こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
この記事では、入居者トラブルでなかなか売れなかった世田谷区梅ヶ丘の築４０年超のアパートの売却事例を説明します。
なるべく高い価格でアパートを売却する為、知っておいてほしい事を売却過程と共に詳しく紹介していきます。
相続したアパートについて、税金対策に使える特例についてもコメントしました。
１．はじめに
「相続したアパート、自分ではもう管理できない…」
「トラブルが多く、売却して現金にしたい。」
「やり取りが面倒でもうやめたい。」
このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？
特に、古いアパートは故障や入居者の管理が難しく、相続したものの活用に困っている方もいらっしゃると思います。
この記事では、母親から相続した築４１年の木造アパートを年内売却を目指し、３，６００万円で現金化に成功した事例を紹介します。
２．物件の概要
売却年：２０２４年
売却価格：３，６００万円
取得年：２０１４年（相続）
築年数：４１年
竣工年：１９８３年
地域：東京都世田谷区梅が丘
最寄駅：梅が丘駅
建物構造：木造アパート（２階建て）
間取り：１K（全６世帯）
広さ：各１８㎡（単身者向け）
３．相談者の背景と悩み
３－１．相談者の背景
相談者様は現在、埼玉県にお住いの４０代の自営業の方で、２０１４年に母親から世田谷区梅が丘にあるアパートを相続しました。
このアパートは築４０年と古く、お母様の時から管理を依頼していた不動産会社が高齢で、年内一杯で閉店することになってしまったため、管理の継続が難しくなりました。
また、室内の漏水や入居者トラブルが頻発しており、対応負担を減らすために年内での売却を希望していました。
３－２．相談者の悩み・不安
管理会社が閉店するため、代わりの管理会社が必要。
漏水や入居者トラブルが頻繁で、自分で管理するのは困難。
高値で売却し、生活費や子どもの養育費に充てたい。
４．売却の過程と成功の要因
今回の売却は、東京２３区、世田谷区にある築年数の古い木造アパートで、管理会社の閉店や漏水トラブルといった課題が多い物件でした。
そのため、相談された時はどう進めていくか、すぐには分かりませんでした・・・。
それでも、以下のような私たちの強みを活かし、高値での売却できたと信じています。
ここから売却成功に至るまでの過程とポイントを詳しくご説明します。
４－１．個人投資家への積極的なアプローチ
わたしたちは２０１２年から整理してきた１万件以上の個人投資家のメールアドレスリストを保有しています。
このリストを活用して、継続的に物件の紹介や営業活動を直接行っています。
今回も、レインズやアットホーム等のポータルサイトへの掲載だけでなく、このリストを通じ、築古の収益物件に興味を持ちそうな個人投資家へ物件情報を定期的に配信しました。
さらに、都内や東京近郊の収益物件に関心を持つ特定の投資家層に対して、アプローチのタイミングを調整しながら、物件の魅力を効果的に伝えました。
このように、幅広い投資家ネットワークを活かすことで、物件に対する関心を集め、最適な買主を見つけることができました。
４－２．高値売却を目指し、じっくりとした売却戦略
弊社のスタンスは『高く売り出し、時間をかけてじっくりと調整し、高値で売却する』ことです。
今回も、売主様のご希望を尊重しながら、相場よりも高めの価格で売り出しました。
売却活動の初期段階では、複数の内見希望者や買付希望者が現れました。
ただ、買取業者などにすぐに売却するのではなく、高値で売却できる可能性を探っていきました。
特に、築古アパートであるにもかかわらず、立地や賃貸需要の安定性などを活かして、『時間をかけても確実に高く売れる物件』という印象を購入希望者に伝えました。
最終的には、同じ世田谷区に住み、物件に高い価値を感じ、現金購入を希望する個人投資家と合意に至り、満足のいく価格で売却が成立しました。
４－３．地域の再開発情報と特性を活かした説明
弊社は２０２０年以降、東京を中心に地域ごとの再開発や将来の街づくり計画を綿密に分析しています。
今回の物件も世田谷区梅ヶ丘という豪徳寺までの街づくりや再開発が進むエリアにあり、今後の地域価値の向上が期待される地域です。
購入希望者に対しては、物件そのものの魅力に加え、再開発による周辺環境の変化や交通アクセスの向上、資産価値の上昇といった将来的なメリットを詳しく説明しました。
特に『物件の古さやトラブルはあるが、再開発に伴い、長期的には安定した収益を得られる』といった、ポジティブな視点で物件の価値を伝えることで、購入希望者に将来的な投資メリットを感じてもらえるよう工夫しました。
４－４．信頼できる金融機関との提携による資金調達のサポート
今回の売却において、金融機関からの融資が必要な購入希望者もいました。
弊社は、これまでの取引で築いた信頼関係を活かし、オリックス銀行や三井住友ローン＆ファイナンス、西武信用金庫、第一勧業信用組合といった金融機関にも融資の打診を行いました。
今回は残念ながら、融資は承認に至らなかったものの、購入希望者の資金調達をサポートし、売却をスムーズに進めるための体制を整えました。
最終的には、融資不要の現金購入を希望する個人投資家と契約が成立しました。
それでも、高く売るため、このように複数の資金調達手段を検討することで、より多くの購入希望者に対応できる仕組みを提供しました。
４－５．確実に売るための準備と広い紹介範囲
相談者様のご要望に応え、まずは以前取引をしたことがある信託銀行の担当者や大手不動産会社に「相続税対策でアパートを購入したい方はいないか？」と打診を始めました。
また、投資家のリストを使い、築年数が古いため、減価償却を取りたい高給取りのサラリーマンに向けても、都内収益物件として営業活動を行いました。
４－６．融資条件が厳しい中での現金購入者の発見
物件の購入希望者は売買価格の約２０～３０%を現金で用意することが求められるなど、２０１８年以降、サラリーマン投資家への融資条件が厳しい状況でした。
ただ、このケースでは最終的に、物件のある世田谷区在住の個人投資家が現金購入に名乗りを上げ、スムーズな取引が実現しました。
４－７．売り急がない姿勢をアピールし、安心感を与える
最後に、本件は相続案件であったため、資金に困っているわけではなく、売り急いでいないことを購入希望者に伝えました。
また、オリックス銀行や信用金庫などの金融機関に融資打診を行い、手続きを進めましたが、結果として地元投資家の現金購入が決め手となりました。
５．築古アパート売却成功の理由
５－１．都内物件の強みを活かした販売戦略
築年数は古いものの、都内での物件であったため、２３区の収益物件として価値が高く、相続税対策や減価償却を目的としたサラリーマン投資家にも魅力がありました。
このアプローチが多数の引き合いにつながり、結果として高値での売却を可能にしました。
ともかく、２３区内にましな物件がありませんでした。
そのため、多くの方に興味を持ってもらったと思います。
５－２．個人投資家による現金購入でスムーズな売却
既述の通り、融資条件が厳しい中、現金での購入が可能な地元投資家とのマッチングが大きな成功要因となりました。
これにより、売却スケジュールが円滑に進み、年内の売却も実現しました。
５－３．売主は売り急いでいない姿勢をアピールし、高い価格を維持
他にも、資金に余裕があり、売り急いでいないことを購入希望者に伝えたことで、安心して取引が進んだと思っています。
結果的に、難アリの築４０年のアパートでしたが、相場よりも高値での売却ができたと思っています。
６．担当者の感想と教訓
不動産業界の高齢化により、管理が難しくなる物件が増えています。
後継者不足で不動産会社自体が売りに出されることも多くなっています。
今回の案件では、築古物件ながら東京２３区内という立地の強みを活かし、多数の購入希望者を見つけ、高値で売却することができました。
今後も、築古物件の売却において、高い価格を維持するため、３００件を超える不動産取引の経験を活かし、丁寧な対応と広いネットワークを活かしていきたいと思います。
最後に、相続した不動産を売却する際には、税制上の特例が利用できる場合があり、こうした知識が売主様の負担を軽減する助けとなります。
６－１．相続不動産を売却する際に使える税金の特例
相続した不動産を売却する際、以下のような税制上の特例が利用できる場合があります。
今回は相続不動産の売却において、以下の特例を相談者様に説明しました。
６－１－１．相続税の取得費加算の特例
・概要：
相続した不動産を売却する際、相続税を支払っている場合には、その相続税額を不動産の取得費に加算できる特例です。
これにより、売却益（譲渡所得）を抑え、譲渡所得税の負担を軽減できます。
・条件：
売却する不動産が相続によって取得されたものであること。
売却が相続開始の翌日から３年１０ヶ月以内に行われること。
売却した不動産に対して相続税を支払っていること。
・効果：
譲渡所得の計算時に相続税額を取得費として加算することで、課税対象となる利益を減らし、譲渡所得税の負担を軽減できます。
６－１－２．居住用財産の３，０００万円特別控除（相続空き家の特例）
・概要：
相続により取得した家屋を売却した場合、譲渡所得から最大３，０００万円を控除できる特例です。
居住用不動産に該当する場合に適用されますが、空き家のままになっている家屋が対象となります。
・条件：
被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家屋であること。
売却時にその家屋が現行の耐震基準を満たしているか、解体して土地のみを売却していること。
売却価格が１億円以下であること。
相続開始日から３年以内に売却すること。
・効果：
譲渡所得から最大３，０００万円を控除できるため、譲渡所得税の負担が大幅に軽減されます。
６－２．税金面での注意点とアドバイス
今回の売却では、築年数の古い物件であったため、維持管理にかかる費用も増加する可能性があり、売却を早めに行うことが資産管理の負担軽減に役立ちました。
また、既述の通り、税制上の特例を最大限に活用するためには、適用条件を満たすことが必要です。
もし、特例の利用を検討される方は、個人的には、キチンとした確定申告の書類作成が必要なため、税理士などの専門家に相談することをおすすめしています。
７．他社との比較と当社の強み
今回の物件は、大手不動産会社が先に対応していたものの、売却が進まないために赤羽で行った過去の事例を見てもらい、たまたま弊社にも相談が寄せられました。
運よく、築古で管理が難しい物件でも、しっかりと状況を整理し、購入希望者に情報を伝えることで、高値での売却が実現できました。
また、当社は４０代が中心のスタッフが揃い、高齢化が進む業界においてフレッシュな視点での対応が可能です。
ちなみに、今回も無料相談から売却依頼を受けた為、仲介手数料を半額（１.５%＋消費税）にてご提供しました。
８．無料相談のご案内と締めのメッセージ
８－１．無料相談について
この記事を読んで、不動産の売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
今回のケース同様、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなるからです。
高い値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
８－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，６００件を超えるケースを受け、その中から、３００件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
８－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供してきました。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
８－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
８－３．創業１０年目を超え、取引件数も３００件を突破
２０１１年以降、３００件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
８－３－１．住み替え相談も増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴うご自宅の売却と新居への住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
８－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
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