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こんにちは、不動産取引の不安ゼロを目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで物件の案内を担当している宅地建物取引士、大和田です。
近年、都心部を中心にマンションの老朽化が社会問題へと発展しています。マンションの住民をはじめ、近隣住民の命や生活を大きく脅かす存在になっているためです。
では、具体的にどのような影響があり、社会的に問題視されているのでしょうか？２０１８年に国土交通省住宅局が発表した「マンション政策の現状と課題」によると、同年末時点で売りに出されている中古マンション数が約６５４.７万戸に及ぶと公表しました。
これらの中古マンションの中には、適切なメンテナンスが施されていないケースや耐震性に問題があるケースも少なくありません。実際に、いつ倒壊してもおかしくない状態の建物や一部破損による被害が相次いで報告されています。当然、行政もこのままにはしておきません。これらのマンションはいずれ改修を義務付けられると思います。
しかし、あまり知られていませんが、マンションの改修は住民も費用を負担する必要があります。そのため、両親や身内からマンションを相続した方や将来的に所有しているマンションを親族に相続させるつもりの方も注意が必要です。
所有しているマンションが老朽化することによって、資産価値が落ちたり修繕費を負担しなくてはいけなくなる可能性があります。そのため、マンションが必要不可欠な場合以外は、できるだけ早く売却することがおすすめです。そうすることで、リスクを回避することができます。
そこで、この記事では具体的に売却をおすすめする理由や「老朽化マンションを見極めるポイント」や「高く売る際のおすすめ方法」などを詳細に解説していきます。最後まで読んでぜひ参考にしてみてください。
１．老朽化マンションの定義とは？
老朽化マンションとは、建設された年から長い時間経過することにより「外観や設備などの機能性、耐震基準などを再生する必要があるマンション」のことを指します。
例えば、外観のヒビ割れや配管の劣化など築年数の経過に伴い様々な箇所の損傷が激しいマンションのことです。こういったマンションが万が一にでも倒壊した場合は、多くの人が被害に遭い命を失いかねません。そのため、老朽化マンション問題は近年注目されています。
１－１．マンションの限界は築３０年前後が最後なの？
一般的に、『マンションの寿命は築３０〜４０年前後と言われています。』ですが、明確な年数は決められていません。マンションの規模や建築技術、メンテナンスによって異なるためです。マンションは管理を買えというのに通じるものがあります。
ちなみに、国土交通省が発表した「中古住宅流通促進・活用による研究会」によると、RC構造と呼ばれる「鉄筋コンクリート造」の建物は、理論上１２０年以上持つと報告されています
１－２．マンションの老朽化を判断するポイント
保有しているマンションが老朽化しているのかを判断する主なポイントは、以下の２点です。
・定期的なメンテナンスが施されているか
・いつ頃に建設されたマンションなのか
上記の２つは、老朽化を見極めるうえで非常に重要なポイントです。それぞれ詳細に解説していきます。
１－２－１．定期的なメンテナンスが施されているか
マンションの大規模な修繕工事は、１２年周期で行う必要があります。修繕工事は、マンションの躯体機能を改善させる目的があるため、建築基準法で築１０年から１３年までに工事を実施するように定められているためです。本来は１３年目までに実施すればいいのですが、大規模な修繕工事は建物の外壁や設備など細かいところまで工事を行うため、完了まで長い時間を有します。そのため、１２年周期で修繕工事を行うのが理想的です。
しかし、中には高額な修繕費用を抑えるために簡易的な工事しか行っていない管理会社もあります。建物の耐久性が低下し、見えない箇所で大きな損傷を受けているケースも珍しくありません。そのため、自身の所有するマンションの「どの程度の周期でメンテナンスされているのか」や「改修工事を行った内容」を確認することは非常に重要です。
１－２－２．いつ頃に建設された建物なのか
建物の耐久性を考慮する際に、「西暦何年に建設されたマンションなのか」を把握する必要があります。１９８１年６月に建築基準法が改正されたことで「新耐震基準」と「旧耐震基準」の建物に分かれているからです。具体的な相違点について、下記の表にまとめたのでご確認ください。
２０２１年現在から逆算をすると、築４０年前後の建物が旧耐震基準を適応されたマンションです。具体的には、１９５０〜１９８１年５月３１日までに建設された建物が該当します。
そのため、あなたが購入を検討中又は、保有しているマンションがいつ頃に建設されたのか確認することで耐久性を見極めることが出来ます。
２．深刻な老朽化マンション問題
参照：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（２０１９年）
マンションの老朽化で問題になってくるのは、以下の４点です。
- 建物や設備などの劣化
- バリアフリーに対応できていない
- 身体的な危険性と近隣住民の不安
- 資産価値の低下
それぞれ詳しく解説していきます。
２－１．建物・設備などの劣化
前述通り、マンションの築年数が長くなるほど建物や設備の劣化が激しくなります。特に水道管や排水管などの水回りに関する箇所は劣化スピードが早いため、適切な管理を行わないと水量の減少や錆や腐食物などが混入した水が出るなどの異変が起こります。
このように、配管が劣化することで漏水の発生の原因となるばかりでなく、住民の健康被害を及ぼしかねません。
２－２．バリアフリーに対応できていない
一昔前はバリアフリーという概念はなく、高齢者や体の不自由な方が住みやすいような構造に設計されていませんでした。そのため、古いマンションでは、手すりやスロープがなかったり、階段が急な造りとなっていることも珍しくありません。
そういった物件は高齢化社会である現代のニーズに合っておらず、資産価値が低下の一方をたどる傾向にあります。
２－３．身体的な危険性と近隣住民の不安
建物の劣化により、住民をはじめ近隣住民の安全性や生活が脅かされる可能性があります。外壁のコンクリートなどの落下により通行人に危害を及ぶ恐れがあるためです。実際に過去のニュースでは、そのような事例が数多く取り上げられ、中には命を落とした人もいます。
さらに、外観が著しく悪化していることで犯罪の原因にもなり得ます。見るからに手入れがされていない建物があることで、街の景観を乱し犯罪が起こりやすい環境を生み出してしまう可能性があるためです。そのため、老朽化マンションが近くにあることは、地域住民にとっても大きな問題になっています。
２－４．資産価値が低下する
マンションの資産価値は新築時が最も高く、築１０年を経過するとどんどん不動産としての価値が低下します。特に築３０年以上経過しているマンションは、基準よりも短い頻度でメンテナンスが施されていない限り、資産価値を保つことは難しいです。
さらに、最近建設されているマンションがセレブタウンのような設備やデザイン、高度な安全技術が施されていることも古いマンションの資産価値低下の原因になっています。
これまで８年間の相談経験から、元気な内に住まいのマンションをどうするか、色々と相談しておいた方が良いと思います。相談先や注意点、対策のメリット・デメリットについてははこちらのページにまとめておきました。特に、５０代、６０代のまだまだ元気な方に読んでほしいです。
３．老朽化マンションはトラブルの元になる
マンションが老朽化していることを把握しているにも関わらず、放置し続けていると近隣や自治体などとトラブルに発展する恐れがあります。実際に放置したことで危害を加えてしまい、裁判に発展した事例もあります。そこで、ここでは、どのような事態になるのかを実際に起こった判例をもとに見ていきます。
３－１．実際に起こった建物の一部破損による判例
１９８１年に発生した台風により、老朽化していた屋根が破壊され、一部の破片が下に駐車していた自動車に当たり破損した事例です。（事件番号：昭和６１年（ワ）１８１）
幸い人に当たらず車の破損で済みましたが、乗車中に落下していたら大惨事になっていたのは言うまでもありません。結果的に、この事件では自動車の所有者にも過失があると認められたため、過失相殺の処置が取られました。しかし、裁判に至ったことによりマンションの資産価値の低下に繋がり、大損害を生む結果となったのです。
このように、いつどのようなトラブルが起こるかはわかりません。そのため、老朽化しているマンションを所持している場合はなんらかの対処が必要です。
３－２．老朽化問題を解決する３つの対策方法
マンションの老朽化を解決するには、以下の３つの対策方法があります。
- 建物を取り壊す
- 建て替え工事を行う
- 建物を修理や修復する改修工事
それぞれ詳しく解説していきます。
３－２－１．建物を取り壊す
老朽化マンションの問題を抱えたくない場合は、建物自体を取り壊し、土地を売却するのがおすすめです。人気エリアや立地がいい場所であれば、高値で売却することができます。
しかし、この方法が取れるのは賃貸マンションだけになります。取り壊すには住民の８割以上の同意が必要となるためです。分譲マンションではよほどの理由がない限り、同意されることはありません。
３－２－２．建て替え工事を行う
取り壊しと同様に、住民の８割以上から同意を得られれば「建て替え工事」を行うことが可能です。建物や設備が全て一新されるため、住民としてもメリットは少なくありません。
しかし、建て替えに当てる費用は非常に高額になるため、住民から集めた「修繕積立費」だけでは全ての工事費用を賄うことは不可能です。足りない分は、追加で住民から徴収することになります。
３－２－３．建物を修復する改修工事
大掛かりな改修工事で、外壁塗装やエレベーターなどの更新、配管設備の取り替えや各設備の防水補修、耐震性の向上などを行います。そうすることで、老朽化マンションも新しく生まれ変わることが可能です。
しかし、改修工事を行うには大きな難題があります。２０１８年に国土交通省が発表した「平成３０年度マンション総合調査結果（概要編）」によると、修繕積立費の中から工事費用に見合った金額を捻出できないマンションが約３５%あるということが分かっています。
マンションの多くが、購入時に積立金を低く設定しているためです。当然、足りない分は住民達に請求されます。行政が本腰を入れて改修工事を余儀なくされる前に売却することもひとつの手段です。
４．継続して保有するのが難しい方は早急に売却するのがおすすめ
上記で紹介した対策方法を講じることが難しい場合や今後継続してマンションを保有するつもりのない方は、できるだけ早く売却するのがおすすめです。その理由は、２つあります。
４－１．資産価値がゼロになる可能性
一つ目は、「資産価値がゼロに近くなる恐れ」があるからです。前述した通り、マンションは築年数を積み重ねるごとに建物の価値が低下します。耐震性に問題もある不動産なら尚更です。そのため、建物の価値が少しでもあるうちに売却することをおすすめします。
１９９０年前後のバブル期に建てられたリゾートマンションは管理がされていない、又は不十分であったため、その利便性から価値が激減している物もあります。築３０年を過ぎたあたりですが、資産価値は築年数だけでなく、その利便性を含め、決まります。
４－２．補修工事や建て直しの資金が不足している
二つ目は、「補修工事や建て直しの資金を徴収される」可能性です。老朽化マンションを改善するためには、結局のところ建て直すか修繕するしかありません。しかし、修繕費や建て直し費用は莫大な費用が必要です。当然、住民から徴収することになります。
３０年の内に所有者が分からなくなり、上記の積み立てが行われていないマンションも増えています。その為、購入を検討する時はリノベーションされた室内だけを確認するのではなく、マンション管理の収支報告書を必ず確認し、未納がどれくらいあり、予定にいくら足りていないのかをキチンと確認するようにして下さい。
もちろん、１，０００万円近い出費をなんなく出来る人には悪い話ではないと思います。ですが、全ての人がそんな大金を用意できるとは限りません。そのようなお金を用意できないという方は、反対するか売却して出て行くかしか選択肢が残っていないのです。私の経験からもそういった反対をされる方は珍しくありません。
しかし、反対をされても、今後法律で大規模な改修や建て直しを義務化される可能性は高いはずです。したがって、資産価値の残る今のうちに売却することをおすすめします。
５．老朽化マンションを売却する際の不安や注意点について
老朽化マンションの売却を決意しても、様々な不安を持たれていると思います。そこで、マンションを売却する際によくある不安と必ず知っておいてもらいたい知識を紹介します。マンションを売却する前に必ず確認するようにしてください。
５－１．売却をする際、立ち退き料はどうすれば良いか？
マンションを所有している方の中には、賃貸で貸している方もいると思います。そういった場合は売却を決意しても立ち退き料に不安を感じているはずです。
しかし、古い分譲マンションを賃貸している場合、気の利いた管理会社であれば、定期借家契約を結んでいる場合がほとんどです。そのため、契約期間の満了を待てば立退料は必要ありません。問題は普通賃貸借契約を結んでいるケースです。
更に、賃貸マンションを所有している場合は普通賃貸借契約が主流なため、入居者への立退料が必要になります。ただし、過去の事例では立ち退き料ゼロ円で解決しているケースや１世帯５００万円の支払いで解決したケースなど立退料に支払っている金額は様々です。
この辺りは、一度管理会社に相談し、どうするか話し合った方が良いと思います。
５－２．説明責任と瑕疵担保責任について
マンションに限らず不動産を売却する際、売主は説明責任と瑕疵担保責任を負います。両方ともマンションを売却するために非常に重要な知識です。
ここでは、２つの責任を詳細にせつめいします。必ず確認するようにしてください。
５－２－１．説明責任
説明責任とは、「対象となる不動産に何かしらの問題がある場合は、所有者（売主）が買主に説明する義務」があることを指します。例えば、建物にヒビ割れがあることを売主が把握していた場合、その事実を買主に正しく伝えなくてはなりません。
仮に、「ヒビ割れはしていない」と偽りの情報を伝えた場合、売主側の「説明義務違反」となります。宅建業者が「説明義務違反」を行なった場合は、業務停止処分になるほどの重たい違反です。
一方で、売主個人が「説明義務違反」を行なった場合は莫大な慰謝料（損害賠償）を請求されます。そのため、物件に瑕疵がある場合は隠さず伝えるようにしてください。伝え方が大切だと思います。この辺りは売却を依頼する担当者にどのように購入検討者に伝えるか相談し、進めて下さい。デキる担当者であれば、スムーズに対応してくれると思います。
５－２－２．瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、「対象の不動産に通常では見つけられない隠れた欠陥があった場合に売主が買主に対して負う責任」のことです。例えば、マンションの場合は給排水設備が故障している場合などが当てはまります。
買主はすぐに気づかなかったことに落ち度がないと判断された場合、購入日から２～３カ月以内であれば損害賠償や契約の解除を要求することが一般的にできます。ちなみに、不動産業者からの購入の場合、瑕疵担保責任は最短で２年以内とされています。
売主はこのような面倒な事態を避けるため、マンションを売却する前にホームインスペクションを実施するのが最も効果的です。
６．老朽化マンションを高く売るには不動産会社に相談
老朽化マンションを高い金額で売却したい方は不動産会社に相談するのがおすすめです。プロの経験や知識、人脈を活かして、可能な限り高い金額で売却できるように動いてくれます。
特に、金額的に２，０００万ぐらいまでなら、マンションのエリアを見ている街の不動産会社に依頼するのが良いと思います。というのも、立派な事務所やスタッフを抱えている大きな不動産会社には規模的に小さく、対応がおざなりになる可能性があります。
また、購入検討者のリストを豊富に持っている会社も良いと思います。売却を急いでいる状態で一からネットに掲載し、購入検討者を探してというよりは購入希望の方に直接物件を紹介する方がスムーズに行くケースが多く、売却時の条件も強気に売主寄りにする事が出来ます。とりわけ、老朽化マンション売却時の最大のポイントは売却時の説明責任と売却後の瑕疵担保責任です。
ここでは、売却を検討する際に不動産会社に相談するメリットや選定する際の注意点を詳しく解説していきます。
６－１．不動産会社に相談するメリット
不動産会社に相談するメリットは２つあります。
６－１－１．リノベーション事業をメインで行っている企業
１つ目は、リノベーション事業を行っている企業が存在することです。リノベーションとは、分かりやすく言い換えると「古い建物を新しく生まれ変わらせ、機能性を新築同様に戻す」工事のことを指します。
老朽化しているマンションを企業が買取り、付加価値を与えて販売することで利益を出しているのです。そのため、古いマンションでも高値で買い取ってもらえる期待ができます。
このような会社が購入する場合、個人間の売買と異なり、瑕疵担保責任を免れることが出来ます。古いマンションは解体してみたら、漏水があったり、水回りの交渉など売主が知らない問題を抱えていることがあります。そのような責任を全て免れるのが瑕疵担保免責を条件に売却することです。
６－１－２．不動産売却に関する知識や経験を保有している
２つ目は、不動産売却に関する知識や経験を保有していることです。訳あり物件や深刻な老朽化に悩まされている建物であっても、豊富な経験と知識をもとに売却してくれることを期待できます。
新築のマンションを買う場合と築古のマンションを買う場合は共に建物や設備の状況を確認する必要があります。加えて、マンション全体の運営状態、特に収支や積み立てが計画通りに行われていないものは後々トラブルに発展します。売却をする場合には、この辺りをキチンと買主に説明できる不動産会社でないと売却後にトラブルになり、問題の責任を取らされかねません。売却したら、後は気にしたくないという方は特にこの辺りを気を付けて、動いてください。
６－２．不動産会社に相談する注意点
不動産会社に相談する際は、どのような実績や人脈があるのかを見極めることが重要です。業者によっては老朽化マンションの知識や経験が乏しく、個人投資家やリノベーションに関する人脈を保有していない企業もあります。仮に、そのような不動産会社に依頼してしまうと、なかなか買い手が見つからない事態になり、時間だけが過ぎ、売却価格も下落しかねません。
その為、不動産会社に相談する際は、企業のこれまでの改修・買取実績や人脈、特に潜在的な投資家をどのくらい抱えているのかなどを詳細に把握してから売却を依頼するようにしてください。少なくとも、担当が頑張りそうだから、良い人だからで選ばない方が良いと思います。結局、担当より、会社の実績が大切になってきます。
６－３．不動産会社は、大手と中小規模の企業どちらが良いの？
先ほど、少し書きましたが、一般的に、不動産売却において不動産会社の規模は大して影響ありません。誰もが聞いたことのある有名企業であっても、エリアや規模、条件などで得意不得意はあるためです。
老朽化や築古のマンションを売却する場合に最も大切な事は「リノベーション事業に強いのか？」や「潜在的な購入者や不動産投資化を抱えている企業なのか？」の方が重要です。中小企業でも、地元に強い人脈を保有している会社は珍しくありません。そのため、企業ブランドよりも先ほど述べたことを意識して選定する方が、効率良く希望にあった売却を行えるはずです。
念のため、トラブルが大ごとになる前であれば、弁護士を雇い、お金と時間のかかる訴訟より、先ずは調停という方法があります。相手先の住所等が分かれば、意外とスムーズに進むケースもあります。こちらのページに調停をする際の相談先や注意点をまとめました。
７．老朽化マンションの問題解決のまとめ
今回は、老朽化マンションを抱えることで、所有者であるあなた自身にどのような影響が起こるのか事例も交えて詳細に解説しました。以下、今回のおさらいです。
- 老朽化マンションを放置していると危険性が高まる
- １９８１年以前か以後で耐震性が異なる
- マンションの老朽化問題を解決するには、３つの方法から選択する
- 対策を講じれない、継続して保有するつもりのない方は早急に売却するのがおすすめ
- 老朽化マンションの売却はリノベーションや地元に強い人脈を抱えている不動産会社がおすすめ
これまでの経験から、老朽化マンションの資産価値を損なわずに売却するにはできるだけ早く決断して行動することが重要だと思います。後回しにしてしまうと時間と共に資産価値が減っていくだけでなく、あなたの所有するマンションが加害者になるリスクも伴います。そのため、ご自身で判断できない、売却したいけど方法がわからない方は不動産会社に相談するのがおすすめです。
実績や経験があり、信用できる不動産会社に相談をすることで、あなたの不安は改正されるはずです。また、どこに相談すればいいか分からないという方は、弊社の無料相談をご利用ください。
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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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