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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、これからも新たにタワーマンションや商業施設ができる見通しの北千住駅周辺について、定量的なデータを参考にまとめました。
足立区南部に位置する北千住駅は、現在、東京都内各地で進められている再開発の中心といえる場所です。
２０１６年には、北千住駅東口地区市街地再開発準備組合設立、２０２０年に北千住駅東口周辺地区まちづくり構想が策定されました。
また、リクルート住まいカンパニーが発表している、「穴場だと思う街ランキング」で２０１５年から４年連続１位を獲得しています。
さらに、２０１８年に同社から発表された「住みたい街ランキング」では、横浜や吉祥寺など全国的に知名度と人気が高い地域がある中、２３位と上位にランクインしているのです。
*駅周辺の様子
このことから、北千住が現在も継続して注目されていることは疑いようがありません。
しかし、私たち的には、本当に穴場と呼べるエリアなのか少し疑問があります。
その理由は、昔から足立区は「治安が悪い」や「犯罪が多発している」など悪いイメージが根強く、私たちもお客様からよく聞かれるなど、現在もまだまだ払拭出来ていない印象があるからです。
そこで、この記事では「現在の北千住がどのような都市なのか」、「不動産購入を検討するうえで、本当に穴場と呼べる地域なのか」不動産購入の観点から現地取材を踏まえ、詳しく調べましたのでご紹介していきます。
景気減速の中、何かあった時にも売りやすい再開発エリアの穴場スポット、北千住のマンションを購入検討しているなら、最後まで読んで参考にしてみてください。
１．北千住はどのような都市？
*ルミネ北千住
北千住は、横浜や吉祥寺などの人気エリアのようなブランド力はまだまだ低いです。
しかし、交通の利便性や西口にあるマルイやルミネの大型商業施設をはじめ、都心でも需要が高い店舗が数多くあります。
また、江戸時代から宿場町として栄えた名残を残すために、独特の人情溢れる商店街や下町の外観を維持しながら新しい都市へと日々進化しているのです。
さらに、街の利便性に限らず、経済面でも住みやすいように、区が助成などの制度を設けて住民をサポートしています。
代表的なものとしては、子育て世帯を対象とした「子ども医療費助成制度」が挙げられます。
この制度を具体的に説明すると、０歳〜中学生までの子どもを対象に、一部の例外を除いた自己負担を免除する制度です。このように、さまざまな視点から住みやすいよう工夫されていることも、北千住が人気になった要因だと思います。
１－１．５線路が通る巨大ターミナル
*駅構内の様子
北千住の交通の利便性が高いと言われている理由は、２００５年に開通したつくばエクスプレス線をはじめ、東京メトロ日比谷線や千代田線など全５線路が通っているからです。
そのため、都内のオフィス街として有名な大手町や日比谷駅までも約２０分で乗り換えずに行くことができます。
しかし、人気の理由はそれだけではありません。東武スカイツリーラインやつくばエクスプレス線が埼玉県や千葉県へ直通しているため、地方と都心を結ぶ玄関口としても多くの人に利用されています。
１－２．実際、足立区の治安はどうなの？
足立区の不動産購入を検討するうえで、やはり気になるのが「治安の悪さ」だと思います。
事実、警視庁が発表した「都内犯罪件数」を見ると、２００９年から連続でワースト１を獲得しているため、どのような治安なのか容易に想像がつきます。
しかし、足立区はこの事実を真摯に受け止め、犯罪防止やマイナスなイメージを払拭するために余念がありません。
実際に、２００８年から警視庁と連携して実施している「ビューティフル・ウィンドウズ運動」は高い効果を発揮しています。
この運動は、自治体や地域住民のボランティアとも連携し、街のパトロールや清掃を行うことで北千住を犯罪が起きにくい街にする取り組みのことです。
その結果、翌年には最下位を脱出し、犯罪件数を大幅に減少することに成功しています。
このことから、完全に悪いイメージを払拭できていませんが、安全性が高い街に変貌すると期待されています。
１－３．幅広い年代にニーズがある
北千住は、下町の面影がある商店街や子どもが遊べる施設が充実しているため、ファミリー層をはじめ高齢者世帯にも人気があるエリアです。
一方、学生を対象とした賃貸ニーズも増えており、今後もどんどん増えていくことが見込まれます。
なぜなら、北千住は２００６年に東京藝術大学の千住キャンパスの開校以降、帝京科学大学や東京未来大学など５つの大学を有する学園都市だからです。
さらに、２０２１年には、北千住駅からつくばエクスプレス線で約５分に位置する六町駅に、「文教大学 東京あだちキャンパス」の招致も決定しているため、さらなるニーズ拡大が見込まれます。
２．北千住の再開発地域
*駅前の様子
北千住駅は、１９８０年に西口の再開発計画の発足以降、現在も周辺地域の計画が進んでいます。
そのため、公共施設の整備や駅前の拡張により、街がどんどん新しく生まれ変わっているのです。
代表的なものとしては、駅前に建設された千住ミルディス１番館と２番館です。
それぞれ地上１３階と２６階の高層施設建築物であり、商業施設や住宅・業務ビルとして活用されています。
主な西口の再開発地域の場所や進捗状況が以下の画像になるので、確認してみてください。
*引用：社団法人 全国市街地再開発協会
もちろん、再開発はこれだけに留まりません。
２０２１年には、足立区千住一丁目の地域で、住居や商業施設、子育て支援施設が入る予定の地上３０階の「千住ザ・タワー」と呼ばれるタワーマンションの入居の開始が決定しています。
具体的な詳細は、以下の画像を確認してみてください。
*引用：三菱地所レジデンス
また、北千住の西口だけでなく東口でも計画されています。
独自のまちづくり部門を土地利用、交通環境整備、安全・安心のまちづくり、魅力づくりの４つの方針に分け、さまざまな視点から住みやすさを追求しているのです。
具体的な東口の再開発地区の詳細は、以下の画像でご確認ください。
*参考：足立区役所
３．北千住の今後の価値は？
*駅周辺の様子
では、実際に再開発の開始以降、北千住周辺の価値がどのくらい変わったのでしょうか？
不動産購入を検討するうえで、将来的に価格の上昇が見込めるのかを見極めることは、非常に重要なポイントです。
ここでは、各データを基に定量的な分析を行いながら解説しているので、確認するようにしてください。
３－１．足立区全体の人口の推移
*参考：公開情報を参考に弊社作成
足立区が発表した「足立区年齢別人口」を見ると、街の治安改革運動をはじめた２００８年から１２年間で約２７，０００人以上の人口が増加していることが分かります。
さらに、２０２１年にタワーマンションの入居が始まることや文教大学招致の決定を考慮すると、今度も年々上昇していくことが見込まれています。
３－１－１．足立区全体の人口予測
*引用：足立人口ビジョン・総合戦略
なぜ将来的に北千住の人口が増加傾向に向かうことが見込まれているのか、足立区が独自で算出した予測を基に考えてみました。
実は、足立区が平成２７年に発表したデータを見ると、高齢者の人口増加や少子化問題を考慮して、令和４１年には約５６万に減少すると発表されているのです。
しかし、予測された当時と現在では状況が全く異なっています。
なぜなら、人気がある街として知名度が上がったうえ、再開発が次々と発展しているからです。
さらに、人口減少に対する問題に区が対策を講じていることを考慮すると、足立区が算出した予測を大幅に上回ることが期待されているのにも頷けます。
３－２．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：公開情報を参考に弊社作成
関東交通広告協議会が発表した「各鉄道の平均乗降人員」のデータの中から、JRの乗車率を調べてみました。
東京藝術大学の千住キャンパスが開校した２００６年から毎年上昇傾向にあり、２０１９年時点で約２２０,０００人が北千住駅を利用していることが分かります。
さらに、北千住のバスなどの交通網は、足立区内に限らず荒川区や北区、羽田空港に直通していることも注目ポイントです。
このように、様々な交通手段を選択できることに加え、広い範囲を移動することができることは、高い利便性を有していると言えます。
３－３．北千住の土地の価格はどうなのか？
*参考：公開情報を参考に弊社作成
実際、北千住の土地の価値は上がっているのでしょうか？
下記のグラフは、第一種住居地域に区分されている「足立－５２（足立区千住旭町２８－１２）」の人口が増加した２００８年以降のデータをまとめたものです。
２０１０年以降、４年間一定水準を推移していましが、住みたい街ランキングで一躍人気が出たことや千住ザ・タワーの建設事業の発足に伴い、標準地は６年間で３０％程度上昇していることが分かります。
３－４．北千住駅周辺の中古マンションの価格推移
３－４－１．マンション等住宅価格の推移
*引用：最後に、北千住駅周辺の中古マンションの価格推移をライフホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に見ていきます。
上記のグラフは、足立区の中古不動産を対象とした価格をまとめたものです。
このグラフを見ると、足立区の中古マンションは、直近３年間で約５．８％上昇していることが分かります。
さらに、子ども支援施設増加や区のサポートなどを考慮すると、今後も上昇傾向は続くと予測されているのです。
３－４－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している北千住駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，３５５万円（１５８万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格６，７５９万円（３１９万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格３，６８３万円（１７４万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，３０７万円（２０３万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，７８２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約７９%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
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４．北千住は再開発エリアの目玉！継続する再開発で今後価値も上昇継続か？
*北千住マルイ
犯罪の多さによって治安が悪いイメージがあり、住むのをためらう人も多い北千住駅周辺が近年、住みたい街へと大きな変貌を遂げました。長年続くイメージは完全に払拭することは出来ていませんが、幅広い世代に魅力的な街であることは間違いありません。
さらに、今後も東口周辺地域の再開発計画が進められていることや大学の招致に伴い、北千住の人気はどんどん加速していくことが見込まれています。
そのため、周辺の土地の価値は更に上昇傾向が続くことが期待できそうです。
念のため、足立区のまちづくり課千住地区係の方にも状況をヒアリングしてみました。北千住駅東口駅前地区について、当該地区には再開発準備組合が以下、２つ立ち上がっております。
事業主体は準備組合（民間）であるため、具体的な状況・進捗については準備組合の事務局に直接確認する必要があるようです。
４－１．準備組合（北側）事業者、以下連絡先
三井不動産レジデンシャル株式会社 プロジェクト推進部 プロジェクト推進室 担当：小原
０３−３２４６−３３６７
４－２．準備組合（南側）事業者、以下連絡先
住友不動産株式会社 用地開発事業本部 第三事業所 担当：原
０３-３３４６-１８２２
足立区としては、準備組合から相談を受けており、再開発事業を含め、まちづくりにおいてどのような手法がふさわしいか、有識等にご意見を頂いている状況で、今後も進捗等あれば、ホームページ等で情報を提供していくとのことでした。
５．荒川の氾濫、ハザードマップ的にどうなのか？
*参考：足立区役所
最後に、一点だけ、北千住地区は荒川と隣接しているため、川の氾濫による危険性も不安要素に考える人は少なくありません。
中央防災会議の「荒川氾濫の被害予想」の公表を受けて、トンネル入口に防災ゲートを設置したことや小学校などに水害時の浸水深を設置するなどの対策を講じていることを考慮すると、過度な心配は不要だと思います。
以上のことを考慮すると、武蔵小杉や豊洲など人気が高い再開発エリアと比較すると、低価格で不動産を購入できる北千住駅周辺は目玉エリアとも言えます。
もし、北千住周辺の不動産の購入を検討しているのであれば、一度現地を確認し、街の状況を自分の目で確認することをお勧めします。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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