自宅の売却で悩んでいる方へ、負担を少なく、家を売る方法を説明していきます。
お子様やお仕事の都合による住み替えで新居に移ることになった場合、『今の家は空き家にしてから売り出しをすべき』ですか？
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
さまざまな事情から、ご自宅をそのままの状態で売却したい方が多いと思います。
今回は、家族と住んだまま自宅を高く売却する際の注意点や、過去の成功事例を踏まえた方法などを解説します。
１．自宅に住みながら売却したい理由は？
家賃の支払いの関係など、できることなら、自宅に住みながら売却を進めたいという方は多くいらっしゃいます。
１－１．住みながら自宅を売りたい理由
例えば、お子さんやお年寄りのいる家庭は急な環境の変化はなるべく避けたいもの。
仮住まいを経て、新居に移るという手続きは、通学や通勤などの環境も変化が多く、大変なこともあります。
新居に直接移れない場合でも、引っ越しは荷造りや力仕事が負担になり、なるべく１回のみにとどめたいところです。
仮住まいは家賃も必要で、それは追加の出費にもなります。
転校のタイミングとして、あともう少しで進級や卒業という場合、元の環境で過ごしたいという理由も考えられます。
１－２．住みながら自宅を売るメリット
住みながら自宅を売却するメリットは、他にもあります。
１－２－１．売却益を次の資金に
新しい家の購入タイミングによっては、今の自宅の売却益を次の家の資金にしたり、住み替えの費用に充てることができます。
特に、ここ数年、マンションを売って、住み替えを行うケースはこの傾向が強いです。
仮住まいの家賃や引っ越し代なども含め、このコスト面を考えて、多くの方が住みながら、自宅の売却を希望される理由となっています。
１－２－２．二重ローンは絶対避けたい
今の家のローンとまとめて、新しいローンを組まない場合、一時的にでも、２重のローンを返済する期間ができるのも問題になります。
１－２－３．売主がどんな生活をしているか分かって良かった
また、家を買う方の中には、前の居住者がどんな方かわかり、家のことや周辺環境について直接話せて良かったというケースもあります。
実際、家具が配置されていたほうが、暮らすイメージが掴めて良いという方もいます。
ただ、生活感が残ってしまうため、そういう方はどちらかというと少数派です。
１－３．住みながら自宅を売るデメリット
なぜ少数派なのでしょうか？
１－３－１．生活感があるとイメージが悪い？
住みながら自宅を売るデメリットのひとつとして、購入希望者は前の方の生活感がある物件について、購買の意欲が薄れる傾向にあることが挙げられます。
１－３－２．内見の日時調整が面倒
また、家族で住んでいる状態で、購入希望者の方の内見を受け付けることになります。
いつ内覧予定が入るか分からないため、そこには日時を問わない配慮が必要になってきます。
１－３－３．契約・決済、引き渡しまでの期間が長い
そして、住みながらの場合の注意点として、売却が決まってからの移り先が間に合わず、引き渡しが長引いたり遅れたりする事態は避ける必要があります。
購入希望者と売買契約を結んだ時点で、引き渡し日は約束することになりますので、計画的に売却を進めましょう。
以上より、不動産関係者の間では、『やはり空き家のほうが売りやすい』というのが定説ではあります。
ただ、空き家となった家は定期的に風通しや採光が無くなると、多湿な季節など、カビの匂いが出たり、建材が傷みやすくなるため、その点はデメリットとなります。
２．自宅に住みながら高く売るには？
自宅に住みながら売却するための、一般的な方法をご案内します。
２－１．売却を依頼する媒介契約を結ぶ
まず、売却する方と不動産会社が、買い手を探すための媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。
これまでの経験から交渉の煩雑さや忙しい方が自宅を初めて売り出す場合は、個人的には、専任媒介契約がおすすめです。
というのも、物件情報を不動産業者間に公開するレインズへの登録義務もあり、窓口の不動産会社が１社のみとなりますので、手厚い売却活動につながるからです。
一般的に、相談や査定は無料です。
そのため、この媒介契約を結び、売却を成功させることによってはじめて、不動産会社は仲介手数料というかたちで収入を得ることになります。
仲介手数料は成功報酬で物件の販売価格によって報酬額が変わります。それ以外は交通費や法的に定められた調査費などの実費がかかるのみです。
もし、成約していないのに、コンサル料や途中の広告費などを請求された場合、ほぼ詐欺だと思います。
過去に、５０代の男性でもご自宅の売却で広告作成費等請求され、ダマされないように気を付けて下さい。
２－２．売却の広告活動
媒介契約を結んだら、物件の広告をインターネット等で展開し、購入希望者を募る活動を開始します。
購入希望者からより多くの反響を得るためには、物件のなるべく具体的な内容、内外観の画像、映像などを出すことが良いです。
しかし、住みながらの場合は、プライバシー保護のために所在地のほか、物件を具体的に特定できるような情報は公開しません。
問い合わせを頂いた方のみ、ある程度の詳細をお伝えしたり、内見をしていただくという段階に進みます。
過去、売却を促進するため、近隣の賃貸物件へのポスティングなども内容に配慮し、行いました。
逆に、あまり近くの方に知られずに、売りたい方には私たちの持っている購入希望者リストへ直接紹介してきました。
購入する方が決定したら、売買契約を結び、決済と引き渡しという順番で進みます。
引き渡しは所有権移転の登記とカギ渡し、残金の決済を同日に行います。
２－３．自宅に住みながら買取を依頼する方法
最初に述べた理由から、住みながら売却を進めたい方は多くいらっしゃいます。
そこで、新居への引っ越しスケジュールに合わせることができ、手間もかからないのが買取という方法です。
ちなみに、不動産買取は、『不動産会社と売買契約を結び、不動産会社が自宅を直接買い取る』ことです。
買取は、家の不具合などについて買主に対する契約適合責任がなく、スピーディーに売却が進む半面、価格が安くなる傾向があります。
ただ、売却した後の手残りのお金が減ってしまうため、弊社では不動産の買取をおすすめしておりません。
物件によっては窓口としてお受けし、より高い価格を目指すため、投資家や不動産業者に依頼し、競争入札を行っています。
先ず、室内の写真やCGを使い、机上で希望の買取価格を出してもらいます。
その中で価格が高い３社、５社にしぼり、実際に内見を行います。
最終的に出してきた希望価格や条件を基に買い主を決めています。
この方法が最も高い価格でスケジュールに沿った売却が出来ると思います。
３．住みながら自宅を売却なら、実績のある専門家に
当社では、これまでのノウハウや取引事例、お客様の工夫をお願いすることによって、少しでもお悩みにお応えすべく、サポートを行います。
３－１．住みながらなるべく高く売る
高く売るために必要な要素は、実は資産価値や立地だけではありません。
以下の２点が大きく作用すると言われています。
・安心できる買い物か
・第一印象として感じるもの
家に不具合がない、あるいはあっても事前に分かっていれば、買い物の安心感は高まります。
もし、分かっている不具合があれば、告知義務として物件状況報告書にしっかり記載すればＯＫです。
通常では分からない不具合、これを隠れた瑕疵（かし）と言います。
これがなあるか・ないかを事前に調査しておく、ホームインスペクションという方法が普及してきています。
このホームインスペクションを受けておくと、住宅瑕疵保険に加入できるため、買う方にとっては大きな安心につながります。
家を見て、第一印象として感じるものは、明るさや清潔感といったものです。
弊社では、購入希望の方が空き家の状態をイメージしやすいよう、図面や写真からフルＣＧでリビングなどの画像をお作りするサービスをおこなっています。
インターネットやチラシの反響を最も多くするには今のところ、CGによる購入後のイメージを作る事だと思っています。
３－２．住みながらなるべく知られずに売る
近所への配慮や、さまざまな事情で、転居のお知らせを遅らせたい、大げさにしたくないなどのお悩みもあります。
住宅ローンや離婚によるご自宅の売却の場合、お子様の学校でのいじめなどあり、自宅の売却はまだまだネガティブだと思われがちです。
特に、売却の場合、販売広告を出せば、前述のような配慮をおこなっても、周囲に伝わることはあるものです。
そのため、弊社では、一般的な広告を出さず、現地で探している希望者や投資家のリストを使い、直接打診して、非公開で買主を決めるという方法をおこなうこともできます。
３－３．住みながらなるべく早く売る
内覧を早く成約につなげるためには、住みながら売却する場合でも、なるべく室内は印象が良い・明るい方が望ましいです。
したがって、住みながら売却をする場合でも、内見にそなえ、なるべく室内をきれいにし、ものも減らしておきましょう。
例えば、家財の一部をトランクルームに預けたり、不要なものの処分を進めるのも効果があります。
室内がすっきりすることで売却に有利になり、将来のお引っ越しへの備えにもなります。
個人的には不要だと思いますが、長年の汚れを落としておくハウスクリーニングは住みながらでも依頼が可能です。
例えば、今の自宅に２０年以上住んでいる方などは一考の価値があると思います。
４．自宅に住みながら売却できる？家族と住んだまま高く売る方法まとめ
今回は、家族と住んだまま自宅を高く売却する際の注意点や、弊社ならではの方法などを解説しました。
４－１．築３０年以上のマンションは内見に向け、ご準備を
特に、相続などで引き受けたご実家の場合、荷物が整理されず、内見のイメージが良くない場合もあります。
ただ、このようなノウハウを実行するためには、ご家族個別のご希望や事情をよくヒアリングしたうえで、方針を決めて進めさせて頂いています。
４－２．相談時の担当者の経験を存分に生かす
住みながらご自宅を高く売却する事は空き家の売却と比べ、難易度が各段に上がります。
そのため、自宅の売却をお考えの場合には、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが絶対に良いと思います。
４－３．豊富な取引実績
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、ご自宅の売却、無料相談を行って来ました。
そのため、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、このままでは絶対に売れない・売りたくないご自宅など、まずはLINE等でお気軽にご相談ください。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
以下、住みながらご自宅を売却し、住み替えを行った事例です。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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