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こんにちは、麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインでお部屋の紹介やその後のトラブルなどアフターフォローを担当している宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーの馬場です。
実際に賃貸仲介をしていて、以下のような質問を個人事業主の方から受けたことがあります。
「個人事業主の収入証明には、何が必要なのか？」
「もし収入証明を用意できない場合、どうすればいいか？」
一般的に、個人事業主の方はサラリーマンや会社員の人たちと比べ、賃貸住宅の入居審査に通りにくいとされており、実際に入居審査に落ちた経験を持つ人も少なくないと思います。特に、審査が厳しい大手不動産会社の関連会社が管理している所は審査が厳しいと思います。ちなみに、入居審査について、必要な物や期間など、一般的な情報はこちらのページにまとめておきました。
個人事業主の方の審査が厳しい理由は、「個人事業主は収入が安定していない」と考えている頭の固い大家さんや管理会社さんがまだまだ多いからで、入居審査を通すためには収入証明がとても重要になってきます。ただ、一部の金融系審査を扱うところは、クレジットカードの利用料を見て、審査している所もあり、収入証明はそれほど重視されていないようです。
今回の記事では、「個人事業主の収入証明」にフォーカスを当てて、ファイナンシャルプランナーの馬場が個人事業主の入居審査について考えていきます。この記事を読むことで「賃貸契約の入居審査で重要なポイント」と「個人事業主の収入証明」について詳しく知ることが出来ます。ぜひ、「賃貸契約の入居審査で重要なポイント」と「個人事業主の収入証明」を知って、あなたが賃貸住宅を借りる際に役立ててください。
１．個人事業主が賃貸契約を結ぶことは難しい
１－１．個人事業主は審査基準が厳しい？
冒頭にも書いたように、保証会社が一般的になった今でも、個人事業主が賃貸住宅を借りることは容易ではありません。その理由は、大家さんの多くが「安定した収入を見込める一般的な会社員に比べて、個人事業者の収入は不安定」というイメージを持っており、家賃を滞納しないかを心配しているからです。
大家さんにとって、家賃収入が支払ってもらえないことは自分の収入に直結することなので当然と言えば当然です。そのため、入居審査を問題なく通過するために、大家さんが安心して賃貸住宅を貸せると思う根拠を示すことが最も重要になります。
なお、人気のないエリアや部屋に関しては、審査を緩くしているところもあるようです。家賃保証会社が必要書類を提出することで審査なしで全て引き受けているところもあります。個人的には、こういう審査なしの保証会社は将来的に怪しいと思いますが、現在そのような先も存在しています。
また、最近ではフリーランスとして働く方も増えてきました。入居審査では職業も重要なポイントになりますが、元々フリーランスは現代ではまだ数が少なく、良い印象はないかもしれません。やはり安定性に欠けるというところをどうしても見られるため、ワンポイントアドバイスです。職業欄には「フリーランス」とだけ記載するのは避けて、できるだけ具体的にライターをしている、ウェブデザイナーをしている、エンジニアをしていると書いておくことをオススメします。
特に申し込みを受け付けしてくれた担当者さんにはこういう仕事をしていますと明確に伝えておくことが大切です。今のオーナーは若い方でも、２０代から投資目的で購入をする方も増えてきました。しかし、それでもまだ４０代以降のオーナーの割合が高い状況です。この方々が仕事をしている時代、もしくはしてきた時代には「フリーランス」という言葉が存在しないため、「え、何それ？知らないから怖い。断っておこう。」という判断になってしまう可能性が高いと言えます。
無知とは本当に怖いことで、怖さから判断を鈍らせてしまうという状況になってしまえば、本来審査が通るものも通らなくなってしまいます。こういった仕事をしていますと具体的に言えるように準備しておくと、物件担当者からオーナーにも仕事内容を明確に伝えることができ、スムーズに審査が進むこともあります。
１－２．個人事業主は審査基準が厳しい
審査をするときには申し込みをする際、緊急連絡先人や保証人についてもしっかりと注意をして記載することをおすすめします。
賃貸物件を借りる本人の収入や貯金がしっかりしていれば、それほど気にしない大家さんもいますが、本人の収入や貯金に少し不安がある場合は、緊急連絡先や保証人が重要になります。個人的には、遠方の連絡先や保証人の場合、兄弟姉妹などで近くに住まれている方がいないか聞いています。支払い能力がなければ基本的に連帯保証人としての承認が下りないため、“有職者”であることは必須の条件と言えます。また、アルバイトやパートのような収入が不安定な立場よりも正社員が望ましいです。もしくは両親が年金受給をしているのであれば、「年間の収入」＝「年収」として記載し、審査に流すことも可能です。
本人の家賃支払い能力に不安があるケースで、さらに保証人が高齢の場合や収入が低い場合は審査に通らないこともあります。連帯保証人が見つけられない場合、賃貸保証会社を利用することも視野に入れることで解決できる場合があります。
初回保証料として、家賃の５０～１００％というところが多く、プランの内容によっては毎年保証会社に支払う更新手数料の支払いの必要があります。引っ越しの前には出来るだけ出費は抑えたいものですが、どうしようもない時にはこの方法も有効的です。
※２０２０年４月の民法改正により、家賃保証会社の利用が圧倒的に増えています。その為、保証人や緊急連絡先がしっかりしているというよりもあなたの属性と家賃保証会社の審査に通るのかが最も大切になってきました。
１－３．大家さん独自の審査基準も
理由は様々ですが、外国人や男性は歓迎しない、女性は歓迎しない、カップルはダメ（家賃を折半することが多く、別れると家賃が支払えなくなる可能性があるため）、証明写真の見た目が悪いなど、独自の基準で審査に通らないこともあります・・・。
物件を紹介する不動産屋さんは直接、ご契約者様とお会いして申込をいただくため、お申込者がどんな人なのかという雰囲気が分かります。しかし、大家さん（オーナー）は人柄等が分からず、書面上だけでの判断に委ねられてしまうという条件もあるため、申込書も丁寧に書くということから大事になります。
２．個人事業主の収入証明とは
個人事業者でも十分に支払い能力があることを示すのに収入証明が最も重要になります。ここでは主な収入証明書、３点を解説していきます。
- 納税証明書
- 所得証明書
- 確定申告書の写し
- 契約者の収入や資産を証明するもの
それぞれを詳しく解説していきます。
２－１．納税証明書
納税証明書は前年一年間の所得をもとに、算出された課税額が記されている書類です。税金は納付先によって、国税や都道府県税、市町村税があり、納税を証明する書類も国（税務署）、都道府県（都道府県税事務所）、市区町村（市区町村役場）がそれぞれ発行しています。最も一般的な納税証明書は市町村税の納税証明書で、市役所に行けば誰でも発行してもらうことが可能です。他にも、発行方法は以下の通り、４つあります。
- 支所での発行
- 自動発行機
- コンビニ（事前に窓口で申請）
- 郵送を依頼する
様々な方法で発行できるため、自分に合った方法で発行してください。
２－２．所得証明書
前年一年間の総所得が記載されている書類です。会社毎が発行している源泉徴収票とは違い、１枚ですべての所得が分かります。発行方法は、以下の４点です。
- 支所での発行
- 自動発行機
- コンビニで発行（事前に窓口で申請）
- 郵送を依頼する
課税証明書と同じく、自分に合った方法で発行してください。
２－３．確定申告書の写し
確定申告書は企業に所属していない個人事業主が年間の所得や納税金額を確定させるために行う「確定申告」の証明書です。そのため、確定申告書１枚で所得・課税金額の全てが分かるようになっています。収入証明書としては最も適しています・・・が、役所から発行してもらうものとは違い、少し信頼性が薄いのも特徴です。
発行方法としては、提出した際に控えを取っておく必要があるのですが、万が一紛失した場合は閲覧もしくは再発行することが出来ます。ただし、閲覧は申請したら、すぐその場で出来ます。一方、再発行には１か月も掛かるため、基本的には紛失しないようにしっかり管理しておいてください。
２－４．契約者の収入や資産を証明するもの
例えば、収入証明書・源泉徴収票・住民税の課税証明書・所得税の納税証明書・確定申告書の控え・資産証明書・貯金残高証明書などです。勤務先の情報を書類に記入するだけでOKというケースもあります。
２－４－１．収入証明書や貯金残高証明書について
フリーランスや無職の場合に提出を求められることが多く、住民税の課税証明書には、入居審査前に役所で取得しておくことをオススメします。
２－４－２．住民税の課税額について
毎年６月の上旬に決まるため、５月前に発行を希望する場合には２年前にさかのぼって所得証明の提出が求められる場合があり、発行部数分の手数料が発生しますので注意してください。基本的には役所で取得することが一般的でしたが、マイナンバーをお持ちの方はコンビニのマルチコピー機でも発行が可能になりましたので、是非活用下さい。
２－４－３．所得税の納税証明書について
税務署の収受印があるものが必要になります。ここで注意したいのが、この所得税の納税証明書には納めていない税金が全部記載されるため、この証明書を見ると「家賃も滞納される危険性がある」と判断されます。その為、しっかりと支払い終わってから発行するようにしてください。この証明書は納税した地域の税務署で発行できます。なお、オンラインの申請システムの「e-Tax」を利用している方でマイナンバーを発行している方であれば、郵送発行も可能です。今後の手間を考えると、郵送発行が便利です。
２－４－４．確定申告書の控えを利用する場合
必ず前年度分のものも用意しておくようにしてください。この時、確定申告書は白色申告よりも青色申告の方が信頼性は高く見られます。最近までは、青色申告は帳簿の処理をしっかりと行う必要があるので面倒だ、大変だということで白色申告を選択する方も多かったのですが、今ではソフトを活用することで簡単に帳簿の作成をしてくれるので、個人的には、税金の対策としても青色申告をすることをオススメしています。
同様に、今現在では、白色申告をしている方は青色申告に変更が出来ないようですが、今からフリーランスになりたいと考えている方がいらっしゃれば、青色申告で申請することを強くオススメします。
２－４－５．フリーランス１年目の場合、審査通過は９０％以上の確率で落ちています。
やはり過去の収入を証明する手段がないため、難しいです。借りられるとしたら、現在の預貯金の証明として、初期費用を除いて家賃相当額と半年から２年分収入ゼロの状態で払うことができるかどうか、残高証明書を提出することで支払い能力があると認められ、審査承認が下りることがあります。例えば、８万円の物件に住む場合、最低でも４８万円から１９２万円の預貯金が必要ということです。
３．収入証明だけでは審査に通らない場合の対処法
万が一、起業したばかり等の事情があり、収入証明が用意できない場合の対処として以下の３点があります。
- 連帯保証人を用意する
- 賃貸保証会社を利用する
- 節税しすぎない
それぞれ詳しく解説していきます。
３－１．連帯保証人を用意する
先ほども述べたように、個人事業主は収入が不安定と見られがちです。そこで、連帯保証人を用意すれば、万が一収入がなくなっても滞りなく家賃を支払えることを示せるため、大家さんも安心できます。そういった理由から年金暮らしの方でも連帯保証人にはなれますが、実務を通して、現実的にお願いできる範囲では、現役で会社に勤めている３親等以内の親族が良いと思います。
ただ、２０２０年４月の民法改正から保証金額の上限が実質的についてしまい、今後は２以降の家賃保証会社を利用して契約することが多くなりそうです。
３－２．賃貸保証会社を利用する
管理会社の審査を受ける場合、不動産業者の担当の評価も加味されますが、保証会社の審査結果が絶対的に優先されます。保証会社で確認するのは、支払い能力（「家賃をきちんと払えるか」）です。同じ加盟団体に属する保証会社同士が情報交換をすることはありますが、独自審査を行なっていることも多く、全ての保証会社がつながっているわけではありません。
そのため、１社の審査に落ちても、賃貸保証会社を利用出来ないというわけではありません。
保証会社によってはクレジットカードの使い方があったり、金融系を含め、各社審査基準があったりと異なるため、不動産会社に相談すると審査が通りやすい保証会社を紹介してもらえる場合があります。また、過去に家賃の滞納や債務整理していると履歴が残り、落とされることもあるので注意してください。
３－３．最後に、節税しすぎない
個人事業主は節税のため、事業に掛かった費用以外にも家賃やプライベートの一部分を経費に計上することがあります。他のコラムにも書きましたが、過度に経費計上しすぎると収入が少ないように見えるため、審査に影響が出る可能性があります。そのため、入居審査を受ける１年前には必要以上の経費計上は控えた方がいいです。信販系の審査が厳しくなり、お金も借りることが出来なくなります。
４．賃貸住宅の入居審査は収入証明が最も重要
ここまで述べてきたように、個人事業主の場合、サラリーマンと比べ、賃貸住宅を借りるのは容易ではありません。大家さんが安心して賃貸契約できるよう、収入証明はしっかり用意してください。
また、万が一収入証明だけでは審査に通らない場合は、紹介した対処法を試してください。少しでも賃貸住宅の入居審査に通りやすく出来るはずです。これまでのアンケートの回答を踏まえ、入居審査が不安な方向けに、保証会社の基準や提出資料の性質について、こちらのページにまとめました。
５．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト
これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。
もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。
□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい
もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。
また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。
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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他
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＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
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