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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている外苑前駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．住んでいることに誇りが持てる街「外苑前」
*外苑前駅
地下鉄の駅としては１路線、東京メトロ銀座線の駅である『外苑前駅』ですが、隣の『表参道駅』と『青山一丁目駅』は徒歩圏内です。利便性は間違いなく、トップクラスの企業やハイセンスなお店が集結しています。
そして、夏は花火、秋はイチョウ並木、秩父宮ラグビー場や明治神宮野球場などの施設もあることから、エンターテイメントな顔をもつ外苑前は、誰もが憧れるエリアです。
そんな外苑前駅に関する情報を実際に現地を見て、下記にまとめてみました。
１－１．『神宮外苑地区におけるまちづくり』
*神宮外苑の様子
神宮外苑地区の街並みが大きく変ろうとしています。
と言うのも、２０２２年３月、東京都から都市計画決定が告示されました。
そして、２０２２年５月に三井不動産や明治神宮、日本スポーツ振興センター、伊藤忠商事の４社が神宮外苑地区における街づくりのプロジェクトを発表しました。
一方で、樹木が伐採されることについての反対の声もあがっていたのは記憶に新しいと思います。
国立競技場などのある青山練兵場は大正１５年に建設され、歴史ある町並みを有し、緑豊かな人気エリアはどう変わっていくか、注目されています。
１－２．『住みたい街ランキング』は１８６位、『いい部屋ネット 住みここち（駅）ランキング』は２１位！
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２２』を確認してみると、外苑前の順位は後退し、１８６位でした。
更に、大東建託株式会社が集計を行った『いい部屋ネット 街の住みここち（駅）ランキング２０２２＜首都圏版＞』も発表されました。
それによると、２１位と上位にランクインしていました。
外苑前はすでに住みたくても簡単には住めない街であることが、ランキングにも表れています。
１－３．数々のスターが生まれた『明治神宮野球場』がメディアで取り上げられた
*明治神宮球場
２００７年８月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、『神宮外苑』が取り上げられました。
１位は、『明治神宮野球場』でした。
立教の長嶋茂雄や法政の田淵幸一、明治の星野仙一と数々のスターがここから生まれたと紹介されていました。
そんな『神宮球場』は老朽化のため、『秩父宮ラグビー場』の場所を入れ替えて建設することが決定しています。
この記事では、複数の再開発が進む『外苑前』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、外苑前はどのような都市か？
*外苑前駅周辺の様子
２－１．外苑前他３駅との年収比較について
まず、外苑前駅と青山一丁目駅、表参道駅の３駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。
外苑前駅は、年収１、５００万円以上の世帯が他の駅と比べて最も多く、約９．７％程度を占めることがわかりました。
一方、年収２００万～３００万未満の世帯数が３駅で比べると、割合が一番低いことがわかりました。
この数値からも、外苑前は富裕層でないとなかなか住めないエリアであることがわかります。
２－２．外苑前他３駅との世帯数比較について
上記のグラフは、外苑前駅と青山一丁目駅、表参道駅の世帯数を比較したグラフです。
外苑前駅は、単身世帯が少なく、２人以上の世帯数が他の駅に比べて多いことがわかりました。
青山通りから少し路地を歩くと、住宅街が広がり、遅くまで開くスーパーがあるなど、暮らす街としての魅力もあることがわかります。
３．外苑前は治安が良いイメージがあるが実際は？
*参考：赤坂警察署
治安の良いイメージの外苑前ですが、刑法犯の犯罪件数は２０２０年減少、２０２１年少し増加したものの、２０１７年から比べると大きく件数は減っていることがわかりました。
*『みなとタバコルール』の取り組み
港区役所のＨＰによると、赤坂・青山地域では、『みなとタバコルールの周知・徹底、ゴミのポイ捨て禁止、放置自転車・バイクの禁止』を図るため、地下鉄駅周辺で定期的にクリーンキャンペーンを実施しています。
そうした取り組みも防犯の一助になっているのではないでしょうか。
４．外苑前は再開発でどのような進化をするのか？
実際に外苑前駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われているようです。
その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。
４－１ ２０２４年着工予定！ただ、樹木伐採で問題も山積
*開発予定エリア
秋は樹齢１００年近いイチョウ並木の紅葉が名所となり、野球観戦ができる神宮球場など、東京都民の「憩いの場」となっている明治神宮外苑は、今再開発で注目されています。
都市計画決定を受け、「スポーツを核とした神宮外苑地区の新たな年に向け、誰もが気軽に訪れ楽しむことが出来る公園の再編と、広域避難場所としての防災性を高める複合型の公園まちづくり」がビジョンです。
*開発が予定されている『秩父宮ラグビー場』
２０２４年の新築着工、２０３６年の全体竣工に向けて、協議を進めながら、今後具体的な整備計画を検討するそうです。
*完成イメージ：ＮｅｔＩＢ-ＮＥＷＳ
この計画が持ち上がった時、一番問題視された再開発に伴う樹木の伐採について、事業者は当初の計画よりおよそ２割少ない７４３本になるとしました。
ただ、野球場がイチョウ並木の側に移転されることで、樹木への影響があるとも言われています。
*参考：ＮＨＫ首都圏ナビ
５．外苑前はこれからも街として、発展していくのか？
*ジャパン・スポーツ・オリンピック・スクエア
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業（株）が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データを確認すると、微増から微減と３駅共に大幅な人口減少は確認できませんでした。
今後２０年、３０年と手堅いエリアであることがわかります。
*参考：港区役所ＨＰより
港区が発表した人口に関する統計データを基に、港区の人口を考察していきます。
港区の人口データによると、２０２１年コロナの影響で多少減少しています。
ただ、１０年前に比べると５０，６３９人（２４％）も増加しています。
マンションの購入を考える際、世代別の人口推移、
特に、
あまり知られていませんが、
また、地域によって世代構成が異なるため、
逆に、年齢層が高めの地域では、新たな住宅需要が少ないため、
このように、世代別の人口推移をしっかりと分析することで、
過去１０年間の港区の性別・世代別の流出入の推移はこちらです。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『外苑前駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、コロナの影響が考えられますが、外苑前駅と青山一丁目駅の乗降客数は２０２０年に激減しました。
と言うのも、このエリアは外国人居住者が多く、その影響ではないかと予想できます。
しかし、既述の２０２５年に再開発が完了すると、利便性や外苑前で下りる目的ができ、乗降者数が増加することも予想されます。
６．外苑前駅はどのくらい値上がりしたのか？
*駅改札の様子
６－１．外苑前駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、外苑前駅の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－９（外苑前駅）』、住宅地に区分されている『港－２１（外苑前駅）』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１３年から２０２２年までの価格を表したものです。
６－１－１．商業地に区分される『港５－９（外苑前駅）』について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２２年にかけて、４４２万円／㎡（約６９％）増加していました。
*商業地『港５－９』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『港－２１（外苑前駅）』について
住宅地の地価も、２０１３年から２０２２年にかけて増加しています。
この１０年で、６１万円／㎡（約４６％）増加しています。
*住宅地『港－２１』の様子
６－２．外苑前駅周辺のマンション価格の推移は？
＊外苑前駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の外苑前駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
こちらは、２０１１年からの外苑前駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
外苑前駅の中古マンションの価格は、２０１１年からコンスタントに上昇を続けています。
直近の３年間に限れば１２．７２％程度上昇しています。
ただ、土地値の上昇の方がもっとすごいです。２０１１年以降、約１０年間で８０％以上上がっています。
個人的には、確固たるブランド力、新たな１００年に向けた再開発の計画により『駅周辺の土地の価値は今後も上昇傾向にあるのではないか？』と予想しています。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している外苑前駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を８，３２１万円（３９３万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格２４，０８０万円（８８７万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１０，５２９万円（５４２万円/坪）でした。
最後に、最近、増えている港区中古マンション相場では平均価格７，９５０万円（５０１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２２年１２月時点の数字です。
更に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（８，９３３万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約１７０％もの乖離があります。
そのため、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考えて、安心だと思います。
７．賃貸物件の募集件数と価格動向の考察
続いて、外苑前駅周辺の過去の賃貸物件の募集件数や、価格推移を分析していきます。
７－１．募集件数の推移
外苑前駅周辺の募集件数は、２０２１年から２０２４年にかけて変動が見られます。
単身者向け物件では２０２１年から２０２３年にかけて安定した件数が維持されていましたが、２０２４年に入るとやや増加傾向が見られました。
カップル向け物件は２０２１年から２０２３年にかけて緩やかな減少を示しましたが、２０２４年に入って急激に増加しました。
家族向け物件は、全体的に少ない募集件数が続いており、特に２０２３年以降はほとんど変動が見られませんでした。
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
７－２．募集平均坪単価の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
外苑前駅周辺の募集平均坪単価は、物件の種類により異なった動きを見せています。
単身者、カップル向け物件では、２０２１年から２０２４年にかけて比較的安定しており、わずかに上昇傾向が見られます。
家族向け物件では、２０２１年から２０２３年にかけて変動が大きく、２０２４年には一時的に大幅な上昇が見られたものの、その後はやや安定しています。
７－３．初期費用月数の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
外苑前駅周辺の初期費用月数は、物件の種類によって大きく異なります。
単身者向け物件では、２０２１年から２０２４年にかけて、２．０～２．５ヶ月の範囲で推移しており、比較的安定しています。
カップル向け物件は、２０２１年から２０２３年にかけて２．５～３．０ヶ月の範囲で推移していましたが、２０２４年には２．０ヶ月程度に減少しました。
家族向け物件では、２０２１年から２０２３年にかけて変動が大きく、２０２４年には２．０ヶ月前後に収束しています。
７－４．募集件数と価格動向のまとめ
外苑前駅周辺の賃貸市場は、全体的に安定した動向を見せています。
一方で、カップル向け物件の急激な変化や家族向け物件の価格変動など、再開発やコロナ禍の影響も見られることから、今後の動向には注意が必要です。
８．外苑前駅周辺の地盤や災害時の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
外苑前駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
航空地図を見てみると、南側・西側は小さな建物が多く、災害時に緊急車両が通れるのか、気になります。
８－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
南青山１丁目～７丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は南青山６丁目であることがわかります。
１番危険度の高い場所は、南青山３丁目でした。
他の地域に比べれば危険度は低いものの、災害時活動困難度の危険度が高く出ていました。
航空地図を見ると分かる通り、比較的古い建物も残っているからかもしれません。
住む場合には十分に検討が必要です。
８－２．浸水に関しては危険は少ないが、ハザードマップは要確認
*参照：港区ＨＰ
ハザードマップを確認するとところどころ浸水２．０ｍの場所が確認できます。
ただ、特に危険なエリアではないことがわかります。
９．再開発による景観の悪化や大量の樹木伐採を問題視する声もあるが・・・
*駅周辺で行われている歩道拡幅工事の様子
圧倒的なステータスを誇る『外苑前』。オフィスやホテルなどが入る１９０メートル、１８５メートルの超高層ビルの建設も控え、増々華やぐエリアと思われますが・・・
*再開発により撤廃予定の『神宮バッティングドーム』
昔から慣れ親しむ緑豊かなエリアに、超高層ビルの存在は景観が損なわれると危惧する声もあります。
樹木伐採問題もまだ不透明な部分も多く、歴史的な景観が今後変わっていくことが街としての価値を高めるのか、下げてしまうのかに注視が必要です。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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