こんばんわ、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで離婚に伴う財産分与や自宅の売却を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。
令和に入っても経済は厳しく、離婚や住宅ローン返済が滞る可能性も、どなたにでも起こりうることだと思います。
実際、離婚が原因で住宅ローンの返済がきつくなった群馬県の３０代、三重県の４０代の方からこの３月に相談があり、どう進め、以前のような暮らしをより早く取り戻せるか、一緒に対策を考えました。
他にも、福島県の４０代の方から急速な変化に対応できず、勤務先がダメになってしまい、住宅ローンの返済が出来ないと、奥様に相談していたら、三下り半を下され、離婚する事になった方もいます。。。
『金の切れ目が縁の切れ目』とは言いますが、本当にひどい話でした。
２０２０年に始まったコロナによる不況が多くの方の人生の歯車を狂わせてしまったと思っています。
個人的には、不安になったり、少し厳しいなと思ったら、早めに相談し、対策を実行していった方が傷口が浅い内に解消できると思います。
最も最悪なケースは、何もせず、競売に掛けられ、自己破産がセットになる等、やり直し、以前のような暮らしを過ごすのが本当に難しくなってしまう事です。
既述のような離婚とローン滞納が重なる不動産売却の場合、返済の件だけでなく、売却をめぐって配偶者との話がまとまらず時間がかかります。
そして、競売への流れというのは意外なくらいに早く進むため、正しい知識を持って、早く対応することが本当に大切です。
今回は、離婚の際の不動産売却で競売を回避するべき理由やその回避する方法として、任意売却や買取について解説します。
生活がきつくなったり、離婚により、不要になる自宅の売却で悩んでいる人はLINE公式やメール、電話などでご連絡下さい。
３６５日休みなく、無料の個別面談やメールでの回答もさせて頂いております。
１．離婚時の不動産売却における競売とは？
まず、不動産売却の競売とは、どのようなものなのでしょうか？
１－１．競売とは何のこと？
住宅ローンを一定以上滞納すると、まず債権者である金融機関から、ローン残債の一括返済を求める督促状・催告状が届きます。
滞納している状況で一括で返すのは困難ですが、そのままになっていると、あるいは後述する手段がうまくいかなかった場合、保証会社が代位弁済をおこないます。
代位弁済とは、ローンの残債の全額を保証会社が立て替え、金融機関に支払うことです。
住宅ローンには担保として抵当権が設定され、抵当権を元に、債権者(この場合保証会社)は裁判所に対して競売開始の申し立てをします。
ここで裁判所から「差押え」通知が届き、確実に債権者への返済に充てられることになります。
差押えと同時に競売開始決定がされ、競売で物件が落札されると、現在住んでいても退去しなければなりません。
この競売は、最初のローン滞納からどのくらいの期間で始まるものなのでしょうか？
１－２．どうなると競売まで進んでしまうか？
住宅ローンの滞納から、どのくらいの期間で競売までの動きが進むのかのめやすをご覧ください。
- 住宅ローンの滞納
- 催告書・督促状が届き始める（1か月）
- 個人信用情報（ブラックリスト）に記載（3か月）
- 住宅ローンの一括支払い請求（6か月）
- 保証会社の住宅ローン代位弁済（7か月）
- 保証会社が裁判所へ競売申し立て（9か月）
- 裁判所の執行官による物件調査（10～11か月）
- 裁判所から競売入札開始の連絡が届く（13～16か月）
残念ながら、何も手を打たなければ、滞納からだいたい1年後に競売が開始されるということなのです。
１－３．離婚にともなう売却における競売のリスク
記述の通り、ローンの滞納によって競売へのカウントダウンが始まります。
しかし、夫婦の共有財産である持ち家をめぐり意見が対立すると、競売のリスクが高まることがあります。
本当にこの辺り、難しくなります。
弁護士や司法書士など色々な専門家が関与する事になり、費用も時間も掛かってきます。
離婚や相続の争いでは、財産分与で家をどうするか、売るのにどんな方法でいくらくらいでなど、意志の統一がとれずに時間が経過して競売となることがあります。
この状況を防ぐため、個別面談では早い段階で専門的なサポートを提案しています。
また、稀に感情的になってしまい、人生をあきらめ、悲観的になってしまう方もいます。
面談で一緒に筋道を提案していますので、冷静な視点から話し合いを進めていきましょう。
１－４．競売のデメリット
競売が実行され、落札された場合、以下のようなデメリットがあります。
- 売却価格が相場よりも安くなる
- 所有者の意思や事情が反映されない
- 周囲に知られる可能性が高い
- 費用の持ち出しがある
競売での売却価格は市価の6割強にしかならないことがあり、ローンの残債が残ります。
高く売れないため、夫婦で共同名義や連帯保証のある場合、共同の債権として双方が支払っていくお金が増えてしまいます。
また、競売が決まった場合、執行官の自宅への立ち入り調査や立退きの強制が行われ、売却価格の希望なども所有者の意思を反映されない形で進んでいきます。
競売の事実は官報に掲載されるほか、家をめぐる調査などが、周囲に伝わらないように配慮されるということもありません。
情報が公開されると色々な業者や購入を検討している個人の方が自宅を含め、周辺環境を見に来ます。
そのため、近所の人にばれてしまう可能性も高く、個人的には、お子様の学校や奥様の説得の為にも競売まで待つことはお勧めしていません。
また、競売の段階では金融機関のブラックリストに滞納歴が掲載されることになり、残債の分割払いや引っ越し代などのための新たな借り入れが出来ないこともあります。
このようなデメリットがあるため、個別面談を受けてもらった方には、交渉の余地がない競売を可能な限り回避する方向でお話をしています。
特に、個人事業主の方でクレジットカードで仕入れ等を行っている方は早めの対策が吉だと思います。
＞＞競売のメリット・デメリットに関して、こちらのページで整理しました。
２．離婚時の不動産売却の際に競売を回避する（任意売却）
住宅ローンの滞納による競売を回避する最も良い手段である、任意売却についてご紹介します。
２－１．任意売却とは？
任意売却とは、『住宅ローンが返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンの残債のある不動産を金融機関の合意を得て売却する方法』です。
事前に情報を整理し、検討者に開示していくため、比較的市場価格に近い価格で売却することが可能で売主の意思を反映した取引も可能になります。
そのため、私たちの場合、遅くとも住宅ローンの滞納が６か月を超えたり、自己破産などの任意整理をおこなう段階では、任意売却を検討してもらっています。
なお、これまでの経験では、競売が開始していても任意売却は成立します。
しかし、スケジュール上、落札日の約１か月前には買主が決定している必要があります。
それ以降では、本当に銀行が任意売却を受け付けてくれない可能性が高いです。
２－２．競売との違い
任意売却と競売との大きな違いは、自主的に売却を進める点にあります。
全て自分の意思と関係ない形で売却の進む競売と違い、不動産会社と媒介契約を結び、売主となって買主を探す売却活動をおこないます。
任意売却を始めるにあたって、債権者である金融機関か保証会社に対して承認を得る必要があります。
しかし、債権者としても少しでも多く残債を回収したいので競売の回避が理想です。
したがって、不動産会社との相談で返済の計画をまとめ、債権者と合意すれば、売却活動を正しく、行えます。
２－３．任意売却のメリット
もう一度、任意売却のメリットを整理してみます。
- 高く売りやすく、ローンの残債も減らせる
- 引越しなどの費用やローンの残債も分割払いできる
- 周囲に事情を知られずに売却しやすい
離婚とローン滞納が重なった際にはまず、早めの準備を整え、ご自宅の任意売却を目指し、ローン問題の解消し、早期の生活再建を目指して下さい。
私たち以外でも近くの不動産会社でも構いません。
対応してくれる所に相談し、問題の数を少なくしていって下さい。
＞＞任意売却が上手く行かないケースについて、こちらのページにまとめてあります。
３．離婚時の不動産売却で競売を回避する（買取）
つづいて、瀬戸際で競売を回避する、買取の方法についてご紹介します。
３－１．不動産買取とは？
買取とは、『不動産会社が物件を直に購入することで、競売の期限が迫っている場合、任意売却から切り替えて実行をする場合』があります。
手続きがシンプルなので、売却までの期間が短く、周囲にも知られずに売却しやすいのが特徴です。
住みながら売却を希望する方やお子様や家具があり、プライベートな空間をどうしてもあまり見られたくない方にお勧めしています。
その反面、任意売却よりも安い金額での売買になります。
そのため、早い時期に買取を提案しても、債権者や配偶者から任意売却を求められる場合があります。
３－２．任意売却との違い
任意売却との最大の違いは、売買契約を結ぶ相手が専門知識を持った不動産会社となることです。
物件状況を素早く把握して判断できるので、査定から合意までができれば、あとは書類上の手続きだけで取引が進めて行けます。
競売開始までいよいよ日にちがない状態となった時でも、競売を回避する手段になるほか、後述のメリットもいくつかあります。
３－３．ご自宅の買取を利用するメリット
では、買取のメリットをまとめてみます。
- 買主を探す時間や買主との条件交渉が不要で、売却が早い
- 築古、遠隔地など、条件的に売却に時間のかかる物件もすぐに売ることができる
- 売主が不動産業者なので、物件に問題があった時の契約不適合責任を負わない
- 仲介契約ではないので、仲介手数料を支払う必要がない
- 物件の広告掲載や購入希望者の内覧もなく、周囲に知られにくい
ただ、私たち、アリネットは売主様のために動くことが多いため、所有者様の手残り価格の最大化の為、現在、不動産の買取対応は行っていません。
ご相談を頂く中には、絶対にバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい方もいる為、買取業者を競わせるという意味で３～５社に内見してもらい、買取希望価格を出してもらう事はやっています。
実際、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方で相談のあったご自宅の売却を行っています。
もし、買取を使った、早く・高くを目指した不動産売却に関し、ご興味のある方はLINE公式やメールでご連絡下さい。
先ず、スケジュールや費用をご説明いたします。
４．離婚の際の不動産売却で競売を回避する方法のまとめ
今回、２０２０年以降、増えている離婚の際の不動産売却で競売を回避するべき理由や回避する方法として、任意売却や買取について、司法書士の先生に話を聞きつつ、実例を踏まえ、解説しました。
離婚時の不動産売却は、専門的なサポートのもとで下す状況判断の有無で、所要時間や金額などの結果が大きく変わってきます。
私たち、アリネットでは、仕事で忙しく、相手の言いなりになりやすい、男性の離婚問題で被害が大きく、再建に時間を掛けないようにするため、これまで動いてきました。
もちろん、実務経験や過去の相談を踏まえ、覚書の作成や対策を提案する事も出来ます。
離婚のせいでご自宅の売却をご検討中の方、人生の再出発を効率よく行う為、お気軽にご連絡下さい。
念のため、私たちの口コミはこちらのページにまとめています。ご確認下さい。
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