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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、元々のイメージの良さもさることながら複数の再開発予定によって、さらに価値あるエリアへ変貌を遂げそうな白金高輪を人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
現在だけでも具体化した再開発が４つもある白金高輪エリア。
麻布十番駅と白金高輪駅、赤羽橋駅周辺のエリアは今後大きく街並が変わることが予想され、確固たるブランド力に利便性の付加価値がついてどのような進化をするか期待出来るエリアです。
０．はじめに
０－１．延伸計画が進む白金高輪
７月１６日の読売新聞によると、２０３０年に訪日客６，０００万人を目指す、政府は東京メトロの上場と共に、品川白金高輪間の延伸を計画しています。これによって、コロナウイルス終息後、海外からの観光需要を回復させる為に非常に大きな意味がありそうです。
*参考：日経スタイル
国と都、そして区の中で費用負担を踏まえつつも、実現すれば、白金高輪駅の相対的なポジションも向上しそうです。
*建築中のマンション
０－２．タワマンを中心に駅前開発が進む白金高輪
実際に行ってみると分かりますが、「白金高輪」エリアでは今、複数の再開発が並行しています。最も大きな規模を誇る「白金一丁目東部北地区市街地再開発」は、２０１３年に都市計画決定がされ、２０２３年４月竣工予定で動いています。
今大注目の「ＳＨＩＲＯＫＡＮＥ Ｔｈｅ ＳＫＹ（以下、白金ザ・スカイ）」もこのエリアにあります。
*建築中の白金ザ・スカイ
「白金ザ・スカイ」の販売は好調で、７階部分の約３５平米１ＬＤＫ・５０００万円台は４３倍で抽選販売となったほどで、すでに３００戸を超える住戸が供給済み、第３期・１次販売も好調です。
また、近隣の「高輪ゲートウェイ駅」が２０２０年に開業すると決まってから、このエリア一帯がテレビ映えすると多くのお散歩番組で取り上げられています。ＮＨＫの人気番組「ブラタモリ」やフジテレビ「有吉くんの正直さんぽ」でこのエリアが紹介されました。
また、テレビ朝日「夜の巷を徘徊する」では、タレントのマツコさんが白金商店街にある「楽万コロッケ＆Happy」で白金らしい豪華な具材が入った「ずわい蟹のプレミアムクリームコロッケ」や「とろける豚肉チーズカレーコロッケ」を堪能していました。
そんな今注目の「白金高輪」駅は２０００年に開業し、「東京メトロ南北線」と「都営地下鉄三田線」が乗り入れ、駅周辺は交通アクセスの利便性に恵まれた邸宅街として昔から人気を集めてきました。
０－３．再開発と共に大躍進した買って住みたい街ランキング
他にも、LIFULL HOME’が発表した「首都圏“買って住みたい街”ランキング」で白金高輪は前回の１９位から大きく上昇して２位に登場と、高い注目を集めるエリアとなっています。
しかし、住宅地としてみた場合、人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分だと思います。
この記事では、利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。不動産購入を検討している方は、最後までは読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１． 東京、白金高輪はどのような都市なのか？
まず、「白金高輪駅」や「麻布十番駅」と「赤羽橋駅」を年収別にその割合を比較してみました。「白金高輪駅」と「麻布十番駅」はエリアが近いのと、街のイメージが似た印象もあり、年収の比率は余り差が見られませんでした。しかし、「白金高輪駅」の方が１，５００万以上の層が若干多いことがわかります。
昔からこのエリアはお屋敷街でした。江戸時代は大名の下屋敷、明治時代は政財界の要人たちが住む大邸宅が建てられ、華族、旧皇族家も同様にこの場所へ邸宅を作りました。例えば、旧三菱財閥の岩崎別邸「関東閣」、現在は味素の研修センターとなっている、味の素の初代社長の私邸「高松宮邸」、旧朝香宮邸「東京都庭園美術館」などです。この街を歩いていると歴史ある美しい洋館建築に出会うことができます。また、江戸時代の名残を残す寺院も現存しています。
歴史と文化が息づく白金高輪は、現在も企業のトップ、芸能人たちが好んで住む場所でもあります。更にこの地に住むファッショナブルなマダムたちが「シロガネーゼ」と呼ばれ出したことで全国的に「高級住宅街」としての知名度が広がりました。時代が変わっても変わらぬステイタス、最高級の住宅地であり続けるイメージが「白金高輪駅」周辺にはあります。
誰もが知る高級住宅街であるこのエリアは、普通に買い物ができるようなスーパーもなく、逆に住みにくいのではないかと懸念される方もいるかもしれません。そういった住みやすさについて調べてみると、実は暮らしやすさを十分兼ね備えたバランスの取れた魅力ある街だとわかってきました。そこについて掘り下げていきます。
１－１．日本屈指の名店も集まるイメージ通りの華やかさに加え、歴史ある商店街の中には、個人商店や庶民的なお店も！
*白金商店街
最先端グルメや日本屈指の名店が集まる側面もあるこのエリアですが、昭和から栄えた歴史ある「白金商店街」も存在します。商店街の側にある「四之橋」は歌川広重の「名所江戸百景」にも描かれた由緒ある橋です。
「白金商店街」には、先述したコロッケ屋さんや昔ながらの文具店、洋品店などの個人商店もあります。さらに、普段使いはもちろん手土産にも喜ばれそうな人気のパン屋さんやパティスリーも多数あります。
例えば、日本一美味しいカレーパンと称される「ブーランジェリーセイジアサクラ」はその１つです。そして、焼肉好きなら誰もが知る、日本一予約困難なお店と名高い「金竜山もこのエリアにあります。
１－２．子育て世代の住みやすさ向上に向け、待機児童ゼロ達成！
グルメの充実ぶりはお墨付きのこのエリアですが、実は子育て世帯の住みやすさにも力を入れているのが特徴です。港区は区を上げて、待機児童ゼロの継続に向けて、保育定員の拡大に取り組み２０１９年には待機児童ゼロを達成しました。
また、これから入居が始まる「白金ザ・スカイ」の中には、子育て支援施設も整備されるため、子どもの預け先に関しては、心配がないと考えられます。
２．治安は良い印象の白金高輪、実際は？
*クイーンズ伊勢丹 白金高輪店
既述の通り、セレブが多い、白金高輪駅周辺の治安は基本的に良いイメージです。自治体や、警察によるパトロールが定期的に行われているなど対策もしっかりされています。
実際、治安はどうなのかを白金高輪駅を管轄としている「高輪警察署」が発表した「過去５年間の刑法犯の推移」のデータを基に確認していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。『過去５年間の刑法犯の推移』のデータをグラフにまとめたものです。
*参考：高輪警察署
過去５年間の犯罪件数を見ると、年々減少し、２０１６年から比べ２０２０年は約４７％も減少していることが分かります。
白金高輪駅前エリアの町内会「白高町会」では、町会と一目でわかるジャケットを来て、火の消し忘れなどないか細い路地のチェックまでしているそうです。
また、街灯が切れていたら報告を徹底するなど、きめ細かい取り組みが功を奏しているのかもしれません。
*参考：白金新聞
３．２０２３年に次々と再開発プロジェクトが完成予定！今後具体化する再開発も！
*駅周辺の様子
２０００年に開業した「白金高輪駅」を契機として、駅前複合施設やタワーマンションが相次いで建設されるなど、新たな街の魅力が生まれている駅周辺エリアですが、現在も再開発が複数進行しています。
その中でも、注目すべき再開発は「白金高輪駅」に程近い「高輪ゲートウェイ駅」周辺エリアで行われている「品川開発プロジェクト」です。実は、この「品川開発プロジェクト」との相乗効果で街の価値向上が期待されているのです。
*品川開発プロジェクトの開発地
３－１．「品川開発プロジェクト（第Ⅰ期）」
２０２４年に本開業を目指し、開発が現在も進められ、第Ⅱ期以降の開発も構想されています。また、２０２７年にリニア中央新幹線の駅が品川に開業予定、このエリアのポテンシャルがより高まっていくものと予測されます。
３－２．「白金一丁目東部北地区市街地再開発」
白金高輪エリアで最も大きな規模を誇る開発が既述の「白金一丁目東部北地区市街地再開発」です。２０１３年に都市計画決定がされ、２０２３年４月竣工予定です。人気の「白金ザ・スカイ」もこのエリアに完成します。
３－３．「白金一丁目西部中地区再開発」
他にも、進行している再開発があります。２０１８年度に都市計画決定され、２０２１年に着工、２０２５年度完成を予定している「白金一丁目西部中地区再開発」です。
３－４．「三田三・四丁目地区第一種市街地再開発」・「三田五丁目地区市街地再開発準備組合」
また、２０１７年に都市計画決定された「三田三・四丁目地区第一種市街地再開発」も２０２３年完成予定となっています。
更に、今後具体化する再開発計画・構想もあります。木造住宅密集地域とされる「三田五丁目地区」は２０１７年「三田五丁目地区市街地再開発準備組合」が設立されました。
３－５．「白金高輪駅前東地区まちづくりビジョン」
「白金高輪駅前東地区」でも、再開発に向けた動きがあります。２０１４年には「白金高輪駅前東地区まちづくりビジョン」が登録され、２０１６年には「白金高輪駅前地区まちづくりルール」が認定されました。
このように、いくつもの再開発が予定されており、麻布十番駅と白金高輪駅、赤羽橋駅周辺のエリアは今後大きく街並が変わることが予想され、資産価値についてもそれらの進捗と共に上昇していくと推測されます。
４．白金高輪駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
*駅周辺の街並み
今まで見てきたように、白金高輪駅周辺では注目すべき再開発案件が目白押しです。確固たるブランド力もあり、歴史と文化を継承しながら、未来に向けて大きく発展することが大いに期待できます。
しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．各駅徒歩１５分圏内の世帯数比較
上記のグラフは「白金高輪駅」と「麻布十番駅」、「赤羽橋駅」の世帯数の比較です。
「赤羽橋駅」は世帯年収も相対的に低く、単身者が多いのに比べ、「白金高輪駅」は２人以上の世帯が多い傾向があります。世帯年収や家賃、物件の価格の高さが影響しているのかもしれません。
４－２．白金高輪駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみましょう。２０５０年までの人口の増加数は、白金高輪駅は２３，３５３人増加の予想となっています。
治安もよく歴史もブランド力もある白金高輪駅周辺であれば、今の所、将来的な人口の減少を心配することはないように思います。
*参考：港区役所ＨＰより
続いて、港区が発表した人口に関する統計データを基に、港区の人口を考察していきます。
港区の人口データによると、２０２１年コロナの影響で多少減少しています。
ただ、１０年前に比べると５０，６３９人（２４％）も増加しています。
４－３．交通機関の乗車率から見る利便性
続いて、東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、駅を通っている「白金高輪駅」の乗客数の推移を考察していきます。
「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成30年度)
の数値を参考に作成したグラフです。南北線白金高輪駅の乗降客数はが人口同様、増加傾向にありました。
４－４．白金高輪駅周辺の土地の価値の推移
次に、ここまで見てきた白金高輪駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『港区５－５１（東京都港区三田４－７－２７）』と、住宅地に区分されている『港区－８（東京都港区高輪１丁目７０１番６１）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『港区５－５１（東京都港区三田４－７－２７）』について
２０１４年と２０１５年のデータがありませんが、２０１６年からは確実に地価が上がっています。２０２１年と２０１１年では７２万円／㎡（約５０％）も増加しています。
４－４－２．住宅地に区分されている『港区－８（東京都港区高輪１丁目７０１番６１）』について
こちらも同様に、２０１２年から徐々に地価が上昇し、２０２１年と２０１２年で３２万円／㎡（約２９％）増加していました。
４－５．白金高輪の中古マンションの価格推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の白金高輪駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの白金高輪駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在白金高輪駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。２０１２年から急上昇していることが分かります。直近の３年間を見ると９．２９％程度上昇しています。このことから、将来的にも価格は安定して上昇傾向であるといえるのではないでしょうか。
４－５－２．マンション等住宅価格の推移
このように堅調に推移している白金高輪駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を７，７５０万円（３６６万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１４，０００万円（６６１万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，９６７万円（４２３万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格８，２４１万円（３８９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（８，３１９万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約６８%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
ちなみに、過去白金高輪駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
５．賃貸物件の募集件数と価格動向の考察
続いて、白金高輪駅周辺の過去の賃貸物件の募集件数や、価格推移を分析していきます。
５－１．募集件数の推移
２０２２年１月から２０２４年７月までの白金高輪駅周辺における賃貸物件の募集件数は、単身者、カップル、家族それぞれにおいて減少傾向が見られます。
特に、家族向け物件の募集件数は、２０２２年２月に急増した後、急激に減少し、その後も低水準で推移しています。
単身者向け物件とカップル向け物件も、同様に募集件数が減少しており、２０２４年にかけて減少傾向が続いています。
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
５－２．募集平均坪単価の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
募集平均坪単価についても、２０２２年から２０２４年にかけて全体的に減少傾向が見られます。
家族向け物件は、２０２２年後半に急上昇しましたが、その後は減少に転じ、２０２４年には２０,０００円前後で推移しています。
カップル向け物件の単価も、家族向けと同様に２０２２年後半に上昇した後、減少していますが、比較的安定した水準で推移しています。
単身者向け物件の募集単価は２０２２年以降、１６,０００円から１７,０００円の間で推移しており、他のセグメントと比べて変動が少ない傾向があります。
５－３．初期費用月数の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
初期費用月数は、家族向け物件が最も高く、２か月から３か月の間で推移しています。
カップル向け物件の初期費用は、全体的に１.５か月から２か月の間で推移し、比較的安定しています。
単身者向け物件の初期費用は、１.５か月前後で推移しており、他のセグメントと比べて初期費用が最も低く抑えられています。
５－４．募集件数と価格動向のまとめ
白金高輪駅周辺の不動産市場は、２０２０年以降、コロナウイルスの影響により、都心部から郊外や地方への移動が見られました。
これに伴い、募集件数や賃料に下落傾向があった可能性があります。
しかし、その後、市況は安定的に推移しており、特に家族向け物件においては需要が高まる一方で、供給が追いついていない状況が見受けられます。
この結果、家族向け物件の価格は上昇傾向が続いており、購入者や賃借人にとっては慎重な検討が求められる市場となっています。
さらに、白金高輪周辺だけでなく、近隣の麻布台や三田などでも再開発が進展しており、このエリア全体で今後も価格が上昇する可能性があります。
今後の動向には、引き続き注目が必要です。
６．港区の地盤や災害の影響は？
*古川
ここからは、不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
近年、首都直下型地震が３０年以内７０％の確率で発生すると言われているため、白金高輪駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見てみましょう。
６－１． 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
白金１丁目～６丁目までを見てみると、一番地盤の揺れに対し危険度が低いのは、白金４丁目ということがわかります。総合危険度は３，０１１位で、１ヘクタールの危険０．１３棟になっています。
*参照：東京都港区白金６丁目 【地域別危険度】 | 地震情報サイトJIS (j-jis.com)
一方、白金２、４丁目は、軟弱な地盤で地震が起きた際、揺れが増幅されやすいとの分析がされていました。白金６丁目の総合危険度は東京都５，１１７町丁目中、４８３位と危険度は比較的高いエリアです。白金エリアで不動産を購入する際は注意が必要なエリアといえます。東京都港区白金６丁目・地域別危険度
６－２．港区作成の「しながわ防災ハンドブック」、ハザードマップや対策
港区では、２０１５年に水防法改正に伴い、港区浸水ハザードマップを改定しました。
*引用：港区浸水ハザードマップ高輪地区
２０１８年にはマンション居住者や管理者を対象とした、マンション防災の手引き「港区マンション震災対策ハンドブック～在宅避難のすすめ～」を作成しました。
このハンドブックは平常時と非常時それぞれにするべきことが一目で見てわかるようになっているそうです。区内の高層住宅の今までの災害事例も記載されているので、マンションを購入した際は確認することをおすすめします。
*参考：港区
７．駅前再開発が今後も続く注目度ナンバー１の白金高輪
*再開発予定地
「シロガネーゼ」という言葉が生まれセレブなイメージから、居住エリアとして非常に高い人気を誇る「白金高輪駅」は、既述の通り、これからも複数の再開発が進行し、価格は他のエリアに比べ高額にはなるものの、不動産を購入するのであれば、非常に手堅いエリアと言って間違いなさそうです。
更に「高輪ゲートウェイ駅」に近いエリアであれば、新駅周辺の再開発との相乗効果で不動産価値の上昇は高確率で期待できそうです。
一方、白金１丁目、３丁目、５丁目、６丁目等の白金地域は建物倒壊危険度や火災危険度相対的に悪いのが気になります。白金高輪駅周辺の標高は１０ｍ前後で少し、心もとないと言うのが感想です。
８．最後に、自分のライフプランにあった物件をキチンと探したい方へ
私たち、リビングインは２０１３年の設立以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。ご自宅をただ紹介するだけでなく、ライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
タワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、１０年、１５年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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