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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
今回、４月にアリネットのLINEで相談を受けた空き家への不法投棄について、宅建協会や都庁の不動産課へのヒアリングし、トラブルとその対策をまとめました。
ご存知の通り、空き家の手入れやメンテナンスなどをせずに放置しておくことは様々なリスクが生じます。中でも、特に対処が難しく、頻繁にあるのが、区役所も動いてくれない第三者によるゴミの不法投棄です。
１個でも投棄されたゴミを放置してしまうと、次々とゴミを捨てにくるといった状況に陥るため、あっという間にゴミ屋敷化してしまい収拾がつかなくなってしまったというケースも珍しくありません。
さらに、空き家の所有者は被害者であるにも関わらず、片づけやゴミ処理の義務を負うため空き家の所有者が受ける損害は甚大です。「自分が捨てたゴミではないのに、なぜ処分費を負担しないといけないんだ？」と不満を感じる方も少なくありません。
とはいえ、そのまま何もせずに放置しておくこと、場所によっては放火や害獣が発生する可能性が高くなり危険を伴います。しかも、ゴミの不法投棄をされるされないに関わらず空き家を放置しておくことで、固定資産税が増加し、罰金などのペナルティを科せられる場合もり、早急に何らかの対処を講じることが重要です。
そのため、この記事では第三者によって空き家にゴミを不法投棄された際の対処方法やゴミ捨て場として活用されてしまう原因について詳しく解説していきます。空き家に不法投機されたゴミの処分に悩んでいる方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
１．空き家に投棄されたゴミは誰が処分するのか？
原則、空き家に投棄されたゴミは『空き家の所有者』が処分する必要があります。基本的に不法投棄されたゴミであっても、粗大ゴミや一般ゴミなどを処分する際、『そのゴミを所有していた人（例えば、敷地の所有者や管理者）』に責任が生じるためです。
そのため、自治体に処分を依頼しても拒否されるケースが一般的です。理不尽ではありますが、結果的にあなた自身が費用を負担してゴミを処分するしか方法はありません。
しかし、不法投棄はれっきとした違法行為であるため、ゴミを捨てた犯人を特定することさえできれば、処分費用を請求することが出来ます。とはいえ、不法投棄は夜間の人通りが少ない時間帯や人目につかないようにゴミを捨てる傾向にあるため、容易に特定できないのが実情です。
１－１．廃棄物が投棄された土地の所有者に撤去義務があると認められた判例
実際に所有している土地に廃棄物を投棄されたことで、土地所有者に撤去義務があると認められた判例をご紹介します。
この裁判は、産業廃棄物を投棄された土地の所有者に撤去義務が生じるのかについて争われた判例です。結果的に、裁判所は土地所有者に対して「実際に不法投棄されたゴミによる侵害状態を作成した者にもそのゴミの撤去ないし根本的な予防をする義務がある」として、土地所有者に対して撤去義務が生じると判決が下されました。（東京高判平成８年３月１８日判タ９２８－１５４、東京地判平成６年７月２７日判時１５２０－１０７）
上記の判例によると、ゴミを投棄しやすい環境を作ってしまった土地所有者や管理者にも責任があると考えられています。このため、そもそもなぜ投棄されてしまうのか原因を追及することが重要です。こういった被害に遭う原因を追及することで根本的に改善できるため、不法投棄による被害を軽減することが期待できます。
２．空き家に不法投棄されやすい主な原因
これまでの相談内容を参考に、空き家に不法投棄されやすい主な原因は、以下の３点です。
・庭の雑草や草木が荒れ、ゴミを投げ入れやすい
・景観が悪化していることで人が寄り付かない
・１つでもゴミが置いてあると他の人も捨てにくる
それぞれ詳しく解説していきます。
２－１．庭の雑草や草木が荒れ、ゴミを投げ入れやすい
庭の雑草や草木が荒れている家はごみを捨てたい・不法投棄をしたいと考えている者にとって、犯人を特定されずにゴミを捨てやすいといった特徴があります。
人が生活を送っている家では庭や花壇の草木や雑草などを手入れしているケースが多く、庭の雑草や草木が荒れている家は空き家だと判断されてしまうためです。
このため、空き家であっても定期的に草木や雑草の手入れをする必要があります。きちんと手入れが施されていれば頻繁に出入りしている家だと警戒するため、不法投棄をされるリスクを減らすことが可能です。
２－２．景観が悪化していることで人が寄りつかない
建物や庭、花壇などの景観が悪化していることで、不法投棄しやすい環境を作り出してしまいます。なぜなら、管理されず、植栽やゴミが捨てられたままの空き家の周辺を通ると、異臭・害虫等のトラブルに巻き込まれる危険性が高いと判断し、周辺住民も安易に近づこうとはしないからです。
そのため、火事や盗難等のトラブルに遭わないため、庭の手入れと同様に、定期的に建物や敷地内のメンテナンスを施すようにして下さい。清潔感のある建物を維持することで周辺住民の方も近寄りやすくなるため、不法投棄のリスクをかなり減らすことが出来ます。
２－３．１つでもゴミが置いてあると、他の人も捨てにくる
ゴミを１つでも放置していると、それを見た人が「ここならゴミを捨ててもバレない」と考えるため、次々とゴミが集まりあっという間にゴミ屋敷になってしまう可能性があります。
最初は小さいゴミであっても、気づいた頃には対処できないほど大量のゴミが投棄されてしまっている状況になるケースも珍しくありません。しかも、大量のゴミがあることで猫やネズミなどが都心であっても住み着き、糞尿による悪臭も放つようになります。結果的に、近隣樹民の生活や健康に悪影響を及ぼす可能性もあります。
このため、定期的に空き家に訪れ、郵便物の処分や落ちているゴミ・落ち葉などは掃除するようにして下さい。仮に頻繁に訪れることが難しければ、空き家を管理してくれるサービスを利用したり、近くの人にお願いするのも一考に値します。
３．空き家に不法投棄されたゴミを放置するリスクは？
空き家に不法投棄されたゴミを放置することで、以下のようなリスクが生じる可能性があります。
・放火や火災が発生する可能性がある
・地域、そして、住宅の資産価値が低下する
・固定資産税が通常の６倍の金額になる
それぞれ重大な内容となっているため、詳しく解説していきます。
３－１．放火や火災が発生する可能性がある
空き家を放置しておくことで生じるリスクはゴミの不法投棄だけではありません。例えば、３月に札幌にある空き家で起きた様な火災が発生するリスクがあります。人の出入りや手入れが施されていな空き家は草木が伸び放題なうえ、紙や生ゴミなどが散乱しているといった傾向にあるため、放火魔の格好の標的となりやすいためです。
また、空き家のメンテナンスを行わないことで電気系統の劣化や漏電による火災が発生するケースもあります。電気系統から出火することで不法投棄されたゴミに燃え移り大規模な火災が発生する可能性も十分に考えられるため、早急に対処するようにして下さい。
３－２．地域、そして、住宅の資産価値が低下する
不法投棄に限らず空き家を放置することで建物自体の劣化が進み、住宅の資産価値が低下する可能性があります。人の手入れが施されず、換気が出来ないため、カビが生えたり、ゴミを放置しておくことで害虫が発生し、通常よりも建物が劣化するスピードが速くなるためです。
そのため、あなた自身の資産を減らさないためにも、空き家であっても定期的にメンテナンスを施すことを先ず、検討してみて下さい。
３－３．固定資産税が通常の６倍の金額になる
空き家を放置することで固定資産税額が通常時の６倍の金額になる可能性があります。前述した通り、空き家の放置は地社会問題へと発展しているため、行政による空き家対策の一つとして『住宅用地の特例』を適用しないと定めているためです。
通常、住宅として使用している用地に対する固定資産税は最大１/６、都市計画税が最大１/３まで減額されています。しかし、２０１５年の法改正によりしっかりと管理がなされていない空き家にはこの特例が適応されなくなってしまいました。
このため、適切な管理を施していないと固定資産税の負担が重くなるため、早急に対処を講じることが必要です。
４．空き家に不法投棄されたゴミの対処方法
空き家に不法投棄されたゴミを対処するには、以下の２つの方法を検討してみてください。
・警察へ相談する
・自治体に相談する
それぞれ詳しく解説していきます。
４－１．警察へ相談する
所有している空き家に粗大ゴミなどを不法に投棄された場合、警察に相談してみてください。警察に相談することで投棄した犯人を特定し、責任を追及できる可能性があるためです。
ただし、相談をしたからといってゴミの処分を請け負ってくれる訳ではありません。あくまでも自身の土地に投棄されたゴミの撤去義務は所有者であるあなたにあるため、自分で処理するように求められます。
また、犯人の特定も非常に難しく、これまでの実務の中で、特に何かやってくれた感じはないので、個人的には警察官が気にしてくれる程度のものと判断した方が良いと思います。
４－２．自治体に相談する
警察への通報と同時に、あなたが属している自治体の不法投棄に関する相談窓口に問い合わせてみて下さい。自治体によっては不法投棄を撲滅することを目的にパトロールなどを実施しているため、あなたが所有する空き家周辺の見回りを行ってくれる可能性があります。
ただし、警察への相談と同様にゴミの処分を請け負ってはくれないため、注意が必要です。あくまでも自治体の相談窓口は不法投棄された事実に関する相談をメインとしているため、結局はあなた自身で処理や予防をするように促されてしまいます。
５．空き家を放置しておくことによるリスクと問題
空き家帆放置しておくことで不法投棄や放火以外にもリスクや問題が生じます。具体的には、以下の２点です。
・行政処分が下り罰金や罰則が科せられる可能性がある
・損害賠償請求などの訴訟を起こされる可能性がある
それぞれ詳しく解説していきます。
５－１．行政処分が下り罰金や罰則が科せられる可能性がある
不法投棄されたゴミを放置していることに対して罰金や罰則が科せられることはありませんが、空き家を放置していることで行政から最大５０万円以下の罰金を科せられる可能性があります。
具体的には、自治や行政に『特定空き家（不適切な状態にあると判断された空き家のこと）』に指定され、修繕や改善するように要求されていたにも関わらずこれら勧告を無視し続けた場合です。いつまでも勧告に応じずにいると、ペナルティとして罰金や罰則が科せられてしまいます。
５－２．損害賠償請求などの訴訟を起こされる可能性がある
不法投棄されたゴミが放火や漏電などの理由により火災が発生した場合、周辺住民から損害賠償請求などの訴訟を起こされる可能性があります。
本来、住宅地から出火した火災については失火責任法により、損害賠償責任が問われないと定められていますが、空き家を放置したことによる火災は所有者に過失があると判断されてしまい、この法律が適応されない可能性が高いです。
仮にあなたが所有する空き家から火災が発生してしまった火事に対してこの法律が適応されなかった場合、大きな出費を伴うことになります。このため、「自身が持つ空き家から出火することはない」などと安易な考えを持たすに、しっかりと対策を講じるようにして下さい。
６．空き家に不法投棄されないための有効的な解決方法
これまで相談があり、実際にやってみて、うまく行った空き家に不法投棄されないための有効的な解決方法は、以下の４点です。
・管理会社や不動産会社に管理を委託する
・賃貸物件にして人に貸す
・売却する
・新制度を活用して国に土地を引き取ってもらう
それぞれ詳しく解説していくので、あなたの状況に合う解決策を講じてみてください。
６－１．管理会社や不動産会社に管理を委託する
売却したくはないが空き家を一時的に使用する予定がない方は、信用できそうな管理会社や不動産会社に管理を委託することを検討してみて下さい。
管理会社や不動産会社に管理を委託することで、空き家の老朽化やゴミの不法投棄、不審者の侵入を防ぐことを期待できます。何より、トラブルが起きた時に直接連絡が来ないのが良いと思います。
さらに管理を依頼することで、仮に今は住む予定がなくても後々住みたいと思った時にすぐに住居を移すことも可能です。しかも、建物の老朽化のスピードを遅くでき、売却したいと思った時に相応の価格で売りに出せる可能性が高まるため、あなたにとって大きなメリットを得ることが出来ます。
６－２．賃貸物件にして人に貸す
これまでの相談で売却したくないが固定資産税などの負担を軽減したいと考えている方は賃貸物件にして人に貸すことをおすすめしてきました。
なぜなら、賃貸物件にすることで換気が自然と出来、建物や住宅設備機器の劣化を防ぐことができる上、家賃収入で固定資産税やメンテナンス費用を賄える可能性があるためです。
人気の高い立地や設備が整っている物件の場合は十分に賄える可能性があるため、一度検討してみてください。
６－３．売却する
今後所有する空き家に住む予定がないのであれば、場所によって、売却するのがおすすめしています。と言うのも、空き家を管理するには、維持費や税金などの費用を負担する必要があるため、長期的に見ると資産よりも維持費の方が高額になる可能性も十分に考えられます。
また、建物が劣化する前に売却することで建物自体にも売却価格が付く可能性があるため、まとまった額の現金を手元に残せるかもしれません。
最後に、今後、日本全体に訪れる少子高齢化から人口減少の流れを鑑み、ほとんどの地域で土地値の下落が考えられるので、路線価や公示地価の推移などを確認し、適宜動いてください。
６－４．新制度を活用して国に土地を引き取ってもらう
２０２４年春に相続ルールの新制度が開設される予定となっており、その制度を利用することで不要な土地を国に引き取ってもらうことが出来ます。ちなみに、２０２１年７月時点で発表された情報によると、この制度では法務省が定める一定条件を満たした場合に、国に土地を引き取ってもらうことが可能なようです。
ただし、条件を満たしているかどうかは法務局が実地審査などを通じて審査するうえに、審査手数料が発生するため利用には一定のハードルがあります。しかも、空き家などの建物がある場合はあなた自身で解体しなければならないため、詳細を把握したうえで慎重に見極めてから利用することが重要です。
７．空き家問題に積極的に取り組んでいる不動産会社に相談を
所有する空き家の問題に悩まされている方は空き家問題に積極的に取り組んでいる信用できる不動産会社に相談することをおすすめします。こういった不動産会社は様々な空き家問題に関する知識や経験を保有しているため、あなたの状況にあった解決策を提案してくれるはずです。
７－１．不動産会社に相談するメリット
経験のある不動産会社に相談することで、今後不法投棄被害に遭わないようにするにはどうすればいいのか具体的な解決策を教えてくれます。空き家の相談窓口などに相談しても、警察や自治体に相談するように促すケースが多いため、具体的な方法を教えてくれるのは非常に大きなメリットだと思います。
さらに、不法投棄されたゴミの処分方法に関する内容にも相談に乗ってくれるため、場合によっては自身に負担がかからないように処理する方法を提案してくれることも期待できます。
７－２．不動産会社に相談するデメリット
空き家の不法投棄について相談しても、自治体に相談するようにと助言するだけの不動産会社もあります。自社に関係のない面倒ごとに関与したくないと考える不動産屋も少なくないためです。
このため、空き家問題に関する相談を検討している方は、時間を無駄にしない様、必ず『不動産トラブル』や『空き家問題』に積極的に取り組んでいる企業に相談するようしてください。
こういった不動産会社に相談することで親身に対応してくれるうえに、根本的な空き家問題の解決へと導いてくれます。
８．失敗や判例を踏まえ、空き家に不法投棄された場合のまとめ
今回は、過去の相談事例を踏まえ、空き家に不法投棄されたゴミの対処方法や根本的な原因について、解決策やリスクを交えて詳しく解説してきました。以下、空き家に不法投棄された場合のまとめです。
・空き家に投棄されたゴミは自分で処理するのが一般的
・ゴミの処分は警察や自治体に通報することで、犯人を特定し責任を追及できる可能性がある
・空き家問題を根本的に解決するには、賃貸や売却も一つの手段
・不動産会社に相談することで根本的な解決に導いてくれる可能性がある
空き家に投棄されたゴミは土地の所有者や管理者に撤去義務が生じるため、どのように対処したら良いのか分からずに悩む方は少なくありません。ゴミの量や規模によっては膨大な費用がかかるため、「なぜ自分が負担しないといけないんだ」と不満に感じる方も多いです。その気持ちは十分にわかります。
しかし、不法投棄されたゴミを放置したままでいると火災の原因となり、高額な損害賠償を請求される恐れがあるため、早急に対策を講じる必要があります。また空き家自体を放置しておくこと自体も固定資産税の増額や罰金などリスクは決して少なくありません。
このため、空き家問題に積極的に取り組んでいる不動産会社への相談をおすすめしました。このような不動産屋は、空き家問題に関する経験や知識を豊富に保有しているため、あなたの状況に適した解説策を教えてくれるはずです。
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※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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