離婚で財産分与で名義変更は必要?

離婚時、住宅ローンのある自宅を財産分与する場合、名義変更の注意点は?

いつも読んで頂き、ありがとうございます。

不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。

2016年、友人の紹介で八王子にお住いの男性の方から離婚に伴うご自宅の売却相談を受けた時、奥様との婚姻関係を解消して自宅に係る財産分与を行う場合、「住宅ローンが残っている自宅の名義変更はできませんか?」と、質問されたことがあります。

無料相談のメリット・デメリット2

この方だけでなく、多くの方が自宅の名義変更を行う事で、自宅の売却を回避したいと思っています。

離婚時の財産分与の際、自宅の名義変更を行いたいのであれば、『住宅ローンの名義人を変更する』ことで、自宅の名義人をあなたや奥様の名前に変えることができます。

ただ、一般的に婚姻解消時に住宅ローンの残債が残っている場合、借り入れ先の金融機関から承諾を得られなければ、自宅の名義変更を行えられません。

では、どのような対策を講じれば、住宅ローンの残債が残っている自宅の名義変更を行うことができるのか?

婚姻解消時の財産分与の際に住宅ローンの名義人を変更する際は事前に『どのような点に注意する必要があるのか?』や『離婚時の財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際に押さえておくべきポイント』を把握しておくことがほんとうに重要です。

そこで、今回は『住宅ローンが残っている自宅を財産分与した場合の名義変更の方法』について、司法書士と共に『離婚時の財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際に押さえておくべきポイントや注意点』を含めて詳しく解説していきます。

これから離婚に伴う自宅などの財産分与を行う方で自宅や住宅ローンの名義を変更して、なんとかしたいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

1.住宅ローンが残っている自宅の名義変更はできるのか?

自宅の財産分与で名義変更は?

既述の通り、婚姻解消時に住宅ローンが残っている自宅は借り入れ先となる金融機関の同意を得られれば、自宅の名義人を変更することができます。

大半の住宅ローンの契約書には、『融資を行なっている対象になる不動産(自宅)の名義を変更する際は、事前に金融機関に承諾を得る必要がある』などの文面が記載されており、裏を返せば、承諾を得られれば変更できるためです。

ただし、住宅ローンの残債が残っている状態でローンの名義変更を行うのは容易ではありません。

というのも、金融機関は、現在名義人になっている方の信用力や経済力を考慮したうえで、信頼して融資を行なっているため、不動産名義人を変更することに対しては消極的な考えを持っているからです。

したがって、住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う場合、事前に『金融機関が名義変更を行うことに同意できるような提案・交渉を行う』必要があることを絶対に覚えていてください。

1-1.自宅の不動産名義自体は簡単に変更することができる

自宅の不動産名義自体は簡単に行うことが可能です。

まず、不動産の名義の変更・管理は法務局が管理を行なっています。

そのため、あなたが所有する自宅が属する地域を管轄している法務局に申請手続きを行うことで、自宅の名義変更を完了することができます。

お金が掛かってしまいますが、司法書士にお願いする事も出来ます。

1-2.住宅ローンの名義変更が完了できていない場合、名義人変更はできない

ただし、住宅ローンの名義変更が完了できていない場合、絶対に不動産の名義人変更を行なってはいけません。

なぜなら、上記でも述べた通り、住宅ローンが残っている自宅の不動産名義を変えるには、事前にあなたが融資を受けている金融機関の承諾を得る必要があるためです。

仮に、借り入れ先の金融機関に無断で不動産の名義変更を行なってしまうと、契約違反とみなされてしまい、住宅ローンを分割で支払う権利を剥奪され、ローンの残債を一括で返済するように要求されてしまうか危険性があります。

そのため、離婚時の財産分与を行う際、自宅の名義人を変更したいと考えている方は、『借り入れ先の金融機関に、名義人を変更したい旨を必ず相談する』ようにしてください。

1-3.そもそも財産分与とは?

財産分与とは、『婚姻中に夫婦が2人で協力して取得・保有しつづけた財産を離婚時に双方に分け合う』ことです。

法律上、入籍後に購入した『自宅(不動産)』、『株式証券』、『自動車』、『生命保険の積立金(返戻金)、『仮想通貨』などの資産は、夫婦の共有財産になっており、婚姻解消時に夫婦で半分ずつ分け合う必要があると考えられているため、基本的には行う必要があります。

ただし、『婚姻期間中に得た財産であっても奥様に分与する必要のない財産』も存在するので注意が必要です。例えば、『別居後に購入・保有した財産』などが該当します。

法律上、財産分与は、『入籍日から別居した日まで』の期間に得た財産が対象になっているため、婚姻関係を解消していなくても、奥様と別々に住んでいる時に購入・維持した財産は分与する必要がありません。

熟年離婚などで住宅ローンが完済している場合、離婚に伴う財産分与が必要になってきます。

その際の注意点などこちらの記事で詳しく解説しているので、ぜひ併せて参考にしてみてください。

>>「【弁護士監修】離婚時、住宅ローンを完済している自宅の財産分与、注意点は?」を確認する

1-3-1.住宅ローンが残っている自宅は財産分与の対象か?

基本的に、住宅ローンが残っている自宅も『財産分与の対象』になります。

特に、自宅がアンダーローンと言われる『自宅の不動産評価額(自宅の査定額のこと)が住宅ローンの残債よりも上回っている状態(住宅ローン残<自宅の価格)』の場合は、注意が必要です。

自宅を売却することで住宅ローンの債務を無くすことができ、売却金から住宅ローンの残債や諸費用などを引いた額を夫婦それぞれで分け合うことができるため、自宅に関わる財産から奥様に渡すべき額を分与する必要があるからです。

一方で、住宅ローンが『オーバーローン』という『自宅の不動産評価額が住宅ローンの残債より下回っている状態(住宅ローン残>自宅の価格)』の場合は、基本的に奥様に分与する必要がありません。

法律上、債務(住宅ローンの残債)よりも資産(自宅の不動産評価額)が多い場合は、財産分与の対象にはならないと考えられているためです。

ただし、例外もあります。

例えば、『負債分を貯蓄などで完済できる』場合です。

上記のケースは、自己資金で住宅ローンの残債を完済でき、負債分を無くすことができるため、残ったお金を奥様に分与する必要があります。

このように、住宅ローンが残っている自宅を分与する際は、『住宅ローンの債務状況』と『自宅の資産価値』によって財産分与の要否が異なります。

そのため、事前にあなたがどちらのケースに該当するのかを確認したうえで、『奥様に自宅に関わる財産を渡す必要があるのか?』を見極めておくようにしてください。

離婚成立までの手続きやご自宅の売却を含め、個別性が強いため、もっと詳しく聞きたい場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせください。

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2.離婚時の財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際に押さえておくべきポイント

財産分与で揉めた事例

離婚時の財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際は、以下の2つのポイントを押さえておく必要があります。

・自宅と住宅ローンの名義人が誰なのかを正確に把握しておく
・夫婦で離婚後の自宅に関する話し合いをしっかりと行う

それぞれについて、詳しく解説していきます。

>>財産分与で家のローンが残っている場合、税金を払わないで自宅の売却は出来るのか?

離婚時の財産分与で家のローンが残ってても、税金を払わない時期はありますか?

2-1. 自宅と住宅ローンの名義人が誰なのかを正確に把握しておく

離婚時の財産分与により自宅の名義変更を行う際は、まず『自宅と住宅ローンの名義人が誰なのか』を確認しておく必要があります。

例えば、住宅ローンは夫、自宅の名義人は夫と奥様の両方になっている場合、奥様が所有する自宅の権利を買い取ったうえで、法務局で手続きを行うのみで完了することができるため、スムーズに名義人の変更を完了することが可能です。

一方で、住宅ローンと自宅の名義人があなたと奥様の共同名義になっている場合は、奥様の住宅ローン名義人としての立場を解除しなければ自宅の名義人を変更することができないため、まずは『借り入れ先の金融機関に交渉を行う』必要があります。

この辺り、そのまま相談してもうまく行かないことが多いので、専門家に事前相談し、どのような準備を行っておくか、書類の作成を含め、確認してから銀行に行くようにしてください。

このように、『自宅と住宅ローンの名義人が誰なのか』を知っておくことで、自宅の名義人を変更する際の方法を見極めることができるため、事前に『住宅ローンと自宅の契約書』を確認しておくようにしてください。

2-2.夫婦で離婚後の自宅に関する話し合いをしっかりと行う

住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際は、『夫婦で離婚後の自宅に関する話し合い』をしっかりと行なっておくようにしてください。

と言うのも、上記でも述べた通り、基本的に金融機関側は名義変更を行うことに対して快く思わないためです。

実際、要求を拒否されるケースは多く、事前に『あなたの単独名義となる住宅ローンに乗り換えをする』などの選択肢を模索しておく必要があります。

そうすることで、仮に拒否されてしまっても、迅速に名義変更による問題を解決に導くことが可能なため、事前によく話し合っておくようにしてください。

この辺り、進め方が非常に難しいため、よく分からない場合、個別にご連絡ください。

状況を踏まえ、対策などアドバイスをさせて頂きます。

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3.離婚時に住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際の方法

リースバックをどう使うか?

離婚時に住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際は、以下の3つの方法を活用してみてください。

・住宅ローンの借り換えを行う
・連帯保証人を他の人に変更する
・住宅ローンの残債を一括返済する

それぞれについて、詳しく解説していきます。

3-1.住宅ローンの借り換えを行う

離婚時に住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う場合、『住宅ローンの借り換えを行う』ことを検討してみてください。

例えば、現在住宅ローンの名義人が夫婦それぞれになっている場合、『新しい住宅ローンの乗り換え(借り換え)』を行うことで、あなた単独での名義に変更することが可能です。

通常、住宅ローンの名義変更を行う場合、借入先の金融機関に拒否されるケースが大半になっているため、新規の借り入れを行える金融機関が見つかれば、スムーズに奥様からあなたの名義に変更することができます。

ただし、新しい住宅ローンに乗り換えを行う際に、『希望に合った金融機関に乗り換え(借り換え)られる』とは限りません。

住宅ローンの借入額やあなたの収入などによっては、希望に合う金融機関の審査を通過できない可能性があります。

とはいえ、住宅ローンの名義人を変更できなければ、自宅の名義人も変えることができないため、今よりも良い条件の住宅ローンでなくも悪条件の契約内容でない限りは、基本的に乗り換え(借り換え)を行った方が賢明です。

3-1-1.住宅ローンの乗り換え(借り換え)を行った場合『住宅ローン控除』は使えるの?

住宅ローンの乗り換えを行った場合、『乗り換え(借り換え)後も住宅ローン控除は使えるのだろうか?』と不安を抱く方は少なくありません。

しかし、その心配は不要です。

住宅ローンの乗り換え(借り換え)を行っても、税法上の条件を満たしていれば、乗り換え後も住宅ローン控除を利用することができます。

ただし、住宅ローン控除は、『居住を開始した日から10年間』が適応期間です。

このため、乗り換え(借り換え)を行ったからと言って、あらためて10年間控除される訳ではないことを覚えておいてください。

3-2.連帯保証人を他の人に変更する

現在契約している住宅ローンの連帯保証人が奥様になっている場合、『連帯保証人としての立場を他の人に変更する』のがおすすめです。

例えば、奥様よりも高い収入を得ている両親や兄弟などに連帯保証人の立場を担ってもらうことで、奥様の連帯保証人としての立場を解除できる可能性があります。

離婚時に夫婦のどちらかが連帯保証人となる住宅ローンを契約したまま離婚に至ってしまうと、後々名義人が返済不能になった際に相手方の生活に悪影響を及ぼす危険性が高いため、必ず婚姻解消前に対処するようにしてください。

基本的には、ご両親など親族の方に連帯保証人になってもらうことが多いです。

3-3.住宅ローンの残債を一括返済する

スムーズに自宅の名義変更を行いたい場合、『住宅ローンの残債を返済する』ことを検討してみてください。

住宅ローンの残債を貯蓄などで一括返済することができれば、ローン自体をなくすことができ、法務局で不動産の名義人を変更するだけで済むため、スムーズに名義変更を行うことができます。

とはいえ、基本的に離婚時に名義変更を検討する際は、高額な残債が残っている方が多いため、あまり現実的な方法だとは言えません。

仮に、無理をして住宅ローンの残債を貯蓄などで補ってしまうと、新生活に悪影響を及ぼす危険性があります。

このため、この方法は『住宅ローンの残債額が少なく、貯蓄などで補っても生活に支障がない場合』に活用するようにしてください。

3-4.離婚時に自宅を売却したい場合は?

離婚時に自宅を売却して財産分与を行いたい方は、『不動産会社に売却の手続き』を行うようにしてください。

不動産会社に売却の手続きを依頼することで、売却活動を開始することができるため、買い手が見つかれば自宅を現金化し、住宅ローンの残債や諸費用を引いた額を奥様と分け合うことが可能です。

ただし、自宅の売却を希望しても、売却活動自体ができないケースが存在します。

それは、離婚時の自宅が『オーバーローン(住宅ローン残>自宅の価格)』だった場合です。

オーバーローン(住宅ローン残>自宅の価格)』の場合は、自己資金で住宅ローンの残債を補えない限り、自宅を売却してもローンを完済することができません。

このため、上記のケースに該当する方は婚姻解消後も自宅に住み続け、返済を継続する必要があります。

ただ、その時の事情により、返済が難しいこともあると思います。

例えば、ペアローンを使っていたり、連帯債務者として、自身の収入を超えた金額を借り入れてるケースです。

この辺り、複雑なため、心配な方は個別にご連絡ください。

状況を踏まえ、対策などアドバイスをさせて頂きます。

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3-4-1.自宅の売却時に『買取』を利用する際の注意点

『自宅の売却方法』には、以下の2つの方法があります。

・仲介:
不動産会社に売却活動を行ってもらい、あなたの自宅を購入したい個人や不動産投資家などとマッチングしてもらう方法

・買取:
不動産業者に直接あなたの自宅を買い取ってもらう方法

『不動産会社に売却の手続き』を行う際は、よほどの理由がない限り『買取』を利用するのは避けるのがおすすめです。

『買取』は、『買取業者が自社の利益を上げることを考えて安い金額で買取を行なっている』ため、この方法で自宅を売却してしまうとあなたが損をしてしまう可能性があります。

とはいえ、離婚時に自宅の売却を検討する方の中には、「どうしても近所に売却することをバレたくない」や「早く自宅を売却して現金を手に入れたい」と言う方も少なくありません。

仮に、上記のような理由により、『買取』を利用したいと考えている方は、私たち、アリネットまでご相談ください。

私たちはなるべく早く、高く売りたい、あとでトラブルに遭いたくない方向けに『数社の不動産業者に依頼し、簡単な自宅のオークションを取りまとめており』、高額での買取を実現してきました。数社を競わせる方が通常の一社に任せる買取よりも高い金額で、自宅を早く処分することが可能です。

具体的には、買取業者を競わせるという意味で、3~5社に資料や内見してもらったうえで買取希望価格を出してもらい、最も良い条件を出した業者にご自宅を売却しています。

時間的・購入後の対応を踏まえ、不動産業者が買い取ることが多いため、ご自宅の瑕疵等も引き渡し後負担する事はありません。

例えば、ご自宅の築年数が30年、40年以上の場合や漏水など屋根、外壁に懸念がある場合には買取を利用するのも一考だと思います。

実際に、茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方でお客様が損をしないようにご自宅の売却を行っているため、あなたの希望に合う売却に導けるようにサポートすることが可能です。

その他、急いでいたり、どうしても買取を利用しなければならないと言う方は、アリネットまでご相談ください。

あなたの状況を踏まえ、買取にした方がいいか、仲介で時間をかけ、高値を狙うか、ご提案させて頂きます。

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4.離婚時の財産分与で自宅の名義変更を行う際に必要な書類や手順

税務上の特例は?

離婚時の財産分与で自宅の名義変更を行う際は、通常の名義変更の手順や準備する書類が異なります。

このため、スムーズに手続きを進めるためには、事前に『離婚時の財産分与で自宅の名義変更を行う際手順』や『必要な書類』を把握しておくことが重要です。

ここでは、それぞれの内容について詳しく解説していくので、参考にしてみてください。

4-1.離婚時の財産分与で住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際の手順

離婚時の財産分与で住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際の手順は、以下の通りです。

  • 話し合いや離婚調停で財産分与の内訳を決める
  • 借入先となる金融機関に相談をする
  • 離婚協議書を作成する
  • 離婚届を提出する
  • 自宅の名義変更を申請する

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1.話し合いや離婚調停で財産分与の内訳を決める

離婚時の財産分与で自宅の名義変更を行う際、まず『夫婦間の話し合いや離婚調停で財産分与の内訳を決める』必要があります。

なぜなら、自宅の名義を変更する手続きを行う場合、『離婚協議書』という書類を提出する必要があり、その書面に財産分与の内訳を明記しなければならないためです。

このため、離婚時の財産分与による自宅の名義変更を行いたいと考えている方は、夫婦で『どの財産をどのように分けるのか?』などを、しっかりと話し合いを行うようにしてください。

もし、分からない場合又は進めることが出来ない場合、私たちにご相談ください。

八王子のご相談だけでなく、これまで色々なケースがあり、何とか、進めることが出来ています。

あなたが諦めなければ、最終的にはある程度落としどころは見つけることが出来ると思います。

4-2.借入先となる金融機関に名義変更の相談をする

住宅ローンの残債が残っている自宅の名義人を変更する際は、『あなたが借り入れを行なっている金融機関に相談』を行うようにしてください。

上記でも解説した通り、契約内容によっては、自宅の名義人を変更前に金融機関の承諾を得る必要があるためです。

仮に、無断で自宅の名義人を変更してしまうと、後々金融機関にバレた際に、『ローンを分割で支払う権利を剥奪され、一括で返済するように要求されてしまう』などのペナルティを課せられる危険性があります。

そのため、夫婦で自宅の名義人を変更することで同意した後、必ず借り入れ先の金融機関にその旨を伝えて、承諾を得るようにしてください。

4-3.離婚協議書を作成する

財産分与について夫婦同意のもとで取り決めが決まった後は、『離婚協議書を作成』を行なってください。

『離婚協議書』とは、『婚姻解消時に夫婦で財産分与や子供の親権・養育費、慰謝料などの取り決めを行った際の内容を書面化した契約書』のことで、『離婚時の財産分与による自宅の名義変更を行う際に欠かせない書類』になっているため、夫婦でこの書類を作成する必要があります。

ちなみに、法律上『離婚協議書』の様式や明記する内容については、明確に定められていません。

基本的には、夫婦間で必要であり、取り決めた内容がきちんと伝わるように記載すれば、あなたの自由な形で作成することができます。

とはいえ、この書類は万が一元嫁と取り決めた内容に関するトラブルが起こった際に、証拠として活用する重要な書類になるため、インターネット上に掲載されているサンプルなどを参考に作成した方が安心です。

以前、千葉県八千代市で担当した離婚相談で、このように離婚後の養育費や生活費話し合った内容を書類にしないと引っ越しをしないと奥様に言われたケースがあります。

その時は、養育費や慰謝料等も含めたひな形をこちらで作成し、夫婦間で話し合いをした貰い、妥協点を見つけてもらいました。

4-4.離婚届を役所に提出する

ここまでの手順が完了したら、『離婚届の提出』を行います。

離婚時の財産分与による自宅の名義変更を行う際に、法務局に『離婚時の財産分与が原因で自宅の名義変更』を行うことを証明するために『戸籍謄本(戸籍全部事項証明書)』を提出する必要があるためです。

したがって、今後の対処をスムーズにするため、各手続きを行う前に奥様との婚姻関係はなるべく事前に解消しておいてください。

4-2.離婚時の財産分与で自宅の名義変更を行う際に必要な書類

財産分与で自宅の名義変更を行う際、現在の名義人と新しく自宅の名義人になる方別に、以下の書類を用意する必要があります。

【現在の名義人】

・登記識別情報通知:対象となる自宅の書類
・印鑑証明書:発行から3ヶ月以内のもの
・実印

【新しい名義人】

・住民票:発行から3ヶ月以内のもの
・認印

【共通】

・固定資産評価証明書:名義変更を行う年度のもの
・離婚協議書や財産分与契約書:財産分与の内訳が分かる書類
・戸籍謄本:離婚日が記載されている書類(夫婦どちらか一方のもの)

このように、それぞれ必要な書類が異なるため、事前に『どのような書類を用意する必要があるのか』を確認したうえで、準備をしておくようにしてください。

この辺りも詳細を知りたい方は個別にご連絡ください。メモを作成し、メール等でお送りいたします。

5.離婚時に自宅の名義変更を行うことで発生する費用と税金

離婚関連の裁判判例

離婚時の財産分与による自宅の名義変更を行う場合、『手続きを行なうための費用』や『税金』がかかります。

このため、後々請求された際に焦らずに済むように、事前にどのようなお金を支払う必要があるのかを把握しておくことが必要です。

ここでは、離婚時に自宅の名義変更を行うことでどのような費用と税金が発生するのかについて解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

5-1.離婚時に自宅の名義変更を行うことで発生する費用

離婚時に自宅の名義変更を行う際、『司法書士に依頼した場合』と『あなた自身で行う場合』とでかかる費用が異なります。

5-1-1.司法書士に依頼した場合

依頼した事務所によっても設定している金額は多少異なりますが、大体5〜10万円が相場です。

基本的に、必要書類の作成や名義変更の手続きなどを行なってくれるため、まとまった費用を請求されるケースが大半になっています。

5-1-2.一方で、あなた自身で行う場合

必要書類を取得する際の費用がかかるだけなので、時間が掛かりますが、数千円程度で手続きを完了することが可能です。

このように、どちらの方法で手続きを行うのかによって、かかる費用が異なります。

今、離婚時の財産分与による自宅の名義変更を行いたいと考えている方は、事前に『どちらの方法で申請を行うのか』について、奥様と話し合って決めるようにしてください。

ちなみに、『あなた自身で行う場合』にかかる費用は、下記の通りです。

・住民票:300円
・固定資産評価証明書:400円
・登記事項証明書(登記簿謄本):500円
・印鑑登録・印鑑登録証明書:300円
*上記の費用は、あなたが属する地域によって、定められている手数料が異なる可能性があります。

正確にいくら必要なのか把握したい方は、近くの役所などに確認を行うようにしてください。

5-2-1. 自宅の名義変更を行う際に贈与税や不動産所得税は発生するの?

離婚時に自宅の名義変更を行うことで発生する税金は、以下の通りです。

・登記免許税:自宅の名義変更を行う際に法務局に納める必要のある税金
・譲渡所得税:自宅を奥様・夫に売却した際に得た利益に対して分与した方にかかる税金

自宅の名義変更を行う際は、法務局に『登記免許税』を支払う(納税)する必要があります。

離婚時の財産分与が原因となる『登記免許税』の税額は、『固定資産税評価額(固定資産税を課税するための基準となる評価額のこと)×2%』で算出されます。

自宅の固定資産税評価額によっては、高額なお金を納める必要になるため、事前に税理士に相談しておくと安心です。

ちなみに、『譲渡所得税』は、奥様(夫)に『自身の持分を売却などによって譲渡した際に発生する税金』になっています。

例えば、離婚時の自宅が夫婦の共同名義人で、『奥様の持分をあなたが買い取った場合』などに、『利益がでた部分に課税』される仕組みです。

このように、離婚時の財産分与が原因となる自宅の名義変更を行う際は、上記の2つの税金を納める必要があることを覚えておいてください。

5-2-1. 自宅の名義変更を行う際、贈与税や不動産所得税は発生する?

原則、財産分与に伴って、自宅の名義変更を行う際、贈与税や不動産所得税はかかりません。

というのも、法律上、財産分与による自宅の譲渡・取得は、夫婦の共有財産を清算することを目的としており、贈与などに該当しないためです。

ただし、例外もあります。具体的には、以下のケースに該当する場合です。

・贈与税:
納税を逃れるための『偽装離婚』や『夫婦の協力によって得た額やその他すべての事情を考慮しても多過ぎると税務署が判断した場合』

・不動産所得税:
慰謝料や新生活後の奥様の生活をサポートすることを目的として場合

このように、それぞれの税金は、自宅(不動産)を譲渡・取得した際の状況や金額によって課税対象になる可能性があります。

上記のケースに該当する可能性のある方は、私たちにご連絡ください。個別性が強いため、私たちが匿名で税務署を含め、内容を確認し、どうすべきか回答させていただきます。

6.離婚時に住宅ローンが残っている自宅を財産分与による名義変更を行う際に揉めた事例と解決方法

離婚に伴う財産分与で税金に悩む男性

住宅ローンが残っている自宅を離婚時の財産分与によって名義変更を行う際、奥様とトラブルに発展してしまう方は珍しくありません。

こういったリスクを回避するためにも、事前にどのような内容で揉めてしまいやすいのかを把握しておくことが重要です。

ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている自宅を財産分与による名義変更を行う際に起こりやすい事例について、解決方法も交えて詳しく解説していきます。

これから奥様と財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う予定の方は、ぜひ参考にしてください。

6-1.離婚時に夫婦共同名義の不動産の名義人を勝手に変えられたことで揉めた事例

【事例内容】

この夫婦は、離婚時に共同名義となる自宅を「自身が取得したい」と、どちらも主張しており、話し合いを行なっていました。

しかし、奥様が勝手に夫の実印を持ちだし、自身の単独名義に変更したことで揉めてしまった事例です。

【解決方法】

最も大切な原則ですが、自宅の名義人を変更する場合、名義人本人の同意が必要になります。

勝手に名義を変更することは犯罪行為になるため、証拠を揃えた状態で名義変更の民事訴訟を起こすようにしてください。

そうすることで、あなたの名義人としての立場を回復することが可能です。

ちなみに、自宅の名義人以外が不動産名義を変更する際、法務局に『委任状』を提出する必要があります。

しかし、あなた自身がその書類を書いた覚えがないのであれば、『捏造された書類』として証拠に活用できます。

このため、上記のようなトラブルに発展した際、まず『法務局で不動産の登記変更で使用された添付書類を閲覧し、スマホで写真を撮った』うえで、弁護士に相談するようにしてください。

6-2.離婚時も奥様が自宅の名義変更に応じてくれず揉めた事例

【事例内容】

この夫婦は、よくある事ですが、自宅が夫婦共同名義になっているまま、離婚に至りました。

しかし、元嫁が自宅の名義変更に応じてくれず、長期に揉めてしまった事例です。

【解決方法】

不動産の名義人を変更する場合、名義人本人の同意がなければ変更手続きを行うことができません。

そのため、まずは元嫁に同意してもらえるよう、交渉・提案を行う必要があります。

例えば、慰謝料や養育費等の条件をまとめた書類をきちんと作る事が肝要です。

しかし、もし、それでは手に負えない場合、費用と時間がかかってしまいますが、弁護士に間に入ってもらうなどです。

というのも、キチンと書面に残すことで、元嫁が納得し、自宅の明け渡しを行うケースが過去にあったからです。

また、弁護士に自宅の名義変更を行う必要性などを主張してもらうことで、元嫁の同意を得られるかもしれないからです。

7.財産分与で住宅ローンの残債が残っている自宅の名義変更を行う際の注意点

相続放棄による不動産の処分

財産分与で住宅ローンの残債が残っている自宅の名義変更を行う際は、以下の4点に注意する必要があります。

  • 自宅と住宅ローンの名義変更をそれぞれ行う必要がある
  • 財産分与には、2年間の請求できる期間が設けられている
  • 取り決めた内容を書面又は公正証書に残す
  • 夫婦が住宅ローンの共同名義(ペアローン)になっていたり、奥様が単独名義になっている場合、離婚成立前に対策を講じる必要がある

それぞれ重要な内容になっているため、実際に起こった判例を交えて詳しく解説していきます。

7-1.自宅と住宅ローンの名義変更をそれぞれ行う必要がある

離婚時の財産分与により円滑に自宅の名義変更を行う際、『住宅ローンの名義変更』も併せて行うのがおすすめです。

金融機関は住宅ローンの残債を回収できなくなるリスクが高まることを懸念して、ほとんどのケースで自宅の名義変更の要求を拒否しています。

それでも、住宅ローンをあなたの単独名義の商品に乗り換えることで円滑にどちらの名義人も変えることができます。

そのため、スムーズに自宅の名義変更を行いたい方は、奥様に『住宅ローンの名義人を変更することを提案し、同意を得たうえで手続きを行う』ことを検討してみてください。

もし、なかなか条件がまとまらず、進まないと感じていたら、キチンと実務経験のある先に相談してみて下さい。

業界の常識やひな形があった方がスムーズに話し合いが進むケースが大半です。

7-2.財産分与には2年間の請求できる期間が設けられている

奥様に財産分与を行う際は、所有する資産を全て公開したうえで、夫婦同意のもとで分与する割合を決めることが重要です。

なぜなら、財産分与には、『婚姻関係解消後から2年間以内なら相手方に財産の分与を請求できる期限』が設けられているため、元嫁が分与額に納得できなかった場合、離婚後に「財産分与を最初からやり直して欲しい」などと、再度要求されてしまう危険性があるからです。

仮に、あなたが「嫁には資産を渡したくない」などの理由により、本来渡すべき額を不正した場合、後々裁判に発展するような事態に陥るかもしれません。

そのため、奥様に財産を渡す際は、必ず『現在所有している財産を全て公開したうえで、夫婦で取り決めた割合の額を確実に奥様に渡す』ようにしてください。

この辺り、過去のやり取りを参考に説明することが可能です。個別にご連絡いただけると幸甚です。

7-3.取り決めた内容を公正証書に残す

公正証書とは、『公証人が作成する強制執行の機能を兼ね備えている書類』です。

もし、離婚後も住宅ローンの返済を夫婦それぞれで継続する場合は、奥様と話し合いを行ったうえで、『取り決めた内容を公正証書』に残すようにしてください。

なぜなら、夫婦で決めた内容をこの書面に残しておくことで、万が一、元嫁がローンの返済を拒否しても、裁判所を通さずに給与や貯金などの財産を差し押さえることが可能です。

ただし、必ずしも裁判所を通さずに差し押さえができるとは限らないことも覚えておいてください。

元パートナーの資産を差し押さえようと『債権差押命令の申立て』を行った際に、その申し立てが却下された事例があります。

とはいえ、公正証書の公的効力はとても強く、再度申し立てを行うことで差し押さえの要求が認められた事例もあるため、もし、元嫁と将来に向け、何らかの取り決めを行った際は必ず残しておいた方が無難など思います。

7-3-1.離婚時の作成した公正証書の債権差押命令の申立てが却下されたことが覆った判例

ここでは、実際に離婚時の作成した公正証書の債権差押命令の申立てが却下されたが、再度申し立てを行ったことで判決が覆った判例をご紹介します。

この裁判は、離婚時に元夫婦が慰謝料や養育費などの取り決めた内容を公正証書に残してから婚姻の解消に至りました。

しかし、元夫が支払いを行わなかったため、元嫁が『債権差押命令の申立て』を行いました。

しかし、元嫁の申し立てが一旦却下されてしまったため、再度申し立てを行った際の裁判の判例です。

結果的に、公正証書の内容などが考慮され、元嫁が行った『申立てに係る債権差押命令』は発令されるべきものであるとされ、元夫の貯金などの財産の債権差押命令が容認されました。(東京高等裁判所決定/平成27年(ラ)第1957号)

上記のように、1度申し立てが棄却されても、再度申し立てを行うことで容認されるケースもあります。

このため、奥様と取り決めた内容を公正証書に残した場合、取り決めた内容は絶対に守るようにしてください。

仕事で忙しく、条件の確認があまい男性が多いです。専門家に事前相談し、余裕を持った条件にしてください。後で、覆すのは困難です。

7-4.夫婦が住宅ローンの共同名義になっていたり、奥様が単独名義になっている場合、離婚成立前に対策を講じる必要がある

離婚時に『夫婦それぞれが住宅ローンの共同名義(ペアローン)』になっていたり、『奥様が単独名義』になっている場合は、婚姻関係を解消する前に対策を講じる必要があります。

なぜなら、上記の2つに該当する住宅ローンを契約中に、奥様が自宅から引越しをする場合、債権者と交わした契約内容によっては、契約違反に該当してしまう危険性があるためです。

仮に、金融機関に無断で奥様が自宅から引越したことがバレてしまった場合、契約違反とみなされてしまい、ローンの残債を一括で返済するように要求されてしまう可能性もあります。

このため、離婚時に住宅ローンの名義人が自宅から引越す場合は、事前に『住宅ローンの名義人を変更する』などの対策を講じておくようにしてください。

事前に何らかの対策を講じておくことで、後々起こり得るトラブルを無くせることを期待できます。

8.離婚時に住宅ローンが残っている自宅を財産分与により、名義変更を行う方法まとめ

相楽、お客さまとの面談

今回は、『離婚時に住宅ローンが残っている自宅を財産分与により名義変更を行う方法』について、『押さえておくべきポイントや注意点』を含めて詳しく解説してきました。

以下、『離婚時に住宅ローンが残っている自宅を財産分与により名義変更を行う方法』についてのまとめです。

  • 不動産の名義人のみであれば、簡単に変更することができる
  • 住宅ローンの名義人は金融機関が消極的な考えを持っているため、簡単に変更することができない
  • 住宅ローンの債務状況によっては、財産分与の対象外になるケースがある
  • 離婚時の財産分与により住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際に3つのポイントを押さえておく必要がある
  • 『住宅ローンの借り換え』を行なったり、『連帯保証人を他の人に変更する』ことで住宅ローンの名義人や連帯保証人を変更できる可能性がある
  • 離婚時の財産分与で住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行う際は、5つの手順に沿って手続きを行う
  • 財産分与で住宅ローンの残債が残っている自宅の名義変更を行う際は、4点に注意する必要がある

離婚時の財産分与により、住宅ローンが残る自宅の名義変更を行う際、事前に『住宅ローンの借り入れ先から同意を得る』ことが重要です。

というのも、住宅ローンには『自宅の名義人を変更する際、事前に金融機関に承諾を得る』などの内容が金融機関と交わした契約書に一般的に明記されているためです。

仮に、金融機関に無断で自宅の名義変更を行なってしまうと、後々ローンを一括で返済するように要求される可能性があり、あなたの新生活に悪影響を及ぼす危険性があります。

とはいえ、金融機関から自宅の名義変更の同意を得るのも容易ではありません。

金融機関は住宅ローンの残債が残っている状態で自宅の名義変更を行うことに対して消極的な考えを持っているため、要求に応じてもらえない可能性が高いです。

仮に、金融機関が要求に応じてくれない場合は、アリネットまでご相談ください。

2012年以降、私たちはこれまで40件を超える離婚時の住宅ローン問題を解決に導いてきた経験や豊富な知識があります。

そのため、『どのような交渉・提案を行えば、金融機関に名義変更を応じてもらいやすくなるのか』などの助言を行うことができます。

これから住宅ローンが残っている自宅を財産分与により名義変更を行う予定の方は、ぜひ『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお問合せください。

>>念のため、私たち、アリネットのグーグル上の口コミはこちらのページにまとめてあります。

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大和田 豊

この記事を書いた人

大和田 豊

事例を参考に失敗の少ない不動産取引を目指し、2012年以降90件以上の不動産取引を経験。現在はコロナウイルスの影響を受け、ローン返済に悩んでいる方向けに、生活の早期の改善に向け、債務整理に注力。宅地建物取引士、任意売却取扱主任者、住宅ローンアドバイザー。>>その他詳しい実績はこちら

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