不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産を売却したいとお考えの方は、まず査定を通して売却の方針を決めることとなります。
査定書は、不動産売却のプロセスで最初の一歩となる、大事な成果物です。
そこで今回は、不動産売却時の査定書とはどのようなものか、見方や見るべきポイントについて解説します。
１．不動産売却時の査定書とは？
まず、査定書はどんな役割を果たすのでしょうか？
１－１．不動産売却時の査定書の役割
不動産を売却する際に、まず「いくらくらいで売ることができるのか」ということを明らかにしていくのが査定です。
査定書はそれを記載した書類ですが、いくらくらいで売れるかがわかると、それをもとにかかる経費や税金も計算でき、最後にいくらくらい残るかが計算できます。
不動産の売却益は、次の住居の資金や財産分与、住宅ローンの残債の返済など、さまざまな使い道が想定されます。
そこまでを見通していくのですが、さらに、「早く売りたい」「高く売りたい」「知られずに売りたい」などのご要望も、売却の要素として加味する必要があります。
査定書は、これらの売却するお客様の意志を反映して、機能する価格を算出することが役割として望ましいと言えます。
ところで、不動産の売却価格を算出する査定書には、大きく分けて２種類あります。
１－２．不動産会社が作成する不動産査定書
１－２－１．どんな査定書？
まず一つ目は、不動産会社が作成する査定書です。
不動産会社が物件の仲介目的で作成する査定書は、前述のように、売主の方の事情も反映したうえで価格を算出しています。
物件の内容によっては、最初は高めで売り出して、顧客の反応を見ながら値下げをしていく場合もあれば、最初から相場より少しお得な価格で販売する場合もあります。
これらの戦略をはらんだ価格設定までご提案するのが、不動産会社の査定書です。
１－２－２．費用や期間は？
不動産会社の査定書作成は、遠方の交通費などの実費がかかる場合を除き、無料で行われます。
不動産会社の仲介業務は宅地建物取引業であり、査定は報酬の対象とならないためです。
査定にかかる期間は、１日から１週間ほどです。
１－３．不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書
１－３－１．どんな査定書？
査定書の二つ目は、不動産鑑定事務所で作成する査定書、別名不動産鑑定書です。
こちらは、不動産会社が作成するものとは目的が異なっていて、対象の不動産の公的な価値を証明するために作成されます。
複数の関係者が価格について納得する必要がある場合に、公平な査定価格を算出するために用いられます。
１－３－２．どんなケースで必要？
例えば、複数の相続人や離婚の元配偶者間の財産分与、贈与、親族間での不動産売買もしくは交換をする際に、税務署に対して、価格の公平性を証明する必要がある場合などです。
競売が行われる際も、資料として不動産鑑定士による物件の鑑定書が添えられます。
このように、「いくらで売りたいか」よりも、「いくらか証明する」目的で依頼するのが、
不動産鑑定事務所の査定書です。
１－３－３．費用や期間は？
査定にかかる期間は２週間程度で、鑑定の場合は費用として２０万円ほどの金額が必要となります。
２．不動産売却時の査定書の見方
査定書に決まった様式がありませんが、以下のような項目が入っています。
２－１．不動産の概要
不動産がどのようなものかを明示する項目は、おおよそ以下の通りです。
この項目は訂正がない限り、今後変更されることなく契約書や重要事項説明書にも書かれる内容です。
- 不動産の所在地と種類（例：〇〇番地、土地付建物）
- 地積（例：土地６５㎡、建物１２０㎡）
- 都市計画関連の情報（例：第1種低層住居専用地域、建ペイ率）
- 交通（例：〇〇線〇〇駅徒歩７分）
このほかに、地勢（例：平坦）、建物構造（例：木造瓦葺２階建）、築年数などの、物件に関する情報をまとめ、記載します。
２－２．査定価格と根拠
ここでは、不動産の査定価格に関することを記載します。
- 坪単価（例：土地２２～２５万円、建物１０～１１万円）
- 合計査定価格（例：２，２６０万円～２，４２０万円）
- 成約予定時期の目処（例：〇年〇月頃）
- 査定価格の根拠コメント（物件のセールスポイントや、値引き対象となる要素を記述）
- 手取り額概算（例：２，４００万円での売却の場合、２，２２０万円）
手取り額は、取得費や譲渡費用の概算、印紙税や司法書士手数料を計算対象とします。
さらに精度を上げるためには、住宅ローン残高や譲渡所得税の試算を加味します。
査定価格の根拠コメントは、後述しますが売主の方にとって価格と同じくらい大切な要素です。
２－３．不動産査定の依頼
査定書の作成依頼は、売却全体の流れの中でどのような位置付けになるのでしょうか？
２－３－１．査定の種類
査定には、参考書類や調査データのみに基づいて査定書を作成する机上査定と、スタッフが実際に物件を訪問し、調査を行って査定書を作成する訪問査定があります。
申し上げるまでもなく、訪問査定の方が精度の高い、具体的な査定書となります。
２－３－２．査定を通じて要望を伝える
査定は最初の一歩というように前述しましたが、この査定を通じて不動産会社とコミュニケーションをとって頂き、さまざまなご要望、希望を伝えて頂きます。
不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出しに向かって準備を進めていくという流れです。
３．不動産売却時の査定書で重点的に見るべきポイントとは？
査定書をもとにして、売却に向けた話を煮詰めていくためのポイントを紹介します。
３－１．大事なのは査定額の根拠と売り出し価格
まず見る点は、内容の分かりやすさ、成約予定の時期について、納得のいくものであるかどうかです。
そして、重要なのは査定額の根拠のコメントです。これは同エリア内の類似物件に比較して価格的に有利な要素、あるいは不利な要素を挙げて、価格査定の根拠を示すものです。
ここをよくご検討いただいて、他に有利な要素が無いか、あるいは他に不利な要素が無いかどうかを挙げていきます。
そうすることでより高く、早く売却するための精度の高い売り出し価格が決められます。
３－１－１．有利、不利な要素の例
有利な要素の例は、近隣にショッピングモールや駅ができるなどの情報、マンションの場合共有で利用できる施設の追加情報、住宅性能に関しての評価資料などが考えられます。
同時に不利な要素に関しても、余すことなく挙げていくことが大切です。建物の不具合も箇所によっては、補修した方が売却利益が上がる例もあるためです。
３－１－２．売却の進め方に関する意見が割れる場合
売り出し価格の検討に際しては、「少し安くてもいいから早く売りたい」「少し時間がかかってもいいからなるべく高く売りたい」などのご要望が加味されます。
離婚や相続で、売却する方の意志が複数に分かれる場合は、その調整や最もスムーズな進め方の検討が大切です。
ローンの残債がある場合は、金融機関との交渉も必要になってきます。
査定の後で、これらの要素に踏み込んでお力になるのが、弊社の得意とする部分です。
３－２．売り出し価格を左右できる要素
売り出し価格に有利に働く要素として、ホームインスペクションや住宅瑕疵保険などがあります。
これらは、中古物件の隠れた不具合の存在について検査して保証を行い、それでも購入後に不具合が見つかった場合の修理費用が保障される方法です。
基本的に隠れた不具合が無く、さらに不具合が見つかっても補償を受けられ安心であるというアピールをすることができます。
ホームインスペクションや住宅瑕疵保険の費用は、５万円から６万円ほどです。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の査定書とはどのようなものか、見方や見るべきポイントについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
査定書は作成準備の段階から不動産会社のサポートのもと、最終的に売却に最大限役立つプランを作り上げていくという認識をお持ちいただければと思います。
スムーズで理想に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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