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相続したマンションを売却するなら、できるだけ高値で売って現金に変えたいですよね？
ただ、、市場価格を最大限に引き出し、高い値段で売るためには、適切なタイミングや戦略、事前準備が必要となります。
本記事では、これまで３００件を超える不動産取引した経験から、相続したマンションを高値で売却するために押さえておくべきポイントを解説します。
不動産売却の流れや市場の動向を把握する方法、そして高値で売却するために必要なリフォームやクリーニングなどの準備についても詳しく説明します。
さらに、過去の実例をもとに、売却の際にかかる費用や税金についても触れ、利益を最大化するための節税対策や手続きの流れをわかりやすく解説します。
高値で売却した実績が豊富なプロの視点で、わかりやすく正確な情報をお届けします！
１．相続したマンションを高値で売却するための基本ステップ
繰り返しになりますが、相続したマンションを高値で売却するためには、市場価格の把握、売却タイミングの見極め、物件の差別化が重要なポイントとなります。
はじめに、これらの基本ステップについて詳しく解説し、相続マンションを有利に売却するための実践的なアドバイスを提供します。
１－１．市場価格の調査と不動産査定のポイント
相続したマンションを高値で売却するためには、まず市場の相場を正確に把握することが重要です。
具体的には、複数の不動産会社から査定を取得し、それぞれの査定額を比較することで、より客観的な市場での価格の把握が可能になります。
また、査定を依頼する際には、物件の特徴や周辺環境などの情報を詳しく伝えることで、より精度の高い査定結果を得ることができます。
さらに、取引が少ない地域の場合は、固定資産税評価額や相続税路線価なども参考にすることで、相続税の計算に役立つ情報も得られます。
１－２．相場を見極めるタイミングの選び方
相続マンションの売却タイミングは、相続税の納付期限や譲渡所得税の軽減措置、特例の条件などを考慮して選ぶ必要があります。
まず、相続税の申告期限である相続発生から１０カ月以内に売却する場合は、売り急ぐことで妥当な価格での売却が難しくなるリスクがあるため注意が必要です。
一方、相続税を支払った人が３年１０カ月以内に売却する場合は、譲渡所得税が軽減される「取得費加算の特例」が適用されるため、この期間内の売却が推奨されます。
ただし、所有期間が５年を超えると長期譲渡所得税率が約２０％に軽減されるため、税理士に相談し、最適な売却時期を見極めることが賢明です。
＞＞保有期間が５年を超え、長期譲渡所得の軽減税率を狙った売却事例はこちらです！
１－３．競合物件と差別化するための工夫
相続マンションを高値で売却するには、競合物件との差別化も重要なポイントです。
一般的に、マンションの場合、同じ建物内でお部屋の売却が行われている事があり、売却中又は成約事例に価格が大きく影響を与えます。
AI査定はほとんどこれで価格が決めています。
そのため、物件の特徴や強みを明確にし、検討者や内見者にアピールすることで、競争優位性を確保することができます。
例えば、立地の良さや眺望の美しさ、設備の充実度・改修の履歴などをしっかりと伝えることで、物件の魅力を印象付けることができます。
また、売却にあたって、リフォームや修繕を行うことで、物件の付加価値を高めるのも有効な戦略です。
ただし、過度な投資を行うと費用対効果が見合わなくなることもありますので、予め試算しておく必要があります。
例えば、空き家であれば、簡易な清掃を行います。また、住みながら、マンションを売却する場合は洗濯物や衣類を見えないようにしたり、生活感を減らす事は好影響を与えると個人的に思っています。
２．マンションを高値で売却するために必要な事前準備
これまで書いてきた通り、相続したマンションを高値で売却するためには、売却前の適切な準備が不可欠です。
ここでは、リフォームやクリーニング、購入希望者へのアピール方法、プロの活用など、売却価格を最大化するための具体的な手順を解説します。
２－１．売却前に行うべきリフォームやクリーニング
マンションの売却価格を上げるためには、購入希望者が魅力を感じる物件づくりが重要です。
例えば、古いマンションを空き家で売る場合、簡単なリフォームやクリーニングを行うことで、物件の印象を大きく変えることができます。
例えば、壁紙の張り替えや床のワックスがけ、キッチンや浴室の清掃などは、比較的低コストで実施できるにもかかわらず、物件の魅力を大幅に高める効果があります。
また、老朽化した設備の交換や、間取りの変更といった大規模なリフォームを行うことで、物件の付加価値を高め、売却価格のアップにつなげることも可能です。
ただし、リフォームやクリーニングにかかる費用と、期待される売却価格の上昇分とを比較し、投資対効果を見極めることが重要です。
リフォームやクリーニングについては、マンションの希少性を基に考えると良いと思います。
特に、立地が良いマンションは売買価格や希少性が高い為、リフォームやクリーニングなど手を掛けた方が高い値段で売れる可能性が高まると思います。
そうでなくても、簡単な掃除は購入希望者の印象が良くなるので、できる範囲でやってみて下さい。
２－２．購入希望者にアピールするための物件の見せ方
内見の際には、購入希望者に物件の魅力を最大限にアピールする工夫が求められます。
具体的には、室内を明るく保ち、家具や小物を適切に配置することで、広さや使い勝手の良さを感じてもらうことができます。
また、物件の周辺環境や利便性をわかりやすく説明することも重要です。
最寄り駅からのアクセスや、近隣の商業施設、教育機関などの情報を提供することで、購入希望者が物件の価値を適切に判断できるようサポートします。
さらに、物件の特徴や売りをしっかりとアピールすることで、他の物件との差別化を図ることができます。
例えば、眺望の良さや、セキュリティ面の充実さ、管理状態の良さなど、物件の強みを的確に伝えることが高値売却への鍵となります。
最後に、内見者に対して、室内の臭いは強く影響します。例えば、タバコの匂いがする場合、明らかに価格や売却までの時間が掛かります。生活臭を無くすために、玄関に消臭剤を置くのも効果的です。
２－３．プロのカメラマンによる写真撮影や広告の活用
インターネット上の物件情報は、購入希望者が物件を選ぶ際の重要な判断材料となります。
そのため、プロのカメラマンによる魅力的な写真撮影は、高値売却に欠かせません。
適切な照明や構図で撮影された写真は、物件の印象を大きく左右します。
また、物件の特徴や周辺環境をわかりやすく伝える広告文案も重要です。
不動産会社と協力し、ターゲットとなる購入希望者に効果的にアプローチできる広告戦略を立てることが求められます。
物件情報サイトへの掲載や、SNSを活用した情報発信など、多角的な広告活動を展開することで、高値売却の可能性が高まります。
プロのカメラマンによる写真撮影や、戦略的な広告活動には一定のコストがかかりますが、売却価格の上昇による利益を考えれば、十分な投資価値があります。
３．マンションを高値で売却をするなら知っておきたい市場の動向
相続したマンションを高値で売却するためには、不動産市場の変動を適切に把握し、売却に有利なタイミングを見極めることが重要です。
ここでは、市場動向の把握方法や高値売却に適した時期、そして具体的な事例として杉並区荻窪エリアの市場傾向について解説します。
３－１．不動産市場の変動を把握する方法
不動産市場の変動を把握するには、以下のような方法があります。
- 国土交通省が発表する「地価公示」や「都道府県地価調査」などの公的な土地価格指標をチェックする
- 日本不動産研究所や一般社団法人不動産協会が発表する「全国マンション市場動向」等の民間調査レポートを参照する
- 国税庁が公表する路線価や、各自治体が公表する固定資産税評価額の推移を確認する
- 不動産ポータルサイトで、対象エリアの成約事例や売出し価格の動向を調べる
これらの情報を総合的に分析することで、市場の上昇・下落トレンドや、需要と供給のバランスを把握できます。
３－２．高値で売却しやすい時期とは？
一般的に、以下のような時期は高値での売却に有利だと考えられています。
- 景気回復期：経済状況が改善し、不動産需要が高まる時期
- 低金利期：住宅ローン金利が低く、購入者の借入負担が軽減される時期
- 新築マンション販売時期：周辺で新築マンションが販売されると、中古マンションの需要も高まる傾向
- インフラ整備や再開発の予定がある時期：利便性の向上や地域の価値上昇が見込める時期
ただし、相続税の申告期限（１０カ月以内）や、譲渡所得税の軽減措置である「取得費加算の特例」の適用期限（３年１０カ月以内）なども考慮する必要があります。
個別の事情と市場動向を踏まえ、税理士や不動産専門家に相談しながら最適なタイミングを見極めましょう。
３－３．杉並区荻窪エリアの市場傾向
東京都杉並区荻窪エリアは、ＪＲ中央線と東京メトロ丸ノ内線の２路線が利用可能な利便性の高さから、安定的な不動産需要が見込める地域です。
２０２１年の地価公示によると、杉並区の住宅地の平均変動率は前年比＋０.７％とプラス成長を維持しています。
また、荻窪エリアの中古マンション成約価格は、２０２０年で平均５,９７８万円（７０㎡換算）と、都内でも比較的高価格帯の取引が行われています（出典：国土交通省「マンション市場動向」）。
次の事例は、その好立地を活かし、競争原理を促すことで高値売却を実現した例です。
| 所在地 | 東京都杉並区荻窪 |
|---|---|
| 築年数 | ５４年（１９７０年築）、旧耐震基準 |
| 特徴 | 賃借人の退去予定があり、老朽化に伴うトラブルの懸念もあった物件 |
| 売却価格 | ３,５００万円 |
この時は、内見者に他の検討者がいることを示唆し、競争意識を持たせるとともに、希望価格よりも高い売り出し価格を設定して価格交渉を優位に進める戦略を取りました。。
その結果、近くの個人投資家が興味を持ち、条件の厳しい物件でありながら、高値での売却に成功しました。
４．売却時にかかる費用と税金を最小限に抑える方法
相続したマンションを売却する際には、売却価格を最大化することと同時に、売却時にかかる費用と税金を最小限に抑えることが重要です。
ここでは、売却にかかる諸費用の内訳、譲渡所得税の計算方法と節税対策、そして売却後の利益を最大化するための対策について解説します。
４－１．売却にかかる諸費用の内訳
マンションを売却する際には、様々な費用が発生します。主な費用としては以下のようなものがあります。
- 仲介手数料：売却価格の３．０％＋６万円とその消費税
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代で、売却価格に応じて決定
- 登記費用：所有権移転登記に必要な司法書士報酬や登録免許税など
- 清算金：管理組合への未払い管理費や修繕積立金の精算
- その他：売却時の各種診断（建物状況調査・耐震診断）費用など
これらの費用は売却価格から差し引かれるため、できる限り抑えることが重要です。
不動産会社の選定時に手数料交渉を行ったり、必要な診断を的確に見極めるなどの対策が有効です。
私たちは相続マンションの売却では、売却価格の１．５％＋ ６万円とその消費税としています。もし、１年以上掛かった場合には、売却価格の１．０％＋ ６万円とその消費税とさせていただいております。
４－２．譲渡所得税の計算方法と節税対策
マンションを売却した際の利益（譲渡所得）には、譲渡所得税が課されます。譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得税 ＝（売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用）× 税率
ここで、取得費用とは相続時の評価額や購入価格を指し、譲渡費用とは売却時の諸経費を指します。
税率は所有期間が５年以下の短期譲渡の場合、「短期譲渡所得」といい、税率は３９．６３％（所得税３０．６３％、住民税９．０％）、５年超の長期譲渡の場合は「長期譲渡所得」といい、税率が２０．３１５％（所得税１５．３１５％、住民税５．０％）と大きな開きがあります。
節税対策としては、以下のような方法があります。
- 取得費加算の特例：相続後３年１０カ月以内の売却なら、相続税の一部を取得費に上乗せできる
- 長期譲渡所得の適用：売却までの所有期間を５年超とすることで、税率を約２０％まで下げられる
- 居住用財産の３，０００万円特別控除：一定期間居住していた家屋は、譲渡所得から最大３，０００万円を控除可能
個別の事情によって適用可能な特例は異なるため、税理士に相談して最適な節税策を検討することをおすすめします。
４－３．売却後の利益を最大化するための対策
売却時の費用と税金を抑えることと並行して、売却後の利益を最大化することが重要です。そのためには、以下のような対策が効果的です。
- 複数の不動産会社から査定を取り、適正な売却価格を把握する
- リフォームや家財の処分など、内覧時の印象アップを図る
- 現地販売会の実施で購入検討者の競争意識を高め、高値売却を狙う
- 賃貸需要や立地条件次第では、売却よりも賃貸で資産価値を維持する選択肢も検討する
相続マンションの売却は、物件の個別事情によって最適な方法が異なります。
そのため、税理士や不動産のプロに相談しつつ、費用対効果を考えながら進めていくことが大切と言えます。
５．マンションを高値で売却を成功させた事例と専門家のアドバイス
相続したマンションを高値で売却するためには、売却のタイミングや手続きの流れ、税金の計算方法などを理解し、適切な戦略を立てることが重要です。
ここでは、実際に高値で売却を成功させた事例を紹介しながら、専門家のアドバイスを交えて解説していきます。
５－１．成功事例から学ぶ高値で売るコツ
事例１は、東京都杉並区荻窪の築５４年マンションを３,５０００万円で売却した例です。
このマンションは、賃借人の退去予定があり、老朽化に伴うトラブルの懸念もあった物件でした。
担当者は、競争意識を促進するために周辺相場や他検討者の存在を示し、内見者との交渉時に強気の姿勢で臨むことで、高値での売却に成功しました。
事例２は、東京都豊島区の自主管理マンションを２,０００万円近くで売却した例です。
このマンションは、エレベーターが途中までのみ、自主管理、住宅ローンが付きにくい物件条件でした。
私は、物件特性に合う個人投資家や買取業者への広範な紹介を行い、内見時には他検討者の存在を伝えることで競争を促した結果、希望価格を上回る価格での売却が実現しました。
これらの事例から学べる高値で売るコツは以下の通りです。
- 競争原理の活用：内見者に他の検討者がいることを示唆し、競争意識を持たせる
- 高値設定からの指値交渉：希望価格よりも高い売り出し価格を設定し、価格交渉で優位に立つ
- 購入者属性の工夫：現金余力のある個人投資家をターゲットにし、物件特性を活かした売却戦略を実施
- 時期を活かした売却活動：融資の動きが活発化する年度末を狙い、内見者との交渉を進めるタイミング調整
５－２．不動産会社との連携方法
高値で売却するためには、不動産会社との連携が欠かせません。
まず、複数の不動産会社から売却価格の査定を取り、比較検討することが重要です。
その際、各社の売却実績や手数料体系、提案内容などを詳細に確認し、自身の物件にベストマッチする会社を選んでください。
また、不動産会社との信頼関係を構築することも大切です。
担当者とコミュニケーションを密にとり、売却までのスケジュールや進捗状況を共有しながら、同じ目標に向かってタッグを組んで取り組むことが、高値売却の鍵となります。
連絡を密に取るため、近所であっても連絡の取れない担当は避け、電話やメール、LINEなどでこまめに相談できる担当を選ぶ方が結果的に満足度の高い売却ができると思います。
５－３．信頼できる専門家の選び方と相談のタイミング
相続したマンションの売却では、不動産の専門家だけでなく、税理士や司法書士など、様々な専門家の協力が必要となります。
信頼できる専門家を選ぶポイントは、実績、専門性、コミュニケーション能力の３点です。
特に、税理士には、相続税や譲渡所得税の計算、節税対策などを相談することになるため、相続に精通している人を選ぶことが重要です。
司法書士には、遺産分割協議や相続登記の手続きを依頼することになります。
これらの専門家には、売却を検討し始めた早い段階から相談し、適切なアドバイスを得ることをおすすめします。
売却のタイミングや手続きの流れ、必要書類の準備など、事前の綿密な計画が、高値売却の成功に直結するからです。
信頼できる専門家とチームを組み、戦略的に売却活動を進めていくことが、相続したマンションを高値で売却するための重要なポイントといえるでしょう。
私たちも実際の売却では、税理士さんや司法書士さんを紹介し、問題の芽を細かく摘んで行きます。相続不動産の売却では、後で大きなトラブルにならない様、この辺りの連携はとても大切だと思います。
６．売却後の資金を有効活用するための資産運用のポイント
相続したマンションの売却後、得られた資金を生活費や学費、ローンの返済に回すだけでなく、適切に運用することは、将来の生活設計や家族の安心につながります。
ここでは、売却利益の有効活用方法や家族の将来に備えた資産計画、安心して資産を管理するためのアドバイスについて解説します。
６－１．不動産売却利益の有効活用方法
マンション売却で得た資金の活用方法は、個人の状況や目的によって異なります。
まず、相続税や譲渡所得税などの税金納付を最優先で行うことが重要です。
残った資金は、生活費や医療費、介護費用などの必要経費に充てるほか、子供の教育資金や老後の生活資金として貯蓄に回すのも賢明です。
また、売却利益の一部を投資に回すことで、資産の増強を図ることもできます。
投資先としては、利回りが安定している不動産投資信託（REIT）や、長期的な成長が期待できる株式投資信託が挙げられます。
ただし、投資にはリスクが伴うため、自身の知識や経験、リスク許容度を踏まえて慎重に選択する必要があります。
６－２．家族の将来に備えた資産計画
売却利益を家族の将来のために活用する際は、長期的な視点に立った資産計画が欠かせません。
まず、家族構成や年齢、ライフステージを考慮し、教育費や住宅購入、老後の生活費などの必要資金を試算します。
その上で、売却利益をどのように分配し、運用するかを決定します。
例えば、子供の教育資金は、学資保険や教育費専用の投資信託などで計画的に積み立てることができます。
また、老後の生活費は、公的年金に加えて個人年金保険や iDeCo（個人型確定拠出年金）などの私的年金制度を活用し、安定的な収入源を確保することが望ましいでしょう。
さらに、万一の際の備えとして、生命保険や医療保険などのリスク対策も重要です。
家族の将来を見据えた資産計画を立て、適切な金融商品を選択することで、安心で豊かな生活を実現できます。
６－３．安心して資産を管理するためのアドバイス
売却利益を安心して管理し、有効活用するためには、以下のアドバイスを参考にしてください。
- 資金の一部は流動性の高い普通預金や貯蓄預金で保管し、緊急時に備える
- 余剰資金は、分散投資の観点から複数の金融商品に分けて運用する
- 投資先の選択には、金融機関や専門家のアドバイスを参考にする
- 定期的に資産状況を確認し、必要に応じて運用方法を見直す
- 家族間での資産管理方針を共有し、円滑な承継を図る
また、高額な売却利益が発生した場合、税理士や金融機関の専門家に相談し、節税対策や運用方法について適切なアドバイスを得ることが賢明です。
信頼できる専門家と連携しながら、自身の知識を深めることで、売却後の資金を安心かつ有効に活用できるでしょう。
相続したマンションの売却で得られた資金は、家族の未来を支える大切な資産です。
適切な資産運用を行うことで、将来の不安を解消し、より豊かな生活を実現することができるのです。
７．相続したマンションを高値で売却するためのポイントまとめ
相続したマンションを高値で売却するためには、適切なタイミングや戦略、事前準備が非常に重要です。
ここまで、相続マンションを高値で売却するために押さえておくべきポイントを、不動産のプロの視点から詳しく解説してきました。
相続マンションの売却は、物件の個別事情によって最適な方法が異なります。
税理士や不動産のプロに相談しつつ、費用対効果を考えながら進めていくことが大切です。ここで紹介した事例を参考に、相続したマンションを高値で売却するため情報収集を始めてみてください。
もし、空き家の売却に関する疑問や不安がある方は、『無料の相続不動産売却事例勉強会』への参加をおすすめします。
ご両親から引き継いだ大切な実家などの売却事例からのノウハウを学べるだけでなく、実際に実務を行っている担当者から具体的なアドバイスも受けられる貴重な機会です。
参加者は実際に老朽化したマンションをお持ちです。
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参考文献
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