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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
この記事では、入居者が退去したタイミングで大手不動産が売り出したものの、売却出来ず、私たちに回ってきた区分マンションの売却事例を説明します。
なるべく高い価格でマンションを売却する為、知っておいてほしい事を売却過程と共に、詳しく紹介していきます。
郊外にある中古マンションのマンションの業者買取についても、そのメリットとデメリットについて、コメントしました。
１．入居者退去後のマンションの売却
相続したマンションが空き家になり、売却を検討し始めたものの、なかなか高値で売れない・・・という悩みをお持ちではありませんか？
今年の初め、入居者が退去した後、運よく高値で売却できた成功事例をご紹介します。
今回は、個人投資家が投資した埼玉県川口市の区分マンションの話です。
元々、２０１６年に売主にこのマンションを購入してもらい、入居者が退去したタイミングで売却活動を始め、最終的に高い値段で売ることが出来ました。
この記事では、マンション売却のプロセスや満額での売却に成功した理由を詳しく解説します。
２．物件概要
売却価格：２，４００万円
取得年：２０１６年
築年数：２３年
竣工年：２００１年
地 域：埼玉県川口市
最寄駅：新井宿駅
建 物：区分マンション
階 数：１４階建ての４階部分
間取り：３LDK
広 さ：７０㎡
その他：お部屋にサウナや温泉が付いている特殊なマンションです
３．相談者の背景と悩み
３－１．相談者の背景
相談者様は５０代の自営業の方で、2016年にオーナーチェンジで投資したマンションですが、長年入居者が住んでいました。
今年の初めに、入居者が退去したため、売却を検討されていました。
当初、大手不動産会社に半年間売却を依頼していましたが、なかなか買い手が見つからず、最後には売却を断念することに。
そこで「そろそろ、他の不動産会社にも相談したほうがいいのでは？」と思い直してくれ、私たちに相談していただきました。
８年前に買ってもらった物件の売却も担当でき、本当に良かったです。
３－２．相談者の悩み・不安
長年の賃貸経営が終わり、いよいよ売却のタイミングだが、高値で売れるのか心配。
大手不動産会社に依頼していたが半年経っても売れなかったため、別の不動産会社に相談したい。
資産管理のキャピタルゲイン（売却益）を最大化し、今後の生活のために備えたい。
４．売却の過程と成功の要因
４－１．迅速な売却活動と広範囲なアプローチ
私たちが受けた売却依頼後、早速売却活動を再スタート。
過去にこのマンションで取引をしたことがあったため、まず、物件周辺の業者３０社近くに購入希望者様を探してもらうべく、営業を行いました。
また、購入希望者リストを活用し、個別にアプローチも行いました。
今回は、サウナ付きのマンションの希少性や同じマンション内でリフォーム前の部屋が売りに出ていたので、綺麗な状態を最大限に活かし、購入希望者の関心を集める戦略をとりました。
結果、物件に問い合わせや内見希望が相次ぎ、８人の購入希望者が内見を行う事に成功しました。
４－２．買い煽りによる価格引き上げ
さらに、購入希望者間での競争意識を煽ることで、最初の買付記載の価格よりも１００万円高い価格での買付を成功させました。
売却活動中に複数の買付希望が入り、そのタイミングを活かして価格交渉を進めました。
その結果、満額での売却に繋がりました。
本当に良かったです。
５．成功の理由
５－１．迅速かつ的確な売却戦略
川口市のこの区分マンションは、過去にやり取りがあった不動産業者を活用し、迅速に広範囲の不動産会社３０社に紹介できました。
その結果、同じマンションに親族が住んでいる購入希望者がたまたま見つかり、スムーズに契約へと進みました。
５－２．買い煽りによる価格引き上げ
記述の通り、問い合わせが相次いだタイミングで、複数の内見、そして、購入希望者が現れたため、買い煽り戦略を実施しました。
購入者間で価格競争が起こり、結果的に当初の価格よりも高い値段で売却することができました。
６．担当者の感想と教訓
この案件は元々大手不動産会社が担当していましたが、半年間売却が進まず、私たちに依頼が来ました。
おそらく、大手の担当者は両手仲介（売主と買主の両方を一社で担当すること）を狙っていたため、購入希望者が見つかりにくかったのかもしれません。
私たちは早期に本案件を終わらせるべく、広範囲に購入希望者を探し、最終的には満額での売却を実現できました。
７．他社との比較
今回の売却では、元々依頼していた大手不動産会社では売主が満足のいく結果が出ませんでした。
ただ、私たちは広範囲に購入希望者を探すことで、当初の購入価格より高い２，４００万円で売却することができました。
また、２０１６年に購入してもらったお客様との信頼関係を大切にし、仲介手数料も１．０％に割引することで売主様に満足いただける結果となりました。
８．中古マンションを不動産業者に売るメリット・デメリット
ご存知の方も多いかもしれませんが、郊外にある中古マンションを不動産買取業者に売る場合のメリットとデメリットについて、個人投資家向けに具体的に箇条書きで説明します。
８－１．メリット
８－１－１．即時売却が可能
買取業者に売却する場合、購入者探しに時間をかけず、すぐに現金化できるため、スピーディーな取引が可能です。例えば、資金が必要なタイミングでの売却には大きな利点となります。
他にも、確定申告の為、年末までに何とかしたい等強い条件がある場合には、有効かもしれません。
８－１－２．修繕やリフォームの手間が省ける
通常、個人の購入者に売却する場合、多くのケースで物件の修繕やリフォームが必要です。
一方、不動産買取業者の場合、現状のままでの買取が可能な場合が多く、手間がかかりません。
＞＞以前、文京区の区分マンションを高い値段で売るため、そのまま業者に売るより、リノベーションを行い、個人の方に売ることが出来ました。
８－１－３．仲介手数料が発生しない場合もある
買取業者との直接取引であれば、仲介手数料がかからないこともあります。これにより、売却時のコストを抑えることができます。
ポイントは、買取業者に直接アクセスする事だと思います。
たまに、買取業者向けの仲介が入っているケースがあります。売却後の手残りを最大化する為、よく注意して、進めて下さい。
８－１－４．煩雑な手続きが少ない
買取業者は、契約から決済までのプロセスを効率的に進めてくれるため、個人投資家が行う手続きが少なく、手間を省けます。
８－１－５．瑕疵担保責任の免除が可能
個人の購入者に売却する場合、瑕疵担保責任が問われることがありますが、買取業者に売却する場合、責任が免除されることが多く、リスクが軽減されます。
例えば、旧耐震のマンションなど古い建物の場合、瑕疵担保免責（契約不適合責任を免責）にする方が良いと思います。
８－２．デメリット
８－２－１．売却価格が低くなる
買取業者は、再販売を前提に購入するため、一般的に市場価格よりも低い価格で買い取られる傾向があります。
個人投資家としては、長期的な資産価値を重視する場合、価格面でのデメリットが生じます。
８－２－２．交渉の余地が少ない
買取業者はビジネスとして買取を行うため、価格や条件の交渉が難しく、提示された条件に沿う取引になることが多いです。
最近は、買取業者が増えた為、立地や間取りによっては買い上げをお願いする事が出来ます。
８－２－３．売却後の利益を享受できない
買取業者に売却後、業者がリフォームや転売で利益を上げた場合、その利益は業者側に属します。
個人投資家が自身で売却を行う場合、こうした利益を手にする機会を逃すことになります。
８－２－４．地域の特性を活かした高値売却が難しい
買取業者は市場の動き（相場）に基づいて価格を設定するため、地域特性やタイミングを活かして高値で売却するチャンスが減少します。
結果的に、個人の購入者を探す方が地域の魅力を伝えて、高く売れる可能性があります。
８－２－５．物件価値の評価が一律になりやすい
流行りのAI査定などがそうですが、買取業者は物件の個別の特性（例えば、日当たりや周辺施設の充実など）を評価しきれず、一般的な評価基準に基づいた価格を提示することが多いため、特性を最大限に活かした売却ができない場合があります。
戸建てと比べ、マンションの場合、取引事例が多い為、AI査定でも相場を正確にとらえることができると思います。
ただ、内装のリノベーションを行ったマンションを売る場合には、AI査定では個別の事情を反映しきれていないことが多いです。
特殊な部屋の場合には、業者ではなく、直接個人の購入者を探した方が良いと思います。
以上が、郊外にある中古マンションを不動産買取業者に売却する際のメリットとデメリットです。
正直、売却を急いでいる場合は買取業者の活用が有効です。
ただ、もし、高値での売却を目指すならば、売却専門の不動産業者に依頼し、個人の購入者を探す時間と労力をかけた方が良いと思います。
９．川口市の区分マンション売却事例まとめ
今回の事例では、過去作った不動産業者リストを活用し、広範囲に売却活動を早期に行うことが出来、最終的に購入時の価格を超える２，４００万円での売却に成功しました。
大手不動産会社では売却が進まなかった物件でも、しっかりとした戦略と信頼できる購入者を見つけることで、満足のいく結果を得ることができます。
これから相続した物件の売却を検討している方や既に相談中の方でも、私たちに一度、ご相談ください。
１０．無料相談のご案内と締めのメッセージ
１０－１．無料相談について
この記事を読んで、不動産の売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
さらに、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなるからです。
高い値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
１０－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，２００件を超えるケースを受け、その中から、２５０件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
１０－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供してきました。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
１０－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
１０－３．創業１０年を超え、取引件数も２５０件を突破
２０１１年以降、２５０件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
１０－３－１．住み替え相談が増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴うご自宅の売却と新居への住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
１０－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
注）これらの事例はトラブル解決の参考として掲載しております。
ただし、個人情報保護のために価格や場所の詳細は変更しています。
詳細はメールや面談でご説明いたします。
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