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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、２０２２年に新駅開業予定、東急東横線「綱島」と「新綱島」２駅利用可能になり、利便性が高まるの注目のエリアを実際に見て、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
該当地域はすでに大きく工事が行われており、これから大きく変わり、魅力が増していくエリアです。今後の変化が楽しみな綱島駅周辺について、まとめてみました。
*綱島駅出口
横浜市港北区に位置する「綱島」は、既述の通り、２０２２年に相鉄・東急直通線が開通し、「綱島駅」と「新綱島駅」の２駅が利用できるようになるため、増々利便性が高まる注目の街です。
また、２０２０年１２月に『人生最高レストラン』（ＴＢＳ系）では、女優・常盤貴子さんが「ガラス越しに憧れた“純喫茶”」として紹介したのが綱島にある「オークラ珈琲館」でした。
*綱島駅前商店街
綱島はチェーン店ではない地元の喫茶店や老舗洋食店など個性的な店が目立ち、東急東横線の中では親しみやすい庶民的な街です。
ただ、株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した「住みたい街（駅）ランキング（関東編）２０２１」では、前年１２９位だった綱島は、得点が１０点減って順位は１６０位にまで下落しました・・・。
一方、今回新たに設けられた「徒歩や自転車での移動が快適」ランキングでは、綱島が関東圏の４位に入りました。神奈川県ながらも都心にアクセスの良い綱島はこれから新駅ができ、利便性向上で注目されています。
しかし、不動産を購入するポイントとしては、それだけでは不十分だと思います。そこで、この記事では綱島の利便性や将来性、街の特徴について、可能な限り定量的に不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。
マンション等の住宅の購入を検討している方は最後までは読み、参考にしてみて下さい。
１． 神奈川、綱島はどのような都市なのか？
まず、これから出来る新綱島駅と菊名駅、綱島駅周辺に住む世帯を年収別にその割合で比較してみました。綱島駅は菊名駅と比べ、全体的に収入が高い人が多く、年収１，０００万以上の割合が多いことがわかりました。余裕のある世帯にも愛されている地域だと言えそうです。
１－１．かつては東京の奥座敷！宿が立ち並び芸者もいる温泉街だった「綱島」
綱島はかつて「東京の奥座敷」と呼ばれ、芸者が街中を歩き、温泉宿は８０軒ほどあったと言われる一大温泉街でした。
しかし、１９６４年に東海道新幹線が開通し、熱海や箱根へ気軽に行けるようになってから、綱島の温泉街は衰退していきました。現在温泉はあるのでしょうか？
*綱島源泉 湯けむりの庄併設高級日帰り温泉『綱島源泉 湯けむりの庄』がオープンしていました。関東最多の３種類のロウリュや岩盤浴で体感出来る日本初の演出など工夫溢れる施設で人気となっています。
１－２．２つのメインストリートに様々な商業施設、中央広場では季節ごとのイベントも
*パデュ中央広場
昭和３８年にオープンした綱島駅ビル商店街をはじめ、駅周辺には８つの商店会・約４００店舗が広がっています。２つのメインストリートには、新旧様々な商業施設が賑わいをみせています。石畳が特徴の｢ウエストアベニュー通り｣には、先述した純喫茶「オークラ喫茶店」があります。
更に美しいカラータイル敷きの「パデュ通り」には、イトーヨーカドー前にパデュ中央広場があり、季節ごとのイベントが開催され街の新たな魅力づくりに取り組んでいます。
１－３．渋谷まで約２２分、横浜まで約９分！新駅開業後は２駅利用可能
東急東横線の急行が止まる駅であり、神奈川県ながらも渋谷までは約２２分、横浜へも約９分でアクセスできる抜群の利便性。その他、自由が丘や中目黒、代官山などのおしゃれな街に１本で行けるのも魅力です。電車のみならず、東急バスと臨港バスが運行しており、乗り場が７つもあります。
また、現在「綱島駅」から徒歩１分ほどの場所に新駅「新綱島駅」が開業予定であり、２０２２年には相鉄・東急直通線が開通。「綱島駅」と「新綱島駅」の２駅が利用できるようになり、移動の選択肢が今後更に増えます。
２．綱島の治安は決して良いイメージではないが実際は？
*参考：神奈川県警察
東横線沿線の中では、賑やかで雑然感のあるイメージの強い綱島駅周辺ですので、危険なイメージを持たれる方もいるようです。実際に治安は良いのか、神奈川県警察が発表している『過去の犯罪統計資料』のデータを確認します。
過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。５年前に比べると半数以上件数が減っていることがわかりました。繁華性が高い割に、治安は良いといえるのではないでしょうか？
３．２０２２年開業の新駅を中心に、街の機能を集約した複合再開発プロジェクトが進行中！
横浜市のＨＰに記載があるように、２０１６年「新綱島駅前地区市街地再開発事業」の都市計画決定がされ、２０１８年に組合が設立しました。
この再開発で、「新綱島駅」の上部に「２９階建て再開発ビル」が建てられることが決定し、２０２０年着工しました。
Ｓｏｕｔｈ棟（住宅）とＮｏｒｔｈ棟（商業）の２棟で構成され、Ｎｏｒｔｈ棟（商業）は１〜３階までが商業施設、４〜５階が港北区の区民文化センターとなり、「新綱島駅」は地下で直結予定です。
*第一工区の様子
*第二工区の様子
その他、綱島には２０１８年に注目の再開発プロジェクトが完了しています。それは、パナソニックなどが建設を進めていたスマートシティプロジェクト「Ｔｓｕｎａｓｈｉｍａ サスティナブル・スマートタウン」です。
*Ｔｓｕｎａｓｈｉｍａ サスティナブル・スマートタウン
周辺地域や企業・大学・自治体が連携し、ＳＤＧｓの達成とイノベーションの共創に取り組む、次世代都市型のスマートシティです。未来を見据えた街作りが進行している地でもあり、非常に注目度が高い場所といえます。
*Ｔｓｕｎａｓｈｉｍａ サスティナブル・スマートタウン
４．綱島周辺の価値は今後も上昇するのか？
今まで見てきたように、綱島駅周辺は新駅建設、スマートシティのオープンと話題に事欠かない注目エリアです。しかし、不動産購入を検討するには、将来的な価値を見込めるか見極める必要があります。
そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．綱島駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは「菊名駅」と「新綱島駅」、「綱島駅」の世帯数の比較です。年収比較から若年層が多い「菊名駅」は単身者が多く、「綱島駅」や「新綱島駅」は２人以上の世帯数が若干多いことがわかります。
今後出来る施設を含め、綱島駅周辺はファミリー層にとって暮らしやすい街なのかもしれません。
４―２．綱島駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。
２０５０年までの人口増加数は綱島駅で７，０５６人増加の予想となっています。各駅とも現在より人口は増加しますが、２０４０年をピークに減少へ転じる予想がでています。
ただ、３駅の中で一番減少傾向にあるのは「菊名駅」ということがわかります。
４－３．港北区の総人口の推移
上記は、港北区「統計情報」を基に過去１０年間の目黒区全体の人口推移をグラフにしたものです。２０１０年から２３，７３０人（７．２％）増加しています。港北区の人口は、２０２４年には３６万人を超えるという予測となっています。
更に、推計では２０３６年から３７年にかけて人口がピークとなり、その後は緩やかに減少し、２０５３年に３５万人台、２０６１年に３４万人台となり、最終予測年の２０６５年には、３４万６２２人まで減少を続けると推計しています。
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「綱島駅」の乗車数の推移を考察していきます。綱島駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。一方、菊名駅の利用者は２００７年に５，０００人以上増加し、綱島駅からの引き離しを図っています。
それは前年の２００６年、菊名駅が横浜線の快速停車駅となったことが関係しているようです。そのことからも、今後、新綱島駅が完成すれば、利便性が向上し、乗降客数は増加に転じる可能性がありそうです。
４－４．綱島の土地の価値の推移
綱島駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『港北５－２（綱島駅）』と、住宅地に区分されている『港北－３３（横浜市港北区綱島西１－５２４－２４）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地『港北５－２（横浜市港北区綱島西１－７１３－１３）』について
新綱島駅の工事が始まった２０１３年から価格が徐々に上昇しています。２０２１年と２０１１年では１７．３万円／㎡（約２４％）増加しています。
*商業地『港北５－２』の様子
４－４－２．住宅地『横浜港北－３３（横浜市港北区綱島西１－５２４－２４）』について
こちらも新駅の工事がスタートした２０１３年から価格は徐々に上昇し、２０２１年と２０１１年で６．１万円／㎡（約１８％）増加していました。
やはり、再開発への期待により地価が上昇しているようです。当該エリアの売り物件が本当に少なくなっています。
*住宅地『港北－３３』の様子
４－５．綱島の中古マンションの価格の推移
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の綱島駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの綱島駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、綱島駅周辺の中古マンションの価格は２０１７年くらいから２０２０年まで価格上昇は低調でした。ただ、来年の新駅開設を踏まえ、２０２０年１０月を過ぎてから第二次上昇傾向となっています。
直近の３年間では、３．４２％程度上昇していました。しかし、土地値を見て見ると減少しているのが気になります。今後の動向を注視することが重要です。
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している綱島駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，２４６万円（１５３万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，８９２万円（２７８万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格４，２４２万円（２００万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，２１４万円（１９９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，９０１万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５１%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
２０１５年からこれまでの５０件を超える住宅ローンを中心に債務整理や失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、無料の安心できるマンション購入相談の受付を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。
最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
５．綱島駅周辺の地盤や災害の影響は？
*駅前の様子
ここから、最近の異常気象を踏まえ、不動産を購入する上で欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。綱島駅周辺はどのエリアが影響を受けやすのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 神奈川県くらし安全防災局防災部災害対策課が作成した『地震被害想定調査結果マップ』
*引用：ｅ－かなマップ
綱島駅周辺の綱島西１丁目～６丁目の地震被害想定調査結果マップを見てみます。紫が震度５弱、緑が５強を表しています。南海トラフ巨大地震が来た時の予想震度は綱島西６丁目の一部が震度５強、その他は震度５弱の予想となっています。
*引用：ｅ－かなマップ
更に液状化について見ていきます。緑は可能性が低い、紫は可能性がかなり低い、白は液状化対象外を表しています。綱島付近は液状化の可能性は低いことがわかります。
*引用：ｅ－かなマップ
最後に、建物の全壊棟数想定図を見ます。白は０、グレーは０より大１棟未満、水色が１棟以上５棟未満となっており、全体的に全壊棟数も低いことがわかります。
綱島西６丁目は一部水色の１棟以上５棟未満の倒壊数が示されているので注意が必要です。
５－２． 港北区では「洪水ハザードマップ」を更新
*引用：港北区洪水ハザードマップ
港北区を西から東に蛇行して流れる鶴見川はかつて「暴れ川」と呼ばれ、幾度となく氾濫を起こしました。しかし、２０１９年の「台風１９号」では浸水被害がありませんでした。
それは、流域に大小４９００カ所ある遊水施設が大量の水を効果的に貯めたからでした。しかし、近年大雨による被害が各地で深刻化しています。
*鶴見川
水害に備えて適切な避難行動を実践できるよう自治体の出しているハザードマップは確認することをおすすめします。
港北区では「台風１９号」による経験を踏まえた「港北区洪水ハザードマップ」を２０２０年７月に更新しました。
また、港北区では冊子「港北区水害時の避難行動を考えよう」の発行も行っています。
６．新駅誕生で利便性向上！次世代都市型スマートシティと昔ながらの風情が共存する「綱島」
*開発地の様子
かつて温泉街だった背景を持つ綱島は、次世代都市型スマートシティが他の地域に先駆けてオープンし、新駅も誕生するなど未来が期待できる街です。
*諏訪神社
その一方、駅の近くには人々の憩いの場所である鶴見川の河川敷、個性的な個人商店や、一年に一回大いに賑わう夏のお祭り「諏訪神社例大祭」など、昔から変わらぬ風景も残る地元民に愛される町、飾らない町といった風情も残ります。
*整備予定のバスターミナル
まだあまりその魅力を知られていない綱島。再開発完了まで注視していきたい街です。ちなみに、綱島ではないですが、同じ神奈川県で鶴見駅で以前狭小アパートの売買をアベノミクスの勢いを利用し、行いました。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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