住宅ローンにおける『後順位の抵当権者』とは?

1.住宅ローンにおける「後順位の抵当権者」とは?

ローン破綻時の面談

住宅ローンにおける「後順位(こうじゅんい)の抵当権者(ていとうけんしゃ)」とは、1つの住宅に対して複数の抵当権者がいる場合の2番目、3番目に抵抗権を持っている人のことを言います。

例えば、A金融機関で住宅ローンを契約し、自宅に抵当権が設定されたとします。

その住宅ローンの支払いが終わらない(抵当権が解除されない)まま、新たにB金融機関でリフォームローン契約をするのに自宅に抵当権が設定されました。

最初にお金を貸したA金融機関が第一抵当権者、2番目にお金を貸したB金融機関が第二抵当権者となります。

このケースにおいてB金融機関は、A金融機関に対して後順位の抵当権者ということです。

2.なぜ、わざわざ抵当権者に順位をつけるのか?

ローンをきちんと契約通りに返済している場合は、抵当権者の順番はあまり関係ありません。

問題になるのは、返済が滞った時です。

住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却をすることになった場合、回収されたお金は抵当権の順位が高い人(先にお金を貸した人)から配分されます。

つまり後順位の抵当権者は、お金を回収できる可能性が低い(弁済を受けられない可能性が高い)と言うことです。

3.任意売却を進めるために後順位の抵当権者に支払う「ハンコ代」

馬場さん

任意売却は、全ての抵当権者が納得して合意しなければ、行なうことができません。

したがって、後順位の抵当権者の回収が難しいとなると、任意売却の手続きがスムーズに進まなくなります。

そこで任意売却で後順位の抵当権者等に返済が回らない場合、慣例的に「ハンコ代」と言って、第一抵当権者が後順位にいくらか払う事で済ます事が大半です。

例えば、300万円以上の残債がある場合、30万円がハンコ代の相場となります。

担当 馬場

▶関連用語:差押条件見直し債務弁済の手続き

私たち、アリネットは住まいのトラブルを減らすため、2000年以降、引っ越しを経験された方、累計6,700人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。

同様に、住まいのトラブルに関する最新の裁判判例を弁護士や司法書士と共に理解し、データ化しています。今後もこのようなデータを生かし、トラブルを予防し、より失敗や損失の少ない部屋探しを私たちは提供していきます。

有名私立大学卒業後、部品商社を経て、2011年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。2013年より、同代表の相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

2019年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風15号や19号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格:宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場 紘司
株式会社リビングイン 共同代表

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相樂 喜一郎

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相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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