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相続を含め、価値が落ちにくい不動産に賢く投資したい方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１２年の春、東京都北区にある単身者向けのアパートを想定利回り１４％、３，２００万円で取得し、共用部やテナント属性を改善できた事例を紹介します。
故意にしていた信用組合の担当さんから相樂さんを紹介してもらいました。今後、母親の相続があるため、不動産を使って、税金対策をしたいと思っていました。
これまで、自宅の購入や区分マンション投資はしていたんですが、女性だからか、ダマされていて、信用組合の担当さんに信用できる不動産屋がいると、相樂さんを紹介してもらいました。
相樂さんは若いのに渋谷や池袋にマンションを持っていて、東京の西側を中心に投資・運営していきたいと話しており、しっかりした考えを持っている人かもと思い、今回お願いしました。
母親は、管理が簡単な木造アパートの購入をずっと希望していたので、相樂さんに相談しながら、このアパートを紹介されたときは、一見絶句しました。
ただ、綺麗に再生すると話していましたし、銀行の担当は「担保評価が出るので、融資が出るので、見た目は悪いけど、良い物件かもしれない」と教えてくれました。
それでも、相樂さんとは初めての取引だったので、本当に不安でした。
このアパートを紹介してくれたのは、前職で一緒に仕事をしたことのある信託銀行の担当だったので、売主の売却理由を突っ込んで聞いてみました。
すると、現在は茨城の方に住んでおり、管理は地元の不動産会社に丸投げ。
最近は、年齢的な問題からか、アパートを直接見に行くことも出来ないので資産の入れ替えで売却を検討しているとのことでした。
遠方で面倒なので、早く売って、出来たお金を自宅近くの不動産に変えたいというのが一番の理由だと分かりました。
売主が物件に興味がない、そして、現地の荒れ具合から、強めに価格の交渉ができそうだと思い、飛び付いた案件です。
赤羽駅周辺の開発が進んでおり、今後、池袋との連携で利用者が増えそうでこの再開発は上手く行きそうだと思い、購入を決めてもらいました。
１．ずさんな管理状態な一方、赤羽駅まで徒歩８分の好立地
このアパートは地元の不動産会社が管理をしていました。
しかし、オーナーが遠方のためか、隣地への植栽の越境だけでなく、共用部分の掃除や外壁・室内の改修が行われておらず、かなりずさんな管理状態でした。
ただ、赤羽駅周辺は今後も継続的に再開発が行われ、見るからに街が良くなっている状態だったので、共用部分を中心に手を掛ければ、価値が上がりそうな物件だったので、オーナーに買ってもらいました。
周辺にもマンションやアパートなど共同住宅が多く、SUUMOでワンルームや１Kの単身者向けアパートの募集を見ても３，０００件を切っていました。
*現在はアパートの空室募集が５，０００件近くあり、供給がかなり増えているため、購入には注意が必要です。
２．将来の相続税対策に向け、管理のしやすい木造アパートを
タイミング次第では単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
２００８年のリーマンショック以降、東京都内の再開発エリアを調べ、実際に赤羽駅の朝のラッシュを現地で経験し、街の勢いやこれからの再開発計画（赤羽の再開発に関するリンクを入れる）を調べ、投資可能な物件だと判断し、お客様に紹介させて頂きました。
実際、赤羽駅周辺を歩いてみて、街としての繁華性と再開発工事が行われている現場を見て、『このアパートはキチンと改修すれば、負けない物件』として、お勧めし、購入して頂きました。
３．ずさんな管理状態で滞納もあるアパート
一方、アパートは隣地からの植栽の越境だけでなく、地元の不動産会社の管理状況が良くなく、購入時６世帯中３戸空いており、稼働が悪く、更に２件の滞納がある等、属性の悪いテナントがいました。
その為、物件購入後、建物全体の雰囲気を変えるべく、月２回の日常清掃と年１回の定期清掃を入れ、消防検査などもキチンと実施するようにしました。
越境されていた隣地の植栽も区役所と隣地人に現地で相談・確認してもらい、奇麗にしてもらいました。その結果、建物全体の日当たりが劇的に良くなりました。
屋上部分は足場を掛けないと確認できない状態だったので、ドローンを使って調査をし、その劣化状態を確認し、スレート屋根の部分交換と塗装を行いました。
他にも、これまでやっていなかった廊下や鉄部・手すりをサビ取り・塗装し直し、見た目を奇麗にし、建物全体の雰囲気を良くしていきました。
４．アパート購入時の不安や悩みは？
４－１．見た目が酷かったので、大丈夫かなと思いました。
売主の管理状態が悪かったので、建物を見に行った時、あまり気持ちが上がることはなかったです。
そのため、相樂さんが言っている通り、本当に再生できるのか、心配でした。
ただ、親と銀行の担当者は結構楽観的だったのを覚えています。
４－２．相樂さんたちは大丈夫か？
銀行の担当者から紹介してもらいましたが、相樂さんたちとは初めての取引だったので、信用できる人たちなのか、不安でした。
というのも、女性だから、なめられているのか、自宅を購入する時や新宿にある区分マンションに投資する時、購入時の条件やその後の管理、改修が本当に大変だったので相樂さんたちはキチンとやってくれるのか、心配でした。
５．購入後、リフォームを実行し、リーシング
外観は基本的な事を続けていれば、問題ないと思いましたが、空室が３部屋あったので、これもすぐに埋めるべく、動きました。
具体的には、退去したままの状態になっている室内のリフォームやクリーニングを行い、撮影し、SUUMOやホームズ、アットホーム、レインズで募集を行いました。以前の管理会社の時は、店頭でのみ募集をしていたようです。
そもそも、室内の改修が行われず、清掃状態が悪かったので、埋まらなかったかもしれませんが・・・。
なお、この辺りの改修資金は、リーシングや改修の計画・見積もりを取得し、板橋区の制度融資を使い、共用部分や室内の改修を行いました。
立地が良かったため、購入から改修など２カ月掛け、３部屋埋めることが出来、満室状態にすることが出来ました。
中には、当初の計画より高い賃料で決まっている部屋もあり、毎月の家賃収入が３７２，０００円となり、年間の収入が４５０万円近くまで伸びました。
結果的に、想定より高い保有利回りは１４％にまで改善しました。
６．担当のコメント
この案件は、その後何度も取引をしている買主様との初めての取引でした。この案件で信用して頂けたのか、中野やときわ台の売買を今後１０年近く掛けて行うことが出来ました。
売主や紹介してくれた友人、そして、買主といくつかの幸運が重なって、取得や再生が出来た案件だと思います。
現在、東京だけでなく、地方にいる方からも高齢化や相続による相談が増えており、私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけていきたいと思います。
６－１．遠方の管理はホントに難しい
売り主が茨城にて、東京の物件の管理を任せていた形でしたが、オーナーと管理会社だけよりは、仕事の管理・報告をしてくれる第三者を入れておいた方が良かったかもしれません。
特に、遠方の場合、改修費用のピンハネや日常の管理が緩いケースが多く、トラブルになったり、資産価値の減価につながります。
この辺り、イメージしやすいと思いますが、上手に管理会社と連絡を取り、進めて下さい。
６－２．再開発だから、将来的な売却で利益が出る？
再開発というのは大切なファクターだと思いますが、駅前再開発などは失敗することが多いです。
具体的には、該当箇所の価格のみが上がって、繁華性の拡大が少なく、賃料が上がらないケースなど。
再開発であれば、なんでもいいわけではなく、当たり前ですが、広範囲・大規模に及ぶ方が価格や賃料にも好影響を与えます。
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理しています。
＞＞良い再開発・悪い再開発について、こちらのページをご覧ください。
なお、２０１８年のかぼしゃの馬車事件以降、融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えている状況下で、誤って、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。
６－３．オーナーにキチンと信用してもらった
再生系は当初の見た目だけでなく、時間もお金も掛かります。
そのため、私たちも買主だけでなく、銀行の担当者にもキチンと理解してもらうため、市場調査と資料の作成を行っています。
時間もお金もかかる分、賃料収入だけでなく、売却益も狙っていきます。
ただ、もちろん、予定通りいかない場合もあるので、家賃を下げる時もあります。
その時は耐えてもらう必要があります。もちろん、私たちは怒られないように頑張り、管理費等調整させていただきます。
＞＞２年後、このアパートを４，６００万円で売却し、１，４００万円近い利益を出した時の概要はこちらのページにまとめておきました。
６－４．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、アリネットは、これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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