豆知識(相場、法律)

住み続けたい街1位の「麻布十番」、再開発でさらにレベルの高い街へ?

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

今回は、2020年9月に東京都から組合設立の認可が下りた、三田小山町西地区第一種市街地再開発事業が行われる麻布十番について、再開発データを基に情報をまとめました。

なお、当事業は解体工事を含め、2022年度から2026年まで行われる予定で、2027年度の竣工を計画しています。

麻布十番駅は六本木徒歩圏にありながら、商店街が色濃く残り、都会の下町的なポジションを確立しています。今回は地価や人口、乗降客数などの定量的なデータを基にその趨勢を見ていきます。

これまで東京都内を中心に、都市計画決定された14個の駅を見てきましたが、15駅目の今回は、2000年に大江戸線や南北線が開通し、六本木や白金高輪に挟まれ、東京でも有数のセレブが集まる街、東京都港区に位置する麻布十番を見てきました。

現在も下町の良さを残している住みやすい街として幅広い世帯から支持を集めています。その代表的なのが麻布十番駅周辺にある『麻布十番商店街』だと思います。近くには、普段使いできる商業施設もあり、庶民的な雰囲気を感じることができ、生活がしやすいと感じる方が多くいます。

*下町の良さが残る街並み

企業戦略に特化したビジネスサイト『ITmedia ビジネスオンライン』が発表した『首都圏の住み続けたい街(駅)ランキング』で、麻布十番が1位を獲得したことからもこのことが見受けられます。

このランキングに投票した方の意見を見ると、「地域柄物価が高いイメージだったが、下町の雰囲気が残っているうえに意外と物価が安くて住みやすい」とセレブタウンのイメージからは想像もつかないような庶民的な意見が寄せられていました。

不動産を購入するうえで住みやすさは購入を判断する重要なポイントであるため、魅力的な不動産であることは間違いありません。しかし、麻布十番の不動産購入を検討する上で、これだけの情報だけでは購入に踏み切ることは危険です。

そのため、この記事では不動産を購入する観点から麻布十番の将来性や利便性などについて詳しく解説していきます。最後まで読んで、参考にしてみて下さい。

1.東京、麻布十番はどのような街?

*駅前の様子

麻布十番は20以上の大使館が集中しているエリアとなっており、外国人向けの住居や商業施設が多いインターナショナルタウンです。街の至るところに外国人向けの住居やスーパー、飲食店が立ち並んでいるため、国際色豊かな雰囲気を感じることができます。

また、子育て世帯に優しい充実した行政サービスを用意している点も麻布十番の魅力です。例えば、生後4ヶ月〜就学時前のお子さんを一時的に預かってくれる『あっぴぃ麻布 乳幼児一時預かり』と呼ばれるサービスがあります。預け先に悩む年代の子供も預かってくれるため、子育てがしやすいと親世代から大人気です。

1-1.庶民的な一面を兼ね備えている商店街

*駅周辺の街並み

先ほど紹介した『麻布十番商店街』は、『麻布山 善福寺』の門前町として江戸時代から栄え続けている場所です。当時から活気に満ちた場所となっており、300年以上麻布十番の顔として人々の生活を支えています。

商店街は六本木方面まで続いており、江戸時代や明治時代に創業した老舗やスーパーマーケット、飲食店など全400近いお店で構成されているため、生活に必要な買い物だけでなく外食や週末の憩いの場としても利用することが可能です。

*駅周辺の街並み

さらに、麻布十番商店街では、毎年夏に『麻布十番納涼まつり』と呼ばれるお祭りも開催されています。麻布十番をはじめ都心の高級店や地方の人気店も出店を出すうえに、さまざまな有名人が訪れると話題の行事であるため、地域住民以外からも非常に高い人気を得ている街です。

1-2.都内の主要駅へすぐにアクセスできる利便性の高い交通網

*駅前の様子

麻布十番は今でこそ利便性の高い街として知られていますが、2000年に『都営大江戸線』と『東京メトロ南北線』が開通するまで電車が通っていなかったため、『陸の孤島』扱いされていました。

しかし、この2線路が通ったことで六本木駅まで2分、新宿駅まで12分、大門駅9分で行くことが可能となり、オフィスが集中する主要駅へすぐにアクセスできると現役世代の人気を集めています。

1-3.麻布十番の治安は実際に良いのか?

*駅周辺の街並み

麻布十番は富裕層が住む街として知られているため、治安が良さそうと言った意見が多いです。女性のお客様からも治安に対し、不安視する意見をもらうことは滅多にありません。

ここでは、実際に麻布十番駅周辺の治安が良いのかを麻布十番駅を管轄としている『麻布警察署』が発表した『過去5年間の刑法犯の推移』データを基に確認していきます。

まずは、下記のグラフをご覧ください。『過去5年間の刑法犯の推移』内の『刑法犯 5年間の総件数』と『粗暴犯件数』データをグラフにまとめたものです。

刑法*参考:麻布警察署

上記のグラフを見ると、麻布警察署が管轄するエリアで発生した犯罪件数は、年々大幅に減少していることが分かります。しかし、同じ港区に位置する赤坂駅周辺を管轄とする赤坂警察署が発表した『過去5年間の刑法犯の推移』を確認すると、2020年には363件となっているため、麻布警察署が管轄するエリアの犯罪件数の方が多いです。

ですが、警視庁が発表した『令和2年 区市町村の町丁別、犯罪別及び手口別認知件数』を見ると、麻布十番1〜4町目の犯罪件数は65件だったのに対し、隣接する六本木1〜7町目は321件と約5倍近くの犯罪が起きていることが分かりました。このことから、麻布十番は周辺地域の中でも比較的治安の良い地域だと言えそうです。

2.麻布十番の再開発地域

*駅周辺の様子

2021年現在、麻布十番駅周辺では、『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』と呼ばれる約2.5haの大規模な再開発事業の計画が進められています。

リリースされている情報によると、三田一丁目地区を北街区と南街区の2つのエリアに分けて、住居やオフィス、商業施設などで構成される4つのビルが建設される予定です。

この事業は、質の高い都市型住居と共に、地域のコミュニティーの核となる商業施設や子育て支線施設などの整備、災害に強い市街地の形成を目的としています。『三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』の具体的な詳細は、下記の画像をご確認ください。

*上記4点引用:三井不動産レジデンシャル株式会社、東京都

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業』は、2020年に『三田小山町西地区市街地再開発組合』の設立が認可されました。2021年現在で発表された情報によると、2023年3月に工事を着手し、2027年3月に竣工・完成を目指して動いています。

ただし、発表された資料を見ると計画内容は予定となっており、今後事業内容に変更が生じる可能性があるため、事業の動向に注視が必要です。このため、麻布十番の再開発事業について詳しく知りたい方は、東京都の『都市整備局市街地整備部再開発課』に問い合わせるようにして下さい。

3.麻布十番の価値はさらに上昇するのか?

*徒歩圏内に六本木ヒルズも

麻布十番は既述の市街地再開発事業や港区に集まる富裕層に好まれるレベルの高い街であるため、将来的にも街全体の価値が高まっていくことは疑いの余地がありません。しかし、不動産を購入する上で、イメージや曖昧な情報だけで決めるのは短絡的すぎます。

そのため、ここからは麻布十番が将来的にどのように変化していくのかについて、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

3-1.港区全体の人口の推移

人口推移*参考:港区役所HPより

港区が発表した『各年1月1日現在の人口・世帯数』のデータを基に、港区の人口を考察していきます。このデータによると2006年以降、人口は一度も減ることなく安定して増加していることが分かります。

港区はどのエリアも人気がある上に、麻布十番エリアで現時点で計画されているタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も安定して区の人口が増加していく可能性は高そうです。

港区の世代別人口推移(コーホート分析)はこちらです。

3-2.港区の全体の人口予測

将来的になぜ港区の人口が安定して増加していくと言えるのか、港区が発表した『港区人口推計』のデータを基に考察していきます。まずは、下記のグラフをご覧下さい。こちらは、港区の5つのエリア別の将来人口の推計結果をグラフにまとめたものです。

*引用:港区人口推計

上記のグラフを見ると、麻布や赤坂など全てのエリアで人口が増加していくと予測されています。どのエリアでも2030年まで毎年1,000人以上増加していくと予測されているうえに、港区が発表した『都市計画による街づくり地区の一覧』を見ると、虎ノ門や白金等区内の他のエリアでも再開発事業が計画されているため、将来的に利便性が向上し、人口が増えていくのは間違いなさそうです。

3-3.交通機関の乗降率から見る利便性

乗降客数*引用:関東交通広告協議会

関東交通広告協議会が発表している『関東交通広告協議会・各社・各駅・乗降人員・通過人員・運送人員』のデータを基に、麻布十番駅を通っている東京メトロ南北線と都営大江戸線の乗降客数の推移を考察していきます。

2006年以降、一時的に乗降数が減少している時期もありますが、どちらの電車も全体的に利用者は増加傾向です。

また、どちらの電車とも14年間大幅な減少を見せていないことや現在計画されている高層ビルの入居が開始することを考慮すると、ウイルスの影響があったとしても、将来的にも増加していくことが見込まれます。

4.麻布十番駅はどのくらい値上がりしたのか?

4-1.麻布十番の土地の価格の推移

地価*参考:国土交通省

次に、麻布十番駅周辺の土地の価値の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『港5-11(東京都港区麻布十番2-20-7)』と第二種中高層住居専用地域に区分されている『港-21(東京都港区南青山4-12-1)』のデータを基に、2012年から2020年までの価格をグラフにまとめたものです。

4-1-1.『港5-11(東京都港区麻布十番2-20-7)』について

2012年以降、価格が減少することなく安定して上昇しており、8年間で114万円/㎡(48%)増加しています。

4-1-2.第二種中高層住居専用地域に区分されている『港-21(東京都港区南青山4-12-1)』について

データがない時期もありますが、2012年から徐々に価格が上昇しており、8年間で46万円/㎡(45%)増加しているため、どちらの地区も安定して上昇傾向です。

4-2.麻布十番周辺の中古マンションの価格推移

次に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格の推移を確認していきます。

まずは、下記のグラフをご覧ください。

*引用:ライフルホームズ

上記のグラフを見ると、2013年7月以降、麻布十番駅周辺の中古マンションの価格は安定して右肩上がりであることが分かります。

直近3年間での上昇幅は約7%となっており、東京都全体の中古マンションの価格変動の約7%とほぼ同水準です。

さらに、東京都の平均価格推移の約2倍近くの価格を推移しているため、人口や世帯数の集約が進みつつあり、今後も安定して上昇していくことが期待できます。

4-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している麻布十番駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を7,692万円(363万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格13,601万円(642万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格9,090万円(429万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格9,770万円(461万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(8,851万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約54%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

麻布十番を含め、タワーマンションの大量供給を踏まえ、買っていい再開発について、過去データを基にその傾向を分析しました。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、

まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

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ちなみに、過去麻布十番駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。

5.賃貸物件の募集件数と価格動向の考察

続いて、麻布十番駅周辺の過去の賃貸物件の募集件数や、価格推移を分析していきます。

5-1.募集件数の推移

賃貸物件の募集件数

*参考:SUUMO賃貸経営サポート

まず、上記のグラフからわかるように、2021年末から2024年中頃にかけて、麻布十番駅周辺の物件募集件数は全体的に減少傾向にあります。

特に、単身者向けの物件の募集件数が大幅に減少しており、ピーク時の約2000件から、2024年7月には約1000件まで減少しました。

カップル向けや家族向けの物件も同様に減少しているものの、特に家族向けの物件においては一時的に募集件数が急増した後、再び減少していることが見て取れます。

この傾向は、麻布十番周辺の需要が高まり、物件の供給が追いついていないことを示唆しています。

5-2.募集平均単価の推移

募集坪単価

*参考:SUUMO賃貸経営サポート

次に、募集平均単価の推移を示すグラフを確認していきます。

単身者向け物件の価格は比較的安定している一方で、カップル向けや家族向けの物件の価格は全体的に上昇傾向にあります。

特に、家族向け物件の価格は他のタイプと比較して高く、2024年には20,000円/坪を超える価格に達しています。

この価格上昇は、家族向け物件の需要が供給を上回っていることを反映している可能性が高いです。

5-3.初期費用月数の推移

初期費用の推移

*参考:SUUMO賃貸経営サポート

最後に、初期費用月数の推移を見ると、単身者向け物件の初期費用は比較的低く抑えられていることがわかります。

一方で、カップル向けや家族向け物件の初期費用は安定して2~3ヶ月分の範囲内で推移しています。

特に、家族向け物件では初期費用が最大で3.5ヶ月分に達することがあり、物件の高額化が影響していると考えられます。

5-4.募集件数と価格動向のまとめ

麻布十番駅周辺の不動産市場は、2020年以降、コロナウイルスの影響で都心部から郊外や地方へ移動がありました。そのため、募集件数や賃料の下落があった可能性があります。

ただ、その後、現在に至るまで市況は安定的に推移しており、特に家族向けの物件において、需要が高まる一方で、供給が追いついていない状況が伺えます。

これにより、価格の上昇が続き、購入者にとっては慎重な検討が必要な市場となっています。

麻布台だけでなく、三田など、将来的な再開発の進展により、このエリアはさらに価格が上昇する可能性があるため、今後の動向には引き続き注目が必要です。

6.麻布十番の地盤や災害の影響は?

不動産を購入するうえで重要なポイントである『地盤や災害』の影響について、データを基に解説していきます。

近年、東京都近郊ではマグニチュード7クラスの大地震が30年以内に発生すると言われているため、麻布十番にどのような影響があるのか不安を感じる方は少なくありません。

では、実際にどのような影響を受けるのでしょうか?

地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区麻布十番・地域別危険度』のデータを基に確認していきます。

このデータによると、麻布十番駅周辺の地盤は軟弱だと警告されており、大規模な地震が発生した際に揺れが増幅されやすいため、比較的危険度の高い地域だと言えます。

このため、麻布十番駅周辺の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震性に優れた物件』を購入した方が安全です。

6-1.麻布十番のハザードマップや対策

2004年に冠水を経験した麻布十番駅周辺が不安視されているのは地震だけではありません。麻布十番駅がある港区は東京湾の近くに位置しているうえに、隅田川や新河岸川と隣接しているため、津波や川の氾濫による浸水や液状化が懸念されています。

このため、港区では大震災が発生した際に液状化や津波の浸水などが発生した場合を想定して、ハザードマップを作成しています。

*引用:港区

*引用:港区

このハザードマップによると、大震災が発生した場合、麻布十番駅周辺は津波や液状化による影響は受けないと想定されています。

一方で、隣接する川が氾濫した場合、麻布十番駅周辺は場所によっては0.1〜3.0m浸水すると警告されています。そのため、ハザードマップを確認し、『浸水による被害を受けないと想定されているエリア』か、『3階以上の物件』を購入することをおすすめします。

7.下町の良さとセレブタウンが調和した住みやすい街麻布十番、再開発により、さらに街全体の品格が高まっていく?

下町の良さとセレブタウンが調和した麻布十番は、現在計画されている再開発事業が順調に進めば、さらに街全体がレベルの高い街へと変わっていくことが期待されています。

このため、2027年に竣工予定となっている事業計画が進展するにつれ、不動産価値が上がっていくことは間違いなさそうです。

しかし、不動産を購入するうえで懸念材料となり得るものとして、川の氾濫による浸水や大規模な地震の影響があります。どちらが発生した場合も麻布十番駅周辺は、何らかの影響を受けると警告されているため、どの不動産を購入するか見極めることが重要です。

その為、もし、麻布十番の不動産を購入するのであれば、『耐震・制震性に優れた3階以上の物件』を検討するようにして下さい。

>>なお、2014年に駅周辺のまちづくりのグランドデザインが発表され、5~10年掛けて再開発が行われている王子駅周辺に関する分析はこちらです。

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