ローン競売病気リースバック

入院で家のローンを滞納するも自宅マンションを売却し、競売を回避した事例

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の馬場です。

今回は病気で入院など、収入が減ってしまい、どうしてもローンの返済ができない方向けにご自宅の任意売却、成功事例をご紹介します。

無料面談風景_馬場さん

2014年、2人目のお子様が生まれたのを機に、住宅ローンで4,200万円を借りて区分マンションを購入した細田基樹さん(仮名・30代)のお話です。

細田さんは、

・2人目のお子様が生まれ、結婚以来住んでいたアパートが手狭になったこと。
・第一子のお子様の小学校入学を3年後に控え、落ち着いて迎えてあげたい。

との思いから、富士市本町に区分マンションを購入しました。

最寄りの富士駅から徒歩圏内の便利な立地で、小学校までも子どもの足で10分程度で歩ける距離。

子煩悩の細田さんにとって最高の条件のマンションでした。

マンション外観

住宅ローンの借入金額は4,200万円と当初の予算をややオーバーしたものの、当時は勤めていた運送業の仕事も順調で、同年代と比べても収入が多かったため、特に問題と感じていませんでした。

しかしその後、仕事を頑張ったからか体を壊して入院。

直ぐに収入がなくなり、2回の滞納がすぐに払えず、雪だるま式に返済金額が増えてしまいました。それでもどうして良いか分からず、放っておいたそうです。

半年間、金融機関へ連絡を怠ったため、競売の申し立て通知が自宅に届いたところで焦り、インターネットで検索して見つけたアリネットの事例から連絡を頂きました。

私たちに相談される前に、地元の弁護士にも相談したようです。

しかし、自己破産して、家族みんなで実家やアパートに暮らすしかないのではと言われ、細田さんは子供が大きくなるまではこのまま住み続けたいと思っていたため、他の方法を模索していたようです。

今回、細田さんにお話を伺うことができたので、当時の状況を踏まえ、その内容を紹介させていただきます。

1.原因:持病のヘルニアを悪化させ入院。収入がなくなった

腰が痛く働けない

細田さんは2014年、静岡県富士市本町に4,200万円の住宅ローンを借り入れて新築の区分マンションを購入しました。

最寄駅は富士駅。頭金は200万円、金利は2.7%。

1-1.住宅ローンの金利水準は?

2014年の金利は非常に低金利で安定しており、例えば3,000万円を30年借りる時に金利は以下のようになっていました。

・三菱東京UFJ銀行(当時):1.97%
・三井住友信託銀行:1.80%
・住信SBIネット銀行:1.76%

フラット35は下記の通りでした。

・返済期間21年以上:1.65%
・返済期間20年未満:1.38%

参考:オールアバウト

細田さんの借り入れた住宅ローン金利2.7%は高いと言えますが、これは収入に占める残業代や歩合の割合が多かったこと。

1-2.ほぼ自営業で収入は高いが不安定?

また、マンション購入時点では仕事も順調で、ほぼ自営業だったため、同世代の友人たちよりも高収入だったことから、金融機関をあまり比較せずに決めてしまった経緯が影響していると言えそうです。

しかし、マンション購入からわずか3年後の2017年、元々持病であったヘルニアが悪化してしまいました。

これまで騙し騙し仕事を続けていたものの、腰に負担のかかる運動業という仕事柄からか、ついには歩けなくなるほど急激に悪くなったそうです。

手術をしたものの思うように回復せず入院も長期に及んだ結果、各手当や保険も使い果たし収入がストップ。

住宅ローンを滞納してしまいました。

2.希望:子どもが中学に上がるまでは住み続けたい

ローン滞納でも家族でマンションに暮らす

住宅ローンの滞納が7ヶ月ほど続いたところで、法的に訴える、一括弁済の通知がご自宅に届いた後、競売の申し立て通知が自宅に届き、マンションから追い出されたくないとインターネットで検索してアリネットに問い合わせをくださいました。

すぐに馬場から連絡して詳しくお話を伺ったところ、細田さんは入院、手術が必要となった時点で一度、金融機関に住宅ローン返済の条件変更を相談していたそうです。

しかし、入院が長引きそうなこと、収入に占める残業代や歩合の割合が多かったことなどから、条件変更は断られたとのことでした。

そうこうしているうちに入院生活が始まり、入院期間も当初の予定より長期化、リハビリなどをしている中であっという間に時間が経ち、滞納が続き、どうして良いか分からず、結果的に競売の申し立て通知が届いてしまったということでした。

心身共に追い詰められている様子でしたので、じっくりをお話をお伺いし、具合的な希望をまとめたところ以下のようになりました。

・子どもが中学に上がるまでは住み続けたい。
・アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。
・競売を避け、少しでも借金を減らしたい。

お子様の教育環境や学区を考えてのマンション購入だったこともあり、できればお子様が中学に上がるまでは住み続けたいというのが、細田さんの本音と見えました。

そのためには当然、競売を避けなければなりませんし、今のマンションに住み続けながら売却しなければなりません。

また競売を避けることは、借金を減らし、その後の生活を立て直しやすくするためにも必須条件でした。

3.不安や心配:本当に間に合うのか? 売れるのか心配だった

体調を崩し、悩んでいる男性

競売の申し立て通知がすでに届いているとあって、細田さんはとにかく「本当に間に合うのか?」、「本当に売れるのか?」と心配されていました。

その不安はごもっともですし、実際あまり時間に余裕がない状況でした。

一般的に競売の申し立て通知が届いてから何もしなければ早くて4ヶ月、長くても6ヶ月程度で競売にかけられ、自宅から追い出されてしまいます。

一方で、任意売却をするには債権者の同意が必要であり、その同意を取り付けるために債権者が納得するような落とし所を探りつつ、交渉しなければなりません。

債権者の希望、物件の相場、滞納者の状況などを加味しながらの交渉となるので、不動産だけでなく債権や住宅ローンに関する専門知識、各種手続きの経験が必要です。

普通の不動産屋ではまずそうしたノウハウや経験はないので、お願いしても時間だけが過ぎてしまいます。(そもそも取り合ってくれない可能性の方が大きいです…)

ですので競売待ったなしの状況では、競売を回避し任意売却に成功した実績を持つ専門家に依頼することが本当に大切です。

くれぐれもここで業者選びを間違えて、いたずらに時間が過ぎることないようにして欲しいと思います。

4.解決法:家のイメージCGを作り、アリネット独自の投資家リストに紹介

購入検討者名簿

細田さんの不安を軽減し希望を叶えるために、下記の提案をして承諾を得ました。

・競売を回避し任意売却できるよう債権者と交渉する。
・家のイメージCGを作り、アリネット独自の投資家リストに紹介する。

まず、前章でも説明したように競売まで猶予のない状況でしたので、債権者との交渉を始めました。

その際、

・アリネットに独自のリストがあり、スピーディーに購入希望者を見つけられる可能性があること。
・細田さんの滞納の原因がギャンブルなどではなく、体の状態が落ち着いたら仕事をして生活を立て直す意思があること。

などをキチンと伝えました。

自宅売却に向けたリビングのフルCG

また家のイメージをCGで作ることにより、家の中を片付ける負担、多くの他人に見られる負担がありません。

これは腰の状態が良くない細田さんにとても喜ばれました。

そして作成したイメージCGをアットリビングが独自に持つ6,000人の投資家リストに紹介しました。

投資家は自分が住みたいわけではないので、投資家をターゲットにすることで細田さんはお子様が中学生になるまでリースバック契約を締結し、住むことができます。

一方、投資家にとっても室内の改修や新規募集の空室リスクを減らし、一定期間決まった家賃収入を得られるので、双方にとってメリットが大きいため、立地や間取り次第で高額での取引が出来ます。

5.期間:4カ月掛け、戸建て住宅を1,200万円で売却

離婚時の計算方法

細田さんの相談を受けてから、およそ4ヶ月で自宅マンションの任意売却が決まりました。

売却額は1,200万円、600万円とやや大きめの残債が残ってしまいました。

競売が迫っており、入札前日までに買い付けを出さないといけない状態で売却活動にゆっくり時間を掛けられなかったのもあります。

また、やたらとバリューのついた新築マンションだったことも残債が残る原因となったと思います。

日本では長い間「新築神話」という言葉があるように新築がもてはやされる傾向にありますが、新築物件には広告費や営業活動費用だけなく「新築」という形のないものへの価値が上乗せされています。

それらは物件そのものの価値ではないので、購入した瞬間、物件価格が2割、3割と落ちてしまうのです。

とはいえ競売を回避し、住み続けられることになったので、細田さんは安堵した様子でした。

6.返済金額:毎月の返済が16万円から3万円に

600万円の残債が残ってしまったものの、住宅ローン返済額13万円に管理費や修繕積立金を含めた毎月総額16万円の支払いから、3万円まで一気に減りました。

また、買主の投資家と交渉して家賃7万円で、引き続き自宅のマンションで暮らせることになりました。

7.任意売却後の生活:毎月3万円の返済を続けながら職場復帰。生活を再建中

馬場さん面談

正直、時間がなく、最後までバタバタでした。

それでも、買主が決まり、債権者との交渉や競売の取り下げなど、スケジュール内に出来、本当にほっとした案件でした。

7-1.任意売却後しばらくして細田さんは職場復帰

以前のように長時間の運転や重い荷物の積み下ろし等ができず仕事内容が限られるため、収入は完全には戻っていませんが、徐々に生活の立て直しができつつあるとのことです。

職場にも理解してもらい、腰に負担のかかりにくい仕事の割合を増やすなどしてもらっているということでした。

正直なところ、本当に間に合うのか最後の最後まで不安でした。

でも、子どもを転校させることなく住み慣れた環境で暮らし続けられており、本当に感謝しています。

と言っていただきました。

奥様も働きながら、二人で協力して毎月3万円の返済を続けられているそうです。

細田さんはまだ30代と若いので、このままキチンと返済を続ければ数年で任意売却の影響はほぼなくなります。

ブラックリストも10年で消えるため、再度ご自宅を購入する事やクレジットカードを利用する事も出来ます。

これからは体を労わりつつ、頑張って欲しいと思います。

7-2.住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、

取引事例の推移

2012年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で600件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。

あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか?

2015年以降、実際にあった200件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。

□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の8倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい

2つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。

今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。

なお、LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した15事例を無料でプレゼントしています。

ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。

そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。

どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。

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私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

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馬場 紘司

この記事を書いた人

馬場 紘司

事例を基に後悔のない取引を目指し、2013年以降40件以上の不動産取引を経験。現在は投資や居住用の不動産を中心に売却価格を上げるリノベーションなど建物の改修に注力。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー。>>その他詳しい実績はこちら

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