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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
今回はマンションでよくあるタバコやごみ、騒音等の隣人トラブルについて、私たちは自力対処のリスクに関する注意喚起を含め、住まいのトラブル相談を一緒に対応している司法書士の西門と正しい対処法を紹介したいと考えました。
マンションの居住者からの相談は「隣人の生活音がうるさい」、「バルコニーで喫煙する隣人に困っている」といった内容のものが２０２０年以降圧倒的に増えています。過去８年で見てもその数は圧倒的です。時間がない、対処の経験がない方ほど、他人の失敗やトラブルから学び、早期に対応・解決できるよう動いてください。
日経新聞電子版報道によると、新型コロナウイルス感染症の流行による１回目の緊急事態宣言の直後には、騒音に関する１１０番が前年同期と比べて３割近く増加したとのニュースもありました。
こうしたマンション内での隣人トラブルは自力で解決を試みた結果、「余計に人間関係をこじらせ、仕返しをされてしまった・・・」というケースも少なからず見受けられます。絶対に一人で悩まず、以降の情報に是非目を通し、管理会社等に相談し、早期の解決を図って下さい。
同じく、人手不足で弁護士さんにトラブルを相談しても動いてくれないケースが増えています。そのような新たなトラブルについて、司法書士の西門と一緒に解決策と注意点とこちらのページにまとめました。
１．マンションでよくある隣人トラブル
国土交通省が行った『平成３０年度マンション総合調査結果』では、「騒音トラブル」と「喫煙マナーを巡るトラブル」の多さが目立ちます。
相談事例に触れてみると、長年解決できておらず転居を考えておられる方から、在宅勤務等が始まったことがきっかけで最近気になり始めた人まで、深刻度は実に様々です。
ここではまず、マンションでよくある隣人トラブルについて、典型的なものを紹介します。これまで２００人以上の部屋探しを手伝っている宅地建物取引士の大和田が引っ越し先で隣人トラブルを避けるための方法を３つまとめておきました。
念のため、トラブルが大きくなる前なら、弁護士を雇い、お金と時間のかかる訴訟より、先ずは調停という方法があります。相手先の住所等が分かれば、意外とスムーズに進むケースもあります。こちらのページに調停をする際の相談先や注意点をまとめました。
１－１．騒音トラブル
騒音トラブルでよくあるのは、生活音に関するご相談です。ほとんどが住人の配慮が少し足りなかったことによるものですが、アンケートの回答では「住人がわざと音を立てている」といった悪意あるケースも見られます。
また、建物の老朽化が原因になっているケースもあります。冒頭で紹介した国土交通省の調査では修繕積立金不足に悩むマンションが３割近くもあり、改修を実行できない事で起こる騒音がトラブル増加の背景の１つになっているのではないかと考えられます。
一点、騒音については家にいることが多く、
世田谷区の方で実際にあった騒音に関する相談を参考に、
１－２．タバコのマナーを巡るトラブル
喫煙マナーに関する問題は最も多く聞かれます。特に深刻な問題は「ベランダからタバコの臭いや煙が室内に入ってくる」です。快適に暮らす上で、吸い殻の扱い方も当然気を付けてもらいたいものです。
ただ、タバコはマンションの規約で全面的に禁止されているケースもあり、タバコを吸わない方は入居前にそのあたり、よく確認してから契約して下さい。
１－３．ゴミ出しを巡るトラブル
決められたゴミ出しルールに従わない住人がいると、悪臭・景観悪化・害虫の発生等さまざまな問題へと拡大します。特に、一階などに飲食店が入っているマンションでは、店のごみの扱い方に十分注意して、お部屋を決めて下さい。
防げるトラブルを敢えて、抱える必要は全くありません。特に、６月以降、暑くなると、ゴミ出しが荒いと、臭いや虫が湧き、更にネズミなどもやってくることになります。
１－４．駐車場や通路の使い方を巡るトラブル
通路やエレベーター、駐車場といった「共用部分」に関する隣人トラブルも先日、相談されました。
他にも、相談で多いのは来客や他の住人による契約外駐車、マンション敷地内外の違法駐車等、集団喫煙等のトラブルです。
また、特定の住人のせいで通行が妨げられるようなトラブルの場合、絶対に事故に繋がる前に解決しなければなりません。
１－５．挨拶や住民同士の交流を巡るトラブル
東京を中心に集合住宅での交流は近年希薄になりがちですが、それでも「すれ違った時に会釈する」程度の交流は心がけてほしいと考える人が多いのではないでしょうか？
厄介なのは、他の住民の生活に干渉したり、会う度に不快な態度をとったりする住民がいるマンションです。前者は「つきまとい行為」に発展する恐れもあり、アンケートの結果を見てみると、特に女性のマンション生活者から不安の声が聞かれます。
２．マンションで起こった隣人トラブルの対処法
マンションで起こった隣人トラブルの解決は管理会社や大家、そして管理組合等の協力を得て解決するのが一般的です。
しかし、困り事を訴えてもなかなか動いてくれなかったり、事の深刻さを理解してもらえなかったりするケースが後を断ちません。
そこで、『被害の状況が客観的にはっきりと分かる証拠』を集め、根拠を提示できる状態で対処を依頼する必要があります。
２－１．受忍限度とは
隣人トラブルの訴訟では、差止請求や損害賠償請求に関して、社会通念上我慢すべき程度を意味する「受忍限度」を主な判断基準とします。
騒音、喫煙等の問題が「受忍限度を超えている」と分かる証拠を揃えられれば、訴訟に発展する前の解決も望めます。
なお、受忍限度の判断は、以下５つの状況を総合的に考察して決するとされています（最高裁平成１０年７月１６日判決）。
- 侵害行為の態様
- 侵害の程度
- 被侵害利益の性質と内容
- 侵害行為にある「公共性ないし公益上の必要性」
- 侵害した者が被害防止について可能な措置をとっているか
２－２．隣人トラブルの証拠になるもの
それでは、隣人トラブルが受忍限度を超えていると分かる証拠とは、具体的にどのようなものでしょうか。起こっている問題によりますが、一般的には次のようなものが考えられます。
２－２－１．騒音トラブル
騒音計による測定結果、音が発生した時の日記やメモ等
２－２－２．喫煙トラブル
バルコニーの配置等が分かる図面、間取り図、持病や化学物質過敏症に関する医師の診断書等
２－２－３．ごみのトラブル
荒らされたごみの写真、ごみ集積所と居室との位置関係・構造が分かる図面、臭気測定の結果等
２－２－４．共用部分の使い方に関するトラブル
現場の写真、ボイスレコーダー、マンション管理規約（共用部分の使い方が規定されている部分）
２－３．管理会社等にやってもらえる対処
マンション管理会社等にやってもらえる対処として、まず「チラシや掲示板を活用した全住民への注意喚起」が挙げられます。
注意喚起の際、近隣への配慮の具体的なやり方（消音スリッパの導入等）や、各種ルールや（ごみの分別方法など）を具体的に伝えてもらうと効果的です。
隣人の迷惑行為がルール違反であり、かつ注意しても改善がない場合、下記法令を根拠にして住人を追い出す措置もとれます。ただし、追い出しなどの権限があるのは管理組合または大家です。
- 専有部分の使用禁止（区分所有法第５８条）
- 区分所有権および敷地利用権の競売（区分所有法第５９条）
- 使用または収益目的の契約の解除、専有部分の引き渡し（区分所有法第６０条）
- 借家人の用法遵守義務違反による賃貸借契約の解除（民法第５４９条１項・第６１６条）
２－４．マンションの売主や仲介業者の責任を追及できる？
隣人トラブルの存在を知らされずに入居した例では、売主や仲介業者に損害賠償請求できる場合があります。下記は戸建購入者の事例ですが、マンションの分譲・賃貸でも同様の判断が下されると考えられます。
【判例】隣人トラブルにつき仲介業者と売主の「説明義務違反」を認めた例（大阪高裁判平成１６年１２月２日判決）
前居住者である不動産の売主一家は、洗濯物に水をかけられたり、泥を投げ入れられたりする等の隣人トラブルに悩まされていました。仲介業者は物件状況等報告書に「西側隣接地の住人の方より、騒音等による苦情ありました。」と記載しましたが、売主が買主から隣人トラブルについて質問を受けた際に「全く問題ない。」と答える等、しっかり説明していません。
しかし、購入代金の支払い後に買主が建物を訪れると、隣人から「前の住人のように追い出してやる」という趣旨の脅しがあり、結局居住を断念せざるをえなくなってしまいました。
裁判所は売主の説明義務違反と共に、仲介業者の違反（宅地建物取引業法第３５条１項・第４７条１項１号）もあったとして、事実に基づき購入代金の２０％相当の損害賠償を認めています。
３．隣人トラブルを放置しているとどうなる？
マンション生活では隣人トラブルの解決が難しいことを理由に、「なるべく気にしないようにしていた」という人が相談で多数見られました。しかし、我慢できるからと言って、長期間放置し続けるのは考えものだと思います。
深夜に上階でシャワーを浴びる音が響き、眠れない夜が続いたため、管理組合や管理会社に相談した上げく、状況の改善が見られないため、自宅の売却を相談してきた方も過去にいました。
下記のように、「被害が拡大して身体的・経済的な部分まで損なわれる可能性がある」と心得、気になった時点で早期の解決を絶対に図るべきです。
３－１．健康被害への発展
騒音や臭気のような五感の刺激が続くと、いずれ健康被害に発展します。小さい子どもや高齢者がいる世帯では、絶対に避けたい二次被害だと思います。
コロナウイルスの影響で在宅勤務が増加している昨今、「健康状態が悪化して集中できなくなり業績が落ちた」等、三次被害に繋がっているとのご相談例も去年の秋、ありました。
３－２．資産価値の低下
より直接的な影響はマンション価値の下落です。音や臭い、景観、共有部分の使用に関する問題について説明義務が生じ、結果として、本来の価格では売却や買い取ってもらえなくなります。
また、集合住宅内で重傷者や死亡者が出るような事件には、実は隣人トラブルが前兆だったものが多くあります。
なお、別の部屋であっても、同じマンション内で心理的に住みづらくなる事情がいったん発生してしまうと、過去の事例を鑑み、目安として１０％から３０％程度と大幅に売却価値が下落してしまう可能性があります。
タワーマンション等多くの人が住み、結構な頻度で事件や事故が起っている場合は別です。
４．自分で対処するリスク
マンション内の隣人トラブルを自力で解決しようとしても、なかなか上手くいかないのが常です。対処の結果、かえって被害住人とその家族が辛い目に遭うことすらあります。以前、以下のような質問が来ました。
証拠はありませんが、隣人が今年１月ぐらいに共用部に灯油タンクを置き、ドアを開けたまま入れているため、通路を通りづらいことがあり、管理会社に通報し、隣人は灯油タンクを室内に入れました。しかし、それから私の留守にドアノブに油を２回、唾液を１回塗りつけられ、警察を呼びました。
しかし、引っ越しがいいですと勧められ、急いで引っ越し先を決め、４月１２日に引っ越しました。４月２４日の退去立ち会い時にドアの回す所に接着剤を塗られ、ペンチで開けました。
管理会社○○からは、鍵が壊れたらあなたに請求しますと言ってきました。やはり私が払わないといけないのでしょうか？引っ越すだけでもお金がかかったのに。
実際にある下記のようなリスクを考えると、不動産管理や問題対処の方法に詳しい専門家やお近くの信用できる不動産会社に解決に向け、サポートしてもらうのが安全策だと思います。
バレずに、素早くできるのか？もし、専門家に相談し、分かっていない管理会社の担当に連絡していれば、ムダな引っ越しやカギ代の請求はなかったかもしれません。鍵の請求に関してはオーナー又はテナント側の保険で対応できると思いますが。
ともかく、正しい対処方法を知ることでムダな時間と出費を圧倒的に減らすことが出来ると思います。念のため、隣人からの仕返しや嫌がらせの対処方法を３つ、司法書士の西門とこちらのページにまとめました。また、このようなトラブルに遭った際、告知義務違反による損害賠償請求の可否やその額について、弁護士の方に聞き、こちらのページにまとめました。
４－１．管理会社等がきちんと対処してくれるかは不明
有効な隣人トラブル対策には管理会社等の理解と協力が不可欠です。しかし残念ながら、上手く被害の程度が伝わらないことが少なくありません。
特に、専有部分で起こる騒音や悪臭の問題では被害程度の認識に個人差があります。また、マンション全体で隣人トラブルへの関心が薄く、設備改良や区分所有法に基づく処分が必要であるにも関わらず、管理組合が機能しないことも少なくありません。
以上のような事情から、騒音測定の結果など「被害状況が客観的に分かる資料」を丁寧に作成できなければ、できる対処が限られてしまう恐れがあります。例えば、環境庁が出している騒音に関する指針などを参考に騒音の大きさを判断し、対応していくのが賢い方法だともいます。
４－２．警察に相談しても対処してくれない場合が多い
では、隣人トラブルを警察に相談してみるのはどうでしょうか？結論として、被害届の受理に至ることはほとんどなく、私有地である以上、民民のトラブルは警察官の巡回も難しいのが現状です。
トラブルの程度が常識の範囲を上回って、事件・事故レベルの場合、警察官を呼び、被害発生時の状況を一緒に見てもらえる可能性もあります。しかし、住民への注意といった解決に向けた対応は期待できません。
警察官は通報があれば、一度は現地を確認しに行く必要があります。その為、何かあれば、一度は見てもらう事が出来るため、今後の為の抑止効果はあるかもしれません。もちろん、エキサイトする可能性もあります。
４－３．嫌がらせに発展する恐れがある
集合住宅内で起きる隣人トラブルでは相手に逆恨みされ、仕返し・嫌がらせや傷害事件に発展するケースが後を断ちません。
難しいのは、見た目だけでは相手の性格が読めず、一見普通に見える住人でも、クレーム後に異常な行動に出る可能性がある点です。
自力で対処するにしても、クレーム主の氏名や部屋番号が分かるような行為、例えば「直接訪問して注意する」などの方法は避けるのがベターです。よく「壁や天井を叩いて警告する」といった対処も聞かれますが、これは確実に人間関係をこじらせるため、絶対に控えるべきです。
また、証拠を集めたいとむやみに動き回ることで問題の住人にかえってストーカー扱いを受ける恐れがあります。トラブルの主に被害者意識が生じると、これが住み替えの決定打になりかねません。
以上の点から、管理会社等にもよく注意してもらい、クレーム主の身元や動きを一切相手に知られないよう働きかけるのが無難です。
他にも、賃貸マンションで起こった事件や事故で管理会社が動いてくれない時の相談先や経済的な注意点はこちらのページにまとめておきました。
５．マンションの隣人トラブルを不動産会社に相談するメリット
隣人トラブル対応では、特に難しい部分として「証拠確保」と「クレーム主の情報を伏せたままの行動」の２つが挙げられます。このどちらでも頼れるのが、マンション管理に通じる不動産会社です。
不動産のプロが持つ物件調査のスキルは、住民同士のトラブルの状況と原因の客観的把握に役立ちます。騒音や臭気測定、法的対処等では提携する専門機関や士業と共に対応できます。
全体を通じて被害住民が自分で動く必要はなく、不動産会社とその提携先に任せられるため、貴方と問題の隣人との人間関係がこじれることはありません。
【マンション内の隣人トラブルを不動産会社に相談するメリット】
- 管理会社等にはない「当事者意識」をもって対応してくれる
- 物件調査のスキルを活かした専門的な証拠確保ができる
- 調査会社や士業等、必要な専門機関を紹介できる
- トラブル相手に氏名・部屋番号を伏せたまま対処できる
実際に起こる隣人トラブルでは、初動から戸惑い、何の対処も出来ずに困っている人が大半です。そうした場合におすすめなのが、見てみぬふりをしたり、我慢を続けるより、身近な不動産会社に連絡し、対応してもらう方がスムーズだと思います。
特に、「解決までの流れ」や「万が一解決できなかった場合の住み替え」を一元的に案内できる点も不動産会社の強みの１つです。住まいのトラブルを専門に扱っている弁護士の方とと共に、隣人トラブル発生時、お部屋を紹介した不動産会社の告知義務について、その程度などをまとめておきました。
６．マンションで起こる隣人トラブルのまとめ
マンションで起こる隣人トラブルは、管理会社等からの全体周知や警告をしっかり行ってもらえるかどうかが要です。しかし、個人の感じ方の差や実際の状況を見ていないことを理由に真剣に動いてもらえない場合が少なくありません。単に、担当が無知な場合も多々ありますが・・・。
そこで、法的対処が取れるラインである「受忍限度」を１つの基準とし、迷惑な状況をしっかりと資料にまとめて個別対処する必要があります。かつ、逆恨みによる嫌がらせに発展しないよう、被害住民の身元情報や動きを伏せておかなくてはなりません。
隣人トラブルに詳しいのは不動産会社ですが、マンション入居の仲介や建売をする業者はトラブルを専門的に扱っていない事が多く、基本的に対応してくれません。
こうした現状を踏まえ、建物管理を行っている私たちは２０１２年から「住まいのトラブル無料相談窓口、アリネット」として、他の専門家と協業しつつ、トラブル解消に向け、活動してきました。住まいのトラブル対応について、何か疑問があるようなら、無料相談を含め、メール等でお気軽にご連絡ください。
私たちの強みは、『これまでの相談事例を生かせることと、その対策を参考に１人の担当者が窓口となり、解決まで一気通貫でご案内出来る』ことです。その為、たらい回しによる情報伝達ミスや時間のロスがなく、被害住民の情報もしっかり秘匿できます。もちろん、お近くの不動産会社様でも結構です。まずは一人で悩まず、相談してみて下さい。
人気のある他社の内見チェックリストを含め、４，６００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめました。
他にも、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、無料相談を含め、お気軽にご連絡ください。
特に、アリネットでは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済問題だけでなく、マンションの騒音や隣人、契約条件のトラブル等、３００件近く、相談を受けてきました。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。
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最後に、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ
＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
＞＞管理会社が動いてくれない場合のマンショントラブルの対処方法や注意点
＞＞警察が動いてくれないマンション内の駐車場トラブルの対処方法や注意点
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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