事例で学ぶ自宅の任意売却が出来ず、ローン返済に失敗する条件とは?

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。

私たち、アリネットでは2015年以降、住宅ローンの返済が辛くなった40代や50代の方を中心に、全国で80件近い債務整理やご自宅の任意売却を行ってきました。

ただ、相談者様からご自宅の任意売却のご依頼を頂いても、残念ながら全てのケースを解決することはできませんでした。

住宅ローンの返済に困る方との面談

ここでは、過去の事例を参考にどのようなケースで、任意売却が出来なかったのか、実際の事例と共に、解説していきます。これまで200件以上の住宅ローン返済に困った方のご自宅を見てきて、自宅を購入する際に気を付けてほしい事をまとめました。

まず、地域次第な所はありますが、売却時に足元を見られる自宅の条件は以下の通りです。

  • 自宅の前面通りが一通、切り返せない
  • 自宅が市街化区域外で制限がない
  • 越境杭がなく、境界が曖昧
  • 自宅が洪水や床下浸水の危険地域
  • 自宅の駐車場は2台以上置けない
  • 敷地が旗地など、地形が変わっている
  • 敷地前の道路が狭く、除雪車が入れない
  • 私道の通行掘削権が取れていない

将来万が一のことがあっても足元を見られず、完済できるよう、基本的な事なのでこれらは妥協せず、押さえて下さい。もし、一つでも当てはまっている場合、相場より安く売る事になりかねません。

もし、二つ以上当てはまる場合、信用できる担当によく相談し、自宅の売買を行って下さい。

念のため、6,700件の住まいに関する後悔のアンケ-トや400件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。

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1.過去にあった自宅の任意売却が出来なかった事例6選

任意売却で失敗した

これまでの経験から、自宅の任意売却を成功させるためのポイントは時間と人です。

1-1.共有者が自宅の任意売却に同意・承諾しない場合

1-1-1.所有者全員の同意が取れるのか?

住宅ローンの返済を行っているのは1人でも、その自宅の所有者として登記されているのは2人以上ということがよくあります。

例えば、夫婦で自宅を所有し、共有名義となっている場合等です。自宅の任意売却に限らず、不動産を売却する場合、すべての共有名義人から同意を得る必要があります。

1-1-2.所有者の意向は?

次に、冒頭でご紹介した任意売却の定義の3つ目の「所有者の意思で」という部分です。

競売は債権者が裁判所に申し立てをして強制的に売却する手続きです。一方で、任意売却はあくまでも所有者本人の意思により売却する手続きです。

この時、重要になるのが「所有者全員の意思」であるという点です。

対象の不動産が共有名義になっている場合は、その持ち分がたとえ100分の1だけだったとしても、その名義人の同意と協力が絶対に必要になります。

1-1-3.実際、どんなトラブルが?

良くあるケースとしては、離婚した元妻と共有名義で自宅を所有しているが、元妻とはもう連絡が取れないというケースです。

この場合、残念ながら任意売却することは、非常に困難でどこに住んでいるのか?そして、売却に賛同してくれるよう、説得する必要があります。

過去に、私たちが協議用のひな型を作成したり、奥様に直接面談したり、弁護士にお願いし、引っ越しや売却への同意をお願いできたこともあります。

ただ、この辺り、非常に個別性が強いため、もし可能でしたら、アリネットのLINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。ご希望を聞き、今後の進め方を詳しく、ご説明させていただきます。

>>無料の個別面談のお申し込みやちょっとした対策診断はこちらのページにまとめています。

なお、個別相談の特典LINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した15事例をまとめた冊子をプレゼントしています。

1-2.価格的に銀行の承諾が得られないケース

これまでで、最悪のケースは我々への相談のタイミングが遅すぎて、競売に掛けられ、債権者に任意売却や取り下げをお願いしても断られ、強制的に退去させられた事例があります。

退去だけでも大変ですが、手元に何も残らず、結局、自己破産することになってしまい、大切な家族とも離れる事になってしまったケースです。

滞納の初期段階でご相談いただいていれば、自宅に住み続け、ご家族で協力し、以前のような楽しい日常を手に入れることが出来たかもしれません。

1-2-1.任意売却は滞納なしでも出来るのか?

問い合わせで、「まだ滞納はしていないけれど、任意売却はできますか?」と相談を受けることがあります。

残念ながら、質問の回答としては「不可」となります。

銀行側からすると任意売却はやむを得ない状況で、住宅ローンを滞納してしまい返済が不能になってしまった方を対象とした売却方法です。

そのため、現時点で滞納が生じてないのであれば、契約通りの返済をしてほしいのが本音です。

それでも、ご自宅の任意売却をするためには、一定期間住宅ローンの返済を止め、滞納を続けなければなりません。

とはいえ、わざと返済を止めることには抵抗があり、違和感を感じると思います。他にも、銀行などに知られてしまい、詐欺などの不法行為に該当したりしてしまうのではないかと不安になるかと思います。

しかし、ローンの返済を止めたからといって、不法行為には当たりませんのでご心配はいりません。この辺り、個別相談では一般論よりも個別な事情を踏まえ、回答しています。

1-2-2.任意売却を拒否され、応じない時はどうするか?

近年では、銀行や金融機関において任意売却に対応頂ける場合がほとんどです。しかし、売買価格によっては応じてくれないケースがあります。

それは、滞納額が多額で、債権者のロスカットの許容範囲を超えてしまっていたり、債権者側の判断で、任意売却をするよりも競売等で売却をするほうが高く売却できると判断されてしまうケースです。

基本的に、期限も状況も任意売却が可能であっても、債権者の承諾がなければ、任意売却はできません。

競売専門の業者と連絡を取っていると、債権者と承諾が取れないまま、競売になってしまった債務者が結構多いと耳にすることは少なくありません。

では、債権者から承諾を頂くにはどうすればいいのでしょうか?

それは、当たり前ですが、債権者への「交渉」をするのみです。債権者から合意を得られないまま、何もせず競売にもちこまれてしまうことは避けたいところです。

もうすぐ競売になってしまう期限ギリギリのご相談になる前に、可能でしたら、お早めにアリネットのLINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。

基本的には、住みながら・住み続けたい等のご希望がある場合、競売申立までの時間が多いほど、対策・条件を踏まえた買い主を探せるため、住みながらや住み続ける事を条件に債務の整理ができます。

面倒かもしれませんが、先ずは個別のご相談を頂ければ、状況や対策をご説明しています。

1-2-3.東京都心など、競売の方が価格が高い時も

任意売却での売却価格は、一般的に市場価格の約80%~90%に落ち着くことが多いと言われています。

つまり、市場売却価格>任意売却価格>競売での売却価格ということになります。

なお、競売で価格が最も安くなりやすい理由としては、以下3つです。

・競売物件の売却価格は法律に定めがなく、自由に価格を決めやすいからです。

・競売物件は内覧が不可であったり、テナントと話せないため、物件の正確な情報が入手しづらい傾向にあるため、物件価値を利用して価格を上げることが難しくなります。

・設備などに欠陥が見つかったとしても、物件の債権者に責任を追及することができません。

そのため、現状のままで売りに出すことになり、物件の価値としてはやはり下がりやすくなってしまいます。

しかし、競売で価格が安いといわれているのはあくまでも一般的な認識であり、例外な場合もありますので注意が必要です。

例えば、競売情報を専門とするエステートタイムズによると、

新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞による影響で物件数は増加しています。

そのため、価格は下落するのではないかと予想がありました。しかし、実際には価格は高騰し続けています。

そのため、安易な思い込みで困ったら、任意売却を選択するのではなく、他の売却方法も比較検討することが大切だと思います。

1-3.任意売却ができるだけの時間がなく、銀行が認めない「競売」まで時間がない場合

銀行が認めてくれない住宅ローン

任意売却には、任意売却が可能な期間があります。この期間というのは、任意売却を相談するにあたり、とても重要なポイントになります。

任意売却が可能となる期間は「競売開札日の前日」までです。

競売開札日はいつなのかというと、借金の分割払いができなくなる時。つまり、期限の利益喪失から6~12ヵ月です。

6~12ヵ月の半年間の幅がありますが、理由としては競売申立てのタイミングは債権者毎に異なるからです。

もちろん、債権者によっては販売期間が長い場合もあります。しかし、代位弁済後の早いタイミングで申立てされることもあります。

そのため、判断が遅くなってしまうと任意売却ができる機会を逃してしまい、競売になってしまう恐れがあります。

開札されてしまった以降は、申立人の一存で取り下げることはできないため、遅くとも開札期日の数日前までに任意売却を完了させる必要があります。

一般的には、この開札日を過ぎた場合、任意売却はできなくなります。ただ、債権者によっては、開札日の前々日までは受け付けてくれるケースもあります。

この辺り、個別な事情が大きく影響するので、ご連絡いただければ、詳しくご説明いたします。

1-4.建築基準法に違反した建物で融資が付かない

1-4-1.内覧ができない(解体前提以外)

任意売却は通常の不動産販売と同じく、購入希望者に対して、見学を許可する内覧の対応をしなければなりません。

と言うのも、現物を見ずに、物件を購入するケースはなかなかありませんので、任意売却を行うには内覧は必須条件だと思ってください。

もちろん、住みながら、売る場合など、内見させずに売買を行うこともできます。

そのため、購入希望者が内覧を希望した際、内覧ができない状態であると、任意売却ができなくなります。

もし内覧ができない何かしらの事情があるのならば、その問題は事前に相談し、対策を練っておきましょう。

自宅を売る場合、内覧はあなたが生活をしているタイミングで見にくることがほとんどだと思います。いわゆる、住みながら売却です。ローン破産による売却は少しでもお金を節約する為、当たり前だと思います。

ただ、同居人や家族がいる場合、生活を再建するためには家族全員の協力が必要になります。そのため、あらかじめ、内見について話し合い、どういうスタンスにするか決めておいてください。

注意点としては、購入希望者も人ですので、物件が気に入ったとしても、内覧時の対応が悪いと気分を損ねてしまい、それが原因で購入を止めてしまうこともあります。

過去に3度もそのような事がありました。「雰囲気が良くなかったから諦める」と言われたことがあります。

そのため、検討者が内見している間は外で待っているか、丁寧な対応を心がけた方が高い価格で売れるケースが多いと思います。

また、内覧時に早く買主を見つけたいからといって、虚偽の内容を伝えてはなりません。万が一、虚偽の内容が含まれた情報を伝えて、任意売却が成立すると詐欺に該当する可能性があります。

トラブルの無い契約を成立させるためにも、担当に任せっきりではなく、誠心誠意の対応を心がけてください。

この辺り、どこまで伝えるべきか等は任意売却ならではの伝え方があるので担当者によく相談し、進めてください。

もし、売却の手続きなど分かっていない場合には、ライン公式に個別にご相談いただければ、状況を踏まえ、説明いたします。

1-4-2.建築違反でローンが通らない物件(解体前提以外)

バブルの時代など、以前は建築違反であっても資金を貸してくれる金融機関もあったと聞きます。

なので、相談者様の中では、以前はすんなり住宅ローンが組めたと仰る方も少なくありません。

しかし、現在では違法建築のまま住宅ローンを組むのは非常に困難です。

審査に落ちる可能性は100%といっても言い過ぎないでしょう。

審査が厳しくなった背景には、銀行のコンプライアンスが強化されたことが大きいです。

バブル期以降、企業経営のためにも、コンプライアンスを重視し、以前は住宅ローン組ませてくれていた金融機関でも、手をこまねくようになりました。

もし、ご自宅に違法部分が軽微であれば、現在でも交渉次第では、審査に通る金融機関もあるようですが、一般的には、金融機関では受け付けないと思っておいてください。

戸建ての場合など、ちょっとした増築を行っていたり、駐車場や駐輪場を作ってしまい、違法になっているケースがあったので、この辺り、工事だけでなく、取り除くのにもお金が掛かるので気を付けて下さい。

1-5.税金の滞納など差押えを行った人の承諾が得られない

あなたが任意売却を検討するということは、借金やローンの返済が厳しくなり、支払うべき税金等を差し押さえられてしまっているからかもしれません。

自宅を差押えをされてしまっている場合は解除が必要になります。残念ながら、差押えを解除しない限り、任意売却はできません。

当然、差押え権者が複数いれば、関係者全員の同意を得て、全て抹消してもらう必要があります。税金の滞納だけでなく、抵当権などの登記がある場合も同様です。

2番目、3番目抵当程でしたらまだしも、相談者様の中には7番抵当まで付いているケースもありました。

競売では、だいたい3番目くらい以降の債権者には配当されないことが多いですが、それでも抹消させるためには、全員の同意を得る必要があります。

差押えを解除する方法は債権者と交渉するしかありません。

また、交渉に時間がかかってしまうと新たな債権者からの差押えがされてしまうこともあります。

この辺り、経験や知識が必要になり、一般的な不動産会社ではやったことがない担当が多いと思います。

交渉の進め方や対策は本当に個別性が強いため、もし、可能でしたら、私たちのLINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。交渉の手順を中心にお伝えいたします。

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1-6.そのまま自宅に居住することが難しい

任意売却により住宅を購入しようとする人は、その住宅をリフォームして、住もうと考えているケースがほとんどです。

しかし、木造で築年が古い建物を中心に老朽化している、あるいは屋根が破損している、床が傾いているような建物は多くあり、その場合は任意売却をしようとしても買い手が現れないということが現実にありました。

このような場合、リフォームや修繕をしてから売却しても意味がないため、そのままの状態で売却することは難しくなります。

結果的に、取り壊しを前提とした買い手が現れるのを待つしかありません。

2.任意売却で買い手がつかない時の対策は?

任意売却が進まない時はどうするか?

過去、任意売却に成功した事例を基に、上手く行った対策をまとめました。

2-1.価格設定が適切かどうかを確認する

任意売却は売主が価格を決め、債権者の同意のもとで売り出すのが一般的です。

そのため、「少しでも残債を減らすため、高めな金額を設定したい」という気持ちから、相場よりも高すぎる額をつけてしまっている可能性があります。

価格が高すぎてなかなか買手が見つからず、結果的に競売にかけられてしまうことは絶対に避けたいものです。

そのため、不動産会社に協力してもらいながら、再度相場をよく調査し、現在の売り出し価格を精査することが大切です。

そうして適正な価格かどうか確認したうえで、再度債権者に同意を求めましょう。

私たちはこのような考え方を基に、インターネットや店頭での紹介だけでなく、10,000人近い購入者のリストに打診していきます。

その中で、なるべく高い値段から売り出し、反響を見つつ、価格の段階的な調整を行っています。

結果的に、なるべく高く、早く、不動産の売却が出来たと考えています。

2-2.住みながらの内覧対応はなるべく丁寧に(生活感を無くす)

1-4-1.でも解説した通り、任意売却の場合、まだ居住中の状態(住みながら)で買い手を探すことが多いです。

中古物件を購入する場合、内覧を行うことが基本です。内覧を拒否したり、希望者との日程が合わなかったりすると、買い手がなかなか見つからなくなります。

お子様やご両親など家族を住んでいる場合、住んでいる家に他人が入ってくるのには、少なからず抵抗があるかもしれません。

しかし、内覧を行わない時点で買手の購入物件の候補から外れる場合があります。そのため、買主の内覧は可能な限り対応して下さい。

もし都合が合わない場合でも、代替スケジュールを提案したりと、積極的に買い手に内見を促してください。

また、ただ単に内覧をしてもらうだけではなく、内覧者への配慮も大切にして下さい。

例えば、まだ居住しているため、家具や荷物があるのは仕方ないことです。しかし、室内の生活感が強く、見学しにくい状況であると、印象が悪くなってしまいます。

具体的には、部屋の所々に物が転がっていたり、洗濯物が干されていたりする状態では、細かくチェックするのは気が引けます。

そのため、内覧者をご自宅に迎える前は、荷物は整理整頓し、洗濯物など生活感が出るものは片付けておきましょう。

もし、家を手放すことが決まっているのであれば、早めに不用品の処分を始めてしまってもいいかもしれません。可能な限り、室内をスッキリした状態にしてから内覧してもらうことが本当に大切です。

2-3.専門の不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても、土地仕入れを強みにしている会社や賃貸・売買仲介を得意としている会社など強みはそれぞれ異なります。

実際に問い合わせてみると分かりますが、一般的な不動産会社は任意売却の経験がないことがほとんどです。最悪、「住宅ローンが残っていると売れません」ぐらいのことを言われることもあります。

付き合いを大切にするため、知り合いの不動産会社に依頼してしまったりすると、結果的に買手がつかないまま、時間だけが経ってしまうリスクが高まります。

ここまで解説してきた通り、任意売却は、『金融機関との交渉が必要不可欠』になり、その期間も限られ、非常に難易度の高い不動産の売却方法であると言えます。

その性質を理解しないまま、売却活動を行うとなかなか買手が見つからないことになります。そのため、任意売却専門の不動産会社に依頼することが大切です。

任意売却専門会社であれば、複雑な事情を抱えていても、経験豊富な担当者がいるため、安心して買主や債権者との交渉を任せることができると思います。

前述の通り、任意売却できる期限があります。そのため、実績のある不動産会社を見つけ、早めに相談に乗ってもらうことが成功の近道へとなります。

3.任意売却を成功させるための注意点

返済に悩む男性

売却を失敗したケースから、その注意点をまとめました。

3-1.なるべく早めに銀行に相談する

1-3でも解説した通り、任意売却には時間に限りがあります。任意売却について相談するタイミングは、一般的に「住宅ローンを滞納してから」と言われています。

たしかに、任意売却による販売活動は、住宅ローンの滞納が発生した後にしか出来ません。

また、「まだなんとかやりくりできるかも」、「家族にばれるのも嫌だし、恥ずかしい」と言ったことで先延ばしにしたい気持ちもあると思います。

しかし、相談するだけでしたら、滞納になる前である「このままでは近いうちに住宅ローンを滞納してしまう・・・」と思った時点で始めるのが最も成功率が高く、お勧めです。

滞納前から相談することで任意売却をせず、解決できる可能性もあります。

また、いざ任意売却となった場合も、すぐに販売活動を始めることが出来、価格などの条件をあなたの希望に沿ったものにできる可能性が高まります。

そのため、住み続けたい又は住みながらの売却を考えている場合には、相談は少しでも早く、早ければ早い方が良いと思います。

3-2.任意売却の実績や口コミを基に相談先を決める

2-3.で解説した通り、任意売却は金融機関との交渉、期間制限、民法の知識等が必要な非常に難易度の高い売却方法です。

交渉の結果次第で売却価格や残債の毎月の返済額、引越し費用などが大きく変わります。

少しでも良い条件で売却を成功させ、家族との生活を立て直し、以前の暮らしに戻すためには、経験豊富な任意売却の専門家が必要不可欠です。

そこで、任意売却の相談先を選ぶ上のポイントとしては、『債務整理・任意売却の取引実績がどれだけあるか』ということです。

実績をきちんと開示している業者であれば、かなり期待が持てます。また、その実績に対する口コミを確認することも忘れないように確認して下さい。

>>そのあたりの安心できる専門業者の選び方については、こちらのページにまとめておきました。ご確認ください。

念のため、6,700件の住まいに関する後悔のアンケ-トや400件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。

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4.実際にローンを滞納し、売却に悩んでいる方からあった質問と相談

ローン整理は任意売却だけではありません

4-1.任意売却での売り出し価格より競売で高く売却されました。こんな事、ありえることなのでしょうか?

【質問内容】

つい先日、任意売却で売りに出しても、なかなか決まらず、期間が過ぎてしまい競売へ移行してしまったものです。

しかし、不幸中の幸いなのか、自宅が競売で予想外の高価格で落札されました。

任意売却時の売り出し価格よりも250万近く高く、最低売却価格の3倍以上の金額で落札した業者がおられます。

どう考えても、近隣の相場から見て、採算がとれるとは思えませんでした。自分としては喜ぶべきことなのでしょうが、何か裏があるのではないかと疑ってしまいます。

まだ、その落札業者さんとは接触はありませんが、何か素人ではわからないような特殊なケースがあるのでしょうか?

【回答】

ご質問ありがとうございました。お答えいたします。業者も色々ありまして各社の思惑で競売物件を入札します。

その中には、あなたがご指摘のようなケースが時折見られます。

採算が取れるかどうかは物件を見ていないのでよく解りませんが、落札した業者はそれなりの目算があったのでしょう。

確率的には、10%から20%くらいの割合で失敗することもあります。

しかし、これはどんな商売でもあることで、珍しいことではありません。リスクなしの商売はあり得ないからです。

応札の現場では何故あんなに高い値段で応札するのか理解に苦しむようなケースは少なくありません。最近では、一般の方も応札するようにもなりましたし、競売の状況は常に変わっていくと思います。

4-2.任意売却がなかなか売れずに困っています。どうすればいいでしょうか?

【質問内容】

任意売却中の物件がなかなかうれないので、競売にしてしまいそうで自己破産も考え始めています。

7ヵ月も前から任意売却をしていますが、なかなか売れません。

自分が考える売れない理由は『売却金額が高すぎる』からだと思います。ただ、物件は築浅で人気エリアです。

その旨を、保証会社の担当の方にお伝えしたところ、金額は絶対に下げないといわれました。

この保証会社の担当の方、かなりくせものらしく、任意売却をお願いしている不動産会社のかたも悪戦苦闘しているらしいです。

なので、この先もずるずる行くだけだと思うので、はっきりいって最近では私自身、めんどくさくなってきて、競売にして自己破産して生活を一からやり直そうとおもっています。

そのため、一番安い金額で自己破産できるタイミングを教えてください。

よく財産をもっていると裁判でまとまったお金がかかるとか聞くので、どのタイミングで自己破産の申請をしたらいいのかわからないので詳しい方教えてください。

法テラスを利用して、弁護士さんには頼むつもりです。ちなみに、現在の預金はゼロです。

【回答】

ご質問ありがとうございました。お答えいたします。相談者様の場合は、相談者様自身で任意売却の交渉をされているのですか?

任意売却専門の不動産会社では、一般的には債権者への交渉は全て代行して行うはずです。債権者である保証会社とも、もちろん交渉してもらえるはずです。

周辺の売買事例などを、保証会社が良く把握していない可能性もあるため、まずは不動産会社へ事情を伝えてもらうことで、価格も下げてもらえるよう、交渉してもらいましょう。

また、任意売却ですと、引越代や滞納管理費・修繕積立金なども売却した代金から精算できることが多いです。ブラックリストやゼロ、むしろマイナスから人生をやり直すのは難しいため、投げやりに、自己破産はしないほうが良いと思います。

今、依頼されている不動産会社は、任意売却に慣れていない不動産会社なのでしょうか?

任意売却は、債権者との交渉が大切で、不動産会社によっても違ってきてしまうため、他の会社も検討されてもいいかもしれないです。

5.事例で学ぶ任意売却が出来ないケースまとめ

住宅ローンアドバイザー大和田

ここまで任意売却が出来なかったケースと、その対策を主に解説してきました。

任意売却は、『競売までの期限が差し迫ると、買い手候補とのやり取りの時間も少なくなり、トラブルが起きるリスクも高まります。』

できる限り住宅ローン返済額を少なくしたい気持ちはあるとは思いますが、生活を立て直し、元の暮らしを早期に手に入れるため、まずは売却を成功させることを意識して下さい。

何度もお伝えしましたが、任意売却ができる期間の制限があります。長期に渡り、買い手が見つからず、競売になってしまうことはとても残念なことです。

まずは、現在どの点が問題なのか明らかにし、状況を改善していきましょう。今回解説した内容を参考にしていただければと思います。

今の問題点や改善方法は個別性が強いため、もし、可能でしたら、LINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。問題や希望をふまえ、対策を中心にお伝えいたします。

一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか?

自宅を守り、そのまま住みなれた自宅で生活を続けるために、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。

お近くに信用できる先がない場合には、私たち、アリネットにご連絡下さい。

状況や希望次第でお近くの専門家をご紹介したり、銀行など債権者との交渉や買主を紹介することが出来ます。

>>個別面談のお申し込みや成功事例の詳細はこちらのページにまとめています。

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6.住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト

住宅ローンの返済困難時のチェックリスト

念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか?

2015年以降、実際にあった200件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。

  • 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
  • ペアローンを含め、住宅ローンが総収入の8倍以上
  • 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
  • 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
  • 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
  • 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
  • ボーナス等一時金が減った又は無くなった
  • 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
  • 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
  • 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい

もし、2つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。

ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担や違約金が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。

そのため、住宅ローンの滞納や借金返済が難しくなった場合には、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。

2015年以降、私たちは大分県や鹿児島県から北海道まで、80件近い債務整理や任意売却を行ってきました。

任意売却の問題点や改善方法は個別性が強いため、もし、可能でしたら、LINE公式より、無料の個別相談をお申し込みください。問題や希望をふまえ、具体的な対策を中心にお伝えいたします。

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7.自宅の任意売却で手残りを最大化するには?

何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。

ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには?仕組みが必要だと思います。

7-1.査定価格はそんなに大切なのか?

この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、3カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。

そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。

マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。

査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。

7-2.マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格

戸建の売出価格と成約価格の乖離

*首都圏不動産流通市場の動向(公益財団法人東日本不動産流通機構)参照

多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。

大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。

こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。

例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。

7-3.なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか?

2018年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。

と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。

実際に、裁判判例があり、東京地裁平成16年4月23日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。

自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。

焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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