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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の馬場です。
今回は病気で入院など、収入が減ってしまい、どうしてもローンの返済ができない方向けにご自宅の任意売却、成功事例をご紹介します。
２０１４年、２人目のお子様が生まれたのを機に、住宅ローンで４,２００万円を借りて区分マンションを購入した細田基樹さん（仮名・３０代）のお話です。
細田さんは、
・２人目のお子様が生まれ、結婚以来住んでいたアパートが手狭になったこと。
・第一子のお子様の小学校入学を３年後に控え、落ち着いて迎えてあげたい。
との思いから、富士市本町に区分マンションを購入しました。
最寄りの富士駅から徒歩圏内の便利な立地で、小学校までも子どもの足で１０分程度で歩ける距離。
子煩悩の細田さんにとって最高の条件のマンションでした。
住宅ローンの借入金額は４，２００万円と当初の予算をややオーバーしたものの、当時は勤めていた運送業の仕事も順調で、同年代と比べても収入が多かったため、特に問題と感じていませんでした。
しかしその後、仕事を頑張ったからか体を壊して入院。
直ぐに収入がなくなり、２回の滞納がすぐに払えず、雪だるま式に返済金額が増えてしまいました。それでもどうして良いか分からず、放っておいたそうです。
半年間、金融機関へ連絡を怠ったため、競売の申し立て通知が自宅に届いたところで焦り、インターネットで検索して見つけたアリネットの事例から連絡を頂きました。
私たちに相談される前に、地元の弁護士にも相談したようです。
しかし、自己破産して、家族みんなで実家やアパートに暮らすしかないのではと言われ、細田さんは子供が大きくなるまではこのまま住み続けたいと思っていたため、他の方法を模索していたようです。
今回、細田さんにお話を伺うことができたので、当時の状況を踏まえ、その内容を紹介させていただきます。
１．原因：持病のヘルニアを悪化させ入院。収入がなくなった
細田さんは２０１４年、静岡県富士市本町に４，２００万円の住宅ローンを借り入れて新築の区分マンションを購入しました。
最寄駅は富士駅。頭金は２００万円、金利は２．７％。
１－１．住宅ローンの金利水準は？
２０１４年の金利は非常に低金利で安定しており、例えば３，０００万円を３０年借りる時に金利は以下のようになっていました。
・三菱東京ＵＦＪ銀行（当時）：１．９７％
・三井住友信託銀行：１．８０％
・住信ＳＢＩネット銀行：１．７６％
フラット３５は下記の通りでした。
・返済期間２１年以上：１．６５％
・返済期間２０年未満：１．３８％
参考：オールアバウト
細田さんの借り入れた住宅ローン金利２．７％は高いと言えますが、これは収入に占める残業代や歩合の割合が多かったこと。
１－２．ほぼ自営業で収入は高いが不安定？
また、マンション購入時点では仕事も順調で、ほぼ自営業だったため、同世代の友人たちよりも高収入だったことから、金融機関をあまり比較せずに決めてしまった経緯が影響していると言えそうです。
しかし、マンション購入からわずか３年後の２０１７年、元々持病であったヘルニアが悪化してしまいました。
これまで騙し騙し仕事を続けていたものの、腰に負担のかかる運動業という仕事柄からか、ついには歩けなくなるほど急激に悪くなったそうです。
手術をしたものの思うように回復せず入院も長期に及んだ結果、各手当や保険も使い果たし収入がストップ。
住宅ローンを滞納してしまいました。
２．希望：子どもが中学に上がるまでは住み続けたい
住宅ローンの滞納が７ヶ月ほど続いたところで、法的に訴える、一括弁済の通知がご自宅に届いた後、競売の申し立て通知が自宅に届き、マンションから追い出されたくないとインターネットで検索してアリネットに問い合わせをくださいました。
すぐに馬場から連絡して詳しくお話を伺ったところ、細田さんは入院、手術が必要となった時点で一度、金融機関に住宅ローン返済の条件変更を相談していたそうです。
しかし、入院が長引きそうなこと、収入に占める残業代や歩合の割合が多かったことなどから、条件変更は断られたとのことでした。
そうこうしているうちに入院生活が始まり、入院期間も当初の予定より長期化、リハビリなどをしている中であっという間に時間が経ち、滞納が続き、どうして良いか分からず、結果的に競売の申し立て通知が届いてしまったということでした。
心身共に追い詰められている様子でしたので、じっくりをお話をお伺いし、具合的な希望をまとめたところ以下のようになりました。
・子どもが中学に上がるまでは住み続けたい。
・アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。
・競売を避け、少しでも借金を減らしたい。
お子様の教育環境や学区を考えてのマンション購入だったこともあり、できればお子様が中学に上がるまでは住み続けたいというのが、細田さんの本音と見えました。
そのためには当然、競売を避けなければなりませんし、今のマンションに住み続けながら売却しなければなりません。
また競売を避けることは、借金を減らし、その後の生活を立て直しやすくするためにも必須条件でした。
３．不安や心配：本当に間に合うのか？ 売れるのか心配だった
競売の申し立て通知がすでに届いているとあって、細田さんはとにかく「本当に間に合うのか？」、「本当に売れるのか？」と心配されていました。
その不安はごもっともですし、実際あまり時間に余裕がない状況でした。
一般的に競売の申し立て通知が届いてから何もしなければ早くて４ヶ月、長くても６ヶ月程度で競売にかけられ、自宅から追い出されてしまいます。
一方で、任意売却をするには債権者の同意が必要であり、その同意を取り付けるために債権者が納得するような落とし所を探りつつ、交渉しなければなりません。
債権者の希望、物件の相場、滞納者の状況などを加味しながらの交渉となるので、不動産だけでなく債権や住宅ローンに関する専門知識、各種手続きの経験が必要です。
普通の不動産屋ではまずそうしたノウハウや経験はないので、お願いしても時間だけが過ぎてしまいます。（そもそも取り合ってくれない可能性の方が大きいです…）
ですので競売待ったなしの状況では、競売を回避し任意売却に成功した実績を持つ専門家に依頼することが本当に大切です。
くれぐれもここで業者選びを間違えて、いたずらに時間が過ぎることないようにして欲しいと思います。
４．解決法：家のイメージＣＧを作り、アリネット独自の投資家リストに紹介
細田さんの不安を軽減し希望を叶えるために、下記の提案をして承諾を得ました。
・競売を回避し任意売却できるよう債権者と交渉する。
・家のイメージＣＧを作り、アリネット独自の投資家リストに紹介する。
まず、前章でも説明したように競売まで猶予のない状況でしたので、債権者との交渉を始めました。
その際、
・アリネットに独自のリストがあり、スピーディーに購入希望者を見つけられる可能性があること。
・細田さんの滞納の原因がギャンブルなどではなく、体の状態が落ち着いたら仕事をして生活を立て直す意思があること。
などをキチンと伝えました。
また家のイメージをＣＧで作ることにより、家の中を片付ける負担、多くの他人に見られる負担がありません。
これは腰の状態が良くない細田さんにとても喜ばれました。
そして作成したイメージＣＧをアットリビングが独自に持つ６，０００人の投資家リストに紹介しました。
投資家は自分が住みたいわけではないので、投資家をターゲットにすることで細田さんはお子様が中学生になるまでリースバック契約を締結し、住むことができます。
一方、投資家にとっても室内の改修や新規募集の空室リスクを減らし、一定期間決まった家賃収入を得られるので、双方にとってメリットが大きいため、立地や間取り次第で高額での取引が出来ます。
５．期間：４カ月掛け、戸建て住宅を１，２００万円で売却
細田さんの相談を受けてから、およそ４ヶ月で自宅マンションの任意売却が決まりました。
売却額は１，２００万円、６００万円とやや大きめの残債が残ってしまいました。
競売が迫っており、入札前日までに買い付けを出さないといけない状態で売却活動にゆっくり時間を掛けられなかったのもあります。
また、やたらとバリューのついた新築マンションだったことも残債が残る原因となったと思います。
日本では長い間「新築神話」という言葉があるように新築がもてはやされる傾向にありますが、新築物件には広告費や営業活動費用だけなく「新築」という形のないものへの価値が上乗せされています。
それらは物件そのものの価値ではないので、購入した瞬間、物件価格が２割、３割と落ちてしまうのです。
とはいえ競売を回避し、住み続けられることになったので、細田さんは安堵した様子でした。
６．返済金額：毎月の返済が１６万円から３万円に
６００万円の残債が残ってしまったものの、住宅ローン返済額１３万円に管理費や修繕積立金を含めた毎月総額１６万円の支払いから、３万円まで一気に減りました。
また、買主の投資家と交渉して家賃７万円で、引き続き自宅のマンションで暮らせることになりました。
７．任意売却後の生活：毎月３万円の返済を続けながら職場復帰。生活を再建中
正直、時間がなく、最後までバタバタでした。
それでも、買主が決まり、債権者との交渉や競売の取り下げなど、スケジュール内に出来、本当にほっとした案件でした。
７－１．任意売却後しばらくして細田さんは職場復帰
以前のように長時間の運転や重い荷物の積み下ろし等ができず仕事内容が限られるため、収入は完全には戻っていませんが、徐々に生活の立て直しができつつあるとのことです。
職場にも理解してもらい、腰に負担のかかりにくい仕事の割合を増やすなどしてもらっているということでした。
正直なところ、本当に間に合うのか最後の最後まで不安でした。
でも、子どもを転校させることなく住み慣れた環境で暮らし続けられており、本当に感謝しています。
と言っていただきました。
奥様も働きながら、二人で協力して毎月３万円の返済を続けられているそうです。
細田さんはまだ３０代と若いので、このままキチンと返済を続ければ数年で任意売却の影響はほぼなくなります。
ブラックリストも１０年で消えるため、再度ご自宅を購入する事やクレジットカードを利用する事も出来ます。
これからは体を労わりつつ、頑張って欲しいと思います。
＞＞同じく、和歌山県で行った親の介護が必要になり、ローンの返済ができず、任意売却を行った事例をこちらのページにまとめておきました。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
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あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
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□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
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＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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