こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、現在も再開発が続く、「武蔵小杉」駅に関して、再開発データを基に情報をまとめました。
９０年代より、再開発が続く、武蔵小杉駅周辺では現在も再開発が進められ、２００８年に小杉町３丁目中央地区の都市計画決定され、翌２００９年に事業認可されました。
ようやく、２０２０年６月に商業施設と共に、Kosugi 3rd Avenue The Residenceが竣工しました。
ただ、２０２６年完成予定の三菱地所レジデンスツインタワー等、武蔵小杉駅周辺の再開発はまだ終わっていません。
『日本医科大学武蔵小杉病院跡地』に『三菱地所レジデンスツインタワー』が、２０２６年完成予定と、まだまだ目が離せない武蔵小杉駅周辺について、まとめました。
１．今、再開発だけがなぜ買えるのか？
*東急電鉄武蔵小杉駅南口１付近
東京を中心にこれまで多くの再開発や新駅開通が行われてきました。
例えば昨今、インバウンドの急増で利用者が増えた秋葉原や六本木、豊洲、そして高輪にできた新駅、高輪ゲートウェイなどがあります。
東京以外でも神奈川県川崎市の武蔵小杉や埼玉県草加市、千葉県柏市で大規模な再開発が行われ、これらのエリアの地価やマンション価格、乗降客数は住環境の整理が進むにつれて、利便性やその価格も一般的に上がっています。
その為、もしあなたに何かあった時でもローンを残さず、売却するためにはこれらイベント・ネタのあるエリアの不動産を購入するのが先の見えづらい時代には賢い戦略だと思っています。
主なエリアとして、以下のようなものが考えられます。
・新駅・延線開通
（例えば、大江戸線「麻布十番」や丸ノ内線「方南町」、大江戸線「大泉学園」等）
・拡幅工事
（例えば、環状3号線や環状4号線等）
・駅前開発
（例えば、赤羽駅、上板橋駅等）
・地域開発
（例えば、豊洲や武蔵小杉、六本木ヒルズ、ミッドタウン六本木、ミッドタウン日比谷等）
・その他上記の複合（新規乗り入れを含む）
（例えば、山手線「高輪ゲートウェイ」等）
どのエリアも再開発の進捗と共に利便性だけでなく、その価格も上昇してきました。具体的な恩恵は後日、見ていきます。
２．武蔵小杉の今後の価値は？
*駅周辺の様子
今回は、２０００年以降大々的に再開発が行われ、工場地からタワーマンションや大規模な商業施設ができ、一気にセレブタウンとまで言われるようになった武蔵小杉に関して、長期データを基に再開発の経済的な恩恵について見ていきたいと思います。
２－１．武蔵小杉のある川崎市中原区の人口の予測
*参照：国立社会保障・人口問題研究所
国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に川崎市中原区と神奈川県全体の今後の人口の予測を見ると、神奈川県全体の人口は２０年以降、長期的に減少傾向にあります。
ただ、東京へのアクセスも良く、再開発が継続的に行われている川崎市中原区の人口は今後４０年まで２０年間で更に２万人程度の増加が見込まれています。
２－２．武蔵小杉駅の利便性を知るため、乗降客数の推移
*参照：東急電鉄発表のデータを基に調整
続いて、武蔵小杉駅に乗り入れている東急東横線の乗降客数のデータを確認していきます。
２００５年の乗降客数は１５４，９５１人で、その後も増加を続け、２０１７年には１７６，６０６人というピークを迎えました。
この時期は再開発が進み、タワーマンションの建設や商業施設の充実が進んだため、駅周辺の利便性が向上し、多くの人々を引き寄せたと考えられます。
しかし２０２０年に入ると、新型コロナウイルス感染症の影響で乗降客数は１１８，０３０人と大幅に減少しました。
これは、多くの人々が在宅勤務に移行し、通勤・通学の需要が減ったことが原因です。
この影響は翌年の２０２１年も続き、乗降客数は１２８，９４７人と低調でした。
２０２２年には１４０，５５１人、２０２３年には１４７，４５０人と、徐々に回復の兆しが見られます。
完全には以前の水準に戻っていませんが、街の活気が少しずつ戻りつつあることが分かります。
経済活動の再開や、リモートワークの縮小が影響していると考えられます。
武蔵小杉駅の乗降客数の推移は、地域の発展と社会情勢の変化を反映しており、その動向は駅周辺の街並みや人々の生活様式の変化を物語っています。
今後もこの駅の発展を注視していくことが重要です。
２－３．土地価格はどうなのか？
*参照：地価動向（公示地価・基準地価）
同様に、武蔵小杉駅周辺の地価について調べてみました。
上記のグラフは、毎年発表されている地価公示のうち、一般住宅やアパートが混在する住宅地域にある中原－９と、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域にある中原５－２について、２０１４年から２０２４年にかけてのデータを基に、地価の変化を考察します。
２－３－１．住宅地（中原区-９）の推移
まず、住宅地（中原区-９）の地価は、２０１４年の４３万円/㎡から始まり、その後、２０１５年には４４万円/㎡、２０１６年には４５万円/㎡と緩やかに上昇しました。
さらに２０１９年までに４９万円/㎡まで増加し、２０２４年には５６万円/㎡に達しました。
この上昇傾向は、地域の再開発や生活環境の向上、利便性の向上によるものと考えられます。
特に、徐々に安定的に地価が増加している点が特徴です。
２－３－２．商業地（中原区５-２）の推移
一方、商業地（中原区５-２）の地価は、住宅地と比較してさらに顕著な上昇を見せています。
２０１４年には１１７万円/㎡であった地価が、２０１５年には１２７万円/㎡と急激に上昇しました。
その後も上昇傾向は続き、２０１８年には１５３万円/㎡、２０２０年には１８０万円/㎡、そして２０２４年には２１３万円/㎡に達しました。
これは、武蔵小杉駅周辺の再開発や商業施設の増加、地域全体の利便性向上がこの大幅な上昇を支えています。
２－４．多くの人が買うマンション価格はどうなのか？
最後に、ライフルホームズが発表しているファミリー向け中古マンションの売却希望価格、そして、東京カンテイでその坪単価の推移をまとめました。
２－４－１．武蔵小杉駅周辺の中古マンションの価格の推移
ライフルホームズによる、築１０年程度、専有面積７０平米ぐらいのマンション価格の推移グラフによると、２０１１年には、武蔵小杉駅の中古マンション価格はおよそ４，５００万円前後で推移していました。
その後、２０１３年から２０１４年にかけて価格が急上昇し、５，５００万円に達しました。
この時期は、再開発の進展と武蔵小杉エリアの人気の高まりが影響したと考えられます。
２０１６年以降は、価格がさらに上昇し、６，０００万円を超える水準で推移するようになりました。
２０２１年から２０２３年にかけては、７，０００万円を超え、２０２３年にピークを迎えました。
この上昇は、利便性の向上や住環境の充実により、武蔵小杉が『住みたい街』としての地位を確立したことが大きく影響しています。
一方で、２０２４年に入ると価格はやや下落し、７，０００万円を下回る水準に戻りました。
この下落の背景には、経済環境の変化や需要の一服感が影響している可能性があります。
２－４－２．武蔵小杉駅周辺の中古マンションの単価の推移
*参照：東京カンテイ沿線別・駅別価格
続いて東京カンテイによる、築１０年程度で平均専有面積６０平米程度のマンションの坪単価の推移グラフも確認します。
データによると、坪単価も２０２０年から２０２４年にかけて、約８５万円／坪（２９．５％）上昇しています。
これも価格推移と同様に、再開発の進展や生活利便性の向上が影響していると考えられます。
２－４－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している武蔵小杉駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格が６，４７６万円（３０６万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い住まいサーフィンでは、平均価格が９，６６０万円（４５６万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格が７，６７７万円（３６３万円/坪）でした。
最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産では、平均価格が７，２４２万円（３４２万円/坪）でした。
ちなみに、どの相場も２０２４年１１月時点の数字です。
上記を参考に、住まいサーフィンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格を単純に比較すると、中古マンションと新築ではが約３５%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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３．再開発が続く、武蔵小杉の結び
*駅構内の様子
不動産市況ウォッチでは、主に、私たちが注視している東京都内の再開発や新駅開通等の計画初期段階での不動産購入を目指し、街の成長や資産価格向上の恩恵を時間の経過とともに受けることを目的に、将来あなたに何かあった時を含め、不動産を売却しても現金が残る安心して購入できる街をデータから探していきます。
今回見た、武蔵小杉駅周辺の不動産価格は２０１９年の台風による浸水事故や多摩川の氾濫、コロナ禍による郊外ターミナル駅への移住を求める影響が今後出てくる可能性があります。
しかし、過去２０年間で培った都市施設に変わる街はそうそうないと思われ、また、中原区全体の人口の推移と合わせ、これらの資産価値が急速に萎む可能性な少ないものと思われます。
次回以降、再開発が行われたエリアやこれから行われるエリアを中心に、実際に現地を見に行き、再開発の内容や人口、乗降客数の推移と共に土地の価格とマンション価格の推移を見つつ、第二、第三の秋葉原や六本木、高輪・泉岳寺、武蔵小杉、柏のようにこれから１０年、２０年と長期で成長することが予測され、安心して買える街か、そうでないのかを見ていきたいと思います。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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