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麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインでお部屋の紹介やその後のトラブルなどアフターフォローを担当している宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーの馬場です。
先日、仲良くしているフリーのエンジニアの方から「フリーランスや個人事業主（以下、フリーランス。）って、マンションの入居審査って、厳しくなった？」と聞かれました。
２０２０年４月以降の民法改正に伴い、連帯保証人の保証限度額の明記が必要になることから家賃保証サービスの利用が増えています。そのため、入居審査が厳しくなったのは事実です。
ちなみに、入居審査について、必要な物や期間など、一般的な情報はこちらのページにまとめておきました。
入居申し込みを審査に回しても会社員の方より、フリーランスの方は不承認が多く、審査は厳しくなっている気がします。これまではフリーランスの方でも連帯保証人がしっかりした方であれば、審査が通過することが多かったと思います。これまでのアンケートの回答を踏まえ、入居審査が不安な方向けに、保証会社の基準や提出資料の性質について、こちらのページにまとめました。
では、フリーランスの方は賃貸マンションを借りる事は出来ないのでしょうか？
結論から言うと、賃貸物件を借りる事は可能です。しかし、審査を通す為にはサラリーマンの方より、用意しないといけない書類が多く存在します。ここではどんな物が何故必要なのか、順を追って、説明していきます。そもそも、何故フリーランスの方は賃貸物件の入居審査に落ちやすいのでしょうか？
それは大家さんも商売・ビジネスで賃貸物件を経営しているので、極力、家賃のとりっぱぐれや滞納のリスクを避けたがっているからです。今の日本ではフリーランスという職業はよく聞くようになってきました。でも、まだまだ社会的信用度が低く見られがちで収入が不安定なイメージがどうしても付きまといます。つまり、家賃を滞納される事を大家さんはとっても懸念しています。
逆に言えば、フリーランスの方でも収入が安定している事を証明できれば、賃貸物件を借りられる可能性はかなり高まります。では、何を用意すれば、大家さんに安心できる人だと思ってもらえるのか？
１．不動産屋へは最低限の身だしなみを整えて
金銭的な信用の問題以前に社会人として重要な事があります。それは最低限以上の身だしなみです。『人は見た目が９割』の本が流行ったようにあまりにだらしなく、清潔感が無い身だしなみだと、そもそも相手にされない可能性が高まります。その為、不動産屋へ行くときは担当を不快にさせない程度の身だしなみには気をつけて、相談してください。
人は見た目が９割の世の中で、良いお部屋を紹介してもらうためにはキチンとした格好で行った方が担当の扱いが全然違います。一見して、この人、ダメそうだなと思われたその瞬間からお客様扱いされなくなります。営業マンが高圧的、雑な扱いになったら、早く帰ってほしいの表れです。
２．申し込みには収入や預金を証明する書類を用意
大家さんや管理会社が一番心配していることは、賃貸期間中、家賃を滞納されないかという事です。フリーランスの方だと収入が不安定で滞納する恐れがあるのではないかと疑われてしまいます。では、どのようにすれば大家さんの不安を払拭する事が出来るのでしょうか？
２－１．まずは直近、出来れば３年分の確定申告書や納税証明書を用意
しっかりと安定した収入があることを伝える事が１番重要になります。フリーランスの場合だと「たまたま昨年だけ収入が高かったのではないか？」と疑われる可能性があります。可能であれば、複数年分の書類を用意出来たら最高ですね。
２－２．銀行口座の残高証明書や入出金の確認が可能な通帳のコピー
万が一、働けなくなった際の補償が無いのもフリーランスの特徴です。その為、大家さんは働けなくなったら、家賃を滞納するのではないかと考えています。
十分な額の残高証明書や入出金の確認出来る通帳のコピーを提示する事で、働けなくなっても暫くは問題ないと、アピールする事が出来るのです。必要ない場合もございますが、用意しといて損はないですよ。
３．保証会社か、連帯保証人を依頼。その両方の時も
収入の証明も出来ているし、銀行口座にもたくさんのお金が入っているのに、どうしても審査に通らない時もあります。どうしても審査が通らない場合は賃料の３０％、４０％、５０％と費用が掛かりますが、保証会社を利用する事や保証人をお願いする事で審査に通る可能性を高くすることが可能です。
経験上、オーナーや管理会社は保証会社の審査が通るなら、入居審査を通すところがほとんどです。ここから、保証会社の種類やどういう連帯保証人なら、審査に通りやすいかを説明していきます。
３－１．審査が通りやすい保証会社
保証会社は、簡単に言うと家賃の一部を保証料として、支払う事で大家さんに家賃の支払いを保証してくれる会社です。多くの場合、借主が保証料を払う事の方が多いので、入居審査の際に大きな要素として見られています。既述の通り、保証会社の審査さえ通れば、入居審査も通るという物件も少なくありません。指定の保証会社がある物件と指定が無い物件があるので、事前に確認が必要になってきます。
３－１－１．保証会社は大きく、４つに分ける事が出来ます。
信販系保証会社（オリコ・エポス等）、全国賃貸保証業協会（全保連・日本セーフティ等）、賃貸保証機構（Casa・フォーシーズ等）、独立系保証会社（ナップ・ジェイリース等）の４つです。では、どの保証会社が審査に通りやすいのでしょうか？それぞれ特徴を比較しつつ、ご紹介します。
・信販系はクレジットカードと同じ審査をするので、一般的に、かなり厳しい審査をされます。
・全国賃貸保証業協会（LICC）や賃貸保証機構（LGO）は協会内でしか情報共有をしていない為、比較的緩めです。
・独立系保証会社になります。独自の審査方法で審査している為、上記、４つの中では断トツで通りやすいです。
もし、審査に自信がないというフリーランスの方は東証マザーズ上場している独立系のジェイリース等を使うように管理会社さんにお願いしてみて下さい。他にも、ほぼ日本全国を営業エリアとし、ネットで仮審査システムを導入しているので、店頭へ足を運ばなくても審査の目安が分かる利便性の高いサービスを提供しているナップなどもおすすめです。
保証会社は管理会社が提携しているかどうかにより、使える先が決まってきます。そのため、不動産会社ではフリーランスであることを説明し、保証会社を利用したい旨、そして、フリーランスの方でも承認を出してくれる保証会社が使えるお部屋を紹介してもらうようお願いしてください。
３－２．連帯保証人の適正
既述の通り、保証会社はお金が掛かってしまいます。そこで、連帯保証人がいる方は用意して頂いた方が安くつきます。ただ、２０２０年４月以降の民法改正で連帯保証人の保証制限が厳しくなるため、今後は縮小していくと思います。しかし、まだまだ連帯保証人を使えるケースはあります。ただ、連帯保証人は誰でもなれる訳ではないのが欠点です。
基本的には、３親等以内と言われています。それに加え、万が一の事があった時に、代わりに支払える経済力も必要になります。もし、ご両親が高齢で年金生活をされている場合は、物件ごとに相談してみましょう。なお、保証会社や大家さんによっては、友達でも認めてくれる事もあります。フリーランスの方など、保証会社がどうしても難しい場合には、連帯保証人の力を使って、オーナーの入居審査を通す方法はアリだと思います。
４．審査が通りやすい家賃帯は？
家賃もそうですが審査を通していく上で、年収に対する家賃の比率がとても大事になります。一般的なサラリーマンであれば、家賃を年収の３０％以内に抑えた物件に申し込めば、問題なく審査に通ります。一方、フリーランスの方なら年収の２０％～２５％に抑えた方が審査に有利です。
ほとんどのフリーランスの方が収入と経費を上手に扱い、年収を抑えていると思います。また、経費の中から生活費を補っているケースもあると思います。その結果、決算書や確定申告があまり宜しくないケースが多いです。
フリーランスの方は自宅で仕事をしているのであれば、仕事で使用している部分の家賃や光熱費を経費に計上する事が出来ます。『経費にできる』そういう事を考えると、東京の港区に存在するような高級な賃貸物件を借りる事にもメリットがあります。どうしても高級な賃貸物件がいいという方は、今まで説明した事を実践してみて下さい。利便性や周辺施設が揃っている港区にリーズナブルなコストで住めるかもしれません。
５．フリーランスでも賃貸は借りられる
結論ですが、フリーランスでも賃貸を借りる事は可能です。今回ご説明したのはあくまで目安であって、実際は色々なパターンがあります。どんなに条件が揃っていても、そもそも大家さんがフリーランスを嫌っていて拒絶する事も少なくありません。特に、三井、三菱、野村等の超大手不動産会社の関係会社が管理を行っているマンションなどは一般的に審査が厳しく、初期費用も高い時があります。
これまでのアンケートの回答を踏まえ、入居審査が不安な方向けに、保証会社の基準や提出資料の性質について、こちらのページにまとめました。
そんな時は、その物件はきっぱり諦めて違う物件を探しましょう。ただ、どうしても、借りたい物件があるのであれば、地元に強い不動産屋さんを訪ねてみて下さい。大家さんとも繋がりが強かったりするので、きっと力になって貰えます。
以前、元麻布に住み、アカデミーヒルズで仕事しているフリーランスの方にお引っ越しに関するインタビューをしたことがあります。ライフスタイルや考え方など参考になると思います。見てみて下さい。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
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