相続後の不動産売却にお悩みの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
相続した不動産は、そのままだと維持管理の費用や手間がかかるばかりのため、活用したいところです。
相続した不動産は、通常の売却前におこなっておくことがあります。
そこで今回は、相続した不動産を売却するときの流れはどのようなものか、相続登記・遺産分割協議についても解説します。
１．相続した不動産を売却するときの流れは？
相続財産は、相続を完了し、相続人の名義にしてから売却を進める必要があります。
１－１．相続手続き
まず最初に、遺言書の有無を確認のうえ、相続人を特定していきます。
並行して、相続対象の財産を確認し、相続財産目録の作成を行います。
確定した相続人は、その地位を証明するため、戸籍謄本をもとに確認をし、そのうえで、排除者・欠格者の調査、相続放棄・限定承認などの意思表示を行うこととなります。
ここまでの流れで、相続の対象となる財産と、相続する相続人が決まります。
１－２．遺産の分割
遺産の分割は、遺言書に沿って進めていきますが、遺言書がない場合は相続人全員で話し合いによって決める必要があります。
被相続人との続柄によって、遺産を相続する比率は異なることと、遺留分という相続人それぞれの法的な権利がありますので、基本はそれに沿う形が通常の流れです。
遺言書と異なる相続も、相続人全員の同意があれば行うことができます。
１－３．名義変更
相続財産のうち、不動産に関しては所有権を定義するために登記がされています。
この登記が、以前の所有者である被相続人のままでは、分割協議が整っても、新しい所有者のものにはなりません。
名義を新しい所有者に変更することで、初めてその不動産の売却などが可能になります。
名義変更は、所轄の法務局による手続きとなりますので、遠方にある不動産の場合、地元の司法書士に依頼をするなどの準備が必要になります。
１－４．売却
ここまでも、相応に大変な作業ですが、名義変更を行い自己所有となったら、維持管理の費用や手間も考えましょう。
不動産は想い出のあるご実家の可能性もありますね。
しかし、使い道が無い場合は、手放して新しい所有者に活用してもらう方が不動産の資産価値は向上していきます。
２．相続した不動産を売却する際の相続登記とは？
相続した不動産について話し合いがまとまれば、次に相続登記を行いましょう。
この相続登記は、相続後の不動産売却では必須の手続きです。
２－１．相続登記とは？
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する登記のことです。
２－１－１．自分でも登記手続きは可能か？
登記手続きはご自身でも可能です。しかし、複雑な手続きでかなりの時間を要する場合もあるため、費用は掛かるものの、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
相続登記に期限はありませんが、売却を考えている場合は早めに手続きを済ませることが重要です。
２－１－２．換価分割の場合
売却益を２人以上で分割する換価分割の場合は、相続人の中から選出した代表者に所有権を移して売却するという方法が一般的です。
２－２．相続登記しなければ売却はできない
前述したように、相続登記をして、被相続人から名義変更をしなければ、その不動産を売却することはできません。
すぐに売却しない理由があったとしても、今後どのように事情が変わるか分からないほか、放置していると資産価値が下がってしまうこともあります。
また、持ち主が亡くなった不動産の所有権がはっきりしていない場合、その土地建物の所有権や利用に関してトラブルが起きる場合もあるため、相続登記は重要です。
そのほか、相続税、固定資産税、都市計画税などの納付責任が、すべてあいまいになってしまうのも問題です。
２－３．義務化された相続登記
令和３年４月に相続登記に関する法案が改正され、これまで任意で行っていた相続登記が将来的に義務化される予定です。
令和６年４月の施行以後は、相続より３年以内に登記手続きを行わない場合は罰則の対象となるため、意識をしておきましょう。
この規則に違反した場合、１０万円以下の罰金が科せられるため注意が必要です。
３．相続した不動産を売却する際の遺産分割協議とは？
ここでは、相続手続きのなかでも重要な『遺産分割協議』について確認していきます。
３－１．遺産分割協議とは？
遺産分割協議とは、相続財産の分割方法について相続人全員で話し合って決めることです。
前述したように、遺産分割協議は遺言書が無い場合や、遺言書とは違った内容で分割する場合に必要となります。
３－１－１．遺産分割協議の進め方
また、遺産分割協議は協議内容を書面にまとめて、相続人全員が署名・捺印をすることで成立します。
場合によっては、相続人が遠方にいるなどで顔を合わせての話し合いが難しいケースもあるため、その場合はWeb会議等を活用して進めることがおすすめです。
３－１－２．遺産分割協議の期間は？
遺産分割協議は、いつまでに行わなければならないという決まりはありません。
しかし、相続税の申告期限は亡くなってから１０か月以内のため、早めに済ませておくことをおすすめします。
３－２．遺産分割協議がまとまらない時の対処法
３－２－１．遺産分割協議がまとまらないケース
相続人の中に未成年や認知症の方が含まれる場合は、代理人や後見人を立てる必要があり、話し合いも複雑になります。
また、相続人のなかに連絡の取れない方がいるケースもあり、この場合は戸籍の附票の確認をするなど、連絡先特定が長引くことも考えられます。
３－２－２．最終的には裁判になることも
それぞれの主張に妥協点を見いだせず、話し合いが平行線になってしまう場合、裁判による調停や審判となります。
遺産分割調停は、家庭裁判所での遺産分割の話し合いで、調停委員が意見を聞いたり、家事審判官からの解決策の提案をもとに話し合いを進めます。
調停が不成立となると審判手続に移行し、裁判所が分割方法を決定します。
費用と時間をかけたうえに結局、法定相続分の分割に落ち着くケースが多いので、極力話し合いで解決できるように進めてみてください。
このように、協議には時間を要する場合もあるため、事前に意識して準備を進めましょう。
３－３．相続した不動産を放置したら？
相続した不動産の中には、放置されて空き家となったものも多く存在し、全国的にも増加傾向で社会問題となっています。
３－３－１．コスト面の負担が大きくなります
空き家を放置すると、固定資産税や都市計画税の支払い以外に、空き家の維持費として年間３０万円以上もかかることがあり、コスト面の負担が大きくなります。
お金をかけなくとも、庭の除草や剪定、室内の通風などの管理を適切に行う必要があります。
また、人の住まなくなった空き家は急速に傷みが進行します。
建物の傷みが進行することで、廃墟化が進み、不法侵入や放火等のきっかけを作ってしまう可能性があります。
３－３－２．不動産価値の下落にもつながる
また、前述のように、建物の傷みが進むことで不動産の価値が下がっていくことにもつながります。
そういった低価格帯の空き家は、立地に恵まれない限り、買い手が付きにくいということが考えられます。
このように、空き家を放置してもデメリットしか生まれません。
そのため、相続した不動産を使用する予定がない場合は、状態の良いうちに売却して、資産としての価値を損なわないことをおすすめします。
４．本記事のまとめ
相続した不動産を売却するときの流れはどのようなものか、相続登記や遺産分割協議についても解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
相続した不動産の売却は、そのままにしないで活用、もしくは売却の方向で進めるのがおすすめです。
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