麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインの防犯設備士でファイナンシャルプランナーの相楽です。

今回も、前回同様に不動産絡みのトラブル案件を主に扱っていた元弁護士先生と一緒に、入居後の騒音トラブルについて、契約後に不安になって、ソワソワしないための事前確認や注意点を考えます。家にいることが多く、騒音に悩まされたくない方は幹線道路や線路以外にも、建物の用途地域に気をつけてください。

告知義務の有無の基準に関して、国土交通省が先日出したガイドラインを弁護士さんと話し合いました。まだ、案の段階で、これから本決まりですが、こちらのページにまとめておきました。

多くの方が実感している通り、ECの利用が一般化し、都市郊外に倉庫が増えています。世田谷区の方で実際にあった倉庫建築時の騒音に関する相談を参考に、準工業地域は工場や倉庫が近くにありつつ、マンションや戸建ても建つエリアで騒音問題が起こりやすいです。

また、準工業地域は倉庫や工場へ荷物を運ぶトラック等の大型車が行き来するため、お子様がいるご家庭には準工業地域にあるマンションはあまりお勧めできません。一人暮らしの方はあまり関係ないかもしれませんが、この辺りは仲介時の説明事項にも入っていないので、内見時に周辺環境などをご自身で確認する必要があります。

前回、騒音トラブルなどストレスで再度引っ越しを行わないといけない。その費用はオーナーが負担してくれるの？を投稿しました。賃貸マンションに入居後、予想外に「騒音が酷い」事が発覚したら、普通に住み続けることも難しくなってしまいますよね？（例えば、夜間の首都高バトルとか）ただ、改めて、引っ越しするとしても無駄な労力や費用、時間がかかってしまうので、できれば入居前に騒音リスクを避けたいところです。

賃貸マンションで不動産仲介業者や大家が隣人からの騒音トラブル等告知してくれなかった時、契約の解除や損害賠償ができるのか？また、トラブルを避けるにはどうしたらよいのか、今回も元弁護士さんと一緒にみていきます。なお、引っ越し直後に判明した隣人トラブル等に関して、告知義務違反が言え、引っ越し費用や損害賠償の請求などが出来るのかについて、こちらでまとめています。

１．騒音トラブルの例

これまでの実務の中で、賃貸マンションで発生する騒音トラブルの例としては、以下のようなものがありました。

１－１．単身マンションの場合

• 隣の部屋にバンドマンが住んでおり、毎晩のようにうるさくギターをかき鳴らしている
• 隣室の住人がうるさくステレオを鳴らしていて眠れない
• 近隣に電車の線路が走っていてうるさい
• 近隣で建設工事が行われており騒音が激しい
• YOUTUBERの叫び声が朝まで続く・・・、というのもありました。

ちなみに、YouTuberでも賃貸マンションを借りることが出来るのか？に関して、家賃保証会社にも実際に確認して書いた記事はコチラです。

１－２．ファミリー向けとの混合マンションの場合

• 最近、新型コロナウイルスの影響で自粛が続き、上下階の子どもが暴れたり、騒いだりするので音がうるさい
• 隣室の人がピアノを弾くので音が伝わってうるさい
• 隣室の住民が激しく夫婦げんかをするので、ストレスが溜まる
• 近隣住民の飼っている犬の吠え声がうるさい
• 近くに飛行場があり、飛行機の音がうるさい
• 近くに学校や幼稚園があり、子どもの騒ぎ声・鳴き声がうるさい

残念ですが・・・、このような状況では、熟睡も難しく、落ち着いて生活ができません。

２．騒音トラブルでは、告知義務が認められにくい

騒音トラブルがある場合、不動産仲介会社や大家に告知義務があるのでしょうか？

２－１．告知義務とは

告知義務とは、不動産仲介業者や大家が借主候補に対し、物件の欠陥について告げなければならない義務です。ただ、どのような欠陥でもすべてについて、告知義務が認められるわけではありません。借主の決断にとって非常に重要なものだけが告知義務の対象になります。

物件に問題があるのに隠して契約すると、借主であるあなたに大きなリスクや損が発生してしまいます。そのような問題を避けるため、仲介業者や大家は誠実にトラブルを告知して正しい判断をする機会を与えなければならないのです。

これまでの判例になったケースでは、騒音トラブルだけの場合には、告知義務が認められにくくなっています。建物の管理会社に連絡しても、現実的には無視される時が多いです。また、法的に騒音の告知義務について明確な条件はありません。その為、個別の検討が必要で、本当に騒音がひどい場合にはお近くの弁護士に相談した方がいいと思います。もし、弁護士に相談レベルの告知義務がなければ、次の入居者へ告知すべき義務も認められませんし、処罰も不可能です。その理由は以下の通りです。

２－２．騒音には、内見のときに気づくべき

物件に入居する前には入居者や契約者自身が実際に現地に行って内見を行うものです。通常、内見をすれば状況がわかるので、騒音がするか、しないかわかります。たとえば、近隣に線路が走っていたり、飛行場があったりしたら「電車や飛行機の音がするだろう？？」と予測できるのと同じです。

最近、港区の一部を飛行機が通るようになり、騒音が定期的に発生していますが、それを告知事項と入れるかと言われれば、ニュースにもなった一般的なことの為、入居希望者が事前に気づくことに入ると思います。このように、不動産会社や大家がわざわざ告知しなくても、入居者自身が把握できる内容ので、告知義務が発生しないと考えられます。

２－３．人によって「騒音」と感じるレベルがさまざま

音に対する感じ方は人によってさまざまです。ちょっとした音に神経質に反応する方もいれば、大きな音が鳴っていても平気な方がいます。自分では「こんな大きな音が鳴っていては生活できない！」と思っても、一般的な感覚で受忍限度内であれば、告知義務は発生しません。

２－４．生活音程度であれば、告知義務は発生しない

賃貸マンションに入居したときの騒音はたいてい「生活音」です。近隣住民の出す楽器の音や子どもの声、足音、ペットの鳴き声などがメインとなります。こういった一般的な生活音については、多くが受忍限度内とされています。以前、管理していた物件で入居者の方がパーティーやベランダで頻繁に叫ぶことがあった時は直接入居様に電話で連絡し、改善をお願いしましたが、一回では直らず、直接現地を訪問し、改善して頂くために覚書に捺印をしてもらい、収まりました。それぐらい、隣人による騒音に関しては改善するのが難しいと思って頂いた方がいいと思います。

その為、内見時には入居者の状況を不動産会社の担当の方にきちんと確認し、過去にトラブルが無かったのか？今はないのか等も合わせて、確認しておくと入居後にトラブルが少ないと思います。可能であれば、内見時に自分の部屋の両隣りぐらいのベランダの状況を確認し、常識の範囲内で利用されているか等は確認した方がいいと思います。ベランダにはその人の性格が出るケースが多いので。ルーズそうなら、その部屋を契約するのはやめておいた方がいいと思います。

３．騒音トラブルで告知義務が発生するケースとは

一方で、以下のような場合なら、告知義務が発生する可能性があります。

３－１．大音量で夜中の間ステレオを鳴らし続ける人がいる

毎晩のように大音量でステレオなどを鳴らし続け、近隣から苦情が続いており、いくら注意してもやめないのでトラブルになっているケースなどでは、大家や仲介業者に告知義務が発生する可能性があります。

隣室の住人がステレオを鳴らし続けて、ノイローゼになった場合には隣室の住人に傷害罪が成立する可能性もあります。このような場合には、その後の賃借人に対して、告知義務が発生すると思います。

３－２． 深夜の暴走族や首都高での大音量カーレース

引っ越し後に気づいた騒音が続く場合、通常の内覧では、深夜や夜も建物の周りなど事前に確認することは難しいと思います。これは騒音トラブルによる告知義務になる可能性があります。首都高など深夜に車が防音を立てて行うことが頻繁に行われていたようなケースでは、管理会社や大家さんはその事実を知っているケースがあります。その場合、あなた自身も契約前に騒音に関するトラブルなどを担当者にキチンと確認しておくといいと思います。
*個人的には、これまでの実務の経験から、騒音だけでなく、マンション内でのちょっとしたトラブル等の有無は絶対に担当者に確認した方がいいと思います。事件や事故物件の有無なども引っ越し後に知らされても、対応できないケースがあるため。

弁護士さんに曰く、「そういった事情が前から日常的にあって、大家や管理会社が把握していた。そして、賃借人は「騒音はないですよね？」と確認していた等の事情が重なれば、告知義務があると思います」と言っていました。

一方、入居後にそういう事情が発生した大家も仲介業者も知らなかった、契約時から賃借人があえて騒音を気にする風もなかったという感じであれば認められないと思います。なお、現実的には、騒音を好む賃借人は少ないと思うので、大家も仲介業者も知らなかった騒音問題は告知義務として、認められることは難しいと思います。

その為、面談や内見時に、何を確認するかキチンと理解して、行った方がいいと思います。失敗を基にしたチェックリストをまとめたページはこちらです。その他、リストから漏れたけど、内見時に見てほしいポイントはこちらにまとめました。

４．騒音トラブルに巻き込まれないための対処方法

入居後の騒音が心配なら、マンション探しの際に以下のように対処しましょう。

４－１．不動産会社から物件紹介を受けたとき

不動産会社から物件の紹介を受ける際、「自分は音に敏感なのでできるだけ静かな物件を紹介してほしい」と希望を伝えましょう。そうすれば、不動産会社も騒音に注意して、住宅街や周辺環境を気にした物件を選定してくれます。

４－２．内見時の対応

騒音トラブルを避けたいなら、内見時の対応が非常に重要です。多くの騒音トラブルは、入居者が内見時に自分で気づくことができるからです。気づけたはずの騒音に気づかずに契約してしまったとしても、不動産会社や大家に告知義務違反の責任を問えません。以下のような視点から、現地で騒音が起こっていないかチェックしましょう。

４－２－１．近隣の設備や環境

近くに線路や飛行場、学校や幼稚園、工場などがあると音が聞こえる可能性が高くなります。近隣で建設工事が行われている場合や行われる予定がある場合などにも注意が必要です。

４－２－２．近隣住民についての情報

近くにどういった住民が住んでいるのか、不動産会社に確認しましょう。「音を出す人はいませんか？騒音トラブルが発生したことはありませんか？」と聞いてみます。楽器を弾く人やペット、子どもがいると音が気になってしまうケースが多いので、そういった住人がいないかも確認しましょう。

４－２－３．現実に音がうるさくないか現地で確認

自分の耳で、現実にうるさい音が聞こえないか確認しましょう。静かな状態にして、階上や隣室から音が聞こえてこないか注意深く聞いてみます。壁が薄いと音が伝わりやすいので壁の材質なども確認してみてください。入居してから音が気になり始めると、精神的苦痛が大きくなり我慢できなくなるものです。事前のチェックによって音の被害を防ぎましょう。

大家や管理会社から騒音等問題ないと万が一、嘘の報告を受けた場合には、その「嘘」の内容にもよりますが、明確に嘘をつかれて、だまされたと言えるなら詐欺による取消ができる可能性もあります。ただ、騒音の場合、近隣環境などがわかりやすいので、自分で気づく必要性が高いと思います。

念のため、追記しておきます。最近増えているオンライン内見時の告知義務違反の判断基準等について、こちらのページにまとめました。ただ、オンラインであっても、実際に現地に行く場合であっても室内だけでなく、最寄り駅を含め、建物全体を確認することは大切です。

＞＞実際に騒音トラブルに遭い、管理会社や警察に相談した方にヒアリングを行い、こちらにページにまとめました。

５．念のため、内見時にはゴミ置き場の確認を

最後に、騒音トラブルで悩まされないために、内見時に絶対に見てもらいたい場所があります。４．の部分に内見時に確認してほしい場所は書きましたが、特にゴミ置き場は確認してほしいです。

というのも、ここには住人の素が現れます。たくさんの人がマンションの住人を不安視する傾向にありますが、それならなおさら見てほしいです。オンライン内見をする場合でも担当者にこの部分はどうなっているのか？散らかっているのか？臭いのか？等をキチンと確認してからお部屋を決めることが大切だと思います。

もし、実際に現地を見に行く場合にはゴミ置き場内の整理状況がキチンとしているか、逆に、自分はこのレベルなら出来るのかなどを確認して下さい。きっと、役に立つと思います。

６．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト

これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。

もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。

□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい

もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。

また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。

４，０００件を超える引っ越しの失敗事例の中には、事故物件の取り扱いなど、あいまいなまま契約してしまう不動産会社の話がいくつもあります。そのため、私たちは貸す側も借りる側も事故物件に関するキチンとした知識を持たないまま契約してしまい、あなたが後悔することがないよう、正しい知識を持った不動産会社でマンションなどの契約を行うことを強くお勧めしています。

内見時に持っていってほしい物やアプリについてはこちらにまとめています。その他、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。最後に、【元弁護士と考える】シリーズ、告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策他以下の通りです。

＞＞【元弁護士と考える】事故物件を契約する前の告知義務？その確認方法や注意点は？

＞＞【元弁護士と考える】不動産屋からウソを教えられた時の対応は？

＞＞【元弁護士と考える】騒音、地震、虫などないと言われたのに、嘘だったら 

＞＞【元弁護士と考える】仲介手数料の支払い無効裁判（２０１９年夏）

＞＞【元弁護士と考える】騒音や悪臭、ナンパ等『隣人トラブル』の対処と引っ越し代は？

その他、事故物件に関する記事はこちらです。

＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）

＞＞麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）

＞＞事故物件を紹介されたりしないかと不安で・・・

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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。

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