こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回の相談は、２０１４年に５０代の男性から管理会社の怠慢でずっと放置され、、、空室が増えていた世田谷の収益マンションの収益性の改善に向けた管理の切り替え相談でした。
これまで色々と相談を受けていたので馬場と一緒に実際に現地に行くと、ポストがチラシで荒れ、日常清掃レベルも全くされず、１３世帯中５部屋が空室で本当に放置されていました・・・。
空室部分も原状回復が行われていない状態の為、募集がなかなか進んでいませんでした。
（後で確認したら、申込が入ったら、部屋を改修・工事する手順で進めていたみたいです。そもそもこの状態で、内見する気にはなれない様な状態でした）
子育てと仕事が忙しく、なかなか現地を見に来ることが出来ず、私自身も放置していました。
たまたま不動産投資のセミナーで隣に座ったのが縁で、色々相談していた相楽さんに新規物件の購入だけでなく、この物件のトラブルを相談し、一先ず、見てほしいと連絡しました。
当日、相楽さんと馬場さんも見に来てくれ、一緒に惨状を確認出来ました。
そのまま、当時の管理会社に入れ、管理の状況と解約を入れました。
書類の管理等もなぁなぁだったので、情報の整理や対策の手順を相楽さんに教えてもらい、一先ず、丸投げでスタートしたのを覚えています。
ありがとうとしか言えない案件です。
今後も、色々と教えてほしいと思っています。
たまたま、セミナーで会って、相談に来た方でしたが、今後もチャンスがあれば、私たちに任せるとおっしゃっていただけました。
単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をこれまで紹介してきました。
以下、今回の管理の切り替えの概要です。
１．管理の相談をしたきっかけは？
２０１４年の夏、実際に相樂さんと話したのはセミナーの二次会でした。
相樂さんは自分でも物件をもって、管理会社もやっていたので、話を聞いて、先ずは現地を一緒に見てもらう事になりました。
細かく、色々と動いていたようなので、これは良いなと思っていました。
当時は、アベノミクスがスタートして、物件を買ったはいいものの、仕事やプライベートがバタバタで本当に何もできてない状態でした。
で、管理会社の雑過ぎる管理に嫌気がさし、相楽さんにこれが普通なのか、相談したのが始まりです。
折角買った鉄筋コンクリート造のマンションでこれからキャピタルゲインを得る気満々でいました。
物件自体の管理状態からイメージが悪いため、空室が多く、管理会社を変更したいけど、実際どこが信じられるのか分からず、いくつかの先に連絡したりしてました。
当時の管理会社は、毎月のレポートはＡ４が１枚のみ送られてくるだけで、日常清掃や巡回に行っているのかも分からず、共用ポスト周辺もポスティングのチラシでいつも汚れ、建物全体の雰囲気も段々と悪くなっていたようです。
何より、この管理レベルで、家賃の税別５．０%も取っているのが許せなかったです・・・。
２．管理を任せるにあたって条件や希望は？
『これまでの管理が酷かったので、キチンとやって、報告してくれる所にお願いしたい』と思っていました。
また、これまで放置され、自分で入金を確認する形だったので、今後はただ管理する先には頼まないと決めていました。
というのも、２０１７年には長期譲渡所得になるので、オリンピックを目途に売却を考えていたからです。
そのため、『賃料収入を増やしたり、補助金や保険の申請を積極的に教えてくれるアクティブな若い管理会社に依頼したい』と思っていました。
他にも、良い物件を紹介してくれる仲介もやっている会社にお願いしようと思っていました。
と言うのも、セミナーで色んな人に話していると、管理で繋がりを持っていた方が絶対に他よりメリットがあると話している人がいたからです。
繋がりのないところから物件を紹介されても、こちらも信用できる先なのか？売りっぱなしじゃないか等結局、心配することになるので。
最後に、仕事内容に合っていない５％の手数料も安くしたいと思っていました・・・。
３．管理を依頼するにあたって、心配や不安は？
またダマされるのか心配でした。
だから、他の管理状況などをLINEやメールで頻繁に報告をくれる先に頼もうと決めていました。
古い会社や担当の対応が電話オンリーな旧態な先はダメだと思っていました。
というのも、今後も東京で収益物件を増やしていきたかったのでいちいち自分で動いていると面倒で時間が無くなると思ったからです。
＞＞コロナ禍で管理が放棄されたマンションの再生及び管理の切り替え相談はこちらのページにまとめました。
４．主な対策や管理条件は？
一先ず、放置され、管理が全くされていなかった状態だったので、基本的な所から行いました。
４－１．先ず、日常の運営内容と費用を改善
今回は物件の状況や治安に合わせ、一般的な建物管理として、月一回の現地巡回と隔週（月２回）の日常清掃や年一回の定期清掃や現状写真の共有、消防点検と年一回の水質点検などを一通り、提案しました。
また、しっかりと運営状況が分かる月次レポートを作成し、共有ドライブ内に保管し、写真を見てもらうようにしました。
月次の管理報酬も事務所からの距離やエリア、建物の規模から家賃の税別３．５％まで下げ、建物管理と賃貸管理、両方の契約をして頂きました。
・・・今後のお取引の拡大も期待して。
４－２．次に、その他収入を追加し、資産価値を向上
建物・賃貸管理変更後、共用部分の駐輪場の整備と自動販売機の新設も行いました。
正直、金額的には月３，０００～５，０００円程度と小さいですが、その他収入も月次で出来ました。
何より、管理の方法を変更し、日常清掃をキチンと行ったことで建物全体のイメージも良くなり、改修工事も行われず、長期間放置されていた部屋も埋まり、オーナー様に満足していただけました。
４－３．最後に、テナントの属性やトラブル改善
管理会社の変更連絡時に、面倒なテナントが一階にいることを教えてもらったので、建物の環境改善と共に、馬場と相楽がそれぞれ、その方のお部屋を定期的に尋ね、トラブルを小さく、そして改善していきました。
＞＞なお、同じ世田谷、再開発で劇的に変わった下北沢駅周辺に関する詳しい説明はこちらのページです。
個人的に、道路整備をやり続けている東北沢駅周辺も含め、まだまだチャンスがありそうです。
５．担当のコメント
２０１４年に相談を受けた案件で、本当に始めの方の案件で、これをきっかけに色々とうまく行ったのを覚えています。
５－１．相樂
不動産投資セミナーでたまたま会った方からの相談でした。
本当に放置されているマンションだったので、やった分だけ、改善され、費用対効果が高く、本当に良かったです。
管理だけでなく、収支の改善を評価してもらい、２０１８年に当物件の売却も担当でき、色々と繋がる仕事だったと思います。
今の私たちのやり方だと、２０１０年代の一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
しかし、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
ちなみに、以前「相談すると、売却する以外、自宅を守る方法を教えてくれなかった。」という方がいました。
私たちはともかく怒られ、迷惑を掛けたくないので、相談内容に合わせ、大切な資産の相場だけでなく、状況を踏まえ、どのような対応が取れるのか？私たちなりのやり方をご説明するようにしています。
５－２．馬場
２０１４年に相樂と一緒に見に行って、オーナーにマンションの案内をしてもらいましたが、世田谷なのにこの管理で大丈夫かと思いました。
１３世帯中４部屋が空室で、全ての部屋が原状回復工事を行われていなかったので、急いで提案し、やったのを覚えています。
その後、上手く行き、管理から２０１８年に売却まで出来たので、初期の記憶に残る案件です。
５－３．最後に、自分にあった物件を探している方へ
私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
今回のような管理がずさんでどうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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