東京メトロ、三菱地所、TBSによるプロジェクトが進むエンタメ・シティ、赤坂

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている赤坂駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

これまで東京都内を中心に都市計画決定された34箇所の駅を見てきましたが、35駅目の今回は、東京の中心に位置する「赤坂」に行ってきました。

一流ホテルや官庁舎、一歩裏道に入ると昔からの料亭が並ぶ、歴史を受け継ぐプレミアムな街を分析しました。

*赤坂サカスの様子

東京都心の西側に位置する赤坂エリアは外堀沿いに一流ホテル、北側は外交活動の舞台となる迎賓館、赤坂御用地、国会議事堂も隣接する東京の要衝地です。

2008年には「赤坂サカス」ができ、サカス内にある「赤坂actシアター」で演劇の公演が行われるなど、文化的な側面も持ち合わせています。

歴史が息づきながらも進化を続ける赤坂は、森トラストによる「赤坂二丁目」で再開発工事が着工され、2024年には新たなランドマークタワーが竣工予定です。

また、リクルートSUUMOが毎年発表する「住みたい街ランキング2021」を確認してみると、170位までの中にもランクインしていませんでした・・・。しかし、東京商工リサーチが行っている「社長が住む街」調査2020では赤坂が1位でした。

その為、赤坂は高所得者層が集まるエリアだということがわかります。

2019年月1月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、料亭や名店、VIPの隠れ家など、プレミアムなエリアを印象付けるようなスポットが紹介されています。

この記事では、歴史を今に進化させ、発展し続ける赤坂駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について詳しく解説していきます。

マンション等、赤坂駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

1.東京 赤坂はどのような都市か?

まず、赤坂駅駅と六本木一丁目駅、溜池山王駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。

赤坂駅は他の2駅に比べ、年収1500万円以上の世帯が若干多いことがわかりました。一方で、年収が200万円、300万円の世帯も多く、まんべんなく色々な年収の世帯が住んでいるエリアと言えそうです。

ただ、1,000万円以上の割合が高く、全体の23%を占めており、サラリーマンの方というよりは経営者の方が多く住んでいそうです。

1-1.今でも残る高級料亭街!歴史が息づく赤坂

*武家屋敷門

江戸時代、赤坂には大名屋敷や武家屋敷が建てられました。明治維新後、その武家屋敷は公家や政府の要人が住む邸宅へと姿を変え、現在まで続く高級住宅街が作られました。

また、かつての赤坂には大きな池があり、外堀に連なった料理屋が花柳界として栄えていました。これが現在の高級料亭街のはじまりと言われています。

今でも裏通りには料亭街があります。政治家が利用する敷居の高いイメージがありますが、現在はランチだとカジュアルに利用することもできます。

1-2. ミシュランで星獲得のお店が集う、グルメの街・赤坂

*赤坂 菊乃井

一度着た事のある方なら、分かると思いますが、あらゆるジャンルのおいしいお店が集まる赤坂は、食の楽しみが豊富です。

2020年12月7日に発表された「ミシュランガイド東京2021」を見てみると、「赤坂 菊乃井」「懐石 辻留」「紀尾井町 福田家」「赤坂 おぎ乃」の名前がありました。

その他にも、星獲得の「すし匠 斎藤」など、名店と呼ばれる店が数多く集まっています。

>>買って10年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか?」についてまとめました。

2.赤坂は治安が比較的良いイメージがあるが、実際は?

参考:赤坂警察署

赤坂駅周辺エリアを管轄する赤坂警察署が発表した、過去5年の刑法犯の推移です。

繁華街はあるものの、治安は悪くないというイメージの通り、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向でした。

港区では、全国初の取り組みである「minatoフラッグ制度」を実施しており、客引きや路上看板の対策などを推進し、安全・安心な街を目指しています。

3.赤坂で予定されている再開発について

3-1.「赤坂二丁目プロジェクト」が着工!開業は2024年予定

2021年2月に民間都市再生事業計画として、国土交通大臣による認定を受けたのが『(仮称)赤坂二丁目プロジェクト』です。

赤坂ツインタワー跡地を中心とした約5,000坪の敷地を開発し、地上43階地下3階建てのタワーが建設予定です。赤坂エリアの特性を活かし、国際水準の滞在機能や訪日外国人のニーズを満たす歴史・文化発信施設等を整備し、国際競争力強化推進の実現に貢献する開発を目指しています。

*『赤坂二丁目プロジェクト』開発現場

3-2.大手三社共同の「赤坂二・六丁目地区」開発計画

2021年11月18日に三菱地所、TBS、そして、東京メトロの3社は、国家戦略特別区域計画における国家戦略都市計画建築物等整理事業として、11月15日に都市計画が告示された赤坂駅周辺の駅・まち一体の開発を発表しました。

着工は2024年度で、竣工は2028年度です。イメージパースを見る限り、赤坂サカスの流れをくむ、解放感の良い空間にエンターテイメントと宿泊滞在機能を持った建物が作られるそうです。

道路を一本挟んだ再開発になりますが、これが出来上がるとこのエリア一体が大きく変わりそうです。

4.赤坂駅の価値は今後も上昇するのか?

*TBS放送センター

このように、都心の中心に位置し、余裕のある富裕層が多く住む街「赤坂」ですが、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータを基に詳しく確認していきます。

4-1.赤坂駅周辺の世帯数の比較

上記は、赤坂駅と徒歩15分圏内の六本木一丁目駅、溜池山王駅の世帯数を比較したグラフです。

先ほど、年収では1,000万円以上の富裕層が多いことがわかりましたが、更に他の駅と比べ、ファミリー層が若干多いことがわかります。

赤坂駅周辺にはテレビ局や大企業、官庁などのあるオフィス街のイメージもありますが、少し駅から離れると、富裕層が住む邸宅や高級マンションがあります。昔から富裕層に好まれるエリアですが、今もその傾向が続いているようです。

4-2.赤坂駅周辺の人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計に関するデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省
のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

どの駅も大きな変化は予測されていませんが、今後も継続的に増え、20年で3,000人ほど増える予想が立てられています。ただ、2045年には人口が減少に転じると予想されています。しかし、その減少率は低いため、長期で手堅く人気のあるエリアだと思います。

参考:港区区役所

こちらは港区全体の人口推移をグラフにしたものです。データによると、2020年までは年々上昇傾向にあります。しかし、2021年はコロナ禍による外国人の減少や郊外需要により、やや減少傾向であることが推察されています。

4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「赤坂駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データを確認すると、2004年に民営化した影響からか、2007年まで乗降客数は減少していました。

しかし、「赤坂サカス」が竣工した2008年から大きく増加に転じ、そこからは年々増加傾向にあり、他の駅を引き離しに掛かっています。

4-4.赤坂駅の地価を考察

*外堀通りの様子

次に、赤坂駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港5-223(赤坂駅)』と、住宅地に区分されている『港-15(港区赤坂4-11-18)』、近隣駅の3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにしたものです。

4-4-1.商業地に区分される『港5-223(赤坂駅)』について

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地は、アベノミクスやオリンピックの影響で2020年まで徐々に増加し、2020年は大きく増加しています。なお、グラフでは分かりづらいですが、2012年から2021年にかけ、85万円/㎡(約37%)も増加しています。

*商業地『港5-223(赤坂駅)』の様子

4-4-2.住宅地に区分される『港-15(港区赤坂4-11-18)』について

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

住宅地は、商業地と同様に年々上昇傾向にあります。こちらも2012年から2021年にかけて32万円/㎡(約32%)増加していました。居住用・商業用どちらも有益性が期待できそうです。

*住宅地『港-15(港区赤坂4-11-18)』の様子

4-5.赤坂駅の中古マンション価格の推移

*駅前の高層マンション

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の赤坂駅周辺の中古マンションに関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの赤坂駅周辺の中古マンションや土地に関する価格の推移をまとめたものです。

引用:ライフルホームズ

赤坂駅の中古マンションの価格は2014年以降、上昇傾向が続いています。直近の3年間で9.12%程度上昇しています。

中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は2021年4月に一気に下落しましたが、10月にかけて増加に転じています。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ


このように堅調に推移している赤坂駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を7,241万円(342万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格13,424万円(634万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格11,937万円(564万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格13,294万円(628万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(11,474万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約20%の乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が安心だと思います。

5.港区の地盤や災害の影響は?

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。赤坂駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを確認していきます。

5-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJIS
を基に作成

赤坂1丁目~9丁目までを確認すると、大使館やお寺などがある赤坂1丁目が一番危険度が低いことがわかりました。

ちなみに、倒壊・火災共に危険度が一番高いのは赤坂3丁目でした。1丁目と比較すると、建物倒壊危険度は0.77棟/ha、火災危険度は0.04棟/haまで高まります。

このエリアは、昔からの繁華街のため、倒壊や火災時の危険が高いのかもしれません。その為、赤坂3丁目に不動産を購入する際には、注意が必要だと思います。

5-2.港区作成の「水害ハザードマップ」

参照:港区

赤坂1丁目~9丁目は、河川の氾濫による浸水に関しては区域外、内水による浸水は1.0M ~ 2.0M未満程度の被害が想定される箇所があります。しかし、周辺含めて比較的水害に強いエリアであると言えます。

6.江戸時代から現在も高所得者層が住み、変わらぬ価値を持つ街「赤坂」

*日枝神社

江戸の街を見守り続けた「日枝神社」や8代将軍・徳川吉宗が建立した氷川神社など、歴史と今が同居する場所が赤坂です。

六本木や銀座、東京駅など、オフィス街へのアクセスも良く、江戸時代の武家屋敷から続く高級住宅街では、築30年以上経過しているマンションでも1坪200万円や300万円する価値をキープしています。

今後の開発も含め、TBSや博報堂もあり、赤坂サカスを中心にエンターテインメントが充実しています。

既に十分魅力を備えた街ではありますが、再規模な再開発が今後着工することでさらなる変化も期待でき、これからも安定的な地価の上昇が期待できると思います。

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、2018年以降4年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。

単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで10年、15年と時間が掛かります。

しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。

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相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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保有資格:宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他

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大手広告主企業での広告宣伝部、総合広告代理店でのプロモーション部を経験し、PLAN-Bへ入社。企業のオウンドメディア「PINTO!」の立ち上げを行い数多くの記事を作成しメディアとして成長させた。その経験からコンテンツSEOのインハウス化を支援するツールの「SEARCHWRITE」をローンチし、プロダクトオーナーを務める。

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