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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
不動産の売却には、いくつかの経費が必要になりますが、その中のひとつが、仲介手数料です。
実際に、２０１２年１０月から４００件を超える住まいのお悩み無料相談を行ってきた中で、どのくらいの金額になるのか？、今の相場はどんなものか？と、気になっている方が多くいました。
今回は、不動産売却の際の仲介手数料とはどんなものなのか、上限や相場についても解説をします。
なお、費用に関しては上場会社や大手不動産会社と違い、私たちだから、出来る事もあります。是非、ご相談ください。
空き家のままになっているご実家や離婚時の財産分与の為、ご自宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にして、売却時の手残りを最大化する為、賢く動いてください。
ちなみに、アリネットでは、住宅ローントラブルによる、自宅の売却に関わる場合、税金や仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、売買代金から控除されるため、一切掛かりません。
場合によって、生活再建や引っ越し費用を仲介手数料からお渡ししています。
その他、生活を立て直すという、債務整理のコンセプトの下、他の不動産会社が面倒で行わない、引っ越しや生活保護などのアフターフォローを行っています。この辺り、個別性が強いため、アリネットのLINE相談で状況を教えてください。
ご希望や相談内容を踏まえ、引っ越し費用だけでなく、どのように元の日常を取り戻すか、ご提案させて頂きます。
＞＞無料相談のお申し込みやなぜ、自宅の売却を決断できたのか等詳細はこちらのページにまとめています。
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１．不動産売却時の仲介手数料とは？
まず、仲介手数料とは不動産を売却する際、不動産仲介会社に依頼して買主を探すための手数料のことです。
仲介手数料の金額は、売買金額×手数料率のため、物件の販売価格によって変動し、高額になるほど仲介手数料も高くなります。
なお、一般的に仲介手数料の金額は不動産会社と媒介契約を結ぶ際の契約書の中に、物件の売出価格とともに記載され、支払時期も併記します。
そのため、もし、媒介契約書に手数料率の記載がない場合、トラブルを防ぐため、キチンと記載してもらい、金額を把握してから売却活動をスタートするようにしてください。
ちなみに、仲介手数料は完全な成功報酬なので、買い手が決まらない場合には発生しません。
１－１．仲介手数料の目的
仲介手数料は、以下のサービスを受ける目的で支払いをします。
- 売却する物件の調査と査定
- 不動産情報サイトへの物件掲載
- 情報誌への掲載やチラシの作成、ポスティングなどの広告
- 売主への販売状況の報告
- 購入希望者の現地案内、内覧
- 契約書・重要事項説明書の作成および契約、決済
仲介手数料の範囲内で、買主を探すこと、そして、売買契約を結ぶために、これらの業務をおこないます。
これらの業務のクオリティを担保するためには、一概に仲介手数料は安いほど良いとはいえません。そもそも、取引の途中でその会社がつぶれないのか？信用は高いのか等も大切な選択の要素だと思います。
上記の目的を遂行するうえで、より早期で安定した売却を進める目的で、あるいは必要と認められる場合、売主の合意のもと追加の経費が発生する場合があります。
具体例については後述しますが、この経費は専門家に依頼するために必要なもので、不動産会社の利益を含まない実費のみです。
この追加の経費については、発生の可能性のあるものを事前に媒介契約書の中で合意をしておくのが、スムーズな売却のためにもおすすめです。
１－２．仲介手数料はどのタイミングで支払う？
仲介手数料は成功報酬なので、支払うタイミングは基本的に売買契約の締結後と引き渡しの完了時です。
媒介契約を結ぶ際、５０%にあたる金額を支払うケースも多いですが、その場合の残金は最終的な販売価格に対しての計算で、残りの差額を支払う形になります。
仲介手数料の概算、その他の経費に関しても概算は可能ですので、経費の種類やおおよその金額は、仲介担当の不動産会社にご確認ください。
ちなみに、後述しますが、ご自宅の売却を進め、契約などを行った後、自身の問題で契約を破棄する場合、買主だけでなく、取引を進めていた不動産会社にもペナルティを払うことがあります。
そのため、もし、売買を辞めた時、どうなるのか等キチンと担当者に確認し、進めていってください。
１－３．物件価格が安い場合～低廉な空き家等の売買の特例～
２０１８年の法改正で「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が施行されました。
これは、４００万円以下の価格の安い物件については、法定の仲介手数料と物件調査費用とを合わせて「１８万円+消費税」を上限とする特例です。
近年は販売価格が安くなりそうな物件が、空き家として放置されるケースが増えているため、こういった物件の流通を活発化させることを目的としています。
ちなみに、４００万円以下の物件は一律１９８,０００円がかかるという意味ではなく、あくまで上限です。
ただ、不動産会社が動きやすくなる点で、高値で売却できたり、これまで売れなかったものが売れる可能性が高まり、これは売主側にもメリットのある特例といえます。
１－４．売主や買主都合で契約後にキャンセルした場合の手数料は？
先ず、一般的に、売主や買主の都合で契約をキャンセルした場合、手数料を全額請求させる可能性があります。
そのため、契約前に媒介契約書を契約する場合には以下の事項を確認し、担当にキチンと確認し、どのような内容でキャンセルになった場合に手数料が発生するのか、確認し、思わぬ損失を被らないように進めて下さい。
但し、購入者の都合で本契約が解除された場合、売買契約は成立している為、上記、約定報酬額（仲介手数料）の請求権は消滅しないものとする。
つまり、不動産会社との媒介契約によって、契約が成立した以上、買主に仲介手数料の支払い義務が発生するものとする。
＞＞離婚で家を売る場合の仲介手数料について、こちらのページにまとめておきました。
２．不動産売却時の仲介手数料の上限は？
そもそも仲介手数料には、「これ以上の手数料の請求は認められない」という決まりがあります。
ただ、決算書や開示資料を基に作った、大手不動産会社の手数料率の平均を見てもらうと分かりますが、売り手・買い手双方から手数料を貰うなどして、一件当たりの報酬を増やすことも出来ます。
２－１．法律で定められている仲介手数料の上限
不動産の取引の公正化と、消費者保護を目的とする宅地建物取引業法では、不動産会社が一回の取引で受け取って良いとされる仲介手数料の上限額が設けられています。
仲介手数料の金額の目安（消費税１０％）
販売価格１,０００万円： ３９万６,０００円
販売価格２,０００万円： ７２万６,０００円
販売価格３,０００万円： １０５万６,０００円
販売価格４,０００万円： １３８万６,０００円
販売価格５,０００万円： １７１万６,０００円
他にも、仲介手数料は一定額を超えて請求ができないことと、その計算方法を記載したものは、不動産会社の事務所内の見えやすい場所に必ず掲示しなければいけないという決まりもあります。
売却とは直接関連しませんが、賃貸物件の仲介手数料にも上限があり、月額の賃料の１か月分を超えてはならないと定められています。
２－２．仲介手数料の上限の例外
仲介手数料の上限額を超えて請求が発生する例は、前述のとおり「低廉な空き家等の特例」と、以下のような追加経費の場合です。
２－３．追加経費の例
実際、仲介手数料以外に自宅の売却で請求される可能性があるものとしては、以下のようなものがあります。
- 遠方にある不動産を売却する際の現地までの交通費
- 遠方にある家屋で、引き渡しまでの間に換気などをおこなう管理費
- 遠方に住む購入希望者と交渉をおこなうための出張費
- 売主の希望による追加の広告作成費
- 土地の測量費（正確な面積を測量し、売却後のトラブルを防止する目的でおこなわれる）
- 売却期間中の雑草・不法投棄されたゴミの処理
- 空き家を土地だけで売却するための解体費用
- 不要なものの廃棄費用
一般的に、これらは通常業務の範囲でおこなえるものは含まれません。
また、繰り返しになりますが事前の合意に基づいたもののみ、実費の請求となります。
２－４．仲介手数料以外に発生する経費
不動産の売却の際、仲介手数料以外に発生する経費について、簡単に触れておきます。
所有権移転に伴う登記のための費用、ハウスクリーニング費用、引っ越し代、残置物撤去費用、住宅ローンの残債などが主なものです。
その他、マンションにはありませんが、戸建ての場合、境界確定が求められることがあります。
買主が所有者になる前に、隣人との権利関係をしっかりしておきたいと言う意思が働くため、求められることが多いです。
このほかに、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などの各種税金があります。もし、保有期間中に住所を変更した場合、住所変更の費用も掛かってきます。
この辺りの詳細は個別性が強いため、無料面談の際、状況を踏まえ、対応させて頂きます。
３．不動産売却時の仲介手数料の相場は？
では、仲介手数料には指針にできるような相場というのはあるのでしょうか？
３－１．仲介手数料の相場
仲介手数料には、相場というものが存在しません。確かに仲介手数料には上限が定められているだけなので、上限以下で幾らにするかは不動産会社の自由となっています。
しかし、「３,０００万円の物件ならこのくらいの金額が必要」というような相場が存在しない理由は、サービスレベルの設定も会社ごとに異なるためです。
各不動産会社が法定義務的なものは除いて、仲介手数料の範囲でどこまでの仕事をするか、成約のためにどんな工夫をするか、それに応じて仲介手数料を設定しています。
この辺り、常に正規手数料を求められる上場会社や大手不動産会社と違い、私たちだから、出来る事もあります。是非、ご相談ください。
３－２．仲介手数料の額を事前に把握する
あまりやっている人はいませんが、査定の結果、売り出し価格が出た段階で、仲介手数料の上限金額を概算で事前に把握することは可能です。
物件の販売価格がよほど大きく上下しない限り、この金額もそう変化することはありません。
むしろ、お願いする不動産会社で売却にあたって、どのようなサービスが受けられるかという点に重きを置いてください。
不動産の売却にあたっては、買主を探すだけでなく、金融機関や買主との交渉、税金の相談、新居の件など、不動産会社に相談や依頼をする場面は数多くあります。
３－３．仲介手数料が不要となる方法
ここまで仲介手数料の説明をしてきましたが、不動産の売却をおこなう際、仲介手数料がかからない方法があります。
それは、不動産会社に買取を依頼することです。
買取であれば仲介ではなく、直接不動産会社に売却する形となるため、仲介手数料は発生しないうえ、残置物の処分や契約適合責任も不要となります。
他にも、売出が無いため、近所の方に分からず、売出から売却までの期間が大幅に短縮される点も、メリットといえます。
現在、私たち、アリネットでは売主様のために動くことが多いため、手残りが減る買取は行っていません。
ただ、中にはバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい方もいる為、買取業者を競わせるという意味で、３～５社に内見してもらい、買取希望価格を出してもらう事はやっています。
実際、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市の戸建てやマンションでこのやり方でご自宅の売却を行っています。
業者による買取を使った、早く・高くを目指した売却に関して、ご興味のある方はアリネットのLINE公式やメールでご連絡下さい。
スケジュールや費用をご説明いたします。
４．不動産売却時の仲介手数料まとめ
ここまでご覧いただきありがとうございます。
自宅を売却する際、お客様の手残りを最大化させるため、聞かれることの多い、売却時の費用から仲介手数料について、上限や相場がない理由などについて、解説をしました。
私たちは、２０１２年の創業から、自信をもって、家族に話せる仕事を目指し、働いています。そのため、お金のため、賎しい嘘をつくことはありません。
２０１５年以降、私たちは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
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５．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
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もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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