豆知識(相場、法律)

セレブ感も漂う「目黒」駅周辺の人気は不動か、再開発に新たな動き!?

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

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ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

今回は、駅前再開発が一段落し、五反田との間で大規模な開発が行われている目黒駅に関し、人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

2018年に竣工したブリリアタワーズ目黒は、東京建物が主体となって動き、40階、38階建てのタワーマンションで、駅前に森をつくるをコンセプトに大規模な開発が行われ、現在一世帯1億円を超える値段で取引されている住戸もあります。

また、五反田駅との間で行われているMEGURO MARCは、JR東日本や野村不動産が進める大規模な複合開発で、『自然な私に還るまち』をコンセプトに、2022年以降の竣工を目指し、開発が進められています。

大規模な開発を主体に大きく変化する目黒駅周辺について、まとめてみました。なお、以前あった目黒区や品川区で行った相談事例はこちらです。

過去に東京カレンダーにも特集され、住みたい街5位にランクインしていた目黒駅。

人気の目黒駅周辺は東京都品川区大崎に位置し、古くからの高級住宅街でもあり、渋谷や原宿と比べ、大人が好む、落ち着いた雰囲気の街です。

「JR山手線」や「都営三田線」、「東京メトロ南北線」、「東急目黒線」の4路線が乗り入れる利便性も兼ね備えています。

*駅前の様子

そもそも、目黒駅周辺の開発は、品川区が1988年に目黒駅周辺地区整備構想(トライスクエア構想)を公表しました。2017年に開発は完了し、駅近くに地下2階地上27階建ての「目黒セントラルスクエア」、40階、38階建てのツインタワーが完成しました。

このトライスクエア構想は東京建物、第一生命、大成建設などを組合員として、駅の利用者が増加傾向にあることから、駅前のにぎわいと魅力を生み出す商業施設やオフィス、住居機能を併せ持つ魅力的な街づくりへの整備を強化する方向で進められました。

2017年には当開発は完了し、駅近くに地下2階地上27階建ての「目黒セントラルスクエア」、40階、38階建てのブリリアシリーズのツインタワーも完成しました。

*駅前のタワーマンション

また、毎年話題になるSUUMOの「住みたい街ランキング2021 関東」では、昨年に続き5位をキープと目黒人気は衰えることがありません。

既述の通り、目黒駅東口の再開発が完了し、今後も住宅・オフィスの両面でMEGURO MARC等の大規模な再開発が予定されており、堅調な人気を維持しそうな街ともいえます。

しかし、人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分だと思います。

そこで、この記事では目黒の利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。不動産購入を検討している方は、最後まで読んでぜひ参考にしてみて下さい。

1.東京、目黒はどのような都市なのか?

年収比較

まず、恵比寿駅や五反田駅と、目黒駅を年収別にその割合を比較してみました。山手線沿線で物理的に近い事もあり、余り差がありませんでした。

目黒駅なのに品川区であるこの周辺は隣の駅はグルメタウンの「恵比寿」、隣の町は高級住宅街の「白金」、また、歩いていける距離にはテレビの情報番組に何度も登場するおしゃれな「中目黒」という好立地にあります。

そのすべての良さを兼ね備えつつ、更に落ち着きがあるイメージが「目黒駅」周辺にはあります。

1-1.SNSを使ったプロモーションも見事!季節の風物詩で知名度は全国区に

*駅周辺の街並み

目黒駅自体、事前は渋谷や恵比寿と比べ地味な存在でもあり、住宅地のイメージが強かった目黒ですが、最近ではSNSを上手に使ったプロモーションで知名度も人気も全国区となっています。

例えば、桜の季節には水質や景観の改善が進んだ目黒川が「桜の名所」として知られるようになりました。

秋は無料の落語や様々な屋台、ステージを楽しむこともできる、都内でも屈指の人気を誇るお祭り「目黒のさんま祭り」も毎年注目を集めています。

1-2.洗練された都心ライフと下町情緒を併せ持つ街

*目黒セントラルスクエア

駅に隣接した地下2階地上27階建ての「目黒セントラルスクエア」が2017年に完成したことにより、駅前の雰囲気がぐっと洗練され便利になりました。

1階は、「森の広場」へと続く小径の雰囲気を楽しみながら、おしゃれなカフェやレストランでゆったりとした時間を過ごせる空間、さらに2階には各種クリニック、飲食店などが揃い、便利で快適な都心ライフが叶います。品川区の公益施設(行政サービスコーナー・在宅介護支援センター)も充実しています。

一方で、「目黒駅前商店街」や山手通りに向かう下り坂沿いには、「権之助坂商店街」があるなど、古くからの生活文化を併せ持つところも魅力です。

2.目黒の治安は良いイメージがあるが実際は?

刑法*参考:大崎警察署

目黒駅周辺といえば、「花房山エリア」、「長者丸エリア」などの高級住宅街もあり、セレブ感が漂います。実際有名人、芸能人も多く住み、一般的なイメージとしては治安が良いイメージです。

では、実際に目黒駅周辺の治安は良いのか、目黒駅を管轄としている大崎警察署が発表した『過去5年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認します。過去5年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。暮らしやすい環境が整ってきていることがわかります。

さらに、内訳を見ると、2020年の空き巣などの『侵入窃盗犯罪』が前年よりも件数が6件増えていましたが、全体の件数は他の地域より少ない傾向にあるようです。

尚、「犯罪の発生率が少ない区ランキング」では、第3位となっていましたので、目黒駅周辺は危険に巻き込まれるような犯罪は起きにくい地域だと言えます。女性の一人暮らしや子育てを行う家族にとって、安全と言うのは定住するにはとても大切なことだと思います。

3.「トライスクエア構想」による目黒駅周辺の再開発地域

目黒駅周辺は、3つの広場(トライスクエア)を中心に各機能を一体化させることをめざす「トライスクエア構想」による再開発プロジェクトが2017年に完了しました。

3-1.「トライスクエア構想」

それにより、下町情緒も併せ持ちながらも高級感ある街のイメージから、更に利便性も兼ね備えた都会的なイメージがプラスされました。

「トライスクエア構想」の詳しい内容は、以下をご確認下さい。

>>目黒駅周辺地区(トライスクエア構想)|品川区 

3-2.「権之助坂商店街」周辺の「下目黒一丁目地区」

更に、昔からある「権之助坂商店街」周辺の「下目黒一丁目地区」では新しい街づくりの動きがあるようです。

「地域の魅力を高める複合市街地の形成」を目指すとし、2019年に「下目黒一丁目地区街づくり協議会」が設立されました。

>>下目黒一丁目地区のまちづくりの取り組み 目黒区

4.目黒駅周辺の価値は今後も上昇するのか?

*建築計画

既述の通り、2017年までに駅前再開発が完了し、2022年竣工予定で、JR東日本が主体となっている複合型まちづくりMEGURO MARCも西五反田3丁目で工事が進んでいるため、更に利便性を高め、治安もいい目黒駅周辺は魅力ある街であることは間違いありません。

*西五反田3丁目プロジェクトの開発地

MEGURO MARCはオフィス棟、分譲マンション、賃貸マンションの3棟からなる大規模な再開発で、中央部分に広場を設け、子育て世代を中心にそれぞれの建物には保育施設やシェアスペースがあり、多様な交流の促進を目指しています。

しかし、不動産購入を検討するには将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

4-1.品川区全体の人口の推移

品川

上記のデータは、目黒駅がある品川区が発表した「品川区内全域の人口と世帯数」です。

>>人口のあらまし|品川区 

また、コロナ禍でもっとも人口が増えた(いつからいつまでの期間で??)のは「品川区」という結果も出ています。

一番増えた「品川区」は、3,037人も増加しました。コロナ禍でこれだけ人口が増加するということは住みやすい街である裏付けになるのではないでしょうか。

4-2.目黒駅周辺の人口予測

人口予測

次に、将来的に目黒駅周辺の人口は増加していくと言えるのか?先ず、平成30年の国政局推計の数字を基に目黒駅と五反田駅、恵比寿駅周辺の人口予測をグラフにしてみました。

目黒駅は2045年あたりをピークに増加傾向がまだまだ続きそうです。一方、恵比寿駅は2035年、2040年をピークに減少していきそうです。五反田は2050年まで増加傾向が見込まれています。後述する世帯状況を踏まえ、他の2駅同様、目黒駅周辺も繁華性が高まりそうです。

他にも、品川区が発表した『品川区の将来人口の推計結果』のデータを基に考察していきます。このデータによると、目黒駅周辺とは異なり、2023年をピークに区の総人口はゆるやかに減少していくと予測されています。

しかし、これから数年、人口は上昇傾向、治安もよくセレブ感のある目黒駅周辺であれば、将来的に人口は極端に減少することはないように思います。また、男性よりも女性の方が東京都を志向し、住み続けるといったデータも出ています。

2020年、コロナ禍で東京の人口はどのように変化したか?~外国人の転出超過が目立ち、女性は男性の2倍以上の転入超過数~:時事ドットコム

ですので、人口減少後も女性も住みやすいイメージのある目黒駅周辺はファミリー層にも根強い人気は衰えにくいと考えられます。

なお、以下の棒グラフの通り、恵比寿駅と比べると、目黒駅や五反田駅は単身者の割合が少なく、2人又は3人以上の世帯の割合が若干高くなっています。

世帯数

4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

乗降客*参考:目黒駅(JR東日本)の乗降客数の統計

JRが発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、目黒駅を通っているJR山手線の乗車客数の推移を考察していきます。

駅前再開発も重なり、2012年から安定して目黒駅の利用者は増加傾向でした。ただ、2019年(年度?年?どちらですか?)には約1.8%の減少を記録しています。

これは、同年の年度末に発生した新型コロナウィルスの影響を受け、電車を利用する方が減ったことが原因だと考えられます。

ちなみに、JR東日本が発表した『各駅の乗車人員2019年度ベスト100』を確認すると、2019年度には主要駅でも前年に比べて減少しているため、そのこと自体はあまり気にする必要はなさそうです。したがって、目黒駅の乗車率は全体的に上昇傾向だと言えそうです。

4-4.品川の土地の価値の推移

次に、ここまで見てきた目黒駅周辺の土地の価格を確認していきます。

上記のグラフは商業地域に区分されている『品川5-10(東京都品川区上大崎2-13-3)』と、住宅地に区分されている『品川-4(東京都品川区上大崎3-10-35)』の地域のデータを基に、2011年から2021年までの価格をグラフにまとめたものです。

4-4-1.商業地『品川5-4(東京都品川区上大崎2-13-35)』について

商業地

2008年に起こったリーマンショックの影響を受け、2013年まで約5年間低迷していました。

しかし、アベノミクスの影響を受けて、2014年から徐々に価格が上昇しており、10年間で1,310,000円/平方メートル(55%)も増加しています。

4-4-2.住宅地『品川-4(東京都品川区上大崎3-10-35)』について

住宅地

住宅地も商業地と同じく、一時低迷しました。しかし、駅前再開発が終わった2017年以降も安定して価格が上昇しています。

10年間で250,000円/平方メートル(27%)も増加しているため、駅周辺の利便性と共にこちらも安定して価格が上昇してきたと言えます。

ただ、同じ価格水準だった、恵比寿駅周辺の住宅街と比べると、伸びが少ないようにも感じます。一方、五反田駅周辺の住宅街と比較すると、こちらの方が上昇率は高そうです。

4-5.品川の中古マンションの価格推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の目黒駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの目黒駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

*引用:ライフルホームズ

上記のグラフによると、現在目黒駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。2014年から大幅に価格が上昇していることが分かります。

また、2020年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、直近の3年間で8.24%程度も上昇しています。

このことから、将来的にも価格は安定して上昇傾向であるといえるのではないでしょうか。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している目黒駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格を6,441万円(304万円/坪)でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格9,283万円(438万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格7,877万円(372万円/坪)でした。

最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格7,539万円(356万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(7,286万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約27%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、

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5.目黒区の地盤や災害の影響は?

*目黒川

ここから、不動産を購入する上で欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

5-1.地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都品川区上大崎・地域別危険度』

危険度*参照:東京都品川区上大崎3丁目 【地域別危険度】 | 地震情報サイトJIS

近年、首都直下型地震が30年以内70%の確率で発生すると言われているため、目黒駅周辺はどのような影響を受けるのでしょうか?

上大崎3丁目の地盤は建物倒壊危険度の順位は東京都5,177町丁目で3,290位と、古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域です。その為、倒壊危険度は1ヘクタール1.3棟と予測されています。

上記のグラフは、地域危険度順位の推移グラフです。目黒駅周辺の上大崎3丁目の火災危険度の順位は2003年、2008年等と比べ、高まってきていますが、倒壊危険度を含めた、総合危険度は良化しています。

5-2.品川区作成の「しながわ防災ハンドブック」、ハザードマップや対策

品川区では、2019年から「しながわ防災ハンドブック」とともに「品川区防災地図」を区内在住の全世帯を対象に配布し、最新情報を定期的に更新。国、都、区の想定を基にした津波・高潮浸水ハザードマップ等を掲載しています。

>>品川区防災地図(防災地図と各ハザードマップ)|品川区 

このハザードマップによると、目黒川近くは低地もあるため、浸水したときの水深が大きくなる場所もあるようなので注意が必要です。2019年9月の台風15号では、目黒駅前が冠水し、その様子がSNSで拡散されました。

1999年8月、1時間に101.0ミリという雨量を観測し、目黒川流域で床上、床下浸水合わせて1,000戸以上の被害がありました。

6.駅前再開発が終わり、今後も注目を集める目黒駅周辺

*駅周辺の街並み

色々な雑誌に特集され、おしゃれで便利、高級感のある落ち着いた街として安定した人気を誇る目黒駅は既述の通り、2017年に再開発が終わりました。しかし、更に周辺の地区でも新しく変わろうとする動きもあるようです。

新しく生まれ変わったイメージも定着し、また独自のイベントををHPで発信するなど、街としての面白さも注目されているこの目黒駅はさらなる人気と周辺エリアを巻き込み、不動産価値の上昇は高確率で起きそうです。

*沿線の様子

しかし、目黒川周辺は集中豪雨が発生した際、河川の氾濫や下水道が溢れることで3.0~5.0m浸水すると警告されているため、不動産を購入する際は注意する必要があります。

近年、東京区部では時間50ミリを超える局所的な集中豪雨が頻発しています。このような状況から、東京都では 2007年8月に「東京都豪雨対策基本方針」を策定し、2009年5月には、目黒川域の豪雨対策の内容を示した「豪雨対策計画」も策定されました。このように、局所的な集中豪雨に対する 取り組みを進められています。

以上のことから、目黒で不動産を購入するのであれば、目黒通りを下り、目黒川周辺で標高10m以下の目黒2丁目、3丁目よりも、標高30mあり、比較的被害が少ない場所をしっかり浸水実績を確認し、購入することをおすすめします。

例えば、水害ハザードマップを確認すると、目黒区三田1丁目、2丁目や品川区上大崎2丁目、3丁目のエリアを購入する方が過去の水災を参考に安心できそうです。なお、以前、目黒区で行った戸建ての売却・購入の相談事例はこちらのページにまとめておきました。

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

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国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

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