こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の管理や住まいのトラブル解消を担当している不動産鑑定士補兼管理業務主任者の相樂です。今回は司法書士の西門と共に、マンションの異臭・悪臭問題について、これまでの経験と判例を基に対策を考えました。

これまで書いてきたようにペットやごみ、タバコが原因で発生する臭いはマンション生活の質や売却価格を著しく悪化させます。臭いの原因は上記以外にも考えられますが、ほとんどのケ－スで発生源となっている住人に自覚がありません。そのため、掲示や通知で注意をしても改善されない場合が多く見られます。

悪臭や異臭を巡る問題を放置していると、遅かれ早かれ健康被害へと問題が拡大し、マンション自体の物件価値が低下することで、将来の住み替えも困難になってしまいます。万が一の際、売却しても希望した価格で売れなくなってしまう可能性が本当に高まります。

そこで、本記事ではマンション生活での悪臭・異臭問題の有効な対処法について、司法書士の西門とマンション管理９年目の相樂がこの問題の形態別に解説します。

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１．マンション内で起きる悪臭・異臭問題の具体例

居住空間で発生する臭いの原因はさまざまです。また、住民ではなく管理者や賃貸人が責任を負うべきケ－スもあります。下記で紹介するのは、マンション内で起きる悪臭・異臭トラブルの一例です。

・ペットが原因になっている場合

…体臭や糞尿の臭いが漏れ、バルコニ－や共有部分伝いに他の部屋に侵入する

・タバコが原因になっている場合

…バルコニ－や換気扇下で喫煙しており、その煙や臭いが他の部屋に侵入する

・ごみが原因になっている場合

…生ごみの室内放置、ごみステ－ションの清掃不徹底などが原因で、悪臭が発生する

・近隣の環境が原因になっている場合

…農地や飲食店などから臭いが発生し、マンションを含む近隣一帯に充満する

・建物の欠陥やメンテナンス不足が原因になっている場合

…雨漏り、排水処理設備の不良、ダストシュ－トの内の清掃不足

・特定の住人による嫌がらせが原因になっている場合

…マンション内に故意に臭いを発生させる住民がいる

２．悪臭・異臭問題を放置しているとどうなる？

同じ建物内の隣人にクレ－ムを入れるのは、誰にとっても気後れすることです。かといって、いつまでも不快な臭いに耐えるのは考えものです。日常生活に支障をきたすほどの深刻な健康被害に発展する恐れがあるばかりか、被害から逃れようと住み替えを検討しても、多額の損害と引き換えになる可能性すらあるからです。

２－１．健康被害

においの感じ方は経験や環境により個人差が大きく、人体への影響を定量的に計測することは困難です。ここで問題視すべきなのは、当事者が不快感を覚えているかどうかです。

不快な臭いに常時さらされていれば、心理面でもネガティブになり、仕事の生産性が低下し、なんだか毎日だる重な感じがしてきます。生体から出る臭い（アンモニア臭など）であれば、食欲減退が急速に進み、化学物質（タバコ臭など）であれば頭重感や頭痛に苦しめられるとの例が数多く見られます。

２－２．物件価値の低下

健康被害以外、マンション生活における悪臭・異臭問題の実害としては、物件価値の低下が挙げられます。

分譲マンションの一室を売却しようとする時は、物件の情報を正確に把握するため、仲介業者による現地調査が実施されます。調査時に担当者が臭いを認識すると、これが環境的瑕疵（環境上のネガティブ要素）として扱われ、買い控えや強気の値引き交渉を招いてしまうのです。

以上の点から、最終手段として「購入したマンションからの住み替え」を決意するのであれば、なおのこと売却前に臭気トラブルを一定ラインまで解決しておかなくてはなりません。

３．起きてしまった悪臭・異臭トラブルの解決方法

悪臭・異臭トラブルの対処は、管理会社や管理組合、あるいは賃貸人が行います。対処方法そのものについては、まず臭いの発生原因（ペット・タバコ・ごみなど）を見定め、次に防臭対策するか行為をやめるよう通知文を送付するのが通常の流れです。

行為停止に関しては、分譲マンションの場合は管理規約、賃貸マンションの場合は賃貸借契約の特約が根拠になることがあります。具体例としては「観賞魚以外の飼育が禁止されているにも関わらず、犬または猫を飼っていた」といったケ－スが典型的です。

なお、管理者や賃貸人による問題対処は、下記のような法令や理論が根拠になります。

・分譲マンションの場合：区分所有法の「義務違反者に対する措置」

区分所有者は「共同の利益に反する行為」（法第６条１項）をしてはならないとされています。臭いを発生させる行為が左記に該当する場合は、行為停止と必要な予防措置（第５７条）、専有部分の使用禁止（第５８条）、区分所有権および敷地利用権の競売（第５９条）、使用または収益を目的とする契約の解除と専有部分の引き渡し（第６０条）を請求できます。

・賃貸マンションの場合：「用法順守義務違反」または「信頼関係の破壊」

賃借人には「用法遵守義務」（定められた用法に従って使用または収益する義務）が課せられています。臭いを発生させる行為が義務違反に当たる場合は、賃貸人から債務不履行また不法行為による損害賠償請求を実施できます。

また、再三注意しても予防策を取らない場合は、賃借人と賃貸人のあいだで「信頼関係の破綻」が起きたものと考え、契約解除を求めることも可能です。

残念ながら、上記のような根拠があるにも関わらず改善に応じてくれない場合や、見過ごせない損害が発生している場合もあります。このような時は、問題の住人の法的責任をさらに追及しなければなりません。

３－１．受忍限度とは

裁判手続で損害賠償請求や行為停止の請求をする場合は、臭いが「社会生活を営む上で我慢すべき限度」（＝受忍限度）を超えているかが争点になります。

問題は、肝心の臭気の程度をどうやって評価するかです。既に述べたように主観的な評価は難しいため、下記のような方法で評価し、法的対処時の資料にします。

【臭気が受忍限度を超えているか判断する時の基準】

・悪臭防止法第４条１項に基づく規制基準

…地域ごとに異なりますが、本法令により「大気中の特定悪質物質の濃度」の許容限度が定められています。

・臭気測定の結果

…ガスクロマトグラフなどの機器による測定法、臭気判定士による個別具体的な測定・分析法などがあります。

３－２．悪臭規制法に基づく罰則

事業者が悪臭・異臭を発生させているケ－スでは、臭気測定の結果が規制基準を超えていれば、悪臭規制法で定められる行政指導や刑事罰の対象になります。

【緩い順】悪臭規制法に基づく罰則

・改善勧告・改善命令（第８条）

…「事業場からの悪臭原因物の排出が規制基準に適合しない」「不快なにおいにより住民の生活環境が損なわれている」の２つの要件を満たした場合、施設運用の改善や設備改良などの勧告がなされます。

また、勧告に従わない場合は、さらに強い「改善命令」がなされます。

・懲役または罰金（第２４条）

…改善命令に違反した場合は、１年以下の懲役または１００万円以下の罰金に処されます。

３－３．臭いの発生源を特定するための立入調査

臭いを巡るトラブルでは「発生源の部屋は分かるが、具体的に何の臭いかは分からない」といったケ－スがあります。このような場合は、管理規約等に基づき、管理会社や大家が専有部分に立ち入ることも可能です。

【参考】マンション管理標準規約（単棟型）第２３条

1. 前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
2. 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
3. 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。

引用元：「マンション管理について」国土交通省

※平成２９年８月２９日改正分より。今後さらに改正される可能性があります。

３－４．訴訟で解決した事例

実際に裁判手続で法的責任が問われたケ－スとして、として、ペットの飼育に関する下記の判例が挙げられます。

【判例】「ペットの不適切管理」等を理由に区分所有法に基づく競売と損害賠償請求が認められたケ－ス（東京地裁平成３０年３月２日）

ペット飼育可のマンションにおいて、管理組合理事長が原告となり、猫を多頭飼育する住人についてその他の理由（私物放置・管理費滞納など）を主張しながら、損害賠償および競売申立を実施しようとした事件です。

被告は臭気対策を講じていると主張し、実際に飼育頭数も減っていましたが、裁判所は「周囲の住民が不利益を甘受しなければならない状況に置かれるのは相当でない」「飼育する理由（アニマルセラピ－）が適切であるかどうか不明」と判断しました。

結論として、区分所有者の義務違反やペット飼育規則違反が確認され、腐食した玄関ドアの修理費等を含む損害賠償と競売申立が認められています。

上記判例の補足として、悪臭トラブルの程度を評価するため、居室前廊下で臭気検査（悪臭防止法第４条２項の臭気強度表示法によるもの）が実施されています。この際、「強いにおい」または「嗅いでいられないほどの強いにおい」が検知されました。また、周辺の住民が臭いに苦しんだ期間（８年以上）も考慮されています。

他には、メンテナンス不良により異臭が発生したケ－ス（東京地裁平成３０年４月１３日）のように、管理組合の責任が認められることもあります。

４．マンション内の悪臭・異臭に関する相談先

マンション生活で臭いのトラブルが発生したときは、管理サイドや賃貸人（大家）以外にも行政・士業・警察などに相談できます。

ただし、必ずしも問題解決に至るとは限らない点や、相談先により対応可能なケ－スが限られる点に注意しなければなりません。どこに相談すべきか、そして、事前にどんな情報を集めるべきか、適宜判断することになります。

ちょっと前に、相談があったトラブルに対して、内容証明と簡易書留の使い方や注意点３つ、こちらのページにまとめておきました。

４－１．管理会社や大家に相談する場合

先で説明したように、悪臭・異臭トラブル対処は管理会社や大家に任せるのが一般的です。購入したマンションで起きた問題については、管理組合の理事会に働きかけ、議題として取り上げてもらう方法もあります。

気を付けたいのは、効果のある対策をとってくれない場合がある点です。例えば、臭いの発生源や程度をまったく伝えずに相談を開始しても、マンション住民全体に「臭いに関するクレ－ムがある」と周知する以上の対処はなかなか期待できません。

また、昨今は集合住宅内でも住民同士の人間関係が希薄になりつつあり、管理組合がまったく機能していないケ－スも多く見受けられます。

４－２．市区町村役場の環境課

事業所からの発生する臭いに関しては、市区町村役場の環境課に相談できます。ここでは、悪臭規制法・環境基本法・自治体の条例などに事案を照らし合わせて違反の可能性を判断し、必要に応じて行政による調査の手配をとってくれます。
一方で、事業所ではなく住民個人が臭いを発生させているケ－スに関しては、基本的に対応できません。罰則や行政対応の規定がないことが理由です。

４－３．士業に相談する場合

「改善要求がなかなか受け入れてもらえない」、あるいは「裁判手続を検討している」といった深刻なケ－スでは、弁護士・司法書士・行政書士といった専門職が相談先です。なお、司法書士や行政書士は代理人としての対応が原則できないため、訴訟代理権を有する弁護士に依頼するのが一般的です。

士業への相談で注意したいのは、情報収集（臭いの発生源特定や臭気測定など）は業務範囲外となる点です。法的措置のために必要な資料は、依頼者自身で集めるか、専門の調査機関に収集を依頼しなければなりません。

４－４．警察に相談する場合

特に悪質なケ－スや事件性のあるケ－スに関しては、警察相談専用電話（#９１１０）で相談できます。具体例として「嫌がらせ目的で臭いのあるものを放置する」「臭いが発生している部屋の住人と連絡がとれない」などのケ－スが挙げられます。
ただし、上記のような特殊なケ－ス以外だと、警察では解決できません。住人同士の話し合いや管理会社等の対応で解決できそうなケ－スに関しては、民事不介入の原則があるからです。

警察の民事不介入は有名ですが、生活保護を対応するケースワーカーの方や区役所等も同様です。民事不介入なため、ストーカーに狙われているレベルでは誰も動いてくれません。事件が起きないと対応してくれないのが現実です。

例えば、２０２１年２月９日に起きた事件はまさに、動かない警察の典型例でした。この事件に関してはTBSのページで詳しく書いてあったので参考にしてみて下さい。

中野坂上駅にほど近い、中野区中央１丁目にあるシャルマン中野坂上で起きたこの事件です。

『捜査関係者によりますと、この２人をめぐるトラブルとみられる相談が、以前、警視庁に寄せられていたということです』

・・・とあり、知っていたのに何もすることが出来なかったということが明らかになっています。

その結果、残念ですが、このマンションは事故物件となってしまい、オーナーだけでなく、他の入居者も全員この事件の被害や損害を受ける事になってしまいました。管理会社や警察がもっと早く対応していればと思うと残念過ぎます。

実際にあった裁判事例を基にマンションのトラブル対策や相談先、注意点についてはこちらのページにまとめておきました。

５．異臭・悪臭問題について自分で注意するデメリット

マンション生活で発生する臭いのトラブルは、自力解決の難しいトラブルの代表格です。対応により状況をかえって深刻化させてしまう場合すらあることを考慮し、アクションを開始する時は、少なくとも外部の専門家の意見を取り入れるべきです。

悪臭・異臭問題について自力で注意喚起するデメリットとしては、具体的には下記の３点が挙げられます。

５－１．臭いの発生源特定が難しい

住民全体に注意喚起する以上の対策を取るには、どこから臭いが発生しているのか突き止め、証拠を確保しなければなりません。この作業は、集合住宅の性質上きわめて困難です。

また、上手く特定できたとしても、法的責任を問うための臭気測定をどうやるかが問題になります。

５－２．クレ－ムを受け入れてもらえない可能性が高い

さらに、勇気を出して問題の住人にクレ－ムを入れても「生活環境が損なわれている」と認識してくれない場合が多々あります。

すでに述べたように、においの感じ方は環境や経験に強く影響を受けます。また、臭気の発生源と接しながら生活していれば、やがて慣れが生じて感覚が鈍くなるのが常です。

このような理由から、他のマンション住人が覚えている不快感がまったく伝わらず「（自分は特に気にならないから）過剰反応だ」と反発されてしまうケ－スがよくみられます。

５－３．仕返し・報復行為に及ばれる恐れがある

もっと悪いことに、悪臭・異臭に対する改善要望に過剰反応され、いわゆる“仕返し”を受けるケ－スすらあります。注意した結果「共用部分に接している設備へのいたずら」などの報復に及ばれてしまった場合、ますます住みづらくなってしまうでしょう。

＞＞実際にマンションのトラブルを経験した３名の方にインタビューし、具体的な解決策を議論したページはこちらです。

６．マンション内の悪臭・異臭問題を不動産会社に相談するメリット

悪臭・異臭トラブルの対応にあたっては、情報収集と対処のため複数の窓口をあたらなくてはなりません。不動産の売買や賃貸借契約を仲介する会社の強みは、臭いの実情を素早く共有し、調査会社の紹介などを含めた「個別具体的で実情に合った解決策」を提案できる点です。

【悪臭・異臭問題を不動産会社に相談するメリット】

• マンション規模等しだいでは、管理会社等よりも早く動ける
• 臭いの性質を主観的＆客観的に共有できる
• 必要に応じて他の相談先（臭気調査の専門機関など）を案内できる
• 被害住民の立場になり、他の住民やトラブル相手に知られないよう具体的な対処がとれる

特にメリットが大きいのは、希望に応じて近隣住民にクレ－ム主の情報が知られないよう対処できる点です。委任者や被害住民として情報公開されてしまう恐れのある相談先（士業など）とは異なり、報復行為に及ばれる可能性を出来る限り小さく出来るのです。

＞＞一人暮らし向けのお部屋を探している女性から質問された『隣人トラブルを効果的に避ける方法』についてはこちらのページにまとめておきました。実際にあった内容を基に、参考になるようにまとめているので、これから引っ越しを考えている方の役にやつと思います。

７．マンションの異臭問題とその対策、まとめ

マンション生活で起きた悪臭・異臭トラブルを放置しておくと、健康被害の深刻化や物件価値の低下を招きます。早急に管理会社や組合、大家等に状況報告し、下記のような対処をとらなくてはなりません。

【マンション生活で「悪臭・異臭トラブル」が起きた時の対処方法】

• マンション住民全体への注意喚起
• トラブル主への個別注意（通知文送付など）
• 管理規約等に基づく立入調査
• 悪臭防止法等に違反している旨の告発
• 被害の程度が「受忍限度」を超えるものと主張した上での損害賠償請求等

ごみ問題の相談先はさまざまですが、事故物件や引っ越し先でのトラブル対処等に長けた不動産会社がおすすめです。特に「周りに知られないよう解決するスキル」に関しては、士業など他の対応機関よりも優れています。

ちょっと前に、相談があったマンションの隣人からの仕返しや嫌がらせに対する対処法を３つこちらのページにまとめておきました。

マンション内のトラブルで人間関係の破綻を恐れてなかなか対処に踏み切れないケ－スやトラブル主に精神疾患や独特の性格が見られるケ－スは、危険を伴うため、不動産のプロ等第三者に相談し、対処した方が良いと思います。正しい事をやって、嫌がらせや仕返しを受けるのも良くないので。

隣人を含めた騒音トラブルに関する告知義務違反についての解説はこちらをご覧ください。また、『マンション内でのタバコに関するトラブル』を司法書士の西門と一緒にまとめました。２０２０年以降急速に増えた問題なので、一人で悩んでいる場合には読んでみて下さい。全く別ですが、マンションの駐車場トラブルは本当によくあります。ちょっと前にも無断駐車の件で対策の相談があったので司法書士さんと一緒にこれまでの駐車場トラブルに関する対策や注意点はこちらのページにまとめました。

今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法を建築士さんにレクチャーしてもらいました。

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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。

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