周りに知られず、競売を避けて、売れますか?

病気で家のローンの返済ができず、売却後、毎月の返済を2万円まで減らした事例

病気で自宅の返済が出来ず、悩んでいる方へ、自宅に住みながら、そして、売却後も住み続けることが出来た事例をご紹介します。

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の相樂です。

相楽、お客さまとの面談

2012年、子どもが小学校に上がるのを機に、東京都板橋区に新築区分マンションを購入した遠山治樹さん(仮名・40代)の任意売却に成功しました。

遠山さんは、お子様が小学校入学を前に落ち着いて子どもが新生活を迎えられるようにと、板橋区と練馬区の境で、奥様の実家がある東武練馬駅付近に区分マンションを購入しました。

遠山さんの勤務先である新宿までも電車で30分程度と、とても便利な立地で家族全員がお気に入りのマンションでした。

しかし、マンション購入からわずか5年後の2017年に遠山さんが病気で入院。

収入は激減し、しかも思いの外療養期間が長引いたことで、収入がなく、住宅ローンを滞納してしまいました。

駅近くにある不動産屋に相談したものの、「住宅ローンが大きく、マンションの売却はできない」と取り合ってもらえず、色々探してインターネットで事例を読んで私たち、アリネットに連絡をくださいました。

最終的に、3,200万円と大きな金額で売却することができました。

ここでは、その過程等、遠山さんに許可を得た上でご紹介していきます。

>>参考に、仕事のストレスで実家に引っ越し、自宅を売却した事例をまとめました。

仕事のストレスで体調を崩し、返済ができず、実家に引っ越し、自宅を売却した事例

1.原因:病気で入院。収入が激減し住宅ローンを滞納

任意売却自宅マンション

遠山さんは2012年、東京都板橋区に3,900万円の住宅ローンを組み、新築の区分マンションを購入しました。

頭金は400万円、金利は2.9%。

2012年当時の住宅ローン金利を調べてみると、長期固定住宅ローン「フラット35」が2.4%前後、民間金融機関の変動金利が2.475%でした。

遠山さんの借りた金利2.9%は相場よりやや高めです。

しかし、コミッション制の営業職で収入が不安定だったことが影響したかと思います。

とはいえ、当時の遠山さんの仕事は順調そのもので、むしろコミッション制であることで、同世代の人よりはるかに稼いでいました。

ですので、その時は問題なく、住宅ローンを組んで新築マンションを購入したそうです。

ところが40代に入って病気に・・・、病気休暇を取得するも、もともと収入の多くをコミッション部分が占めていたため、収入が激減してしまいました。

さらに思いの外、療養が長引いて治療費の支払いだけでなく、生活も苦しくなり、ついに住宅ローンを滞納。

地元の不動産屋に相談したものの断られたことで、アリネットを見つけて連絡をくれました。

2.希望:子どもが高校に上がるまでは住みたい

ローン滞納でも家族でマンションに暮らす

すぐに馬場と二人で、遠山さんの元へ駆けつけ詳しくお話を伺ったところ、下記の希望があることがわかりました。

  • 競売を回避し、周りに知られたくない。
  • 子どもが高校に上がるまでは住みたい。
  • アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。

まず、競売を回避したいこと。

競売になると一般的に市場価格の7割前後で買い叩かれ、競売後も大きな借金が残るためです。

この辺りは遠山さんご自身でもよく調べられており、まずは競売を避けなければいけないと強く感じておられるようでした。

次に、競売を回避したい背景にはお金の問題だけでなく、子どもさんが高校に上がるまでは今のマンションに住み続けたいというご要望もありました。

と言うのも、遠山さんのお子様は繊細なところがあり、環境の変化で大きなストレスを感じるタイプなため、大きくなるまで今のまま生活環境を守ってあげたいからでした。

最後に、現実問題として、これからアパートを借りて引っ越す余裕がないため、住みながら売却したいという部分もあったと思います。

3.キチンと売れ、ローンがなくなるのか、不安

返済に悩む男性

最初のヒアリングで遠山さんから、次のような言葉が何度も聞かれました。

・キチンと売れ、ローンがなくなるのか、不安。

というのも、住宅ローンの支払いが厳しくなってすぐに地元の不動産屋に相談したものの、「住宅ローンが残っていると売却できない」と言われたからです。

ただでさえ病気で大変な中、あっさり断られたことで遠山さんはかなり気力をなくしていました。

治療もあってそのまま時間が過ぎてしまいましたが、いよいよ競売が現実味を帯びてきて調べていく過程で「任意売却」という方法を知ったそうです。

そして、先ず、東京都内ですぐに対応してもらえそうなこと、次に、ホームページで自分と似た境遇の事例を見つけ、任意売却の実績があったことから、アリネットに連絡をくれました。

ちなみに、住宅ローンを理由に売却できないと言ってくる不動産屋は本当に多いです。

なぜなら、基本的に任意売却を行っていない業者は債権者との交渉や条件の引き出し方が分かっていないからです。

その為、売買価格の調整が出来ないことが多かったり、やり方が分からない為、話が進まない事が多いのです。

ここで諦めてしまったり右往左往したりすると、競売まで本当に間に合わなくなってしまいます。

そのため、住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、任意売却の実績が豊富な不動産屋を探すことを強く、おすすめします。

>>ギャンブルが止められず、自宅を売却した事例はこちらです。

仕事のストレスでギャンブルを止められず、自宅を任意売却し、競売を回避した事例

4.解決法:買取業者に見てもらい、最も高い値段をもって債権者と交渉

相楽面談説明

遠山さんの希望や抱える不安を踏まえ、下記のステップで任意売却を進めることを提案し、承諾を得ました。

1.一旦、買取業者にマンションを見てもらう。

2.最も高い値段を出す先に購入してもらう方向で話を進める。

3.その値段をもって債権者と交渉する。

遠山さんの場合、購入後5年と短く、借入額が3,900万円とそれなりに大きなこと、病気による収入減ということから、債権者との交渉が困難になることが予想されました。

そこで債権者との交渉をうまくいかせるため、『一旦買取業者にマンションを見てもらい、最も高い値段を出す先に購入してもらう話をつける方が有効だ』と判断しました。

買取業者が出した具体的な見積額と、売却の方向で話が進んでいることを材料に、任意売却が成功しやすい形で債権者との交渉を進めました。

基本的に、ここでの債権者の希望は『より多くのお金を回収すること』です。

つまり、『競売となって市場価格の7割しかお金が回収できないよりも、任意売却でそれ以上のお金が回収できそうならそちらの方がいい、と話が進む算段をつけている』というわけです。

実際、具体的な見積額や買取業者との商談の状況を説明することで、債権者も任意売却に納得してくれました。

5.期間:4カ月掛け、区分マンションを3,200万円で売却

売却出来たマンションの室内

任意売却は順調に進み、各専門家と連携して手続きを進め、遠山さんから相談いただいてから約4ヶ月で任意売却を成功させることができました。

売却額は3,200万円、残債は200万円でした。

借入額が3,900万円、住宅ローンの返済をわずか5年しかしていなかったことを考えると、非常にうまくいった例だと思います。

この背景には、2013年頃から続いていた東京都心のマンション価格の高騰、バブルがあると考えています。

「マンションデータ白書2017」によると、首都圏の中古マンションの平均価格は3,257万円でした。

遠山さんのマンションもまさにこの平均価格通りに売れたというわけです。

都心に通いやすい立地であったことも、スムーズに売却を進められた理由のひとつと考えています。

6.返済金額:毎月の返済が20.3万円から2万円に

ローン返済が大きく減少

200万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済額16.2万円に、修繕積立金や管理料等を含めた諸費用込み20.3万円の支払いから、2万円まで一気に減りました。

また、お子さんが高校に上がるまでは住めるよう、アリネットの方で買取業者と交渉をまとめさせていただきました。

遠山さんからは

あの時は不安で仕方なかったが、毎週、一時間の電話にも付き合ってくれ、いつでも、LINEで回答をしてくれ、本当に助かりました。

これで家族と安心して住むことができます。

ただ、今考えると、新築にこだわらなくてもよかったと思っています。

これからマンション購入を考える人は、私の失敗を踏まえ慎重に物件を選んで欲しいと思います。

とメッセージを頂きました。

>>入院中にローンの返済ができず、自宅マンションを売却した事例はこちらです。

入院で家のローンを滞納するも自宅マンションを売却し、競売を回避した事例

7.任意売却後の生活:異業種に転職して再び営業職に。毎月2万円の返済し、生活再建中

ローンの返済を減らす

競売の申立があり、最後までバタバタ進めて行った案件ですが、マンションの引き渡しとローンの返済が終わった時、遠山さんが笑って、ありがとうと言ってくれ、本当に努力が報われたと思った案件です。

返済に困っている状態だと、苦しい顔をしてしまうのが当たり前だと思います。

でも、私たちを頼って来てくれた方には笑顔で帰ってもらえるよう、最大限頑張っていこうと思います。

7-1.遠山さんは体調回復後、異業種に転職。

以前の職場は働き甲斐があったものの。

やはり体に負担のかかる働き方は避けられないとの判断でした。

ただ遠山さんは営業の仕事が好きだったので、異業種でまた営業職についたそうです。

以前のように大きなコミッションは狙えないものの、安定した給与体系になっているので、生活を立て直すのにもぴったりでした。

今も毎月2万円の返済を続けながら、少しずつ生活を再建させているとのことです。

本当にお役に立てて私たちも嬉しく思います。

7-2.住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、

取引事例の推移

2012年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で600件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。

あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか?

2015年以降、実際にあった200件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。

□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の8倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい

2つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。

今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。

なお、LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した15事例を無料でプレゼントしています。

ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。

そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。

あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。

メンバー写真

どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。

私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。

また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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