豆知識(相場、法律)

2021年に市街地再開発が完了!繁華性と利便性が向上した「春日」駅

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、2021年に『市街地再開発』が完了予定の春日駅について人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

春日と言えば、東京ドームシティや後楽園などのレジャー施設が集まるエリアで、広い層から人気がある印象ですがこれからの展望はどうでしょうか?

*東京ドーム

文京区に位置する春日駅は、2019年に隣接する後楽園駅前で通り魔事件がありましたが、東京23区内でも犯罪件数がもっとも低い区です。

0-1.ファミリー層に人気

東京大学を筆頭に、名門といわれる公立校がいくつかあり、ファミリー層に非常に人気があります。

更に、春日駅に直結する形で、春日・後楽園駅前地区市街地再開発『文京ガーデン』が北街区、南街区、西街区に分かれて現在進行しており、2021年11月に完了予定です。

そして、大手ポータルサイトであるSUUMOが発表した『住民に愛されている街ランキング2020 関東版』では、春日は27位にランクインしています。

また、2020年月3月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、春日駅の住所である「本郷」が特集されました。ちなみに、1位に取り上げられたのは、日本の頭脳が結集した本郷のシンボル的存在「東京大学」でした。

0-2.都内屈指の教育熱あり

そんな春日駅周辺は、明治時代から武家屋敷や幕府の領地が次々と教育機関の敷地へと形を変えていった歴史があり、現在も、東京都の中で「教育熱」が突出していると言われています。

この記事では、実際に現地を見て、春日駅周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り定量的に不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。春日駅周辺のマンションや戸建ての購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

1.東京、春日はどのような都市なのか?

まず、後楽園駅や水道橋駅と春日駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。春日駅は3駅の中で年収300万~500万の割合が最も高く、全体の25%近くを占めています。

また1,000万以上の割合もおよそ20%と、5人に一人が1,000万円以上の年収を貰っており、都内でも高額所得者が高いことがわかりました。

以上のことから、ほかの地域と比較して、中堅層と比較的余裕のある世帯に好まれる地域だと言えます。

1-1.「春日」と「後楽園」、どちらも徳川将軍家と関わりの深い地名

*東京ドームシティ

「春日」という地名は、三代将軍家光の乳母・春日局の領地に由来しています。また、「後楽園」は水戸徳川家上屋敷の庭園が由来となっていて、その上屋敷跡の東半分が現在の「東京ドームシティ」です。

1-2.都内屈指の教育熱を誇る文京区の中心エリア

*老舗の塾『啓明舎 小石川校』

東京都教育委員会の資料によると、文京区の公立小学校卒業生で私立中学校に進学した生徒の割合は46.1%であり、23区の中で最も高い数字です。つまり、文京区では2人に1人が中学受験する環境にあるということです。

春日はそんな文京区の中でも中心エリアのため、老舗の中学受験塾など様々な塾があり受験熱を後押ししています。

1-3.4路線利用可能!文京区随一の交通利便性

*都営大江戸線改札

三田線と大江戸線を利用できる「春日駅」ですが、丸の内線と南北線を利用できる「後楽園駅」と接続しており、合計で4路線の利用が可能です。

また、「本郷三丁目駅」や「水道橋駅」、「飯田橋駅」も徒歩圏内と非常に利便性の高い場所だと思います。

2.春日の治安は良いイメージだが実際は?

*参考:富坂警察署

「東京ドーム」が近いため、コンサートやイベントの日には人が殺到し、治安の面で不安に感じる人もいるかもしれません。

そこで、春日駅周辺を管轄している富坂警察署が発表した『過去5年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。データによると、過去5年間で発生した犯罪件数は減少していました。特に、コロナ自粛が多かった2020年には大きく減少しています。

なお、春日駅周辺は文京区の防犯対策を推進する地区に指定され、パトロールなどが強化されています。

3.春日駅直結の再開発「文京ガーデン」、西街区、北街区は竣工!南街区も2021年11月に完成予定

*参照:文京区再開発組合

2018年「春日・後楽園駅前地区市街地再開発」の正式名称が「文京ガーデン」に決定しました。この「文京ガーデン」は住宅・オフィス・店舗などからなる複合施設で、地下鉄4路線の各駅とも接続します。

*文京ガーデン

北街区、南街区、西街区に分かれて開発され、西街区は2018年5月に、北街区は2020年3月に完成し、

南街区も2021年11月に完成予定です。

施設中央には緑豊かなオープンスペース『グリーンバレー』が整備され、憩いの場になることが期待されています。

4.春日周辺の価値は今後も上昇するのか?

*文京区役所が入る『文京シビックセンター』

このように、春日駅周辺は駅直結の再開発がもうすぐ完成し、より快適に、より利便性がアップする街として期待されています。

しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。ここからそれぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

4-1.春日駅周辺の世帯数の比較

上記のグラフは、「春日駅」と「後楽園駅」、「水道橋駅」の世帯数配分の比較です。春日駅は、他の駅と比べ、4人以上のファミリー世帯が若干多い傾向にあります。昔からファミリー層に根強い人気がありましたが、今もその傾向が続いているようです。

4―2.春日駅周辺の人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

2045年から減少に転じると予想されていますが、春日駅の2040年までの人口増加予想数は7,558人となっています。

ちなみに、後楽園駅や水道橋駅も同じような人口推移が予想されており、周辺の住宅市況は今後も手堅く推移しそうです。

上記は、文京区「町丁別世帯・人口」を基に、過去10年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。

データによると、2020年までは人口が上昇していましたが、2021年は減少しています。

しかし、280人の減少と大幅なものではないので、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視することは必要です。

4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

*参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「春日駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、「春日駅(都営三田線・大江戸線)」の乗降客数に大幅な減少は見られませんでした。

特に、「春日駅」は2004年以降増えており、再開発の進行とともに「水道橋」駅からの引き離しを図っているように見えます。

4-4.春日駅周辺の地価を考察

*春日駅ホームの様子

春日駅周辺の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京5-25(春日駅)』と、

住宅地に区分されている『文京区-2(文京区西片1-11-5)』、近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、

2011年から2021年までの価格をまとめたものです。

4-4-1.商業地『文京5-25(春日駅)』について

*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

アベノミクス効果が出た2014年から、地価が上がり、2020年まで増加しています。なお、2011年から2021年にかけて、59万円/㎡(約56%)増加しています。

*商業地『文京5-25』の様子

4-4-2.住宅地『文京区-2(文京区西片1-11-5)』について

*参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地同様、住宅地も徐々に地価が上昇し、2011年から2021年にかけて26万円/㎡(約30%)増加していました。

*住宅地『文京区-2』の様子

4-5.春日の中古マンションの価格推移

*駅前のマンション群

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

新駅の開発が進み、人口や地価が上昇している春日駅周辺に建つ中古マンションの価格推移をライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの春日駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

*引用:ライフルホームズ

上記のグラフによると、現在、春日駅周辺に建つ中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の3年間を見ると11%程度上昇しています。

一方で、土地価格が2019年末からコロナウイルスの影響やウッドショックに伴う下降があり、少し気になるところです。ただ、大きなトレンドは変わらず、今後も安定的に推移していくものと思われます。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している春日駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を6,591万円(311万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは平均価格12,078万円(570万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格6,640万円(314万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格6,814万円(322万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(6,682万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約81%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的に、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、

2015年からこれまでの50件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。

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5-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都文京区・地域別危険度』

*参考:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJIS

春日1丁目~2丁目までを確認すると、どちらも危険度は低いことがわかります。また、より地盤の揺れに対し危険度が低い場所は春日1丁目です。

ただ、1丁目に比べ、2丁目は建物倒壊危険度3,452位、1.2棟/ha、火災危険度3,286位、0.07棟/haと、どちらも少し危険度が上がります。ただ、この辺りは誤差だと思うので、あまり気にしないでいいかもしれません。

5-2. 文京区の「水害ハザードマップ」や対策

*引用:文京区

春日駅周辺の春日1丁目、2丁目は0.1~1.0mの浸水被害が予想される場所が多少確認できます。ただ、そこまで深刻な被害にはならないように思います。

一方、隣接する後楽園1丁目、2丁目、水道橋1丁目、2丁目には神田川が流れ、3.0~5.0mの浸水被害が予想されている場所があるため、この付近を避けて不動産を購入することをおすすめします。

6.駅直結の再開発が完成目前!利便性向上で増々価値向上の「春日」

*春日駅周辺の様子

日本有数の国公立・私立学校が集まり、史跡も多く残る「春日」。2021年11月には、区役所が入る文京シビックセンターの北側に「春日・後楽園駅前地区市街地再開発『文京ガーデン』」が完成予定です。

緑豊かな広場空間を確保しながら、住宅・商業・業務ビルが建設されます。また、地下鉄4路線の各駅へも接続し、利便性の向上による繁華性の向上は間違いありません。

子育て支援施設の誘致も進められ、子育てファミリーにはうれしい施設もできます。そうなれば、土地の価値は今より上昇することが期待できます。ただ、ハザードマップのところに記載しましたが、最近のゲリラ豪雨の影響から水害に関して、神田川付近は注意が必要です。

なお、同じく文京区にある東大前駅の再開発やマンションの相場に関しては、こちらのページにまとめておきました。

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国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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