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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、東京駅や秋葉原駅へのアクセスの割に、アメ横を中心に今も下町感が残る上野の再開発とその可能性についてまとめました。
*上野恩賜公園の様子
台東区にあり、千代田区、文京区との区境に位置する上野駅は、２０２０年春に上野駅公園口がリニューアルし、上野恩賜公園を望む展望テラスもオープンしました。ＳＵＵＭＯが発表した『関東 住みたい街（駅）ランキング２０２１』では、４４位と５０位以内に入る健闘ぶりを見せています。
また、２０１８年１１月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）で「上野」が特集されました。
同番組内では、「徳川将軍家の菩提寺」が１位となり、東京の歴史を深く感じられる地域であることが紹介されました。
*東京国立博物館
上野駅周辺は、美術館や博物館・寺院なども多く認知度の高い人気の街です。しかし、不動産購入を検討するうえで、これだけの情報では購入を決意することは危険だと思います。
そのため、この記事では不動産を購入する観点から、上野駅周辺の特徴や将来性、利便性を極力定量的に分析・詳細に解説していきます。
上野駅周辺の不動産購入を検討している方は、最後まで読み参考にして下さい。
＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。
１．東京、上野はどのような都市なのか？
まず、上野駅と浅草駅、御徒町駅周辺を年収別世帯数の割合で比較してみました。
上野駅は、２００～５００万未満の割合が高く全体の４０％以上を占めています。また、１，０００～１，５００万未満の世帯が他の駅に比べ多いこともわかりました。
上野駅周辺は住宅地が少ないですが、一般家庭と比較的余裕のある世帯どちらも住みやすい地域だと言えそうです。
１－１．度重なる災害や戦火の被害を免れたエリア
*寛永寺 清水観音堂
現在、お花見＆アートスポットにもなっている上野公園一帯は、江戸時代「寛永寺」の境内だったところです。
上野最古のお堂「清水観音堂」は、江戸の大火事も、寛永寺一帯が戦場となった上野戦争や太平洋戦争の戦火も免れてきました。
*上野動物園
そんな東京の歴史を深く感じることができるのはもちろん、パンダに会える上野動物園や、美術館、博物館などが揃い、１日かけても見どころを回りきるのが難しいほど魅力的な街です。
１－２．外国人からも根強い人気！アメ横など買い物には困らない街
*アメヤ横丁
約５００ｍの間に食品、衣類、雑貨、宝飾品などの店が多く立ち並び、休日には多くの人で溢れる通りが「アメ横」です。
外国人からも注目されていて、コロナ前は多くの外国人観光客が訪れていました。
*志村商店
そんなアメ横にはいくつか名物があります。例えば、チョコレートの叩き売りで人気を博している「志村商店」です。
２，０００円分以上のチョコ・お菓子がなんと１，０００円で買うことができます。
普段の食品を買うにも安く、アメ横でなくてもスーパーは多いため、日常の買い物に困ることはないです。
１－３．パワースポット多数あり！その中でも金運上昇のご利益があるのは・・？
*不忍池弁天堂
上野で金運上昇のご利益があるおススメスポットは「不忍池弁天堂」です。
ここには巳成金大祭限定頒布の金運お守りがあります。巳成金大祭に授かるお守りは古来から、お金に縁の切れ目が来ないご利益があると言われています。
２．上野の治安は悪いイメージだが実際は？
*参考：上野警察署
上野駅周辺は繁華街なので、あまり治安が良いイメージはありません。実際治安はどうなのか？上野警察署が発表した『過去５年間の刑法犯推移』のデータを確認します。
データによると、過去５年間で発生した犯罪件数は減少していました。しかし、居酒屋が密集している「上野６・７丁目」では粗暴犯が多く発生しています。
３．２０２０年４月にリニューアルオープンした「上野駅公園口」
*上野駅公園口
現在、東上野四丁目・五丁目で再開発計画が進行しており、２０２０年４月「上野駅公園口」がリニューアルオープンしました。
このリニューアル工事では、改札口前に広場やロータリーを整備、道路の相互通行化などが行われました。
*上野の森さくらテラス
さらに、新しい公園口駅舎には、展望テラスが設けられ、エキュート上野内にもコンビニエンスストアやカフェなどもオープンしています。改札内トイレなど、新しい設備も整備が進んでおり、２０２１年度中の完成を予定しています。
*東上野四丁目・五丁目の再開発エリア
また、台東区役所をはじめとした公共公益施設が集積し、多くの人々が訪れる交流拠点となっている「東上野四丁目・五丁目」は２０１６年に都市計画決定がされ、新しいにぎわいづくりや防災機能の整備が進行しています。
４．上野駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*上野駅周辺の様子
このように、上野駅周辺は魅力ある場所です。しかし、不動産購入を見当するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。
そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１ 上野駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「上野駅」と「浅草駅」、「御徒町駅」の世帯数比較です。「上野駅」と「御徒町駅」は単身世帯数が多いことがわかります。
飲食店も多く、山手線の中では比較的リーズナブルな土地柄や、１１路線利用できる利便性なども人気の理由かもしれません。
４―２．上野駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
どの駅も２０５０年に人口の増加数が減少する予想となっているものの、大きな変化は
予想されていません。
*参考：台東区役所ＨＰより
台東区が発表した『各年１月１日現在の人口・世帯数』のデータを基に、台頭区の人口を考察していきます。
このデータによると、２０１３にグンと人口が増加しています。２０１２年末に「東京スカイツリー」が完成したことも影響しているかもしれません。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「上野駅」の乗車数の推移を考察していきます。
上野駅は高い乗客数ではありますが増加はしていませんでした。将来的な展望ですが、２０１９年に多少減少しており、今後を注視する必要があるでしょう。
４－４．上野駅周辺の地価を考察
*駅前の「上野マルイ」
上野駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『台東５－１２（上野駅）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
上野駅周辺には住宅地の地価公示が無いため、商業地のみ記載いたします。
住宅地は、２０１４年からは徐々に地価が上がり、２０１２年から２０２１年にかけて６７万円／㎡（約６１％）増加しています。
*商業地『台東５－１２』の様子
４－５．上野駅の中古マンションの価格推移
*駅周辺のマンション郡
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の上野駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの上野駅周辺に建つ中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、他の地域同様、現在、駅周辺に建つ中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の３年間を見ると１４．７７％程度上昇しています。多くの駅と異なり、戸建ての価格も上昇傾向にあります。土地の価格は２０２１年１月から下降しているので注視したいです。
住宅地が少ない上野駅周辺は土地も戸建ても商業地扱いされ、外国人を含め、２０１０年以降、これまで買われてきたのかもしれません。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している上野駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，９８３万円（２８３万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，００８万円（３７８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格５，０３２万円（２３８万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，８２７万円（２７５万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（５，６１４万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約４３%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
５．台東区の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。上野駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都台東区・地域別危険度』
*参考：地震情報サイトＪＩＳ
上野１丁目～７丁目までを確認すると、最も危険度が低い地域は７丁目だということがわかりました。特に、火災危険度の順位は以前よりも低くなっており、駅前の再開発で最新の設備になり、動線が確保されたことなどが影響しているようです。
火災危険度は０．０２棟／ｈａとなっています。最も倒壊の危険が高いのは６丁目で、この界隈は飲み屋が軒を連ねるエリアです。古い建物も多く、注意が必要です。
５－２．台東区作成の「水害ハザードマップ」や対策
*参照：台東区
台東区は２０２１年１月に浸水ハザードマップを更新しました。
上野駅から浅草方面にかけては、荒川が氾濫すると０．５ｍ～３．０ｍの浸水を確認できるところが多くあります。また入谷駅、三ノ輪駅のほうは３．０ｍ～５．０ｍの浸水箇所があるため注意が必要です。特に荒川の堤防が決壊する事態になった場合は、被害がより広範囲に及ぶ予想です。
秋葉原近辺は２メートルの水深となり、大きな被害が発生する可能性が高いと言われています。ハザードマップをしっかり確認することが必要です。
６．利便性と下町の住みやすさが共存する街、観光地だけではない魅力
*下町風情が残る「上野御徒町中央通り」
上野といえば観光地といったイメージを持つ方も多いと思います。
しかし、駅から少し離れると下町風情が残る住みやすい街です。また駅周辺には最先端の商業施設から激安スーパーまで幅広い選択肢があるのも魅力です。
ただ、一番の懸念点は水害などの災害です。その為、購入に当たっては建物の老朽化が気になる地域や、ハザードマップで浸水情報をしっかり確認することが必要だと思います。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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