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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理や住まいのトラブル解消を担当している不動産鑑定士補兼管理業務主任者の相樂です。
今回、司法書士の西門と一緒に、実際にマンションのトラブルから判例にまで発展したケースを参考に対策や相談先、注意点を考えていきます。近年、マンション内で起こったトラブルが事件や裁判にまで発展するケースは少なくありません。
例えば、以下のような殺人事件に至ったケースもあります。週刊女性PRIMEによると、隣人トラブルをきっかけに、数十箇所を刺されるという痛ましい事件が２０１９年６月に名古屋市内で発生しました。トラブルをほっておくと恐ろしい事になる悲劇の実例です。
この事件の動機は被害者と加害者がお互いの日常の行動に対し、不満を感じていたことです。被害者男性が飲み会帰りに犯人宅に怒鳴り込みに行ったことで、隣人が逆上、殺人事件へと発展してしまいました。
実際、この事件のように殺人まで至るケースは稀です。
しかし、傷害や器物破損など、生活を脅かすような事例は珍しくありません。そのため、隣人トラブルだからと安易に考えず、問題が小さな内にできるだけ早急に対処することが本当に重要です。
そこで、この記事では実際に起こった判例とこれまでの経験を基に、それぞれの原因や相談先、注意点を私達の経験を含めて解説していきます。最後まで読んで、ぜひ参考にしてみて下さい。
１．マンションのトラブルで実際にあった５つの判例とそれらの原因
マンションのような集合住宅では、騒音をはじめ悪臭や日当たりなど様々なトラブルの元があります。大抵は、当事者間で解決されます。しかし、裁判に発展するケースも珍しくありません。
そこで、ここでは実際に起こった判例と原因について解説していきます。
１－１．マンション内で子供による騒音トラブル訴訟に対する判例
この訴訟は、マンション内で子供が発生させた騒音によって起こりました。階上で生活をしている子供の歩行音が受忍限度（生活する上で、最低限我慢すべき音）を超えているとして、慰謝料や治療費、騒音の測定費用を請求した裁判です。
階上の子供は、就寝が予想される午後９時から翌日７時までの時間帯に、飛び跳ねたり走り回るなどして騒音を発生させていました。
原告が騒音測定装置で測定したところ、生活音のレベルを超える数値が検出されたため、訴訟に踏み切ったのです。結果として、被告に合計約６６万円の支払いを命じられました。（東京地方裁判所/平成２４年３月２５日判決）
１－１－１．マンション内で騒音トラブルが起きやすい原因
マンションの構造によっては防音資材を入れていなくて、壁や床一枚で隔てています。そのため、音が漏れやすい物件は非常に多いです。中には、冷蔵庫のドアの開け閉めやスマホの着信音でさえ隣人宅に漏れるケースもあります。特にトラブルになりやすいのが、子供による話し声や走る音、泣き声です。
親としては中々制御することが難しい行動です。しかし、隣人によっては精神を病む可能性がある騒音になります。過去の判例の中にも、子供による騒音被害で不眠や健康被害に繋がり、損害賠償を請求された事例があるので、注意しなければいけません。その為、トラブルが大きくなる前に防音マット等何らかの対策を講じるようにしてください。
１－２．隣接するマンションの建設に関し、日照妨害により説明義務違反が認められた判例
隣接するマンションの建設に関し、日照妨害による慰謝料請求訴訟を紹介します。この裁判は、マンションの住民が該当マンション（以下、Aマンション）を販売した分譲業者らに対し、新しく南側でマンション（以下、Bマンション）の建設により、日照や望観を妨害されたとして損害賠償を請求した事例です。（大阪高等裁判所 平成２６年１月２３日判決）
この分譲業者は、当時Aマンションを販売する際、Bマンションの建設計画を伝えていました。しかし、業者は「双方のマンションの間隔は確保され、プライバシーや日照は配慮される」と誤解を招くような説明を行なったのです。
結果的に、Bマンションの建設が始まったことでAマンションの住民の日照やプライバシーは妨害されたと認定されました。そのため、分譲業者の説明義務違反が認められ、控訴した住民に対し被害に応じて５０万円〜１００万円の支払いを命じられたのです。
１－２－１．新築工事による日照権の阻害によるトラブルが多い
近年、都心部を中心に高層マンションの建設が増加しており、既存のマンションは日照被害を受けています。そのため、日照権の阻害によるトラブルは増加傾向です。
この判例のように、建設予定を把握しているにも関わらず正確に伝えてくれない宅建業者もあるため、注意するようにしてください。
１－３．マンションに規定されている町内会費の徴収は拘束力がないと認められた判例
マンションに規定されている町内会費の徴収に関する判例を紹介します。この裁判では、マンションの管理組合が町内会費に該当するお金を管理組合費に含めて徴収することは、規定に含めていても拘束力はないという判例が出されました。
この物件では、当時の区分所有者全員の同意を得て、自治会費及び町内会費を「管理費・補修積立金」として徴収することが決まっていました。
しかし、数年後に入居した区分所有者がマンションの管理費や補修積立金を滞納したことにより裁判に発展したのです。結果として、管理費に含まれている町内会費は拘束力がないと認められました。（東京簡易裁判所/平成１８年（ハ）第２０２００号）
１－３－１．マンションの管理費の中に町内会費が含まれているケースが多い
マンションのような集合住宅では、管理費の中に町内会費を組み込んでいる物件は多くあります。自治体が地域住民としてマンションの住民にも町内会に加入して欲しいという意向を示すためです。
その背景には、地域のコミュニティーが不活化しているため、町内会に加入する方が減少していることがあります。このため、マンション新築時に開発事業者と自治体で取り決めを交わして地域の活性化を図っているのです。
しかし、上記で紹介した判例のように、いくら規約に定義していても町内会費を支払わせるための拘束力はありません。あくまでも、町内会は任意で加入する団体となるため、無理矢理加入させられた場合は退会を申し出ることが可能です。
１－４．集合住宅でのゴミのトラブルに対する判例
次は、集合住宅でのゴミのトラブルに関する判例を紹介します。この裁判では、被告が集合住宅内で数年間ゴミを大量放置しており、衛生面や火災の危険性があるとして賃貸借契約の解除が認められました。理由は、被告が再三注意されたのにも関わらず、大量のゴミを積み上げていたためです。
注意を聞き入れず、２年以上に渡って近隣住民の生活の脅かしたことは「賃貸借契約の解除事由」に該当するとして契約の解除が認められました。（東京地方裁判所/平成１０年６月２６日判決）
１－４－１．ゴミの放置は火災や治安問題に関わる
大量のゴミを放置することで、建物全体の外観を損ない治安問題に繋がる恐れがあります。さらに、放火や何らかの原因により引火しやすいため危険性も高いです。
実際に、ゴミ屋敷と呼ばれる住宅で大規模な火災が発生した事例があるため、上記の裁判で契約の解除が認められたのも頷けます。
１－５．マンションの隣人から嫌がらせ行為を受け、転居を余儀なくされたとして損害賠償請求が認められた判例
マンションの隣人から嫌がらせ行為を受けたトラブルによる判例を紹介します。この裁判は、被告が毎日深夜に大音量のダンスミュージックをかけたり、すれ違い様に暴言を吐くなど、度重なる横暴な迷惑行為により損害賠償を請求した事例です。（東京地方裁判所判決／平成２８年（ワ）第２１２６７号）
被告は、連日同じマンションの住民に対し、迷惑行為を行なっていました。特に上の階の住民には悪質な行動や言動が多く、再三管理会社が注意喚起を行なったり、警察に通報した記録もあったそうです。しかし、解決には至らず、上階の住民が引越しを余儀なくされました。裁判では、音楽の音量や言動は悪質だと認められ、転居費用や住宅ローンなどを含めた約１４４万の支払いを命じたのです。
１－５－１．マンションのような集合住宅では、嫌がらせ行為を行う方がいる
マンションは、さまざまな人が同じ建物内で生活を送っているため、嫌がらせ行為を行なってくるケースも少なくありません。嫌がらせをしている方の中には、こちらに非がないにも関わらず、自己中心的な思考やストレス発散で嫌がらせをしている方もいます。
私たちの経験上、ポストや自転車、そして、玄関周りなどに悪質な嫌がらせを行う方とトラブルに遭うとなかなか解決に至りません。相手に改善する気持ちや自身に非があることを認めないケースが多いからです。そのため、上記の判例のように、転居後に転居費用を求めることは賢明といえるかもしれません。
２．マンションでよく起こるトラブルの無料の解決方法
マンションでよく起こるトラブルを無料で解決できる方法は、以下の通りです。
- 管理組合や管理会社に相談する
- 警察に相談する
- 弁護士に相談する
それぞれ詳しく解説します。
２－１．管理組合や管理会社に相談する
隣人からの騒音や悪臭、嫌がらせ行為で悩んでいる場合、管理組合や管理会社に相談することがおすすめです。相談することで、対象となる隣人に直接注意を行なってくれることを期待できます。
万が一、再三注意したにも関わらず長期間改善が見られなかったり、近隣住民の生活を脅かすような行為を行なっている場合、法的処置を行ってくれる可能性もあります。
２－２．警察に相談する
警察では、隣人トラブルや身近なトラブルに遭った際の相談先として「♯９１１０」の相談窓口を設けています。そこに連絡することで、トラブルに関する知識を保有した警察官からあなたの状況に適した助言を聞くことができます。
一方で、命に関わるような暴言や暴力行為、物が破損されるなどがあった場合は速やかに１１０番に連絡をして下さい。こういった行為は刑法に該当するため、相応の処罰を施してくれるはずです。
ちなみに、♯９１１０と１１０の違いはその緊急性です。既述の通り、１１０番は命にかかわるような緊急時に連絡して下さい。それ以外の相談等の場合には、♯９１１０に連絡した方が話を聞いてくれるケースが多いです。
２－３．弁護士に相談する
警察が介入できないトラブルや何らかの損害を被っている場合、弁護士に法律的な所を相談するのがおすすめです。弁護士に相談することであっさりと解決できる可能性もあります。
ただし、絶妙に法に触れない嫌がらせをしてくる人もいるため、弁護士でも確実に解決できる訳ではないことを覚えておいて下さい。特に、訴訟になった際、証拠を出せないような場合、弁護士は取り扱ってくれないケースが多いです。
２－３－１．初回相談無料のところがある
弁護士を選ぶ際は初回の相談料を無料としている事務所を利用するのがおすすめです。弁護士に１時間相談する際にかかる費用は、一般的に１時間５,０００〜２万円前後が相場になります。そのため、コストを抑えたい場合は、初回の相談料を無料の事務所を利用してみてください。
また、弁護士によって得意とする分野も違う為、無料相談は見分ける良い機会にもなります。例えば、企業法務向けのトラブルは得意だが、個人間のトラブルは専門外という弁護士には、住まいのトラブル相談は依頼しないようにしてください。
最後に、弁護士の先生が有効なのは証拠が揃っており、書類を作成し、訴訟して勝ち目がある時です。その為、状況がまだよく分からない場合、相談しても進まない場合があります。その場合は管理会社や不動産会社等に相談する方がスムーズに行くことがあります。
参考：日本弁護士連合会
２―３―２．個人のトラブルを扱っている弁護士を選ぶ
前述した通り、弁護士の中には得意な分野と不得意な分野が存在します。弁護士によって頻繁に扱う分野が異なるため、知識や経験に差が生じるためです。
受注している分野を限定している事務所もあるため、無料相談を予約する際には「住まいに関するトラブルは得意ですか？」と確認を行うようにして下さい。
３．マンションのトラブルに悩んでいる際の注意点
マンションのトラブルに悩んでいるのであれば、以下の３点に注意して下さい。
- 必ず損害賠償や慰謝料を請求できるわけではない
- 警察や弁護士が実務として介入できる範囲は限られている
- 管理組合や管理会社は注意喚起か、張り紙の掲示しか行わないケースが多い
それぞれ重要な内容となりますので、詳しく解説していきます。
３－１．必ず損害賠償や慰謝料を請求できる訳ではない
トラブルの内容によっては、法に触れる行為ではないと判断される可能性があります。そのため、必ずしも損害賠償や慰謝料を請求できる訳ではありません。
例えば、騒音や振動などによる被害は「受忍限度」を超えているかどうかで判断されます。万が一、我慢するべき騒音だと判決が下った場合は、訴訟を起こしてもあなた自身が損をしてしまいます。
受忍限度については、環境庁がそのエリアや時間帯別に騒音の大きさを決めています。こちらのページをご覧ください。
３－２．警察や弁護士が介入できる範囲は限られている
警察は、「民事不介入」と呼ばれる「刑事事件等法律に触れる行為がない限りは動けない」という決まりがあります。そのため、事件性がない隣人トラブルに介入できないケースが多く、話は聞いてくれるものの行動はしてくれません。
仮に、民事不介入に該当した場合、通報したとしてもその場を穏便に済ますことしか出来ません。したがって、命の危険性を感じた時や暴行や暴言など刑法に該当した場合、警察に最終的に頼るのが賢明です。
弁護士は、日々法律に関する相談は受ける事が多いため、その範囲の中でアドバイスや書類を有料で作ってくれます。状況証拠及び書類を作成し、勝ち目が分かっていない場合は話が進まない事があります。
というのも、警察も弁護士も日常的に不動産実務を行っているわけではなく、不動産のテナント管理に関する知識は持っていない方が多く、特に現場でどのように対策をするか等の泥臭い調整はしてくれません。
３－３．管理組合や管理会社は注意喚起か張り紙の掲示しか行えないケースが多い
管理組合や管理会社が出来る範囲は、「直接注意喚起」を行うか「注意事項の掲示」や「各ポストへ配布」がせいぜいです。そのため、対象となる隣人が自身のことだと気付かないケースは珍しくなく、なかなか解決に至りません。
したがって、管理会社や管理組合がこれ以上の対処をしないのであれば、専門家に相談したり、あなた自身で対策を講じる必要があります。
私たちが過去に行ったケースでは、漏水発生時の改修工事で弊社からテナントの同じ建物内の移動を提案しました。しかし、管理会社の動きが悪く、私たちが現地にて、直接お客様と交渉し、移動してもらったケースがあります。
４．損害賠償や慰謝料の請求が難しい場合、先ず、引越しを検討する方が早い？
事例によっては、裁判を起こしても損害賠償や慰謝料の請求が認められないケースがあります。例えば、弁護士が初回面談時に教えてくれる勝ち目がない、訴訟してもいみがない、法律に接触していない場合や相手の不法行為を立証することが難しいケースなどです。
他にも先ほどご説明した通り、騒音は受忍限度の基準を超えていなければ、一般的に騒音とは認められません。しかし、音の感じ方は人それぞれです。環境庁の基準内であっても、人によっては精神を病むほどの騒音に聞こえる場合もあります。
したがって、早くトラブルから解放され、日常の暮らしに戻りたい方には引越しの検討をおすすめしています。ストレスが生活に支障をきたすほど、健康被害に繋がる前に早めの決断が重要だと思います。
４－１．引越しを検討するメリット
引越しを検討することで裁判を起こすよりも手軽なうえ、早期に解決できる事があります。その為、訴訟を起こして勝てそうな場合、引っ越したのちに転居費用と慰謝料を請求するのもおすすめです。なぜなら、裁判を起こした場合、判決まで１年以上かかるケースが多く、苦痛な思いが続きます。
他にも、引っ越しを行った後に訴訟を起こす場合、同じマンションに住んでいた時より、嫌がらせや仕返しをされる可能性が低くなります。訴訟を行うため、誰が加害者を訴えたのか等バレてしまいます。その際、加害者は仕返しをする事も考えます。
４－２．引越しを検討するデメリット
引越しを検討する上で懸念されるが、住み慣れた住まいを手放すことです。誰しもが長年住んだ家に愛着が湧きます。分譲マンションの場合、一生の住処と思って購入した人も多いはずです。このため、隣人トラブルを理由に手放すことは悔しいと感じる方が多くいます。しかし、あなた自身や家族が安心して暮らせる日常を取り戻すことが最優先です。
また、賠償金の支払いが命じられても、相手方に差し押さえる給与や資産がなければ支払ってもらうことが出来ないかもしれません。企業ではなく、一般人を相手取る裁判のため、そういったリスクは理解しておく必要があります。
他にも、引っ越しなどに掛かる費用を先に支払うことになります。時間の掛かる訴訟に勝てる見込みが立つ前ですが、様々なストレスから逃れるためには良いですが、経済的な負担が一時的に掛かってきます。
５．マンションで起こるトラブルの判例や解決方法まとめ
今回は、マンションでよく起こるトラブルについて判例や解決方法、注意点を含めて解説しました。以下、この記事のおさらいです。
- 騒音やゴミ、日照権などマンションでは様々なトラブルによる判例がある
- トラブルがきっかけで実際、損害賠償や慰謝料の請求が認められた事例がある
- トラブルに悩まされている場合、管理会社や警察、弁護士に相談することで解決できるケースがある
- 状況によっては、各機関に相談をしても解決されないケースもある
- ストレスを早急に解決したい場合は、引っ越す事で何よりも早く解放される
マンションのような集合住宅では、人と人の間隔が近いため、常にトラブルと隣り合わせと言っても過言ではありません。音や臭い、日常のほんの些細な出来事が隣人の怒りを買う恐れがあります。
万が一、このようなトラブルに遭遇した場合、先ずはこの記事で紹介した相談先に相談してみてください。それでも解決に繋がらない場合は、引越しを検討することをおすすめします。既述の通り、過去、メディアに取り上げられるような大事件に発展したケースがあるため、身の安全を最優先にしてください。
これまで、８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ここに記載していない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。
もちろん、弊社の無料相談も利用できます。信頼できる先がすぐに見つからない場合にはご連絡ください。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。ぜひ気軽に無料相談までご連絡ください。
私たちは今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、専門家と協力し、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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