元祖再開発の【武蔵小杉】、今後も続く再開発で台風の汚名は返上できるか?

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

今回は、現在も再開発が続く、「武蔵小杉」駅に関して、再開発データを基に情報をまとめました。

90年代より、再開発が続く、武蔵小杉駅周辺では現在も再開発が進められ、2008年に小杉町3丁目中央地区の都市計画決定され、翌2009年に事業認可されました。

ようやく、2020年6月に商業施設と共に、Kosugi 3rd Avenue The Residenceが竣工しました。

ただ、2026年完成予定の三菱地所レジデンスツインタワー等、武蔵小杉駅周辺の再開発はまだ終わっていません。

「日本医科大学武蔵小杉病院跡地」に「三菱地所レジデンスツインタワー」が、2026年完成予定と、まだまだ目が離せない武蔵小杉駅周辺について、まとめました。

1.今、再開発だけがなぜ買えるのか?

*東急電鉄武蔵小杉駅南口1付近

東京を中心にこれまで多くの再開発や新駅開通が行われてきました。

例えば昨今、インバウンドの急増で利用者が増えた秋葉原や六本木、豊洲、そして高輪にできた新駅、高輪ゲートウェイなどがあります。

東京以外でも神奈川県川崎市の武蔵小杉や埼玉県草加市、千葉県柏市で大規模な再開発が行われ、これらのエリアの地価やマンション価格、乗降客数は住環境の整理が進むにつれて、利便性やその価格も一般的に上がっています。

その為、もしあなたに何かあった時でもローンを残さず、売却するためにはこれらイベント・ネタのあるエリアの不動産を購入するのが先の見えづらい時代には賢い戦略だと思っています。

主なエリアとして、以下のようなものが考えられます。

・新駅・延線開通
(例えば、大江戸線「麻布十番」や丸ノ内線「方南町」、大江戸線「大泉学園」等)

・拡幅工事
(例えば、環状3号線や環状4号線等)

・駅前開発
(例えば、赤羽駅、上板橋駅等)

・地域開発
(例えば、豊洲や武蔵小杉、六本木ヒルズ、ミッドタウン六本木、ミッドタウン日比谷等)

・その他上記の複合(新規乗り入れを含む)
(例えば、山手線「高輪ゲートウェイ」等)

どのエリアも再開発の進捗と共に利便性だけでなく、その価格も上昇してきました。具体的な恩恵は後日、見ていきます。

2.武蔵小杉の今後の価値は?

今回は、2000年以降大々的に再開発が行われ、工場地からタワーマンションや大規模な商業施設ができ、一気にセレブタウンとまで言われるようになった武蔵小杉に関して、長期データを基に再開発の経済的な恩恵について見ていきたいと思います。

2-1.武蔵小杉のある川崎市中原区の人口の予測

参照:国立社会保障・人口問題研究所

国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に川崎市中原区と神奈川県全体の今後の人口の予測を見ると、神奈川県全体の人口は20年以降、長期的に減少傾向にあります。

ただ、東京へのアクセスも良く、再開発が継続的に行われている川崎市中原区の人口は今後40年まで20年間で更に2万人程度の増加が見込まれています。

2-2.武蔵小杉駅の利便性を知るため、乗降客数の推移

次に、JRや東急電鉄が発表している利用者数データを見てみます。JR南武線やJR横須賀線、JR湘南新宿ライン、JR湘南新宿ライン、JR相鉄直通線、東急東横線、東急目黒線が停まる武蔵小杉駅の乗降客数の推移は再開発の進展と共に東京都心への利便性も向上し、右肩上がりで増えています。

JR線で比較すると、過去20年で7万人が13万人程度まで増えています。

なお、武蔵小杉駅は新宿や渋谷、品川、横浜、東京駅等の主要なターミナル駅へ乗り換えなしの20分以内に行ける等、非常に良好な交通利便性を有しています。

参照:JR及び東急電鉄発表のデータを基に調整

2-3.土地価格はどうなのか?

同様に、武蔵小杉駅周辺の地価について調べてみました。

ここでは毎年発表されている地価公示の内、一般住宅やアパートが混在する住宅地域にある中原-9(神奈川県 川崎市中原区今井南町20-6)と、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域にある中原5-2(神奈川県 川崎市中原区小杉町3-441-29)について、過去20年超の推移をまとめました。

武蔵小杉駅周辺では、2005年や2006年ごろからタワーマンションが複数棟竣工し始めたあたりから上昇し始めています。

2008年リーマンショックで、一旦下がったものの、継続的な再開発が続き、そこから今年の発表分まで継続的に15年程度地価が上がっています。

参照:地価公示より作成

2-4.多くの人が買うマンション価格はどうなのか?

最後に、ライフルホームズが発表しているファミリー向け中古マンションの売却希望価格、そして、東京カンテイでその坪単価の推移をまとめました。

2-4-1.武蔵小杉駅周辺の中古マンションの価格の推移

ライフルホームズによる、築10年程度、専有面積70平米ぐらいのマンション価格の推移グラフによると、直近3年間で3.5%の上昇を見せています。

神奈川県全体でも3.0%の上昇を見せているため、武蔵小杉駅周辺の再開発による価格上昇の効果は薄れつつあるようです。

参照:ライフルホームズ住まいインデックス

ただ、2012年と2017年を比較すると、30%以上の上昇を見せています。

この5年間は再開発が進み、商業施設なども立ち上がり、街としてのグレードが急速に上がった時期と言えます。

現在は、駅周辺の再開発が終わりつつあるものの、既に繁華性だけでなく、利便性も高まっているため、資産価値は今後も安定的に推移していくと思われます。

2-4-2.武蔵小杉駅周辺の中古マンションの単価の推移

参照:東京カンテイ沿線別・駅別価格

同様に、東京カンテイによる、築10年程度で平均専有面積60平米程度のマンションの坪単価の推移グラフによると、アベノミクスが始まった2013年以降5年間で単価を基に見ても20%以上の上昇を見せています。

2-4-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している武蔵小杉駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を5,898万円(279万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格7,467万円(353万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格6,511万円(307万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格5,859万円(277万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(6,089万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約23%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、

まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

これまでの50件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。

コンセプトは、「約20年後に来る65歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの紹介」です。

破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。

オンラインや対面での面談等、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、60代でのスマートな定年を目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方は、こちらより、無料相談のご連絡を下さい。

3.再開発が続く、武蔵小杉の結び

不動産市況ウォッチでは、主に、私たちが注視している東京都内の再開発や新駅開通等の計画初期段階での不動産購入を目指し、街の成長や資産価格向上の恩恵を時間の経過とともに受けることを目的に、将来あなたに何かあった時を含め、不動産を売却しても現金が残る安心して購入できる街をデータから探していきます。

今回見た、武蔵小杉駅周辺の不動産価格は2019年の台風による浸水事故や多摩川の氾濫、コロナ禍による郊外ターミナル駅への移住を求める影響が今後出てくる可能性があります。

しかし、過去20年間で培った都市施設に変わる街はそうそうないと思われ、また、中原区全体の人口の推移と合わせ、これらの資産価値が急速に萎む可能性な少ないものと思われます。

次回以降、再開発が行われたエリアやこれから行われるエリアを中心に、実際に現地を見に行き、再開発の内容や人口、乗降客数の推移と共に土地の価格とマンション価格の推移を見つつ、第二、第三の秋葉原や六本木、高輪・泉岳寺、武蔵小杉、柏のようにこれから10年、20年と長期で成長することが予測され、安心して買える街か、そうでないのかを見ていきたいと思います。

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、2018年以降4年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで10年、15年と時間が掛かります。

しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。

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相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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