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現在、担当している福島県にお住いの４０代の男性の方から「離婚時の財産分与に関わる売却でも、税金はかかるのか？」と、質問されました。
実際、離婚問題に関する個別面談をしていると、婚姻関係を解消して財産分与を目的に自宅を売却する際、自宅を売ることを決めた辺りから、結構な頻度で税金に関する質問があります。
多分、「財産分与を行う場合、税金を納める必要が原則ない」というのを聞きかじり、混同してしまっている方が多いからかもしれません。
では、本当のところはどうなのでしょうか？
結論から言うと、
『離婚時の財産分与を目的に自宅を売却する際、いくつかの税金を納めなくてはいけません。。』
しかも、もし、税金を納めなかった場合、延滞税を課せられてしまったり、強制的に財産を差し抑えられてしまう危険性があります。
こういった事態に陥らないためにも、自宅売却時にかかる税金について、事前に正しく理解し、確定申告などで対応していく必要があります。
今回は、一緒に離婚や住宅ローン問題の解消を行っている司法書士の先生と一緒に、『離婚時の財産分与、家を売却した時にかかる税金』について、詳しく解説していきます。
これから財産分与を目的に自宅を売却することを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
ちなみに、これから離婚の協議を行い、自宅の売却も併せ、条件等をまとめて検討したい方、ぜひアリネットの無料相談をご利用ください。
念のため、私たち、アリネットの口コミはこちらのページにまとめてあります。
１．離婚時は自宅の売却がおすすめ
こちらのページに離婚時の自宅売却のタイミングを理由と共にまとめておきましたが、これまで見てきたトラブルと税金の観点から、もし、ご自宅が不要になるようなら、離婚時に自宅を売却することをおすすめしています。
と言うのも、離婚時にご自宅を売却しなかった場合、以下３点のリスクが生じる可能性があるためです。
・残していても将来の配偶者が気に入らない可能性がある
・家が広くて、１人では使いきれない可能性がある
・自宅に関する費用やローンの支払いを１人で負担できなくなる可能性がある
それぞれについて、詳しく解説していきます。
１－１．売らずにいても将来の配偶者が気に入らない可能性がある
アンケートの回答にもありましたが、離婚時に自宅を売却せず、住み続けていた場合、『将来の配偶者がその家を気に入らない』と言い出す可能性が大いにあります。
イメージできると思いますが、どんなに魅力的な家であっても再婚相手にとって、元妻との思い出が詰まっている家は、自分達の生活を始めるのに気持ちの良い新居にはなり得ないためです。
そのため、私たちは特にこだわりや理由がない限り、離婚を機に自宅を売却することをおすすめしています。
離婚時に前の家族との家を処分しておくことで、将来再婚を考えた際、新しい妻に不満や不安を抱かせる要素を減らすことが可能です。
キチンと処理することで住宅ローンもきれいにしておけば、次に自宅を購入する場合もローンがつきやすく、妥協して、自宅を購入することを防げます。
特に、職場から遠く、奥様の実家近くで自宅を購入した場合などは離婚を機に売却していいと思います。
１－２．家が広くて、１人では使いきれない可能性がある
離婚後に１人で継続して自宅に住む場合、家が広すぎて全ての部屋を使いきれないうえ、掃除やメンテナンスなどの手間や費用が負担になってしまいます。
ご存じの通り、戸建てと異なり、マンションだと、管理費や修繕積立金も毎月掛かってきます。
自宅内の掃除やメンテナンスが行き届かないだけならば問題ありませんｓ。
しかし、問題は外観です。
庭や自宅の外観のメンテナンスを怠ってしまうと、景観の悪化により空き巣や放火などの犯罪に巻き込まれる危険性が高まってしまいます。
したがって、自宅があなた１人では使いきれない広さなら、自宅を売却するか、ローン次第では、賃貸として貸し出すようにしてください。
もちろん、住宅ローンが残っている場合、賃貸に出すには一定の条件を満たす必要があります。
その辺り、個別性が強いため、無料面談の際に状況を踏まえ、ご説明します。
１－３．自宅に関するローンや費用を１人で負担できない可能性がある
離婚後に自宅に継続して住む場合、今後１人で住宅ローンや自宅のメンテナンス費用、固定資産税などのお金を支払い続けなければなりません。
以前からそれらの費用を負担していたなら、問題は起きにくいかもしれません。
しかし、今まで夫婦の収入で自宅に係るお金を捻出していた場合、あなた自身の収入だけでは賄いきれなくなってしまう可能性があります。
このため、離婚後も継続して自宅に住み続けたいと希望しているのであれば、再度『将来的に自宅に係る費用や生活費』などを算出したうえで、『本当に離婚後も問題なく支払えるのか』を把握するようにしてください。
その辺り、私たち、アリネットではファイナンシャルプランナーの馬場や相楽が、あなたの収入と生活費、返済や修繕費などをエクセルを使い、ご説明いています。
２．離婚時に自宅を売却した時でも税金はかかる？
離婚時に自宅を売却した場合でも、様々な税金を納める必要があります。
具体的な自宅を売却した際にかかる税金は以下の通りです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 固定資産税
ただし、上記の税金が必ずしも全て課税されるわけではありません。
国が設けている控除制度を利用や条件次第で、実質的に課税されないケースもあります。
自宅を売却した後に損をしないためにも、それぞれの税金の特徴や控除制度ついて理解しておくようにしてください。
ここではルールをキチンと説明します。特例が多いため、あなたの状況にあった税金については個別面談時にご説明いたします。
２－１．譲渡所得税
『譲渡所得税』とは、『自宅（不動産）を売却したことにより利益が出た際に納める税金』です。
具体的には、自宅（不動産）を手に入れた金額よりも売却した時の金額の方が高い時に課税されます。
当然、自宅を売却した際に利益が出なければ、『譲渡所得税』が課税されることはありません。
しかし、利益がある場合は財産分与時にも課税されるため、注意が必要です。
ちなみに、離婚時に自宅を売却して『譲渡所得税』が発生した場合は、『財産分与を支払う側である所有者（多くは夫）』に課されます。
税務上、土地や建物などの不動産（自宅）売却に関する税金は、所有者に納める義務が生じるためです。
離婚時の自宅売却で利益が発生した場合は、必ず『自宅を売却した日が属する年の翌年２月中旬から開始される』確定申告で申告するようにしてください。
なお、他に譲渡所得の予定がある方は、自宅を売却した時にマイナスが発生した場合も申告することをおすすめします。
というのも、自宅を売却した時にマイナスが発生した場合は、『譲渡損失の損益通算及び繰越控除』を受けられるので、覚えておいてください。
２－１－１．自宅を所有している期間によって譲渡所得税の税率が異なる『６,０００万円の長期譲渡の特例』とは？
自宅を売却する際に譲渡所得税が課せられた場合、『自宅を所有している期間が５年以内か、５年以上か』によって、課せられる税率が異なります。
『譲渡所得税』は、『長期譲渡所得税』と『短期譲渡所得税』の２つに区分されており、それぞれ以下の年数に応じて適応される税率が設定されているためです。
・『長期譲渡所得税』：自宅（不動産）の所有期間が５年以上の場合に適応され、譲渡所得金額に対して『所得税１５％（住民税５％）』の税率をかけて算出した金額を納税する。
・『短期譲渡所得税』：自宅（不動産）の所有期間が５年以内の場合に適応され、譲渡所得金額に対して『所得税３０％（住民税９％）』の税率をかけて算出した金額を納税する。
例えば、自宅を所有していた期間が４年で売却時に利益が出た場合、『短期譲渡所得税』に該当するため、『課税長期譲渡所得金額（譲渡価額－（自宅の取得費＋譲渡費用）－特別控除で計算して算出した金額のこと）に所得税１５％をかける』ことで、あなたが納める税金の明確な金額を知ることが可能です。
ちなみに、保有期間が１０年を超え、『長期譲渡所得税』が適応されると、『６,０００万円の長期譲渡の特例』を利用できる可能性があります。
『６,０００万円の長期譲渡の特例』とは、国税庁が定める５つの条件を全て満たしている場合に、『通常の長期譲渡の所得の税率よりも低い税率が適応される制度』のことです。
自宅の売却金（譲渡所得）が６,０００万円以下なら、税率１４．２１％（所得税１０．２１％、住民税４％）の税率で算出されるため、通常よりも税金を抑えることができます。
個人的には、この６，０００万円の部分を忘れてしまう方がいるので、キチンと担当にどう使っていくか確認して、進めてください。
２－１－２．『３,０００万円の特別控除』を使えば、譲渡所得税がかからない？
上記で、離婚時に自宅を売却した場合、『譲渡所得税』を納める必要があると解説しました。
しかし、場合によっては、『譲渡所得税』がかからないケースもあります。
自宅を売却した際は『３,０００万円の特別控除』という制度を利用できる可能性があるためです。
『３,０００万円の特別控除』を利用できれば、売却益が３,０００万円以内だった場合、譲渡所得税を０円にすることが出来ます。
ただし、自宅を売却したからと言って、全ての方が上記の特例を利用できる訳ではありません。
『３,０００万円の特別控除』の制度には適応されるための条件が設けられており、利用には全ての要件を満たす必要があります。
このため、離婚時の財産分与で自宅を売却して『３,０００万円の特別控除』を利用したいと考えている方は、事前に『どのような条件が設けられているのか』を確認しておくようにしてください。
２－２．印紙税
『印紙税』とは、『「不動産（自宅）の売買を交わす際に作成する売買契約書などに課税される税金」のことです。
自宅を売却する際、買主と交わす契約書に「収入印紙」と呼ばれる切手状のものを貼り付けることで納税出来ます。
なお、印紙税の金額は、不動産の売買価格に基づき、以下のように収める納税額が決められています。
参照：国税庁より
軽減税率を基に、印紙の費用を棒グラフにしてみました。売買金額が５億円を超えると、１６万円と、なかなかいい金額になります。
私たちが取引の多い価格帯である１，０００～５，０００万円では１万円になります。
上記のように、不動産の売買価格に応じて納めるべき納税額が異なるため、事前に確認しておくようにしてください。
２－３．固定資産税
『固定資産税』とは、『税務上の固定資産となる土地や家屋などに対してかかる税金』のことです。
１月１日時点の自宅（不動産）の所有者に対して課税され、１年の途中で売却しても、所有者であるあなたに全額納税する義務が生じます。
ただし、１年の途中で売却をした場合は、手放した時点までの税金の負担で済むケースがほとんどです。
実際の不動産売却時には、「引き渡し日までの日割りした金額を負担して、残りは買主に負担してもらう」といった方法が主流であるため、基本的には全額負担する必要はありません。
３．離婚時に自宅を売却して財産分与を行なった場合に税金がかかる２つの判例
通常、財産分与として妻に資産を分与する場合は、税金を納める必要がありません。
その点では、離婚時に自宅を売却して財産分与を行う際も同様です。
しかし、離婚時に自宅を売却して財産分与を行なった場合でも、以下の２つのケースに該当する場合は税金がかかる可能性があります。
・偽装離婚や金額が多すぎる分与を行なった場合
・婚姻関係中に自宅の売却金を分与した場合
それぞれについて解説していきます。
３－１．偽装離婚や金額が多すぎる分与を行なった場合
『偽装離婚』や『結婚期間中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮しても元妻に渡した額が多過ぎる』場合は、『贈与税』がかかる可能性があります。
例えば、離婚をして財産分与を行なった後に、再度婚姻関係を結んだ場合です。
あなた自身にそのつもりが無くとも、あなたが妻と婚姻関係を解消したことが偽装離婚だと判断されてしまうと、分与された全ての財産に対して贈与税がかかってしまいます。
後々妻とやり直す可能性があるのであれば、自宅の売却や財産分与は行わない方が賢明だと思います。
ただ、これまでやり直しを行ったケースを私は知りません。
めったに無いケースなのでキチンと公正証書に残し、将来あなたがトラブルにはまらないように進めてください。
また、平均的な財産分与の金額よりも多い場合も同様に、『贈与』と見做されてしまい、『贈与税』が課せられる可能性があります。
ただし、『どのくらいの金額が財産を分与した額が多すぎる』と判断されるのかについて、法律上で明確な基準が決められている訳ではありません。
高額な分与を行う際に贈与税が発生するかを知りたい方は、税理士などに相談することを検討してみてください。
なお、贈与税は贈与された妻が支払う税金です。
関係ないと考える方もいますが、後々のトラブルを避けるためにも、配慮することをおすすめします。
３－１－１．財産分与で分与した金額が平均的な分与額と比較して高いからといって、不当に高額だとは言えないという判決が下った判例
『財産分与で分与した金額が平均的な分与額と比較して高いからといって、不当に高額だとは言えない』という判決が下った判例をご紹介します。
この裁判は、元夫が所有していた土地などの不動産を、離婚に伴う財産分与として元妻に行なった際、元妻に対する贈与税ではなく、元夫に対する譲渡所得税が課せられたことが違法だとして取り消しを求めた判例です。
この夫婦は、元夫が所有していた土地などの資産約１８億円のうち、半分の資産を離婚に伴う財産分与として元妻に分与しました。
財産分与であるため、元夫に譲渡所得税が課税されることに。
しかし、元夫は財産分与の対象となる資産の総額が平均的な分与額よりも多すぎるため、課税されるべきは元妻に対する『贈与』であり、『譲渡所得税』が課税されてしまったのは違法だと主張しました。
結果的に、結婚中の生活状況や婚姻期間、子供の養育関係などの様々な要素が考慮され、税務署が請求した『譲渡所得税』の課税は違法ではないとの判決が下されました。（東京高等裁判所判決／平成８年（行コ）第１５７号）
上記の事例のように、平均的な分与額と比較して、高額な分与額でも財産分与として認められるケースは珍しくありません。
しかし、高額な財産分与を認められてしまうと、多額の財産分与を行わなくてはいけないうえに、譲渡所得税があなたに課税されてしまう可能性があるため、元妻とよく話し合ってお互いが納得できる額を定めることが重要です。
３－２．婚姻関係中に自宅の売却金を分与した場合
婚姻関係中に自宅の売却金を元妻に分与した場合は、『贈与税』が発生します。
なぜなら、結婚中に自宅の売却金を妻に分与してしまうと、税務上の『贈与』扱いになってしまうためです。
仮に、あなたが財産分与を行なったことが『贈与』扱いになってしまうと、妻が贈与税を納めなくてはならなくなってしまいます。
先ほど同様、「妻が支払うなら自分は関係ない」と考える方もいるかもしれません。
しかし、後々のトラブルに発展するリスクを無くすためにも、離婚成立後に妻に自宅の売却金などを分与するようにしてください。
４．離婚時に自宅を売却して財産分与を行う際の注意点
婚姻関係の解消を機に自宅を売却して財産分与を行う際は、以下の２点に注意する必要があります。
・離婚が成立してから財産分与を行う
・住宅ローンの残債よりも自宅の売却金が低い場合は、財産分与の対象外になる
重要な内容になっているため、それぞれ詳しく解説していきます。
４－１．『３,０００万円の特別控除』を利用し、離婚が成立してから財産分与を行う
財産分与を行う際は、離婚成立後に分与することをおすすめします。
婚姻関係中に財産分与を行なってしまうと、上記でも記述した通り、夫婦間の贈与とみなされてしまい、元妻が『贈与税』を納税しなければならなくなってしまうためです。
また、離婚成立後に元妻に財産を分与することで、あなた自身にもメリットが生じます。
離婚成立後に自宅の売却金を妻に分与した場合、『３,０００万円の特別控除』を利用することができるためです。
『３,０００万円の特別控除』は、『配偶者や親族などの特別な関係の方に譲渡を行なった場合は適応外』になっているため、離婚成立後に分与することであなた自身が納めるべき『譲渡所得税』の負担を無くせる可能性が高くなります。
４－２．住宅ローンの残債よりも自宅の売却金が低い場合（オーバーローン）は、財産分与の対象外になる
通常、住宅ローンの残債よりも自宅の売却金が低い場合（オーバーローン状態）、元妻に自宅に係る財産を分与する必要はありません。
というのも、法律上、財産分与を行う際は、『資産（自宅）よりも負債（住宅ローンの残債）が多い場合は、財産分与の対象にならない』と考えられているためです。
このため、自宅が『オーバーローン（自宅の売却金よりも住宅ローンの残債が高い状態のこと）』の場合は、『自宅以外の資産を算出して２分の１にあたる額』を元妻に分与することで財産分与を完了することができます。
特に男性の方で多いのですが、勘違いをして財産分与を支払いすぎると、今後の新生活に支障が出る可能性があるので注意してください。
奥様と協議で決めた内容は大抵、平均的な額を超えているケースが多いです。そのため、金額の多寡を確認したい方や一般的な水準が分からない方は、お近くの離婚専門の司法書士や私たちにご連絡ください。
無料面談時に、資産やお子様の状況を踏まえ、協議に必要な前提条件をご提案させていただきます。
５．離婚時の財産分与で自宅を売却した時の税金に関するまとめ
今回、相談時に聞かれた質問を基に、離婚時の財産分与で自宅を売却した時の税金について、『自宅を売却して財産分与を行なった場合に税金がかかるケース』も含めて詳しく解説しました。
以下、『離婚時の財産分与で自宅を売却した時の税金について』のまとめです。
- 離婚時に自宅を売却する際は、「譲渡所得税」や「印紙税」、「固定資産税」を納める必要がある
- 「３,０００万円の特別控除」制度を利用することで「譲渡所得税」の負担を軽減できる可能性がある
- 離婚時に自宅の財産分与を行なった際に状況によっては、「贈与税」がかかる場合がある
- 将来の配偶者が気に入らなかったり、１人では広すぎて家を使いきれない可能性が高いため、離婚時に自宅を売却した方が良い
- 離婚時に財産分与を行う際は、事前に２つの注意点を理解しておく
ここまで説明してきた通り、離婚時の財産分与で自宅を売却する場合、『譲渡所得税』や『固定資産税』など、様々な税金を納める必要があります。
また、離婚時の状況によっては、本来納める必要がない税金が発生するケースも存在するため、婚姻関係を解消する際は事前に『どのような税金が発生するのか』を把握しておくことが重要です。
仮に、事前に納めるべき税金を把握せずに自宅を売却してしまうと、強制執行により財産を差し押さえられてしまうといった事態に陥りかねません。
そのため、この記事では『離婚時の財産分与で自宅を売却する税金』について詳しく解説してきました。
これから妻に財産を分与するために自宅の売却を行う方は、ぜひこの記事を参考に後々納める必要のある税金を確認しておくようにしてください。
なお、アリネットでは、離婚時の住宅ローンや自宅に関する無料相談を行なっています。
これまで数多くの離婚時の自宅問題を解決してきた経験や専門的な知識を保有しているため、あなたの状況を精査したうえで、『どのような税金が発生するのか』や節税するにはどのような対処を施せば良いのか』などの助言を行うことが出来ます。
これから離婚の協議を行い、自宅の売却も併せ、条件等をまとめて検討したい方、ぜひアリネットまでご相談ください。
＞＞離婚で悩む方向け、離婚時の不動産対応のチェックリストはこちらのページにまとめておきました。
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