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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、リニア駅に関連し開発がさらに進むことは間違いない、注目のエリア橋本駅について人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
橋本と言えば、大学が多く、若者が多いことから、街中はいつも活気にあふれ駅前には大型ショッピングセンターがあり買い物には困らない街ですが、これからの展望はどうでしょうか？
２０２７年のリニア中央新幹線の開業に向け、駅周辺で開発が行われているＪＲ京王線橋本駅周辺について、現地を実際に歩き、人口や地価の推移から情報を整理しました。
*リニア中央新幹線工事現場
神奈川県の西北部・相模原市に位置する橋本は、２０１３年に神奈川県内の駅が「橋本駅付近」に設置されることが示され、２０１４年国土交通大臣からリニア中央新幹線の工事実施計画の認可を受けました。現在、２０２７年の開業に向け、建設が進められています。
ＳＵＵＭＯが発表した『関東 住みたい街（駅）ランキング２０２１』では、２０１９年１００位にもランクインしていなかった辺境の「橋本駅」が、２０２１年は８６位と徐々にランクを上げてきています。
また、２０１９年９月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）で「橋本」が特集されました。
同番組内では、やはり「橋本にリニア駅誕生」が１位として取り上げられ、品川の次の駅である「神奈川県駅」が橋本に出来ることが改めて注目を集めることとなりました。
*京王及びＪＲ橋本駅
橋本駅前はリニア駅に関連し開発がさらに進むことは間違いない、注目のエリアです。
しかし、不動産を購入するポイントとしてはそれだけでは不十分だと思います。
そこで、この記事では橋本の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り定量的に不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。
マンション等の購入を検討している方は最後までは読み、参考にしてみて下さい。
１．神奈川、橋本はどのような都市なのか？
まず、これからできる新駅周辺の相模原駅と町田駅、橋本駅周辺に住む世帯を年収別にその割合で比較してみました。
橋本駅は他の駅と比べ３００～４００万未満と１，０００～１，５００万未満の世帯が他の駅に比べ多いことがわかりました。
一般家庭と比較的余裕のある世帯が混在し、どちらも住みやすい地域だと言えそうです。
１－１．かつては、大山参りの人々が行き交う大山街道の宿場町
*大山街道宿場
橋本駅周辺の鉄道は、ＪＲ横浜線やＪＲ相模線、京王相模原線が乗り入れ、国道１６号線、１２９号線などの主要道路もあるため、利便性の高さから交通の要所としても認知されています。
歴史を紐解くと、この地はかつても大山参りの人々が行き交う大山街道の宿場町として交通の要所だったそうです。
*牛久保家の長屋門
大山街道である旧国道１６号沿いには、今でも宿場町の面影が残っているので歴史好きにはたまらない風景が楽しめます。
個人的にも大好きな標識です
１－２．駅前で買い物はほぼ完結！リニア関連の開発でさらに成長が見込まれる駅周辺
*ミウィ（北口）
橋本駅の周辺は大学が多く、若者が多いことから、街中はいつも活気にあふれています。
駅前には大型ショッピングセンターがあり買い物には困らない街です。北口は「ミウイ」や「イオン」があります。
*イオン（北口）
他にも、リニアの駅建設が予定されている南口は、１３６の専門店で構成される巨大商業施設「アリオ」があります。
リニア関連で駅前の開発は更に進むことは間違いないと思います。
１－３．リニア駅が開業したら品川まで約１０分！新宿までは乗り換えなしで約４０分！
１９９０年には、新宿駅と直結する「京王相模原線」が橋本駅まで延伸しています。
神奈川県ながらも京王相模原線で新宿駅まで乗り換えなしで約４０分というアクセスです。
リニア新駅がオープンしたら、品川までの所要時間は約１０分と想定されており、そうなるとこのエリアは大きく変貌していくと思います。
*アリオ（南口）
２．橋本の治安は悪くないイメージだが実際は？
*参考：神奈川県警
大きなショッピングモールが北口・南口にあり、駅前が賑わう橋本ですが、ここ数年目立った事件は起きていません。
駅近くに大きな警察署があることで、治安向上に一役買っているのかもしれません。
実際、治安はどうなのか？神奈川県警が発表した『過去５年間の刑法犯推移』のデータを確認します。過去５年間で発生した犯罪件数は減少していました。
２０２０年の減少率は増加しています。というのも、相模原市は防犯対策として、「防犯メジャー」を橋本駅近辺の防犯灯や道路照明灯など約８０カ所に設置しているからかもしれません。
この「防犯メジャー」は事件が発生した時に容疑者や不審者などの背丈を把握し、警察などへの通報に活用するもので、犯罪の抑止力を高める効果も期待されています。
このような取り組みも功を奏しているのかもしれません。
３．リニア中央新幹線開業に向け、街づくりを推進！今後も発展が見込まれる
*参考：２０１４年に策定した広域交流拠点都市推進戦略及び広域交流拠点基本計画に基づき、相模原市では橋本駅南口周辺地区のリニア中央新幹線開業に向け、「短期、中期」と「長期」の２つの段階に分けて街づくりを進めて行きます。
*リニア中央新幹線開業に向けた工事
リニア中央新幹線の駅から圏央道相模原インターチェンジが近いことを生かした計画も検討されています。
４．橋本周辺の価値は今後も上昇するのか？
*大型スーパー オーケー橋本店
このように、橋本駅周辺は近い将来大きく街が変貌する場所です。
しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値が見込めるか、見極める必要があります。
そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．橋本駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「橋本駅」と「相模原駅」、「町田駅」の世帯数の比較です。「町田市」は単身世帯数が多いのに比べ、「橋本駅」は２人以上の世帯の割合が多いことがわかります。
学生だけでなく、ファミリー世帯に好まれるエリアであることがわかります。
*多くの子供でにぎわう橋本公園
４―２．橋本駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
残念ですが、現時点の予測では、２０５０年までの人口増加数は６，２２４人減少の予想となっています。
*参考：相模原市役所HP
上記は、相模原市「人口と世帯数の推移」を基に過去１０年間の相模原市全体の人口推移をグラフにしたものです。２０１５年に人口が急激に増加しています。
おそらく、２０１４年に橋本駅にリニア中央新幹線の駅開業が認可されたことで、相模原市に将来性を感じ移住者一時的に増加したことが予想されます。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「橋本駅」の乗車数の推移を考察していきます。橋本駅は徐々に乗降客数が伸びています。
将来的には、開発や周辺に店舗などが出来るにつれ、増えると思いますが、２０１９年に多少減少しております。今後を注視する必要があるでしょう。
*ＪＲ線橋本駅改札
*京王線橋本駅改札
４－４．橋本の土地の価値の推移
橋本駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『相模原緑５－２（橋本駅）』と、住宅地に区分されている『相模原市緑区－６（神奈川県相模原市緑区橋本６－４２－１２）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地『相模原緑５－２（橋本駅）』について
リニアが決まった２０１４年から徐々に橋本駅周辺の地価が上がり、２０２１年と２０１１年では１９万円／㎡（約６１％）も増加していました。
町田駅や相模原駅に比べ、増加率が高くなっています。
*商業地（相模原緑５－２）
４－４－２．住宅地『相模原市緑区－６（神奈川県相模原市緑区橋本６－４２－１２）』について
*参考：住宅地も２０１４年から徐々に地価が上昇し、２０２１年と２０１１年では１０万円／㎡（約５０％）も増加していました。
２０１４年までは町田と大きな差がありましたが、２０２０年からほとんど差が無くなっています。
*住宅地（相模原市緑区－６）
しかし、現在、橋本の方が町田に比べ、地価が高く評価されています。これはリニア中央新幹線駅への期待値の表れです。開業したら更に価値が上がることが予想されます。
４－５．橋本の中古マンションの価格の推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の橋本駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
*引用：ライフルホームズ
こちらは、２０１０年からの橋本駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
上記のグラフによると、橋本駅周辺の中古マンションの価格は２０１０年から下がることがありながらも上昇傾向です。
*駅前には多くの高層マンション
２０１４年にリニア駅が設置されることが発表された後価格の上昇は強まっているようです。
直近の３年間では、４．０２％程度上昇していました。今後の動向を注視することが重要です。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している橋本駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，１００万円（１４６万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格３，４３２万円（１６２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格３，９２３万円（１８５万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格３，０２１万円（１４３万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，３４８万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
５．橋本駅の地盤や災害の影響は？
５－１．神奈川県くらし安全防災局防災部災害対策課が作成した『地震被害想定調査結果マップ』
*引用：ｅ－かなマップ
橋本駅周辺の橋本１丁目～８丁目の地震被害想定調査結果マップを見てみます。緑は震度５強を表しています。
なお、南海トラフ巨大地震が来た時の予想震度は、橋本駅周辺は震度５強の予想となっています。
*引用：ｅ－かなマップ
最後に、建物の全壊棟数想定図を見ます。この地域では南海トラフ大地震が来た際は０より大１棟未満と予想されています。
被害が少ないことがわかります。
５－２．相模原市作成の「洪水ハザードマップ」や対策
*引用：相模原市
近年、毎年のように台風などの自然災害が話題となっています。相模原市でも、台風や集中豪雨により床上・床下浸水などの被害が発生していました。
例えば、２００８年８月末の集中豪雨や２０１９年の東日本台風では、市内を流れる河川から水があふれ出し、床上・床下浸水などの被害が発生しています。
そのため、相模原市では、避難行動に役立てる資料として洪水ハザードマップを作成しています。
ただ、橋本駅周辺は近くに河川もないため、浸水被害はほとんど問題なさそうです。
洪水ハザードマップは更新されていきます。もしもの場合に備え、水害から身を守るために定期的にチェックすることをおすすめします。
６．商業施設も充実、自然豊かで住みやすさ抜群！リニア開業に向けて成長が続く橋本
*再開発エリア
買い物のしやすさや自然の多さなどからも住みやすさは抜群の橋本駅。リニア中央新幹線開業の影響で、さらに街が盛り上がることは間違いありません。
相模原や町田駅など近隣の駅と比べ、地価の上昇率も高く今後が楽しみな駅の１つだと思います。
特に防犯災害の観点から見ても大きな問題はないので、不動産購入エリアとして検討するのは悪くないエリアと個人的には思います。
しかし、都内と比べ人口減少は否めないエリアなので、駅距離や立地、長く住むファミリー層に向けた投資物件を購入するなど、戦略を立てる必要がありそうです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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