目次
仕事が忙しく、引っ越す時間が取れない男性の方へ、
離婚時の自宅の売却で住みながら売却できたケースをまとめ、説明していきます。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
離婚による自宅の売却で、それぞれが新居に移ることになった場合、すぐに空き家の状態で売り出すべきなのでしょうか？
仕事が忙しく、しばらくは今の家に住みながら、売却したいと希望される場合も多いかと思います。
そこで今回は、離婚後も住みながら自宅を高く売却する際の注意点や、上手く行った事例を踏まえ、アリネットならではのサポート方法を解説します。
１．離婚する際、自宅に住みながら売却したいよくある理由は？
離婚時の売却は、財産分与や協議書の作成手続きなど複雑な要素が絡んできます。
そのため、心身の負担をなるべく軽減するため、自宅に住みながら売却を進めたいという方が多くいらっしゃいます。
過去に上手く行ったケースを参考に、どのような理由で住みながらの売却が選択されているのか、住みながら売却する際のメリットと注意点もあわせて紹介します。
１－１．離婚の際もなるべく住みながら自宅を売りたい理由
たとえば、お子さんへの配慮として、急な環境の変化を避け、さまざまなことが落ち着いてから引っ越しをしたいという理由が挙げられます。
仮住まいも利用した場合は、月額７万円の賃貸物件を半年間仮住まいとして、家賃と諸費用含めて８０万円近くになる場合があります。
また、元夫婦のどちらが住み続けるかなど、家に関する権利関係を話し合っている間は、新居に移るかどうかわかりません。
そのため、住みながら売却を進めたいという方もいらっしゃいました。
１－２．離婚の際に住みながら自宅を売るメリット
住みながら自宅を売却することには、以下のようなメリットがあります。
・移転のための引っ越し代や仮住まいなどのコストが下げられる
・離婚のための話し合いを進めやすい
１－２－１．新生活を整えやすい
とりあえず、住み続けながら自宅の売却を進め、財産分与の金額や内容がはっきりしたあとであれば、新生活を考えやすくなります。
１－２－２．家のローンの一括清算
また、住宅ローンの返済が残っている場合、売却するためには一度、一括で清算する必要があります。
今の家に住んでいるうちに、新居への移転費用などの目処を立てられれば、一括返済のための借り換えなどで、金融機関との話し合いがしやすくなります。
１－２－３．購入者に情報を正しく伝える
なお、家を購入する側にとって、前の居住者について知ることができ、家のことや周辺環境について直接話せるというメリットがあります。
事前に住宅のことを把握しておきたい購入希望者に対しては、住みながらの売却は売りやすくなると言えます。
１－３．離婚手続き中に、住みながら自宅を売る際の注意点
いつ内見予定が入るか分からないため、スケジュールに気を遣い、家の中もある程度きれいに保っておく必要があります。
また、売却が決まったにもかかわらず引っ越しが決まっていないと、引き渡しが長引いたり遅れたりすることにも繋がります。
引っ越し先を見つけることも並行して進めなければなりません。
さらに、売却を進めるスケジュールは、離婚成立のタイミングに合わせて進める必要もあるのが注意点です。
財産分与や慰謝料、養育費などの話し合い、住みながら売る家のローンの残債も売却の際の検討要素となります。
これらのことから、離婚が関係する不動産の取引の際は、離婚問題に強い、又は経験のある不動産会社を選ぶことがほんとうに重要です。
１－４．媒介契約の種類
売却する方と不動産会社は、事前の相談段階を経て、買い手を探すための媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。
ただ、離婚の場合は専属専任媒介契約がおすすめです。
なぜなら、専属専任媒介契約であれば、不動産会社は、物件情報が不動産会社間で共有できる「レインズ」物件情報を登録する義務を負うため、情報の拡散が早くなります。
また、窓口の不動産会社が１社のみとなるので、インターネットだけでなく、その地域へのビラ撒きや熱心な営業活動を踏まえ、手厚い売却活動が期待できます。
先述のとおり、離婚が絡む不動産売却はスケジュール管理を綿密に行う必要があります。
そのため、信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を締結し、二人三脚で進めるのがおすすめです。
２．離婚の際に自宅に住みながら売却する方法は？
元夫名義の家を、離婚前提で自宅に住みながら売却する例で、過去に上手く行った事例を参考に方法をケース別にご案内します。
２－１．所有者である夫が残って住みながら、売却するケース
このケースで行うべきことは比較的シンプルです。
・家財や荷物の仕分けを明確にする
・他の家族が退去する前に、財産分与についてある程度話し合いをしておく
財産分与は、家具や家財のほかに不動産も対象となります。
財産分与においては、明確に分けることがむずかしい不動産はトラブルのもとになりやすいです。
退去する家族が安心できるように、売却した後の現金の分け方など、大切な部分は話し合ったり、覚え書きを残すのも良いでしょう。
２－２．所有者である夫以外の家族が住みながら売却するケース
このケースの流れでは、元夫が退去する前に、意識して行うべきことがいくつかあります。
・購入希望者が内見する際に、元夫も問い合わせ対応できるようにしておく
・売買契約時に備えて、事前に告知事項や説明事項をしっかり確認する
・内見の際に応対しやすい物件資料などを準備しておく
一般的に、内見の際には不動産会社がサポートします。
しかし、ご家族が住みながら内見を受ける場合、別居している夫とご家族の間で事前に取り決めをしておくことが大切です。
取り決めをする内容としては、「問い合わせ対応は所有者である夫がする」、「内覧時には夫以外の家族もサポートする」などです。
また、売買契約の際に、エアコンの不調など事前に分かっている項目を買主に伝える告知義務があるのですが、これらは事前によく調べておく必要があります。
なお、離婚が原因で売却することは必ずしも告知する必要はありません。
２－３．不動産会社による買取？
上記のどちらのケースでも、新居移転のスケジュールに合わせることができ、手間も減るのが不動産会社による「買取」という方法です。
買取は、不動産会社と売買契約を結び、不動産会社が自宅を直接買い取ることです。
弊社では売却した手残りのお金が減ってしまうため、買取をおすすめしていません。
しかし、私たちが窓口となって、３～５社の業者に査定・内見してもらい、最も高い業者を選択する事が可能です。
実際、２０２０年、２０２１年の２年間で、茨城県古河市や神奈川県秦野市でこの方法で買取をしてもらっています。
２－４．ローンが残っている場合、任意売却も一考
もし現在の家の住宅ローンを滞納しており、期間が３か月を超えているような場合、競売による強制執行の流れを回避することが必要になります。
競売が進めば、売却価格が低くなるうえに売却のスケジュールをコントロールすることはできません。
そのため、事前に金融機関の承認のうえで任意売却を行い、相場に近い値段での売却を目指すことをおすすめします。
３．離婚の際に住みながら自宅を売却する際のお悩みはアリネットへ
ただ、実際は離婚の際の売却の流れと、住みながら早く高く売ることは相容れない部分があります。
ここから当社のノウハウを用い、少しでもお悩みにお応えできるように対応してきました。
以下、その概要です。
３－１．住みながらなるべく高く売る
過去の案件では、弊社の売却は９割が査定価格の９０％以上で成約をしています。
高く売るために必要な要素は、実は資産価値や立地だけではありません。
買主の方の安心や内見の際の印象も大きく作用します。
特に、高齢者をターゲットに自宅を売る場合には、数字だけでなく、この辺りのおもてなし？が大切になってきます。
まず、分かっている不具合は、告知義務として物件状況報告書にしっかり記載すれば問題ありません。
そして、通常では分からない隠れた不具合がないかを事前に調査しておく、ホームインスペクションが普及してきています。
このホームインスペクションでは、住宅瑕疵保険に加入できるため、家を買う方にとっては大きな安心につながります。
３－２．第一印象として感じるものは、明るさや清潔感です。
弊社では、購入希望の方が空き家の状態をイメージしやすいよう、図面や写真からフルＣＧでリビングなどの画像をお作りできます。
３－３．住みながらなるべく知られずに売る
転居のお知らせを遅らせたい、大げさにしたくないなどのお悩みもあります。
販売広告を出せば、どのような配慮をおこなっても、周囲に伝わることはあるものです。
弊社では一般的な広告を出さず、９，６００人を超える投資家の方向けに打診して、非公開で買主を決めるという方法をおこなうこともできますので、一度ご相談ください。
３－４．住みながらなるべく早く売る
他にも、弊社の売却は、６割の方がご相談から６か月以内にご成約となっています。
内覧からいち早く成約につなげるために、なるべく室内の印象が良くするほうが望ましいと言えます。
内見に備えてなるべく室内をきれいにし、ものも減らしておきましょう。
室内の物が少なくすっきりすることで、より売れやすくなり、引っ越しへの備えにもなります。
長年の汚れを落としておくハウスクリーニングは、住みながらでも依頼が可能ですので、弊社にご相談ください。
４．離婚でも自宅に住みながら高値で売却するにはどうするかまとめ
過去に上手く行ったケースを参考に、離婚の際に住みながら自宅を高く売却する際の注意点や弊社ならではの方法などを解説しました。
４－１．経験のある専門家と面談し、方針を決める
どんなトラブルもそうですが、離婚が原因で自宅を売却する際は、ご家族ごとの個別の希望や事情をよくヒアリングしたうえで、方針を決めて進めることが売却の成功につながります。
もし、離婚を検討していたり、自宅をゆくゆく処分しようかと考えている方はお近くの自宅の売却を経験している先に連絡し、手続きや相場観を聞いてみて下さい。
納得してから、始めた方が良いと思います。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
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私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
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また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
以下、長野県で行った、離婚時に住みながら自宅を売却した事例です。
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