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リストラで収入が減ってしまい、家のローンをどうするか悩んでいる方へ、住みながら自宅を売却し、支払いに余裕を作り、生活再建をした事例をご紹介します。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１０年、結婚を機に東京都江戸川区に戸建て住宅を購入した福田孝俊さん（仮名・４０代）の任意売却の成功事例です。
福田さんは地方の一軒家で育ったこともあり、家を買うなら一戸建てというこだわりを持っていました。
今では東京都内で戸建て住宅を持つのはかなりの資金力がないと難しいですが、運よく江戸川区で手頃な建売住宅を手に入れることができました。
最寄りの一之江駅は東京都心のような派手さはない一方、駅前は風情ある個人店も多く、子育てするのに良さそうな環境で、福田さん夫婦もとても気に入っていたそうです。
新宿や渋谷にも電車で３０〜４０分で出ることができます。
この地で落ち着いて子育てするつもりの福田さんでした。
しかし、家を買って７年後の２０１７年、地域の高齢化や過疎化によって、勤めていた飲食店が閉店してしまいました。
その後、リストラに遭い、住宅ローンを一時的に滞納することになってしまったのです。
どうして良いか分からず、半年以上、滞納を続けていたら、一括弁済の通知書が自宅に届き、直ぐに競売の申し立て通知が届きました。
本当に人生どん底だったところで、インターネットで私たち、アリネットを見つけ、自分と同じような境遇の方が再生できた事例を読み、連絡をくださいました。
最終的に競売を回避し、３カ月掛け、ご自宅を２，５５０万円で売却することができました。
その時のお話を福田さんに聞いてきました。
１．原因：高齢化や過疎化で職場がなくなりリストラの憂き目に
記述の通り、福田さんは２０１０年、東京都江戸川区に３，５００万円の住宅ローンを組み、建売の戸建て住宅を購入しました。
頭金は３００万円、金利は２．６％。
２０１０年は、２００８年のリーマンショックによる不況から金利が急低下している時期です。
当時の住宅ローン金利を調べてみると２０１０年４月時点で、住宅金融支援機構の「フラット３５」の最低金利が２．５９％、銀行変動金利が２．４７５％となっていました。
つまり、福田さんが借りた住宅ローン金利の２．６％は当時の最低水準に近く、非常に良い条件で借りられたと言えます。
ところが住宅購入から７年後の２０１７年、福田さんが勤めていた飲食業関連のお店が閉店し、リストラに。。。
地域の高齢化や過疎化が進んだことが原因ということでしたが、リストラの理由など福田さんには全く関係ありませんでした。
２．希望：アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい
当時、リストラのショックで参っていた福田さんでした。
しかし、そうこう言ってられないと早速転職活動を開始。
ただ、すでに４０代であったこと、今後の生活の安定を考え一般的な会社員の仕事を探すものの、これまで飲食業の経験しかなかったため転職活動は本当に難航しました。
我慢すれば、工場や倉庫勤務はあったようですが、遠方のため、家族との生活も考え、断っていたようです。
そのため、何ヶ月経っても転職先は見つからず、そのうち貯金も精魂も尽き果てた福田さんは引きこもりのようになってしまいました。
その間、奥さんもパートに出て、一生懸命働いていました。
それでも、生活するだけで精いっぱいで、ついに住宅ローンの返済ができなくなり滞納。
半年ほど滞納したところで、競売の申し立て通知が届いてしまったのです。
このままでは、さすがにまずいと福田さんは再度立ち上がって動き始めました。
先ずは、地元の不動産屋に相談しました。
「競売通知のきている家は無理、間に合わない。」
の一点張りで話が進みませんでした。
止むを得ず、インターネットで検索して、ようやくアリネットのホームページで競売に掛かってしまった同じような事例を見つけたことで私たちに連絡をくれました。
私と馬場で、すぐに福田さんの元に駆けつけ詳しくお話を伺うと、希望は以下の通りであることがわかりました。
- 家族がいるのでどうしても競売を避けたい。
- 仕事がまだ決まっていないので、借金をできるだけ減らしたい。
- アパートを借りる余裕がなく、住みながら売却したい。
３．本当にいつ支払い終えるのか、まったく将来が見えず、不安
福田さんは非常に追い詰められた様子で、「いつ支払いを終えられるのか」、「将来が見えない」と事あるごとに口にされていました。
仕事を失い、家までも失う危機にあるので、その不安は当然だと思います。
ただギリギリまで追い詰められた事で一種の開き直りのような状態にもなり、面談を進める中で「人生をやり直したい」、「それなら、早くやった方がいいと思う」と前向きな言葉も聞かれました。
大変な状況にありながら、家族のために懸命な福田さんの力にどうしてもなりたいと思ったのを今でも覚えています。
４．解決法：競売までに室内のＣＧを作り、購入希望者リストに直接紹介
福田さんの希望を踏まえ、私たちは下記の提案を行いました。
- ４カ月後の競売の入札までに買主を見つける。
- 内見を避け、問い合わせを増やすため室内のＣＧイメージを作る。
- 私たちが持っている購入希望者リストに直接紹介する
福田さんの場合、すでに競売の申し立ての通知書が届いている状況でした。
そのため、競売を回避することが先決でした。
一般的に競売申立通知書が届いてから早ければ、４ヶ月程度、遅くても７ヶ月程度で競売にかけられてしまいます。
特に、地方の戸建てなど、競売になれば市場価格の７割程度でしか売れないことがほとんどです。
そのため、まだ購入後７年で住宅ローンの元金が多く残っている福田さんのケースでは、競売後も大きな借金が残ることが予想されました。
リストラに遭い、すでに住宅ローンを滞納している状況で、住むところを失い大きな借金が残れば、その後の福田さんの生活の再建にも悪影響を与えてしまいます。
ですので、なんとしてでも競売を避けなければなりません。
福田さんには上記のように時間がないこと、競売のリスクをご説明した上で納得いただきました。
任意売却の申立書に記入して頂き、すぐに銀行に連絡し、任意売却に向けて話を進めさせていただきました。
また、任意売却のために引っ越すのも経済的に難しい状況でしたので、住みながらでも購入希望者に家の魅力を伝えられるよう、家の様子をＣＧイメージを使って作りました。
ＣＧイメージは家の構造や状態を正確に伝えつつ、生活感が出過ぎる室内の雑多な物は排除して作れるため、ネットで買主を探す現在、売主にとっても買主にとっても魅力的です。
圧倒的に、購入希望者からの反響も取りやすくなります。
完成したＣＧイメージを見て福田さんも「購入当初のように片付いていて、自分の家じゃないみたい」とおっしゃっていました。
５．期間：３カ月掛け、戸建て住宅を２，５５０万円で売却
最終的に、ご相談を受けてから約３ヶ月で任意売却を成功させることができました。
売却額は２，５５０万円、残債は４００万円でした。
・まだ住宅ローンの返済を７年程度しかしておらず、元金部分の返済が少なかったこと。
・既に競売の申し立て通知が届いており、時間をかけての売却活動ができなかったこと。
上記の理由もあり、売却額が２，５５０万円に留まり、正直なところ悔しい部分はあります。
銀行と交渉をしていく中で何度かやり取りをしました。
しかし、『これ以下の価格なら競売を進める』と担当者に言われてしまいました。
ただ競売になれば、もっと安く売却されていたと想像され、限られた時間では最善を尽くしたと思っています。
短期間でそれなりの金額で売れた背景には、首都圏のマンション価格の上昇があったと考えられます。
「マンションデータ白書２０１７」によると、首都圏では中古マンションでさえ、平均価格は３，２５７万円に上っていたので、２３区内で築７年の戸建て住宅は好条件に映ったのではないでしょうか。
６．返済金額：毎月の返済が１４万円から２万円に
４００万円の残債が残ってしまったものの、銀行との交渉が上手く行き、毎月の住宅ローン返済額は１４万円の支払いから、２万円まで一気に減りました。
また、交渉の末、債権者から引っ越し費用を一部出してもらうことができました。
福田さんは、
あの時期は本当にいつ支払い終えるのか、まったく将来が見えないまま、生活していました。そのころと比べると、今は本当に気持ちが楽になりました。
今更ではありますが、東京都内で戸建てにこだわる必要もなかったと思います。
マンションならもう少し楽に、高く売れたかもしれないと思ったりもします。
とおっしゃっていました。
７．任意売却後の生活：転職先が決まり再就職。毎月２万円の返済を続けながら生活を立て直す
ご家族がいる中で一家の大黒柱がリストラに遭い、奥様のパートだけでは生活、ローンの返済が到底できない状態でした。
そのため、状況をご理解いただき、その後の生活を守るため、スピードをもって、対処できた案件です。
既に競売の申立まで進んでいたため、時間がなく、切羽詰まっていました。
ただ、ご自宅が都内にあった事が幸いした事例だと思います。
７－１．引っ越し後しばらくして転職先も決定
慣れない仕事でまだまだ大変そうでした。
しかし、まずは仕事を覚えてコツコツと２万円の返済をきっちり続けたいと頑張っておられました。
ちなみに、『住宅ローンや競売を理由に売却できない』という不動産屋は多いです。
それは基本的に任意売却を行っていない業者は、『債権者との交渉や条件の引き出し方が分かっていないから』です。
相談に行っても、売買価格の調整が出来なかったり、やり方が分からない為、話が進まない事が多いので時間を浪費しかねません。
住宅ローンの返済で困ったら、地元でも構いません。
すぐに任意売却の実績が豊富な不動産屋を探し、対処を確認することをおすすめします。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
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また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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