こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
例年、部屋探しの繁忙期が終わった４月と１０月はトラブルの相談件数が一気に増えます。
仕事があり、忙しく、難しいと思いますが、引っ越し後に後悔しないため、部屋探しの経験が少ない方ほど担当者に条件等の確認をきちんとして、契約・引っ越しを進めてください。
今回は、グリーン住宅ポイント対象の物件を購入したつもりが、実は対象条件を満たしていなかったという相談があったため、その対策をまとめてみました。
１．実際のトラブル内容について
私は昨年、新築一戸建てを購入したのですが、その際に、不動産仲介業者よりグリーン住宅ポイント対象物件と説明を受けました。
しかし、引き渡し後に、グリーン住宅ポイントを申請したところ、基準を満たしていない住宅であることが判明し、結果としてグリーン住宅ポイントが貰えませんでした。
購入の際に確かにポイント対象物件として紹介を受け、購入したのにも関わらずポイントが貰えなかったことに対して、売主もしくは仲介業者に何かしら補填をしていただきたいと考えているのですが可能でしょうか？
２．本件に関し、対処法を都庁と宅建協会に確認しました。
頂いた質問をほぼ変更することなく、載せてみました。
対象物件と紹介され購入されたので、何かしら補填していただきたいところですが。。。
２－１．グリーン住宅ポイント制度について
グリーン社会の実現および地域における民需主導の好循環の実現等に資する住宅投資の喚起を通じて、新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、一定の性能を有する住宅を取得する者等に対して、「新たな日常」及び「防災」に対応した追加工事や様々な商品と交換できるポイントを発行する制度です。
引用：国土交通省
２－２．仲介会社の説明義務違反に当たる可能性があります
まずは、下記宅建業法をご確認ください。
・宅建業法４７条１項
宅建業者が、宅建業法３５条１項各号の列挙事由、もしくはそれ以外でも、取引条件等について取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実について、故意に事実を告げず、もしくは不実のことを告げる行為を禁止しています
今回は、仲介会社からのポイント対象である説明を前提に購入されているため「取引条件等について取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実について、不実のことを告げる行為」に該当する可能性があります。
上記に該当するのであれば、仲介会社の説明義務違反になります。
２－３．説明義務違反であっても補填を強制することはできません
「取引条件等について取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実」は線引きが難しく、必ずしも今回のケースが説明義務違反になるとはっきり言いきることはできません。
また、説明義務違反であったとしても、補填を強制したりできるものではなく、行政から指導が入る程度の処分になります。
要するに、補填を求める交渉は可能ですが、応じるか応じないかは相手次第ということです。
できることとすれば、まずは、可能な限りグリーン住宅ポイントの対象物件であると説明された証拠を集め、それと併せて宅建業法上の説明義務違反だと主張してみてください。
それでも相手方が補填に応じる様子ではない場合は、弁護士相談を検討されたほうがよろしいかと思います。
３．このようなトラブルに遭わないために
本件は、購入元である仲介会社のミスが元々の発端ですが、自身でも事前に調べることで防げたトラブルだと思います。
グリーン住宅ポイントの条件については、国交省のグリーン住宅ポイント事務局ホームページやコールセンターで情報を集めることが出来ます。
先方に任せきりにせず、面倒ではありますが自身でも対象物件かどうか調べるよう心掛けてください。
万が一、本件と同様のトラブルにあってしまった方は、今回の記事を参考に動いてみてください。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
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相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。
プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。
ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。
２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー
馬場 紘司
株式会社リビングイン 共同代表
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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