目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、駅前再開発が一段落し、五反田との間で大規模な開発が行われている目黒駅に関し、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
２０１８年に竣工したブリリアタワーズ目黒は、東京建物が主体となって動き、４０階、３８階建てのタワーマンションで、駅前に森をつくるをコンセプトに大規模な開発が行われ、現在一世帯１億円を超える値段で取引されている住戸もあります。
また、五反田駅との間で行われているMEGURO MARCは、JR東日本や野村不動産が進める大規模な複合開発で、『自然な私に還るまち』をコンセプトに、２０２２年以降の竣工を目指し、開発が進められています。
大規模な開発を主体に大きく変化する目黒駅周辺について、まとめてみました。なお、以前あった目黒区や品川区で行った相談事例はこちらです。
過去に東京カレンダーにも特集され、住みたい街５位にランクインしていた目黒駅。
人気の目黒駅周辺は東京都品川区大崎に位置し、古くからの高級住宅街でもあり、渋谷や原宿と比べ、大人が好む、落ち着いた雰囲気の街です。
「JR山手線」や「都営三田線」、「東京メトロ南北線」、「東急目黒線」の４路線が乗り入れる利便性も兼ね備えています。
*駅前の様子
そもそも、目黒駅周辺の開発は、品川区が１９８８年に目黒駅周辺地区整備構想（トライスクエア構想）を公表しました。２０１７年に開発は完了し、駅近くに地下２階地上２７階建ての「目黒セントラルスクエア」、４０階、３８階建てのツインタワーが完成しました。
このトライスクエア構想は東京建物、第一生命、大成建設などを組合員として、駅の利用者が増加傾向にあることから、駅前のにぎわいと魅力を生み出す商業施設やオフィス、住居機能を併せ持つ魅力的な街づくりへの整備を強化する方向で進められました。
２０１７年には当開発は完了し、駅近くに地下２階地上２７階建ての「目黒セントラルスクエア」、４０階、３８階建てのブリリアシリーズのツインタワーも完成しました。
*駅前のタワーマンション
また、毎年話題になるSUUMOの「住みたい街ランキング２０２１ 関東」では、昨年に続き５位をキープと目黒人気は衰えることがありません。
既述の通り、目黒駅東口の再開発が完了し、今後も住宅・オフィスの両面でMEGURO MARC等の大規模な再開発が予定されており、堅調な人気を維持しそうな街ともいえます。
しかし、人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分だと思います。
そこで、この記事では目黒の利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。不動産購入を検討している方は、最後まで読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１．東京、目黒はどのような都市なのか？
まず、恵比寿駅や五反田駅と、目黒駅を年収別にその割合を比較してみました。山手線沿線で物理的に近い事もあり、余り差がありませんでした。
目黒駅なのに品川区であるこの周辺は隣の駅はグルメタウンの「恵比寿」、隣の町は高級住宅街の「白金」、また、歩いていける距離にはテレビの情報番組に何度も登場するおしゃれな「中目黒」という好立地にあります。
そのすべての良さを兼ね備えつつ、更に落ち着きがあるイメージが「目黒駅」周辺にはあります。
１－１．SNSを使ったプロモーションも見事！季節の風物詩で知名度は全国区に
*駅周辺の街並み
目黒駅自体、事前は渋谷や恵比寿と比べ地味な存在でもあり、住宅地のイメージが強かった目黒ですが、最近ではSNSを上手に使ったプロモーションで知名度も人気も全国区となっています。
例えば、桜の季節には水質や景観の改善が進んだ目黒川が「桜の名所」として知られるようになりました。
秋は無料の落語や様々な屋台、ステージを楽しむこともできる、都内でも屈指の人気を誇るお祭り「目黒のさんま祭り」も毎年注目を集めています。
１－２．洗練された都心ライフと下町情緒を併せ持つ街
*目黒セントラルスクエア
駅に隣接した地下２階地上２７階建ての「目黒セントラルスクエア」が２０１７年に完成したことにより、駅前の雰囲気がぐっと洗練され便利になりました。
１階は、「森の広場」へと続く小径の雰囲気を楽しみながら、おしゃれなカフェやレストランでゆったりとした時間を過ごせる空間、さらに２階には各種クリニック、飲食店などが揃い、便利で快適な都心ライフが叶います。品川区の公益施設（行政サービスコーナー・在宅介護支援センター）も充実しています。
一方で、「目黒駅前商店街」や山手通りに向かう下り坂沿いには、「権之助坂商店街」があるなど、古くからの生活文化を併せ持つところも魅力です。
２．目黒の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：大崎警察署
目黒駅周辺といえば、「花房山エリア」、「長者丸エリア」などの高級住宅街もあり、セレブ感が漂います。実際有名人、芸能人も多く住み、一般的なイメージとしては治安が良いイメージです。
では、実際に目黒駅周辺の治安は良いのか、目黒駅を管轄としている大崎警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認します。過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。暮らしやすい環境が整ってきていることがわかります。
さらに、内訳を見ると、２０２０年の空き巣などの『侵入窃盗犯罪』が前年よりも件数が６件増えていましたが、全体の件数は他の地域より少ない傾向にあるようです。
尚、「犯罪の発生率が少ない区ランキング」では、第３位となっていましたので、目黒駅周辺は危険に巻き込まれるような犯罪は起きにくい地域だと言えます。女性の一人暮らしや子育てを行う家族にとって、安全と言うのは定住するにはとても大切なことだと思います。
３．「トライスクエア構想」による目黒駅周辺の再開発地域
目黒駅周辺は、３つの広場（トライスクエア）を中心に各機能を一体化させることをめざす「トライスクエア構想」による再開発プロジェクトが２０１７年に完了しました。
３－１．「トライスクエア構想」
それにより、下町情緒も併せ持ちながらも高級感ある街のイメージから、更に利便性も兼ね備えた都会的なイメージがプラスされました。
「トライスクエア構想」の詳しい内容は、以下をご確認下さい。
３－２．「権之助坂商店街」周辺の「下目黒一丁目地区」
更に、昔からある「権之助坂商店街」周辺の「下目黒一丁目地区」では新しい街づくりの動きがあるようです。
「地域の魅力を高める複合市街地の形成」を目指すとし、２０１９年に「下目黒一丁目地区街づくり協議会」が設立されました。
４．目黒駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*建築計画
既述の通り、２０１７年までに駅前再開発が完了し、２０２２年竣工予定で、JR東日本が主体となっている複合型まちづくりMEGURO MARCも西五反田３丁目で工事が進んでいるため、更に利便性を高め、治安もいい目黒駅周辺は魅力ある街であることは間違いありません。
*西五反田３丁目プロジェクトの開発地
MEGURO MARCはオフィス棟、分譲マンション、賃貸マンションの３棟からなる大規模な再開発で、中央部分に広場を設け、子育て世代を中心にそれぞれの建物には保育施設やシェアスペースがあり、多様な交流の促進を目指しています。
しかし、不動産購入を検討するには将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．品川区全体の人口の推移
上記のデータは、目黒駅がある品川区が発表した「品川区内全域の人口と世帯数」です。
また、コロナ禍でもっとも人口が増えた（いつからいつまでの期間で？？）のは「品川区」という結果も出ています。
一番増えた「品川区」は、３，０３７人も増加しました。コロナ禍でこれだけ人口が増加するということは住みやすい街である裏付けになるのではないでしょうか。
４－２．目黒駅周辺の人口予測
次に、将来的に目黒駅周辺の人口は増加していくと言えるのか？先ず、平成３０年の国政局推計の数字を基に目黒駅と五反田駅、恵比寿駅周辺の人口予測をグラフにしてみました。
目黒駅は２０４５年あたりをピークに増加傾向がまだまだ続きそうです。一方、恵比寿駅は２０３５年、２０４０年をピークに減少していきそうです。五反田は２０５０年まで増加傾向が見込まれています。後述する世帯状況を踏まえ、他の２駅同様、目黒駅周辺も繁華性が高まりそうです。
他にも、品川区が発表した『品川区の将来人口の推計結果』のデータを基に考察していきます。このデータによると、目黒駅周辺とは異なり、２０２３年をピークに区の総人口はゆるやかに減少していくと予測されています。
しかし、これから数年、人口は上昇傾向、治安もよくセレブ感のある目黒駅周辺であれば、将来的に人口は極端に減少することはないように思います。また、男性よりも女性の方が東京都を志向し、住み続けるといったデータも出ています。
２０２０年、コロナ禍で東京の人口はどのように変化したか？～外国人の転出超過が目立ち、女性は男性の２倍以上の転入超過数～：時事ドットコム
ですので、人口減少後も女性も住みやすいイメージのある目黒駅周辺はファミリー層にも根強い人気は衰えにくいと考えられます。
なお、以下の棒グラフの通り、恵比寿駅と比べると、目黒駅や五反田駅は単身者の割合が少なく、２人又は３人以上の世帯の割合が若干高くなっています。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：JRが発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、目黒駅を通っているJR山手線の乗車客数の推移を考察していきます。
駅前再開発も重なり、２０１２年から安定して目黒駅の利用者は増加傾向でした。ただ、２０１９年（年度？年？どちらですか？）には約１．８％の減少を記録しています。
これは、同年の年度末に発生した新型コロナウィルスの影響を受け、電車を利用する方が減ったことが原因だと考えられます。
ちなみに、JR東日本が発表した『各駅の乗車人員２０１９年度ベスト１００』を確認すると、２０１９年度には主要駅でも前年に比べて減少しているため、そのこと自体はあまり気にする必要はなさそうです。したがって、目黒駅の乗車率は全体的に上昇傾向だと言えそうです。
４－４．品川の土地の価値の推移
次に、ここまで見てきた目黒駅周辺の土地の価格を確認していきます。
上記のグラフは商業地域に区分されている『品川５－１０（東京都品川区上大崎２－１３－３）』と、住宅地に区分されている『品川－４（東京都品川区上大崎３－１０－３５）』の地域のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地『品川５－４（東京都品川区上大崎２－１３－３５）』について
２００８年に起こったリーマンショックの影響を受け、２０１３年まで約５年間低迷していました。
しかし、アベノミクスの影響を受けて、２０１４年から徐々に価格が上昇しており、１０年間で１，３１０，０００円／平方メートル（５５％）も増加しています。
４－４－２．住宅地『品川－４（東京都品川区上大崎３－１０－３５）』について
住宅地も商業地と同じく、一時低迷しました。しかし、駅前再開発が終わった２０１７年以降も安定して価格が上昇しています。
１０年間で２５０，０００円／平方メートル（２７％）も増加しているため、駅周辺の利便性と共にこちらも安定して価格が上昇してきたと言えます。
ただ、同じ価格水準だった、恵比寿駅周辺の住宅街と比べると、伸びが少ないようにも感じます。一方、五反田駅周辺の住宅街と比較すると、こちらの方が上昇率は高そうです。
４－５．品川の中古マンションの価格推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の目黒駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの目黒駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在目黒駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。２０１４年から大幅に価格が上昇していることが分かります。
また、２０２０年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、直近の３年間で８．２４%程度も上昇しています。
このことから、将来的にも価格は安定して上昇傾向であるといえるのではないでしょうか。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している目黒駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を６，４４１万円（３０４万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格９，２８３万円（４３８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格７，８７７万円（３７２万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格７，５３９万円（３５６万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，２８６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２７%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。
これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの紹介」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
オンラインや対面での面談等、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代でのスマートな定年を目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方は、こちらより、無料相談のご連絡を下さい。
５．目黒区の地盤や災害の影響は？
*目黒川
ここから、不動産を購入する上で欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
５－１．地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都品川区上大崎・地域別危険度』
*参照：東京都品川区上大崎３丁目 【地域別危険度】 | 地震情報サイトJIS
近年、首都直下型地震が３０年以内７０％の確率で発生すると言われているため、目黒駅周辺はどのような影響を受けるのでしょうか？
上大崎３丁目の地盤は建物倒壊危険度の順位は東京都５，１７７町丁目で３，２９０位と、古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域です。その為、倒壊危険度は１ヘクタール１．３棟と予測されています。
上記のグラフは、地域危険度順位の推移グラフです。目黒駅周辺の上大崎３丁目の火災危険度の順位は２００３年、２００８年等と比べ、高まってきていますが、倒壊危険度を含めた、総合危険度は良化しています。
５－２．品川区作成の「しながわ防災ハンドブック」、ハザードマップや対策
品川区では、２０１９年から「しながわ防災ハンドブック」とともに「品川区防災地図」を区内在住の全世帯を対象に配布し、最新情報を定期的に更新。国、都、区の想定を基にした津波・高潮浸水ハザードマップ等を掲載しています。
このハザードマップによると、目黒川近くは低地もあるため、浸水したときの水深が大きくなる場所もあるようなので注意が必要です。２０１９年９月の台風１５号では、目黒駅前が冠水し、その様子がSNSで拡散されました。
１９９９年８月、１時間に１０１．０ミリという雨量を観測し、目黒川流域で床上、床下浸水合わせて１，０００戸以上の被害がありました。
６．駅前再開発が終わり、今後も注目を集める目黒駅周辺
*駅周辺の街並み
色々な雑誌に特集され、おしゃれで便利、高級感のある落ち着いた街として安定した人気を誇る目黒駅は既述の通り、２０１７年に再開発が終わりました。しかし、更に周辺の地区でも新しく変わろうとする動きもあるようです。
新しく生まれ変わったイメージも定着し、また独自のイベントををHPで発信するなど、街としての面白さも注目されているこの目黒駅はさらなる人気と周辺エリアを巻き込み、不動産価値の上昇は高確率で起きそうです。
*沿線の様子
しかし、目黒川周辺は集中豪雨が発生した際、河川の氾濫や下水道が溢れることで３．０～５．０ｍ浸水すると警告されているため、不動産を購入する際は注意する必要があります。
近年、東京区部では時間５０ミリを超える局所的な集中豪雨が頻発しています。このような状況から、東京都では ２００７年８月に「東京都豪雨対策基本方針」を策定し、２００９年５月には、目黒川域の豪雨対策の内容を示した「豪雨対策計画」も策定されました。このように、局所的な集中豪雨に対する 取り組みを進められています。
以上のことから、目黒で不動産を購入するのであれば、目黒通りを下り、目黒川周辺で標高１０ｍ以下の目黒２丁目、３丁目よりも、標高３０ｍあり、比較的被害が少ない場所をしっかり浸水実績を確認し、購入することをおすすめします。
例えば、水害ハザードマップを確認すると、目黒区三田１丁目、２丁目や品川区上大崎２丁目、３丁目のエリアを購入する方が過去の水災を参考に安心できそうです。なお、以前、目黒区で行った戸建ての売却・購入の相談事例はこちらのページにまとめておきました。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
Follow me!
この記事へのコメントはありません。