：
*引用：北区役所HPより
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」は、２０２１年３月に新築工事に着工し、２０２４年１０月３１日に完了する予定です。当初、２０１８年から開始される予定でしたが、再開発工事反対派の住民による「再開発関連事業取消訴訟」の影響もあり大幅に開始が遅れています。２０２１年現在も反対住民からの抗議が続いているため、予定通りに着工されるかは未定です。
しかし、確実に大規模な再開発事業が進展しているため、今後も街や区の活性化が期待できることは間違いありません。完成まで時間がありますが、私たちの経験上、土地の価格の上昇は再開発計画の発表から現実化の進捗に合わせて上昇していくことが多いです。そのため、将来的に十条の価値は上昇傾向に向かう可能性は十分にあります。
２－２．十条まちづくり担当課にヒアリングを行いました
再開発の進捗に関して、十条まちづくり担当課に確認すると、再開発組合のスケジュールでは、令和６年度に再開発ビルを完成させると話しているようです。
現在、十条駅周辺の再開発事業は、事業者である再開発組合が進めており、既存建物の除却・解体工事を行っております。なお、再開発事業の詳細については、直接、以下の再開発組合へお問い合わせする必要があります。
【お問い合わせ先】
北区 十条駅西口再開発相談事務所
担当：末永、森田 電話 ０３－３９０７－６７２２
３．十条の価値は今後上昇するのか？
前述の通り、十条はどの視点から見ても住みやすい街であることは間違いありません。しかし、十条の不動産を購入する際は、メディアに注目されたことや再開発事業が進展している影響によって、どのように変化し将来的に変わっていくのか見極めることが重要です。
そのため、ここでは人口や価格など関係するデータをもとに考察していきます。
３－１．北区全体の人口
*参考：北区役所のデータを基に弊社作成
上記は、北区が発表した「世帯と人口の増減表」のデータをもとに、グラフにまとめた区全体の人口の推移です。２０００年以降減少した年もありました。しかし、２０１０年までほとんどの年で住民が増加傾向にあります。
その後、２０１１年に起こった「東日本大震災」をきっかけに、関東圏から移住した方が増えたことで多少の減少はしました。しかし、２０１２年の「孤独のグルメ」の舞台になった事も含め、知名度が上がり、大幅に人口が増加傾向に向かっていることが分かります。
３－２．北区の全体の人口予測
*引用：北区役所の人口推移調査報告書
では、将来的に十条の人口が増加していくのか、北区が発表した「北区人口推移調査報告書」のデータをもとに考察していきます。このデータでは、２０１８年以降徐々に人口が微増しているが、２０３３年には減少していく予測です。
しかし、２０２１年現在に予測された人口数よりも約２,０００人増加していることや、２０２４年にオープンする十条駅のタワーマンションの入居開始を考慮すると、北区が予測した数値よりも上回る人口数を期待できます。
３－３．交通機関からの乗車率から見る利便性
*参考：ＪＲ東日本開示の資料より、弊社作成
JRが発表している「各駅の乗車人員」のデータをもとに、十条駅を通っているJR埼京線の乗車客数の推移を考察していきます。
２０１１年に東日本大震災が原因で人口が一時的に減ったため、約２,０００人前後の利用者数が減少しているのが分かりました。しかし、翌年のドラマのオンエアやメディアに多く特集されたことで、十条自体の知名度が上がり、人口が増えたことから、上昇傾向に向かっています。
３－４．十条の土地の価格の推移
*参考：地価公示より、弊社作成
ここでは、商業地に区分されている「北５－６（東京都 北区十条仲原１－８－２９）」のデータをもとに、２０１０年から１０年間の価格の推移をまとめました。２０１１年に人口が減少したことを受け、一時的に若干低迷しています。
しかし、２０１３年にアベノミクスの経済効果を機に、７年間で約３５２,０００円／㎡（＋４１．５％）も上昇しています。２０１７年以降も上昇は止まることなく、一定して前年比から約１０%上昇しています。このことから、北区十条の価値は将来的にも上昇傾向に向かうことが期待できます。
３－５．駅周辺の中古マンションの価格推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、十条の標準的な中古住宅の価格推移を見ていきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、中古のマンションや戸建て、土地の価格をまとめたものです。
現在、十条の標準的な中古不動産の価格は建物の形態によって大きく異なります。例えば、中古マンションは２０１６年以降上昇傾向に向かい、直近３年間で約５割近く価を格上げています。一方で、２０２０年に土地価格はコロナによるインバウンドの減少で大幅に価格が落ちているのです。
ただし、これも一時的なものだと推測されます。十条駅の人気度や注目度の高さや現在大規模な再開発事業が進展していることを考慮すると、今後も上昇に向かうことを間違いなさそうです。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している十条駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，９２０万円（２８０万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，５１４万円（２６０万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，１５１万円（２９０万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，３９７万円（２５５万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（５，８２３万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約-５%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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４．十条の地盤や災害の影響は？
ここから、売却価格に大きく影響し、不動産を購入するうえで重要な災害による影響について解説していきます。十条がある北区は荒川や隅田川、石神井川が隣接しているため、大雨や台風、大規模な地震が起きた際に氾濫による災害が懸念されています。
しかし、北区が発表した「東京都北区洪水ハザードマップ」によると、荒川が氾濫した場合は十条駅周辺が水害による影響を受けることはありません。一方で、隅田川や石上神井が氾濫した場合は、大人の膝が浸かる程度の０.５ｍ未満浸水すると推測されています。
まとめると、いずれの川が氾濫したとしても水害による大きな被害は出ないといえそうです。
ただし、十条が受ける影響は水害による被害だけではありません。地震情報サイト「JIN」が発表した「東京都北区東十条・地域別危険度」によると、十条駅から近い場所にある東十条は軟弱な地盤だと診断されています。そのため、地盤工事がしっかりと出来ていない建物だと被害が出る可能性もありそうです。
４－１．北区のハザードマップや対策
前述した通り、北区では災害により洪水が起きた場合を想定して、それぞれの川ごとに「洪水ハザードマップ」を作成しています。
上記の２つの画像は、「荒川が氾濫した場合」と「隅田川や新河岸川、石神井川、神田川が氾濫した場合」を想定してどのくらい浸水するのかを地域別に記載しています。どちらの画像を見ても、比較的十条エリアは浸水による被害が少ないことが確認できます。
しかし、場所によっては２階まで浸水すると予測されている地域もあるため、注意が必要です。十条の不動産購入を検討しているのであれば、被害がないと予測されている地域や３階以上の物件購入を検討してみてください。
ちなみに、ハザードマップの中には避難場所や危険箇所が詳細に記載されているので、必ず確認を行うようにしてください。
５．災害リスクはあるものの、十条は王子と並び、北区の中でも注目の再開発エリアで今後も変貌が続く
*駅周辺の様子
既述の通り、十条はメディアや幅広い世代から注目を浴びている人気エリアです。大規模な再開発事業も計画されており、昭和の暖かみとセレブタウンが融合することが予測されています。そのため、更なる人気と不動産価値の向上が期待可能です。
しかし、不動産を購入する上で、重要な地盤や災害によるリスクが全くないことはないため、注意する必要があります。「どのような地盤工事を行なっているか」や「ハザードマップと照らし合わせて水害による被害が出そうな不動産かどうか」を調べることが重要です。
ここまで述べた内容をまとめると、十条駅は住みやすさや将来性という点では非常に魅力的な街であることは間違いありません。しかし、エリアによって災害の被害を受ける可能性があるため、もし、購入を検討するのであれば、水災を含めた火災保険の金額もあることから、比較的被害がないエリアの購入をおすすめします。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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