消滅可能性都市選出をバネに進化した『東池袋』

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている東池袋駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

サンシャインシティ*サンシャインシティ

豊島区は2014年に東京23区で唯一「消滅可能性都市」に選ばれてしまいました。

繫華街で人が多い池袋を有する豊島区が消滅可能性都市に選ばれたことはとても衝撃的な発表でした。

しかし、消滅可能性都市に選ばれた翌年の2015年、池袋エリアは「特定都市再生緊急整備地域」の指定を受け、それをきっかけに新たな層を増やすべく、官民一体となって都市開発が進みました。

その甲斐があってか、池袋はリクルートSUUMOが毎年発表する「住みたい街ランキング2021」で、9位に位置付けています。なんと、池袋は2015年~の2021年の同ランキングでほとんど10位以内にランクインしている街なんです。

2017年月12月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、「大進化中の池袋東口に密着」と銘打ち、再開発による池袋東エリアの進化にもスポットライトを当てた内容となっていました。

この記事では「消滅可能性都市」の選出をバネに、進化を続ける東池袋駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、東池袋駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

1.東京、東池袋はどのような都市か?

正直、「池袋周辺は治安があまり良くなさそう」、「首都高が通っているため交通量も多く、空気や騒音が気になる」といったイメージが強い街だと思います。

実際、2021年9月には、マッチングアプリで売春を持ちかけ、高額な金銭を要求する売春グループが東池袋付近で摘発されるなど、やはり治安の良くない繁華街のイメージが色濃く張り付いている街です・・・。

年収比較

まず、東池袋駅と雑司ヶ谷駅、護国寺駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。

東池袋駅は、他の駅に比べ、年収200万円~300万円の世帯が最も多く、17%程度を占めることがわかりました。

また、年収200万円未満~400万円の世帯数が全体の50%以上を占めていることから、学生や単身サラリーマンの方など、庶民的な層及び若年層に好まれるエリアであることがわかります。

年収1,000万円を超える世帯数も他の2つの駅と比べ、低くなっています。

1-1.元は雑司ヶ谷だった東池袋

池袋PARCO本館*池袋PARCO本館

東池袋周辺は、元は北豊島郡雑司ヶ谷村に属しており、その名の通り雑木林に覆われた土地でした。そこに明治時代、現サンシャイン60の土地に、巣鴨拘置所の前身となる東京集置鑑が設置されました。

明治後半~大正時代にかけては、都電や日本鉄道(現JR)池袋駅の開業、東上鉄道(現東武東上線)や武蔵野鉄道(現西武池袋線)が乗り入れ、昭和になると西武百貨店の前身のデパートが開業。

戦後には、東武百貨店・パルコ、1978年にはサンシャイン60が開業し、人の集まる街になりました。

1-2.オタク女子の聖地「乙女ロード」をはじめ、女性人気も上々

アニメグッズショップ「らしんばん池袋本店」*アニメグッズショップ「らしんばん池袋本店」

首都高速5号線下「サンシャイン前」交差点から、春日通り「東池袋3丁目」までの200mにわたる道には、女性を対象にした同人誌やアニメグッズを扱う店舗が集結してします。

また、サンシャイン60では人気アニメとコラボしたイベントを開催、ポケモンセンター、プチプラファッションや雑貨、カフェもたくさんあり、女性が多く集まるエリアです。

2.東池袋は治安が悪いイメージがあるが実際は?

刑法犯*参考:池袋警察署

上記のグラフは、池袋エリアを管轄する池袋警察署が発表した、過去5年間における刑法犯の推移です。既述の通り、治安が良くないイメージの池袋ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあります。

豊島区では、繁華街での悪質客引きやスカウト行為者の取り締まり、環境浄化パトロールなどを実施していて、繫華街ならではの防犯強化に努めています。

>>買って10年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか?」についてまとめました。

3.東池袋は再開発でどのような進化をするのか?

有楽町線「東池袋」駅はその名の通り、池袋駅の東にあり、サンシャイン60の最寄り駅です。2017年3月に東池袋四丁目2番街区地区として、都市計画決定を受けています。

これは、木造住宅が密集し細分化された地区内の宅地を共同化し、高度利用することによって、地区全体の不燃化を促進し、賑わいと憩いの創出を図るための計画です。

現在、野村不動産が再開発組合員となり、2022年3月の竣工に向けて、市街地再開発事業が急ピッチで行われています。

実際歩いて見ると、1丁目から5丁目辺りまでいたるところで再開発が行われている東池袋。

その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして、説明します。

3-1.南池袋公園のリニューアルで印象が変わった東池袋

南池袋公園*南池袋公園

東池袋駅から徒歩4分の南池袋公園は、2016年4月に全面リニューアルオープンしました。

以前はホームレスが住み、着き炊き出しが行われるなどしていた南池袋公園ですが、リニューアルによって綺麗な芝生が敷きつめられ、おしゃれなカフェレストランもオープンしファミリーやカップルで賑わっています。

としまみどりの防災公園*としまみどりの防災公園

また、東池袋駅から徒歩5分のところには2020年「としまみどりの防災公園」がオープンしました。

元々造幣局があった敷地に、防災公園としての役目も持つ施設が新しく登場しました。

こちらも、単なる広場としての公園のみならず、カフェや小売店舗も展開され、こちらもファミリーや若者が集う憩いの場となっています。

最近は、ワークショップやファーマーズマーケットも開催され、東池袋に新たな活気をもたらしています。

3-2.新たな商業施設も続々登場

キュープラザ池袋*キュープラザ池袋

東池袋エリアの再開発は、もちろん公園だけではありません。2019年に「キュープラザ池袋」、2020年に「ハレザ池袋」が開業しました。

どちらも大型の映画館が入っており、ハレザ池袋にはミュージカルや演劇を行う劇場、音楽ライブやⅤチューバーによるライブ、CGライブが開催される劇場もあり、新たなカルチャーを創造する地となっています。

3-3.これから完成予定の再開発も目白押し

3-3-1.東池袋4丁目2番街区地区再開発事業について

「東池袋4丁目2番街区地区再開発事業」開発地の様子*「東池袋4丁目2番街区地区再開発事業」開発地の様子

現在、建設中の「東池袋4丁目2番街区地区再開発事業」は、東池袋駅と直結の住宅・店舗・事務所、子育て支援施設が入る複合施設計画となっています。

住戸部分は野村不動産のマンションシリーズ「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」となっています。

3-3-2.南池袋2丁目C地区計画について

「南池袋2丁目C地区計画」開発地の様子*「南池袋2丁目C地区計画」開発地の様子

また、東池袋駅周辺の再開発は東池袋4丁目だけではありません。

東池袋駅周辺には地上52階建てのツインタワーマンションが建設中の「南池袋2丁目C地区計画」、57階建てのタワーマンション・商業施設・オフィスが建設予定の「南池袋2丁目B地区計画」も進行中です。

3-3-3.東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業について

「東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業」開発予定地*「東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業」着工予定の現場

さらに、オフィスを主体とし、文化体験施設やイベントホールなども入る超高層ビルを計画している「東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業」も2022年の着工を予定しており、「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」の街区再編街づくり制度を利用した再開発が目白押しです。

今までの治安が悪い繁華街のイメージから、居住地としても人気の街へ変化していくことが予想されます。

4.東池袋駅の価値は今後も上昇するか?

このように、たくさんの再開発計画がなされ、街の印象が変わっていきそうな東池袋。

しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータを基に詳しく確認していきます。

4-1.東池袋駅周辺の世帯数の比較

世帯数

上記は、東池袋駅と徒歩15分圏内の雑司ヶ谷駅・護国寺駅の世帯数を比較したグラフです。

先ほど、年収で比較して分かったように、東池袋駅は他の駅と比べ、単身世帯が多いことがわかります。

利便性の良さやサンシャイン60に近いことから、オフィスへのアクセスを重視した単身者に人気です。

しかし、再開発計画による大型マンション建設の影響により、今後は単身者というより、2人又は家族世帯が増える可能性が高いです。

4-2.東池袋駅の人口予測

人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。

豊島区人口推移

*参考:豊島区役所

こちらは豊島区全体の人口推移を表したグラフです。2020年までは年々上昇傾向にあり、2万人以上増えています。

しかし、2021年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国の影響から減少傾向にあることが推察されます。

利便性を志向する単身者に強みを持っていた東池袋に人が帰ってくるのはもう少し先になるかもしれません。

4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

乗降客数

*参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「東池袋駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、東池袋駅の乗降客数は年々増加傾向にありますが、2019年は若干減少傾向にあります。ただ、東池袋駅周辺の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが想定されます。

4-4.東池袋駅の地価を考察

東池袋駅周辺の様子*東池袋駅周辺の様子

次に、東池袋駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『豊島5-24(東池袋駅)』と、住宅地に区分されている『豊島ー2』、近隣駅の3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにしたものです。

4-4-1.商業地に区分される「東池袋駅」について

商業地

*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2012年から2021年にかけて大きく増加しています。

消滅可能性都市に選出された翌年の2015年から、豊島区は消滅可能性都市脱却に向けて、緊急対策会議を実施しています。本腰を入れた再開発事業を計画し、地価の上昇に影響を及ぼしているようです。

なお、2012年から2021年にかけて86万円/㎡(約62%)増加しています。

商業地『豊島5-24(東池袋駅)』の様子*商業地『豊島5-24(東池袋駅)』の様子

4-4-2.住宅地に区分される「東池袋駅」について

住宅地

*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

住宅地も、商業地と同様に年々上昇傾向にあります。居住用・商業用どちらも有益性が期待できるのではないでしょうか。

なお、2012年から2021年にかけて18万円/㎡(約43%)増加しています。

住宅地『豊島ー2』の様子*住宅地『豊島ー2』の様子

4-5.東池袋駅の中古マンション価格の推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

駅周辺のマンション群*駅周辺のマンション群

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の東池袋駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの東池袋駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

ライフルホームズ*引用:ライフルホームズ

東池袋駅の中古マンションの価格は、2010年以降、上昇傾向が続いています。グラフを見ると、その上昇が一目で分かります。また、直近の3年間に限れば14.76%程度上昇しています。

中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は2021年4月から10月にかけて下落傾向にあります。今後は再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している東池袋駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を5,039万円(238万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格10450万円(494万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格6,421万円(303万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格6,900万円(326万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(6,120万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約71%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

5.豊島区の地盤や災害の影響は?

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

東池袋駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

5-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都豊島区・地域別危険度』

危険度

*参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJISを基に作成

東池袋1丁目~5丁目までを確認すると、東池袋3丁目が一番危険度が低いことがわかりました。建物倒壊危険度、火災危険度共に以前より順位が下がっています。

ちなみに、倒壊・火災共に危険度が一番危険度が高いのは、東池袋5丁目でした。3丁目と比較すると、建物倒壊危険度は5.01棟/ha、火災危険度は4.02棟/ha高まります。

写真の通り、このエリアは木造の戸建てがまだ残っているため、倒壊や火災時の危険が高いのかもしれません。

航空写真

その為、東池袋5丁目に不動産を購入する際には、注意が必要だと思います。

5-2.豊島区作成の「水害ハザードマップ」

ハザードマップ*参照:豊島区役所HP

東池袋1丁目~5丁目は、河川の氾濫による浸水に関して、区域外、内水による浸水は0.1m程度の被害が想定される箇所があります。しかし、周辺含めて比較的水害に強いエリアであることが言えます。

6.繁華街のイメージから、アートとカルチャー・ファミリーの街へ

豊島区役所も入る「としまエコミューゼタウン」*豊島区役所も入る「としまエコミューゼタウン」

池袋といえば、最近では外国人の増加などで治安の悪化が懸念されているイメージです。

一度は消滅可能性都市になってしまった豊島区ですが、それをバネに官民一協同のプロジェクトを立ち上げ、劇場や公園が続々オープンし、「アート・カルチャーの都市」として、新たな価値を生み出していることがわかりました。

また、今回調査した再開発により、マンションが増え、繁華性や利便性の向上も予想されており、ファミリー層の取り込みも見込めるエリアです。

地価も現在上昇傾向にあり、これから再開発完了後の展望が期待できると思います。

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私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、2018年以降4年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

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大手広告主企業での広告宣伝部、総合広告代理店でのプロモーション部を経験し、PLAN-Bへ入社。企業のオウンドメディア「PINTO!」の立ち上げを行い数多くの記事を作成しメディアとして成長させた。その経験からコンテンツSEOのインハウス化を支援するツールの「SEARCHWRITE」をローンチし、プロダクトオーナーを務める。

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