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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている浜松町駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*日本生命浜松町クレアタワー
東京の湾岸エリアにある浜松町は、「東京の玄関口」である羽田空港へのアクセスが良く、複数の再開発が進んでいます。
２０１３年３月に都市計画決定された「浜松町二丁目４地区」は、２０２１年３月に世界貿易センタービル南館が竣工しました。隣接するＢ街区には日本生命浜松町クレアタワーが２０１８年に竣工済みです。
さらに、Ｃ地区には高層複合施設が２０２６年完成予定となっており、モノレール棟には新しい浜松町駅が２０２７年完成する予定です。
今後、数年で新しく生まれ変わる浜松町の未来は明るく感じます。
１－１．浜松町駅から北に５００メートルほど離れたエリアにある公園で乳児遺棄事件
都内屈指のビジネス街でもあり、未来を感じさせる浜松町駅周辺ですが、２０１９年には痛ましい事件が起こりました。
ＣＡを夢見て就職活動中だった元女子大学生が極秘出産した後、乳児を浜松町駅から５００メートルほどの公園に遺棄し逮捕されました。
１－２．高い利便性の割に、「住みたい街ランキング２０２１」は圏外・・・
*東京モノレール 改札の様子
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する「住みたい街ランキング２０２１」を確認してみると、ランキング圏外でした。
アクセスが良く、羽田空港へ向かう東京モノレール羽田空港線と浜松町バスターミナルもありますが、住みたい街というイメージとは異なるようです。
１－３．かつての浜松町ランドマークタワーが２０２１年老朽化で閉館
*世界貿易センタービルディング
２００９年１２月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、浜松町のランドマークとして「世界貿易センタービルディング」が取り上げられていました。
京王プラザホテルに抜かれるまでその高さは日本一でした。２０２１年６月に老朽化により閉館となり、今まさに、この地が再開発の舞台となっています。
この記事では、複数の再開発が進む浜松町駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、浜松町はどのような都市か？
２－１．浜松町他３駅との年収の比較について
まず、浜松町駅と芝公園駅、大門駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。
浜松町駅は、年収４００万円～５００万円の世帯が最も多く、約１５％程度を占めることがわかりました。
また、年収１，０００万円を超える世帯数も割合としては多く、比較的ゆとりのある世帯に好まれているようです。
２－２．浜松町他３駅との世帯数比較について
上記は、浜松町駅と芝公園駅、大門駅の世帯数を比較したグラフです。
年収で比較した情報と上記グラフから、年収４００～５００万の単身者が多いことがわかります。浜松町はビジネス街であり、アクセスも良く出張にも便利な立地であることから、好まれているのでしょう。
３．浜松町は治安が良いイメージがあるが実際は？
*参考：愛宕警察署
上記のグラフは、エリアを管轄する愛宕警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
既述の通り、治安が良いイメージの浜松町ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、２０２０年には大幅に件数が減少しています。
浜松町はビジネス街のため飲み屋も多く、ひったくり、不審者声掛けなどの事件も多いので、港区が発信する「みんなと安全安心メール」をチェックすることをおすすめします。
４．浜松町は再開発でどのような進化をするのか？
*浜松町駅北口
実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている浜松町ですが、その中でいくつか行ってみて良かった地域をピックアップして説明します。
４－１．「都市再生特別地区（浜松町二丁目４地区）Ａ街区」
世界貿易センタービルの老朽化により、２０１３年３月に都市計画決定され、２０２１年３月には世界貿易センタービル南館が竣工しました。
羽田空港に直結する浜松町駅のポテンシャルを活かしながら、にぎわいにあふれた国際ビジネス街を目指す街づくりが着々と進められています。
東京モノレール浜松町駅の建て替えやバスターミナルの再整備などにより、更に浜松町駅周辺の交通利便性が強化されると予想されます。完成は２０２７年を予定しています。
４－２．世界貿易センタービル建て替えに隣接する「Ｃ地区」
*都市再生特別地区（浜松町二丁目４地区）Ｃ地区の様子
いわゆる「Ｃ地区」と呼ばれる「浜松町二丁目地区第一種市街地再開発」は、共同住宅、事務所、商業施設、港区文化芸術ホールなどが入る高層複合ビルが２０２６年に竣工予定です。
５．浜松町はこれからも発展していくのか？
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も大きな変化は予測されておらず、手堅いエリアであることがわかります。
*参考：港区役所
こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、３０００人近く増加しています。
しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。２０２２年には外国人の流入について、緩和されると思うので、戻るのではないでしょうか？
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「浜松町駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、浜松町駅の乗降客数は年々増加傾向であることが確認できます。再開発が完了したら、さらに乗降者数は増加することが予想されます。
６．浜松町駅はどのくらい値上がりしたのか？
*浜松町駅周辺の様子
６－１．浜松町駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、浜松町駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港５－２８（浜松町駅）』を近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
浜松町駅周辺には住宅地の地価公示が無いため、商業地のみ記載いたします。
６－１－１．商業地に区分される「浜松町駅」について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２１年にかけて６３万円／㎡（約５４％）増加しています。
２０２０年、翌年に再開発が完了する期待から地価が上昇しましたが、現在は少し落ち着きを見せているようです。
しかし、再開発が完了する２０２６年と２０２７年の前年は期待から地価が上がる可能性があるため、注視が必要です。
*商業地『港５－２８』の様子
６－２．浜松町駅周辺のマンション価格の推移は？
*駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の浜松町駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの浜松商駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
浜松町駅の中古マンションの価格は、２０１２年以降、上昇傾向が続いています。グラフを見確認すると、その上昇が一目で分かります。また、直近の３年間に限れば１５．５３％程度上昇しています。
中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は２０２１年７月から２０２２年１月にかけて下落傾向にあります。今後は再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している浜松町駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格は８，２４１万円（３８９万円／坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格が１２，６７３万円（５９８万円／坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１４，０３４万円（６６３万円／坪）でした。最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格８，４９３万円（４０１万円／坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１０，２５６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では約２４％もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化など、マンションの再販を踏まえ、個人的に狙い目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が、万が一のことを考え安心だと思います。
７．浜松町駅のある港区の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。浜松町駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
浜松町１丁目、２丁目を確認すると、浜松１丁目は建物倒壊危険度が２丁目に比べ高く、４．２棟／ｈａになっています。
写真の通り、このエリアは雑居ビルが密集しています。さらに、軟弱な地盤であるため、地震が起きた場合は揺れが増幅されやすいため注意が必要です。
７－２．港区作成の「水害ハザードマップ」
*参照：港区
浜松町１丁目、２丁目は、河川の洪水により街全体、または街の一部が浸水する見込みで、浸水は１．０ｍ～３．０ｍに達する被害が想定される箇所があります。
また、港区は巨大地震が起きた場合の津波被害想定を独自に試算しました。その結果、浜松町駅や田町駅の周辺で、津波による浸水リスクがあるという結果が出ました。
なお、港区は今後、予測を基に民間のビルを住民が一時的に逃げ込める「津波避難ビル」に指定するなど防災対策に取り入れていく方針とのことです。
８．羽田空港、成田空港へのアクセス抜群！未来の国際拠点となりうる浜松町
*東京湾の様子
浜松町のビジネスパーソンに向けた最大のアピールポイントは、何といっても空港に直結しているという点です。
モノレールはもちろん、すぐ近くの都営浅草線大門駅からは成田、羽田両空港への直通列車も発着しています。再開発で利便性が上がり、今も単身ビジネスパーソンに人気のエリアですが、更にその傾向は高まるのではないでしょうか。
また、コロナが明ければ、インバウンドも期待できるエリアとなりそうです。その理由としては、東京タワーも近くにあり、屋形船や浜離宮恩賜庭園等、日本ならではのスポットも楽しめるなど観光資源も豊富だからです。
更に最先端の複合施設がこれから複数完成予定です。マンションも増え、繁華性や利便性の向上も予想されており、ファミリー層の取り込みも期待されるエリアです。
地価も現在上昇傾向にあり、実際、再開発前の地価上昇がデータで確認できています。その為、再開発が完了する５年後以降の展望も期待できると思います。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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