こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回は、２０２１年８月に６０代の男性から管理会社の変更を相談された事例です。
元々、地元の友人に管理を任せていましたが、コロナウイルス後会う事も減り、巡回や日常清掃の定期報告がなくなっていました。
今後、息子さんに運営を任せる為、相続対策を含め、資産価値を落とさない為、管理の切り替え・依頼の相談を受けました。
もう、７０歳近くなり、いよいよ相続や息子の代を考え、これまで付き合いのあった管理会社から切り替えを相楽さん達にお願いしました。
購入後２０年近くずっと、新宿区中井にある物件を同じ管理会社に任せていました。
これまでの所も良かったんですが、お互い年を取り、コロナで会う頃がなくなると、巡回や日常清掃の報告もなく、マンションがどうなっているか分からず、今回相楽さんや馬場さんに管理の相談をしました。
これまでいくつか相楽さんには相談して、色々とこれまで教えてもらっていたし、息子とも年が近く、キチンとやってくれそうだと思い、任せる事にしました。
今の所、漏水などは発生していませんが、外壁や屋上を含めた共用部分の大規模改修も一切やっていないので、現地調査の際に、点検をお願いしました。
元々、２０１７年のセミナーで知り合い、これまで半年に一度くらい連絡を取り合う仲でした。
しかし、今後は年齢の近い息子に任せるからと、一度現地立ち合いの上、相談したいと連絡を受けました。
実際にメンバーと一緒に現地に行ってみると、ポストがチラシで荒れ、日常清掃は全くされていない状態で１２世帯中４部屋が空室のままになっていました。
空室部分も原状回復が行われていない状態で、募集もされていませんでした。
オーナーもそうですが、管理会社もウイルス発生後、実際に稼働していないようでした。
時間が止まっていたような感じです。
新宿区の物件で普通にやれば、キチンと埋まりそうだったので、相続を含め、安定運用ができる様、巡回・掃除等の施策を提案しました。
以下、今回の管理の切り替えの概要です。
１．管理の相談をしたきっかけは？
５年くらい前、セミナーで相楽さんにお会いし、それから物件の紹介や節税関連の商品を教えてもらう仲でした。
相樂さんは自分でも物件を保有し、不動産会社もやっていたので細かく、色々と動いていたようなので、これは良いなと思っていました。
私自身も３年近く現地には行っていなかったので、先ずは現地を一緒に見てもらう事にしました。
これまで管理をお願いしていた所は、元々の知り合いでコロナ前はちょくちょく会っていたので、全般的に信用し、お願いしていました。
２．管理を任せるにあたって条件や希望は？
これまで管理は特に意識していなかったのですが、息子に継がせたり、相続で売却することもあると思うので、契約書などの書類の整理も一緒にやってもらいました。
現地を一緒に見に行ったら、空室もあり、掃除がされていなかったので、室内の工事や日常の清掃、巡回をしてもらえば、良いなと思いました。
手数料はこれまで５％だったので、直ぐに３．５％まで下げてもらい、助かりました。
３．管理を依頼するにあたって、心配や不安は？
３－１．管理をちゃんとやってくれるのか？
これまでの所が友人に任せていたら、こういう風になってしまったので、相楽さん達は大丈夫か心配でした。
でも、今後は息子が相楽さんと直接連絡し、やり取りをしてもらうよう、促したかったので、自分はあまり関与しない形にしたいと思っていました。
３－２．満室経営できるか？
４部屋空いていたので、早く埋めるのか、心配でした。室内の工事もしていなかったので、馬場さんと話、一先ず、クロスや床材、クリーニングを中心に見てもらいました。
３－３．大規模改修はいつやるか？
急に何百万円も言われても出せる状態ではなかったので、どこからやるべきか、しばらく時間をおいても大丈夫なのか、確認したかったです。
馬場さんが屋上を見てくれ、「屋上の防水はトップコートをやり直せば良いレベルだと思います」と教えてもらった時には本当に助かった気持でした。
外壁や階段、手すりの部分も長尺シートや錆が目立っていたので、どう改修していくか、運営の中で考えないとと思っていました。
４．主な対策や管理条件は？
一先ず、分かりやすいポストや空室部分の改修を行いました。
４－１．先ず、日常の運営内容と費用を改善
今回のマンションでは、物件の状況や周辺の治安に合わせ、一般的な建物管理として、月一回の現地巡回と隔週（月２回）の日常清掃や年一回の定期清掃や現状写真の共有、消防点検と年一回の水質点検などを一通り、提案しました。
また、しっかりと運営状況が分かる月次レポートを作成し、共有ドライブ内に保管し、写真を見てもらうようにしました。
月次の管理報酬も事務所からの距離やエリア、建物の規模から家賃の税別３．５％まで下げ、建物管理と賃貸管理、両方の契約をして頂きました。
息子さんの代と言う事で、先ずは馬場や前田を中心に依頼内容を達成できるよう動いていきました。
４－２．次に、その他収入を追加し、資産価値を向上
他の物件も同じですが、建物・賃貸管理変更後、共用部分の駐輪場の整備と自動販売機の新設も行いました。
正直、金額的には月３，０００～５，０００円程度と小さいですが、その他収入も月次で出来ました。
何より、管理の方法を変更し、日常清掃をキチンと行ったことで建物全体のイメージも良くなり、改修工事も行われず、長期間放置されていた部屋も埋まり、息子さんにも満足して頂きました。
４－３．最後に、テナントの属性やトラブル改善
特に、荒れている事は無かったので、空室を早期に埋めるべく、中井駅近くの不動産屋さんに物件の紹介を行い、SUUMOやホームズ、アットホーム、レインズなど基本的な所に掲載し、募集を行いました。
＞＞同じく、国立市で会った管理相談で兄弟の自主管理からの切り替えはこちらのページにまとめています。
５．担当のコメント
５－１．相樂
元々お会いしたのはセミナーで不動産投資をすでにしていて、本物件だけでなく、物件の売却など話す事がありました。
いくつもお持ちの割には放置又は管理会社に丸投げしている物件が多く、今回もコロナウイルスの影響もあって、実質２年近く放置状態だったみたいです。
ただ、その分、やった分だけ、一気に改善し、費用対効果が高く、本当に良かったです。
私たちが行っている都内を中心とした不動産投資の場合、２０１０年代の一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
しかし、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
ちなみに、以前「相談すると、売却する以外、自宅を守る方法を教えてくれなかった。」という方がいました。
私たちはともかく怒られ、迷惑を掛けたくないので、相談内容に合わせ、大切な資産の相場だけでなく、状況を踏まえ、どのような対応が取れるのか？私たちなりのやり方をご説明するようにしています。
５－２．馬場
２０２１年に相樂と一緒に見に行って、オーナーにマンションの案内をしてもらいましたが、新宿でこの管理、大丈夫かと思いました・・・。
空室部分は改修工事が行われていなかったので、表層を中心に急いで工事し、直ぐに募集を行いました。
その後、立地や建物の良さから満室稼働中ですが、まだまだ都内でもこのようにずさんな管理があるんだと勉強になりました。
５－３．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
今回のような管理がずさんでどうするか、体力的に自主管理を続けるか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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